契税房产税城镇土地使用税土地增值税课件

1、三、房产税的申报四、印花税的申报五、车船使用税的申报一、城市维护建设税及 教育费附加的申报二、城镇土地使用税的申报其他税种的纳税申报小组活动： 江门市兴达酒业有限公司（一般纳税人）2010年12份发生如下业务：（1）2日，出售自建办公楼一栋，取得收入500万元；（2）10日，转让一项专利使用权，取得收入100万元；（3）11日，出租闲置厂房，取得收入10万元；（4）18日，销售给爱家商城白酒200瓶，取得收入 20,000元（不含税）；（5）22日，作为福利给员工发放白酒400瓶,市场售价每瓶80元（不含税）；（6）23日，赠送2吨新型红酒给客户，没有市场售价，每吨成本价为300元;(成本利润

2、率为10%）（7)31日，计算出本月应交增值税80,000元。(包含业务（4）（5）（6）的增值税） (8)31日，补缴上月应纳消费税3万元； (9)31日，支付因违反税法规定被加收滞纳金和被处以罚款合计1万元；活动要求：江门兴达酒业有限公司是否为城市维护建设税纳税人？请确认上述业务中那些应当缴纳城市维护建设税？任务一、认识城市维护建设税城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）的单位和个人征收的一种附加税。 从事工商经营，并缴纳“三税”的单位和个人，不论是国有企业、集体企业、私营企业、个体工商户、其他单位还是个人，只要缴纳了 “三税” 中的任何一种税，都是

3、城市维护建设税其纳税义务人。点睛一、城市维护建设税的纳税义务人二、城市维护建设税的税率P85 按纳税人所在地区的不同，税率规定为三个档次，分别为市区7%、县城和镇5%、乡村1%。 你可以利用税率进行纳税筹划吗？受托方代收代扣城市维护税适用“受托方所在地”的税率江门市兴达酒业有限公司从法国进口红酒一批，缴纳增值税12万元，消费税30万元，是否需要缴纳城市维护建设税呢？ 1.海关对进口产品代征增值税、消费税的，不征收城市维护建设税; 2.对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已缴的城市维护建设税; 3.对于因减免税而需要进行“三税”退库的，城市维护建设税可以同时退库; 4.对个别缴纳城市维护建设税

4、确有困难的单位和个人，可以由县级以上（含县级）人民政府审批，酌情给予减免照顾。 点睛1.纳税人在被查补“三税”和被处以罚款时，应其偷漏的城市维护建设税同时补、罚，并加收税收滞纳金。 2.纳税人违反三税有关税法而加收的滞纳金和罚款，不作为城市维护建设税的计税依据。 纳税地点 （1）由扣缴义务人代征代扣 “三税” 的单位和个人，其城市维护建设税的纳税地点在代征代扣地; 如果没有代征代扣城市维护建设税义务人的，应由纳税单位或个人回到其所在地申报纳税。 （2）各银行缴纳的营业税，均由取得业务收入的核算单位在当地缴纳。 城市维护建设税的申报 纳税人应根据实际缴纳 “三税” 的情况，正确计算城市维护建设税

5、，如实填写城市维护建设税纳税申报表，及时申报和缴纳城市维护建设税。 分析1、2、3.应交营业税，需要上交城市维护建设税4、5、6应交增值税、消费税，需要上交城市维护建设税补缴上月应纳消费税，需要上交城市维护建设税支付滞纳金和罚款，不需要需要上交城市维护建设税 应纳税额的计算应纳税额=（实际缴纳的增值税+消费税+营业税）适用税率 任务二、城市维护建设税的计算 企业在应交税费账户下设置 “应交城市维护建设税” 明细账户进行核算，在 “营业税金及附加”账户下列支.任务三、城市维护建设税的会计处理教育费附加 与城市维护建设税类似1。税率3%2.计入：应交税费-应交教育费附加 红利公司是一间生产企业，占

6、地面积30,000平方米,其中400平方米为厂区的绿化区，企业内部医院占地600平方米，无偿提供土地使用权2000平方米给一残疾人福利工厂职工宿舍。2010年发生以下业务（1）委托施张江公司建造物资仓库,8月末办理验收手续,入账原值为300万元，取得房产权证、土地使用证各一件；（2）9月1日，将原值400万元的旧仓库对外投资联营,当年收取固定利润12万元；（3）9月15日，A企业办理了转移专用技术使用权书据一件，以80万元的价格将专用技术使用权转让给A企业；（4）9月18日，向B公司销售产品一批，价款为150万元（不含税），订立产品购销合同一份；（5）9月20日，向建行借款40万元，订立借款合

7、同一份；（6）9月21日，其下设运输队与C企业签订一份运输合同，合同载明运货金额400，000元，运输费7,500元，其中包括装卸费600元； 小组活动：任务情境：（7）9月22日，与红燕公司订立一份加工合同，接受该公司委托加工甲产品一批，收取加工费40万元（不含税），提供价值20万元的辅助材料；由红燕公司提供原材料100万元，（8）到2010年12月份，红利公司拥有载货汽车6辆（货车自重全部为10吨），供业务员使用的摩托车4辆；已知：城镇土地使用税单位税额为每平方米3元；当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%；载货汽车按自重每吨税额80元，摩托车每辆税额60元；活动要求：该企业需要缴纳何种

8、税？应如何计缴？应作何会计处理？分析应纳土地使用税=（30000-600-2000）*3=82200（元）分析1.工业企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。物资仓库应纳房产税=300（1-30%）1.2%412=0.84万元印花税：2*5=10元营业税：300*5%=15万元城市维护建设税、教育费附加：2.以房产联营投资，不共担风险，只收取固定资产收入，应由出租房按租金收入计缴房产税，1212%=1.44万元2010年1月1日到9月1日，这8个月应按照房产余值计征=400（1-30%）1.2%812=2.24万元2010年应纳房产税=0.84+1.44+2.24=4.52万元

9、分析（3）印花税：800,000*0.5%0=400（元） 营业税：800,000*5%=40,000 城建税、教育费附加： 40,000*（7%+3%）=44,000（元）（4）1,500,000*0.3%0=450（元） 增值业税：1,500,000*17%=255,000 城建税、教育费附加：255,000*（7%+3%）=25,500（元）（5）印花税： 400,000*0.05%0=20（元）（6）印花税： （7500-600）*0.5%0=3.45（元）营业税：7500*5%=3,750（元）城建税、教育费附加：3,750*（7%+3%）=375（元）（7）印花税：（400,000

10、+200,000）*0.5%0=300（元） 增值业税：400,000*17%=68,000 城建税、教育费附加：68,000*（7%+3%）=6,800（元）（8）车船使用税=6*80*10+4*60=5040（元）任务一、认识城镇土地使用税 174征税范围纳税人税率计算公式（按年计征）会计处理纳税义务时间优惠政策是以城镇土地为征税对象,对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。其征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区使用的国家所有和集体所有的土地，不包括农村土地。1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳;2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实际使用人为纳税人;3.土地使用权共有

11、的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税;4.拥有土地使用权的单位和个人不在土地使用地的，其土地实际使用人和代理人为纳税人。见教材175应纳税额=应税土地面积（平方米）单位适用税额以纳税人实际占用的土地面积为计税依据借记 “管理费用”账户，贷记“应交税费应交土地使用税” 账户见教材公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税1.“次月”2.“征用之日起满一年”应纳税额=40，000*4=160，000元案例分析1:兴江有限公司实际占用土地面积为40,000平方米,该土地所在区域的税额为4元/平方米,经税务机关核定,该企业不具备减征、免征条件。 1。计算应交城镇土地使用税：借

12、：管理费用 160，000 贷：应交税费应交城镇土地使用税 160，0002。实际上交时借：应交税费应交城镇土地使用税 160，000 贷：银行存款 160，000 （70，000-4，000-6，000）*2=120，000元案例分析2：腾飞有限公司2010年实际占用土地70，000平方米，其中公司办幼儿园占地4，000平方米，职工医院占地6，000平方米。该公司位于工矿区内，当地政府核定其单位税额为每平方米2元/年。 1。计算应交城镇土地使用税：借：管理费用 120，000 贷：应交税费应交城镇土地使用税 120，0002。实际上交时借：应交税费应交城镇土地使用税 120，000 贷：银行

13、存款 120，000任务二、认识房产税 190征税范围纳税人税率计算公式（按年计征）会计处理优惠政策纳税时间 出租：理论次月；计算当月以房产为征税对象，按房产价格或房产租金收入为计税依据，向房产所有人征收的一种财产税(拥有房产权）其征税范围为城市、县城、建制镇和工业矿区，不包括农村。1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税; 产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及房产租赁或者房产出典发生纠纷未解决的，由房产代管人或使用人为纳税人。 5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、

14、免税单位及纳税单位的房产的，应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。 （谁有谁交税，谁用谁交税）从价计征的，税率为1.2%;从租计征的，税率为12%。(个人出租住房按4%计算房产税）应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%（2）从租计征的计算。 应纳税额=租金收入12%（或4%）借记 “管理费用” 账户，贷记“应交税费应交房产税” 账户见教材191见教材192 1.次月 2.当月按市场价格向个人出租用于居住教材191注：房地产开发企业建造的商品房，出售前不征收房产税，但已经使用、出租、出借的应交税包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施1.“

15、固定资产”科目中记载原值2.进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。出租 不分用途个人 4% 市场价 个人居住 ：4%企业 个人商用：12%注意 承担经营风险房产余值计税（不交营业税）1.房产投资 不承担经营风险租金收入计税（按租赁交营业税）A B（B按房产余值计税）A B（A按租金计税）2.融资租赁 ：房产余值计税A B（B按房产余值计税） 投资(承担风险)租赁投资(不承担风险) 案例分析1:某企业（市区）出租仓库,合同规定,每年租金为20万元.计算每年应交纳的房产税额. 除了房产税，可能还需要缴纳何种税呢？ 6，000，000*（1-30%）*1.2%+30，000*12*12%+10,0

16、00*12*4%=98，400元案例分析2：江元有限公司“固定资产”账户项目原始价值为1，200万元，其中：生产用房600万元；按政府规定市场价出租给职工的住房200万元，每月收取租金1万元；临街房产400万元，临街房产全部出租，每月租金为3万元。扣除比率30% 1。计算应交房产税：借：管理费用 98，400 贷：应交税费应交房产税 98，4002。实际上交时借：应交税费应交房产税 98，400 贷：银行存款 98，400训练1:训练2:课堂能力训练3.新华酒店拥有房产原始价值850万元,其中,有五间商业用房(原始价值为100万元)出租,每月的租金收入为5万元,账面原始账面按当地规定一次性扣除

17、比例为30%. 2.某城镇居民自有房屋20间，其中5间自住，10间出租给集体商店，每月每间租金15，000元。其余5间自办饭店使用，房屋价值每间50，000元。该地区规定，房产余值按房产原值一次扣除30%计算。 1.某工厂房产原值总计为1，000万元，其中生产用厂房的原值为660万元（假定该地区规定房产余值按房产原值一次扣除30%计算。）训练3:注意：房产税计税依据不考虑生产用房或非生产用房小组活动【单选题】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。2011年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元

18、。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2011年应纳房产税额为（）。A.1.652.万元 B.0.816万元 C.0.516万元 D.0.67万元【单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（）。A.2009年12月 B.2010年1月 C.2010年2月 D.2010年4月【单选题】某企业2011年度生产经营用房原值12000万元；幼儿园用房原值400万元；出租房屋原值600万元，年租金80万元。已知房产原值减除比例为30%；房产税税率从价计征

19、的为1.2%，从租计征的为12%，该企业当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。A.12000（1-30%）1.2%=100.8万元B.12000（1-30%）1.2%+8012%=110.4万元C.（12000+400）（1-30% ）1.2%+8012%=113.76 万元D.（12000+400+600）（1-30%）1.2%=109.2万元【多选题】下列各项中，免于征收房产税的有（）A.企业内行政管理部门办公用房产 B.个人所有非营业用的房产C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D.公园内供公共参观游览的房屋参考答案1.D2.C3.B4.BCD任务三、认识印花税 20

20、3征税范围纳税人税率 定额税率计算公式会计处理优惠政策纳税时间纳税地点印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受的应税经济凭证征收的一种税。印花税的纳税人是在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证并应依法履行纳税义务的单位和个人。借记 “管理费用印花税” 账户，贷记“银行存款” 账户 见教材2051.自行贴花：一次贴足并自行注销2.汇贴汇缴：一份应纳税额超500元的，申请填写缴款书或完税凭证；频繁贴花的，申请汇总，但期限不的超过1个月比例税额印花税一般实行就地纳税。 计税依据（见教材205-206）1.按定额税率计算 应纳税额=应税凭证数量单位税额 2.按比例税率计算 应纳税额=计税

21、金额适用税率注：1.签订合同的各方都是印花税的纳税人，但不包括合同的担保人、证人和鉴定人2.在境外书立、领受但在我国境内使用的，也交税3.以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税技术合同不包括一般法律、会计、审计等方面的咨询合同，这些合同不贴花1.金额不确定按5元贴花2.以物易物200万元，按400万元计税3.承包工程2000万元，分包500万元，按2500万元计税4.出租房屋，每年租金240万元，租期3年，按 720万元计税印花税与合同是否履行无关加工计税依据1.委托方提供原材料辅助材料+加工费 1.购销合同2.受托方提供原材料 2.辅助材料+加工费 4*5+ 1,000,0000*0.

22、5%0+2,400,000*0.3%0+500,000*0.05%0+3，000，000*0.5%0+5*5=2790 元案例分析1：A企业2010年3月开业，领受房屋产权、工商营业执照、商标注册证、土地使用证各一件，与其他企业订立转移专用技术使用权书据一件，所载金额100万元；订立产品购销合同两件，所载金额为240万元；订立借款合同一份，所载金额为50万元。此外，企业的营业账簿中“实收资本”科目载有资金300万元，其他账簿5本。借：管理费用印花税 2790 贷：银行存款 2790 (1.8+2.2+3)*0.5%0*10,000=35（元）案例分析2：B汽车修配厂接受客户委托，改装两辆运输汽

23、车，总价值13万元。双方签订的加工承揽合同中规定：汽车底盘和发动机由客户提供，价值6万元；轮胎由修配厂提供，价值1.8万元；零配件由修配厂提供，价值2.2万元，加工费3万元。借：管理费用印花税 35 贷：银行存款 35任务四、认识车船使用税 196征税范围纳税人税率计算公式（按年计征）会计处理优惠政策纳税时间纳税地点车船使用税是以车船为征税对象，向拥有并使用车船的单位和个人征收的一种税。车船使用税的纳税义务人，是指在中华人民共和国境内拥有并使用车船的单位和个人。（4）机动车挂车应纳税额 =挂车净吨位（载货汽车净吨位年税额70%）（5）从事运输业务的拖拉机应纳税额 =所挂拖车的净吨位（载货汽车净

24、吨位年税额50%）（6） 客货两用汽车应纳税额分两步计算: 乘人部分=辆数（适用乘人汽车税额50%） 载货部分=净吨位适用税额（1）机动船和载货汽车的应纳税额=净吨位适用单位税额 （2）非机动船的应纳税额 =载重吨位适用单位税额（3）除载货汽车以外的机动车和非机动车的应纳税额=车辆数适用单位税额借记 “管理费用” 账户，贷记“应交税费应交车船使用税” 账户见教材198 车船管理部门核发的车船登记证书或行驶证书记载日期的当月见教材196车船使用税的征税对象是行驶于公路上的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸中的船舶。定额税率挂车、拖船、非机动驳船按税额50%计税包括：1.依法应当在车船登记管理部

25、门登记的机动车船2.依法不需要登记的在单位内部场所行驶或作业的机动车船见教材198 车船的登记地房产税、土地使用税、车船使用税（按年征收）应纳税额：载货汽车：10*60*30+8*20*30=22，800元小汽车：5*100=500元三轮摩托车：15*30=450元乘人大客车：2*250=500元案例分析1:乘风汽车运输公司共有车辆100辆，其中货车80辆（每辆货车净吨位为10吨的有60辆，每辆货车净吨位为8吨的有20辆）小汽车5辆；三轮摩托15；乘人大客车2辆。车船使用税实施细则规定：载货车每吨30元，小汽车每辆100元，三轮摩托车30元，乘人大客车250元。 1。计算应交城镇土地使用税：借

26、：管理费用 24，250 贷：应交税费应交车船使用税 24，2502。实际上交时借：应交税费应交车船使用税 24，250 贷：银行存款 24，250训练1：训练:2： 2.华龙有限公司拥有载货汽车1辆(每辆净吨位7吨),客车一辆(24座),当地规定动作2-28座以下的乘人汽车每辆年税额300元,载货汽车按净吨位每吨65元计税.计算该公司应纳的车船使用税.1。运通公司拥有机动船2艘，每艘净吨位为200元，非机动船为2艘，每艘载重吨为30吨。课堂训练1.企业背景资料： 甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。 2.策

27、划方案：方案一：甲公司与承租方签订租赁合同。方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。3.请分析以上两方案，选择对企业有利的方案。税收知识应用：税收筹划策划方案分析方案一：甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。应纳房产税300012%360（万元）应纳营业税=3000*5%=150应纳印花税=3000*1%0=3应纳城建税、教育费附加=150*（7%+3%）=15合计=528方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数

28、量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房产税（3000300500）12%264（万元）应纳营业税= （3000300500） *5%=110应纳印花税= （3000300500） *1%0=2.2应纳城建税、教育费附加=110*（7%+3%）=11合计=387.2由此可见，方案二比方案一少缴房产税140.8万元。 策划切入点：降低租金收入 税收知识应用：税收筹划 1.企业背景资料： 甲企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，当地房产原值的扣除比例为30%。 2.策划方案: 企业经研究提出以下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；二是配备保管人员将库房改为仓

29、库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。 3.请分析以上两方案，选择对企业有利的方案。策划方案分析方案一：采用出租方案。应纳房产税20012%24（万元）应纳营业税2005%10（万元）应交城建税及教育费附加10（7%3%）1（万元）应交印花税=200*1%0=0.2共支出35.2万元。 方案二：采用仓储方案。应纳房产税2000（130%）1.2%16.8（万元）应纳增值税200/（1+3%）3%5.83（万元）应交城建税及教育费附加5.83（7%3%）0.58（万元）应交印花税=200*1%0=0.2应支付给保管人员2万元。共支出25.41万

30、元 由此可见，方案二比方案一少支出9.79万元。策划切入点：计征方式选择 风险意识税收知识应用：税收筹划1.企业背景资料： 甲企业位于江门市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。 2.策划要求： 利用房产税知识为该企业的房产进行纳税筹划策划方案分析 方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值应纳房产税100000（130%）1.2%840（万元）方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算应纳房产税（10000020000）（

31、130%）1.2%672（万元） 由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。 策划切入点：降低房产原值纳税筹划从何入手？ 入手关键税率计税依据税收实务工作 2014年4月2日,江华建筑公司经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收。该公司为某房地产开发公司承建一栋商住楼，签订合同时，工程造价500万元，该建筑公司将其中50万元桩基础工程分包给另一公司。由于市场原材料价格上涨以及工程提前竣工，该建筑公司获得房产开发公司补偿材料差价款30万元和提前竣工奖70万元。（该公司地处江门市区）思考:1、该建筑公司应缴纳哪些税款? 2、如何计缴?1、营业税：补偿材料差价款、 提前竣工奖是承包工程收入的组

32、成部分，应并入营业额计税（5,000,000500,000300,000700,000）3165,000（元）2、城建税：165,000711,550（元）3、教育费附加：165,00034,950（元）4、印花税：总包合同5,000,0000.31,500（元）分包合同500,0000.3150（元）注：1、企业所得税按月交纳，略；2、书立施工合同双方分别交纳印花税，房地产公司还应自行交纳印花税150元。理论知识测试单选1:某市以企业1月份缴纳增值税34万元，消费税60万元，所得税13万元。如按7%的税率计算，该企业应纳的城市维护建设税是（ ）万元。A、8.4 B、4.2 C、6.58 D、

33、6.02单选2:2012年3月，甲企业与乙企业签订了一份合同，由甲向乙提供货物并运输到乙指定的地点，合同标的金额为300万元，其中包括货款和货物运输费用。货物买卖合同适用的印花税税率为0.3%0，货物运输合同适用的印花税税率为0.5%0。甲企业应纳印花税税额是（）万元A、0.24 B、0.15 C、0.09 D、0.06单选3:孙某2012年4月15日购买1辆发动机汽缸容量1.6升的乘用车，已知使用年基准税额480元。孙某2012年应纳车船税额为（ ）。A、120 B、240 C、360 D、480单选4:某县城的企业经税务机关核定，实际占地面积为50000平方米，建筑面积为120000平方米

34、。该企业所在地段使用税率为2元/平方米，计算该企业全年应纳城镇土地使用税为（ ）。A、240000 B、100000 C、140000 D、340000参考答案：CBCB契税法律制度193土地、房屋权属转移时向权属承受人征收的一种税的一种税 权属未发生转移的，不征收契税 具体包括：1931. 土地使用权出让、转让2.房屋买卖3.赠与4.交换5.特殊情况视同转移：（1）作价投资、入股（2）抵债（3）获奖 （4）以预购（5）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的（6）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业

35、的，征收契税（7）企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税【注意1】企业破产清算期间，债权人破产企业土地、房屋权属的，免征契税。【注意2】土地、房屋权属的典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。 土地使用税 每年（所有者或使用者）房产税契税 （买方交） 一次性 土地增值税 （卖方交） 出让 转让国家（集体）企业（个人）企业（个人） 一手 二手不动产（土地、房屋）所有权转让转让方 承受方营业税城建税（教育费附加）契税土地增值税印花税印花税所得税（企业、个人）归纳：房地产类税收主要包括：耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税 计算契税的税

36、率比例税率应纳税额计税依据税率P194 10-4计税依据 1. 土地使用权出让、出售、房屋买卖成交价格作为计税依据。2.土地使用权、房屋赠与市场价格确定。3.土地使用、房屋交换交换土地使用权、房屋的“价格差额”。4.以划拨方式取得，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税会计处理借记 “无形资产”或“固定资产” 账户，贷记“银行存款” 账户P195 【10-5】契税的税收优惠：了解如：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。征收管理1. 纳税义务发生时间:签订权属转移合同的当天，

37、或取得其他权属转移合同性质凭证的当天。2.纳税期限:纳税义务发生之日起10日内。小组活动【单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是（）。A.承包者获得农村集体土地承包经营权 B.企业受让土地使用权C.企业将厂房抵押给银行 D.个人承租居民住宅【单选题】甲公司于2012年9月向乙公司购买一处闲置厂房，合同注明的土地使用权价款2000万元，厂房及地上附着物价款500万元。已知当地规定的契税税率为3%，甲公司应缴纳的契税税额为（）万元。A.15 B.45 C.60 D.75【单选题】周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房

38、产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税税率为3%。关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（）。A.周某应缴纳契税3万元 B.周某应缴纳契税2.4万元C.谢某应缴纳契税2.7万元 D.谢某应缴纳契税0.3万元【多选题】根据契税暂行条例的规定，下列各项中，属于契税征税对象的有（）。A.房屋买卖 B.国有土地使用权出让 C.房屋赠与 D.获奖取得的房产【多选题】关于契税计税依据的下列表述中，符合法律制度规定的有（）。A.受让国有土地使用权的，以成交价格为计税依据B.受赠房屋的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格规定计税依据C.购入土地使用权的，以评估价格为计税依据D.交换土地使用权的，以

39、交换土地使用权的价格差额为计税依据参考答案BDCABCDABD土地增值税法律制度 P178 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入 教材表格： A（非房企）投资 B房企 （交税）A（ 房企 ）投资 B非房企 （交税）A投资B转让C （交税）A（非房企）投资 B非房企 （不交税）不动产（土地、房屋）所有权转让转让方 承受方营业税城建税（教育费附加）契税土地增值税印花税印花税所得税（企业、个人）征税范围 征收土地增值税不征收土地增值税（1）转让国有土地的（2）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的（3）对投资、联营企业将上述房地产再转让

40、的，应征收土地增值税（4）以房地产与另一方的房地产进行交换（单位之间）（5）合作建房建成后转让（6）以房地产抵债而发生房地产权属转让（7）土地使用者处置土地使用权 （2）-（4）房企用房地产投资、抵债、交换的，交税，其他企业不交（1）出让国有土地的行为（2）继承方式无偿转让的房地产（3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行（4）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业（5）个人之间互换自有居住用房地产（6）合作建房，建成后按比例分房自用的（7）房地产的出租（8）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税（9）企业兼

41、并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估税率实行四级超率累进税率 土地增值税的计税依据 转让房地产所取得的增值额增值额转让房地产取得的收入一扣除项目转让项目的性质具体扣除项目新建项目房地产企业转让：扣除5项（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（5）财政部规定的其他扣除项目：加计扣除额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20% 非房地产企业转让：扣除4项上述（1）-（4）项存量项目转让旧房及建筑物：扣除3项（1）房屋及

42、建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率提示：可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用（3）转让环节缴纳的税金转让土地使用权：扣除2项上述（2）、（3）项注意【关注1：开发费用】开发费用：（销.管.财）不得据实扣除1.利息能分摊开发费用=利息+（地+成本）5%2.利息不能分摊开发费用=（地+成本）10%【关注2：转让房地产有关的税金】转让中税金：营业税 城建税（教育费附加）印花税 土地增值税 所得税（1）房企：包括营业税、城建税、教育费附加（2）非房企：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税 小组活动【单选题】下列各项中,不属

43、于土地增值税纳税人的是（）A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司C.转让房产的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校【单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房按比例分配房产后自用【多选题】根据我国土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税【多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（）。A.转让环节缴纳给国家的各项税费B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费参考答案BAABCABD 应纳税额的计算 p1791.计算收入 2.扣除项目*(1)地价(