成都高策定位思路工作方法介绍—以中建项目为例课件

1、成都成都高策定位思路方法介绍以中建天府公馆342亩项目为例2017.4.24 本课件重点在于分享专业前期定位思路报告撰写的经验, 本着如何让“前期定位”更加专业的工作方法与思考模式。旨在通过对以往案例的分析与总结，和各位同事一起分享，形成对未来可用的价值模型与经验分享！前言高策定位方法开发目标及本体分析竞争市场及客户分析项目价值体系构建项目方案对比与分析项目价格与分期开发建议高策定位方法开发目标及本体分析竞争市场及客户分析项目价值体系构建项目方案对比与分析项目价格与分期开发建议中建天府公馆定位方法：3大定位研究法+大盘价值体系+项目品牌落地思维设计院资源提前介入，全程协作，强调规划能力和方案可

2、落地性。资源引入 基于链家高策定位思路模型，在此基础上丰富完善，形成更为符合项目开发目标的分析模型：【工作方法：三大可行性+N（自选）】高策定位方法开发目标及本体分析竞争市场及客户分析项目价值体系构建项目方案对比与分析项目价格与分期开发建议 针对不同的开发商而言，开发目标各不相同，但是整体归结起来，无外乎三种：货值/利润最大化项目安全性品牌目标达成【开发商目标】 开发目标及本体分析，核心在于“三图一表”，需对项目之于城市、区域有全盘了解，同时需认真把握项目交通条件，指标分析，形成对项目宏观层面的把握；项目之于城市项目之于区域项目交通条件项目指标概况【本体及区域分析三图一表】高策定位方法开发目标

3、及本体分析竞争市场及客户分析项目价值体系构建项目方案对比与分析项目价格与分期开发建议锁定竞争边界（结合项目规模及属性等明确研究边界）片区价值属性（产业、配套、楼市表现、客户等级）竞争市场分析（分面积、分套型、单价及总价）【竞争市场及客户分析】市场客户分析（深访、普访、客户机会研判） 竞争市场锁定需充分研判项目规模及前瞻性，以中建三局项目为代表，作为首次进入成都且百万方大盘项目，开发商需要对竞争市场拥有全面了解，需求更为聚焦的破题机会；案列：中建天府公馆项目定位项目定位市场分析，核心需结合项目规模及前瞻性思维界定项目市场分析边界，方能在过程中做得到有的放矢。【竞争市场锁定】 针对各板块而言，其自

4、身质素各不相同，其产业支撑、配套完善度、楼市表现、客户等级均有所差异，因此需对各板块细分板块特征进行综合分析，为项目定位寻找价格突破点做足依据支撑。【竞争市场分析】 针对各板块而言，针对不同物业形态分面积、分套型、单价及总价等分析维度为市场分析重点，既要通过现有市场分析明晰产品开发现状，又要在此过程中梳理出楼市发展走势，以便于为项目前瞻性打造寻找足够市场依据支撑。【竞争市场分析】 竞争市场的充分研判，将对项目产品打造及价值体系构建形成策略性价值指导，对板块成长性及客户迁移逻辑及迁移路径的研判将对项目产品、客户、价值体系的可落地实现形成有效价值支撑。【竞争市场分析】 客群分析不单纯停留在现有市场

5、客户分析，而是结合城市房地产发展进程、产业发展进程，配合业内深访及市场客户问卷调研，综合分析下形成指向性明确的客户研判。区域客群审视业内深访调研市场客户调研客群机会研判【项目客群分析】高策定位方法开发目标及本体分析竞争市场及客户分析项目价值体系构建项目方案对比与分析项目价格与分期开发建议【价值体系构建前提】选好对标项目（区位、体量、客群等与项目存在直接竞争关系）寻找对标项目价值点（区位、交通、户型、景观、科技智能）项目价值体系构建及竞争突破 针对项目而言，需找准核心竞争对标项目，针对竞品项目价值体系寻求差异化竞争突破，为项目构建竞争壁垒，塑造项目独有价值体系。【价值体系构建】 大盘价值体系构建

6、需充分考虑项目成长性及前瞻性，为项目构建竞争壁垒，针对每一个价值打造满足客户需求及可落地实施的具体细项举措。【价值体系构建】高策定位方法开发目标及本体分析竞争市场及客户分析项目价值体系构建项目定位及方案分析项目价格与分期开发建议畅销法：什么热销做什么拼盘法：什么贵做什么（无法溢价+红海竞争）（无视社区规划条件）传统定位方法，需要升级创新，否则将衍生出大量同质化产品超越客户预期的定位法，核心目的是保证项目在后期运营中掌握“定价权”顾客预期之外的比顾客现在的居住高个档次在顾客能力之内超越客户预期【项目产品定位】定位及规划有明确打造原则，为项目发展形成指导性支撑：【项目规划原则】规避不利因素货值最大化品质最大化居住纯粹性低密最优化大盘成长性第一轮第二轮第三轮第四轮1、设计院资源引入，反复推敲，几易其稿，深度思考、多维创新；2、方案规划与设计不具备唯一性，只有反复论证优化下的最优解；【方案规划与设计】结合设计院方案，市场+经济+技术三维可行性论证，寻求