房地产经济 戴祥

1、房地产税收(shushu) 房地产税收(shushu) 制作演讲：戴祥共十八页房地产税收(shushu)基本概念房地产税收是国家(guji)凭借政治权力，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而取得财政收入的一种形式。具体而言，是指直接以房地产为计税依据，或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。共十八页房地产税收(shushu)的特征房地产税收是一种(y zhn)比较稳定的税收来源房地产税收一般具有较强的政策功能房地产税收是一个多环节征收的税收体系房地产税收不仅包括财产税，而且还包括行为税、资源税房地产税收的征收成本一般较高共十八页我国现行的税收(shushu)体系类别主要税

2、种名称流转税增值税、消费税、营业税资源税资源税、城镇土地使用税所得税企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税特定目的税固定资产投资方向调节税、筵席税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税财产和行为税房产税、车船使用牌照税、印花税、屠宰税、契税农业税农业税、牧业税共十八页房地产税收(shushu)的作用1.开征房地产税是缩小贫富差距，优化资源配置的需要2.开征房地产税是健全财产税体系，规范(gufn)财产税制度的需要3.开征房地产税有利于促进地方政府克服短视行为，为保证其长期收益而注重改善投资环境，从而为促进中国房地产业的发展创造条件4.开征房地产税是公平税负，促进房地产业发展的需

3、要5.开征房地产税可以合理利用土地6.开征房地产税，有利于深化城市经济体制改革，理顺城市资金运行渠道，降低金融风险共十八页房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后(yhu)开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。共十八页国外房地产税收制度及启示(qsh)尽管各国具体税制存有一定差异，但从宏观

4、角度看，世界各国特别是发达国家的房地产税制一般有以下几个显著的基本特征：首先，房地产税收在政府组织的税收收入中占有较重要的地位，已成为地方政府财政收入的重要来源之一。房地产税具有税源稳定、容易征收管理等特点。目前在许多国家，该项税收收入在政府组织的税收收入中占有相当大的比重，特别是在地方政府组织的税收收入中具有举足轻重的作用。如美国，房地产税一般要占到地方财政收入的5080%.其次，大多数国家趋向于按房地产的评估值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。目前大多数国家改变了原来从量课征房地产税的做法，而采用认价征收。这样做，一是按现行实际的价值计税，比较客观；二是在征收管理上具有统

5、一性，比较公平合理(gng png h l)；三是随土地房产价格的升值相应增加税收，有利于有效组织收入。共十八页国外房产(fngchn)税收制度的分析评价对于香港，香港涉及房地产的税种有：物业税、利得税、印花税、遗产税、差饷和地租。不可否认的是香港房地产业税收由相当长的一段历史了，现在也比较成熟了，当然取得的效果也相当满意。香港税制(shuzh)简单明确，防止了重复征税；对内外在港投资的企业征收的税率是相同的，促进了公平；香港税收计算依据和方式科学，这就大大提高了效率，缩减了成本。对于新加坡，新加坡的物业税制度比较合理，我国对房地产市场征收物业税时应该加以吸收。首先，新加坡物业税征收的时间长，

6、征税的范围比较广，计税依据很科学的，税收制度还是很合理。这样在税收的征收效果就比较好了。其次，新加坡对物业税进行灵活运用，根据楼市的情况，有效调节税率，从而保证房地产经济的健康发展。新加坡对占少数的富人征收较高的物业税，同时提供廉租房，廉价房给那些急需房子的中低收入者。最后，新加坡对出租出去而非自己居住的房屋监管较严，对这部分税收取得了很好的征收效果。对于韩国，首先，韩国征收较高的财产税和土地税。而且采用的是针对出售不同数量的房子征收的税率不同：其次，韩国为了抑制投机，制定了住房贷款额不应该超过市场房价的40。同时，政府对那些急需房的中低收入者提供低利率的贷款，以帮助他们购买房子。这些措施的实

7、施，都很好的抑制了较高的房价共十八页中国(zhn u)房地产税收制度的历史与演进建国后最早的房地产税制可以追溯到50 年代，当时是在全国范围内开征的城市房地产税。随着1972的城市房地产税撤并改革，城市房地产税的征税对象仅仅包括房产管理部门、个人、以及涉外企业的房屋，原有的国营和集体企业房屋则属于工商税的征税对象。在1984 年工商税制改革时基于(jy)国家享有城镇土地所有权的考虑，将城市房地产税分设为房产税和城镇土地使用税。共十八页随后国务院先后颁布了中华人民共和国房产税暂行条例和中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例。条例规定适用对象仅限于国营企业、集体企业、私营企业等内资企业和中国公民，而

8、涉外企业和外国公民仍然(rngrn)参照50年代颁布的城市房地产税暂行条例和各地地方法规分别缴纳城市房地产税和土地使用费。此后，国家税务总局1996印发的全国税收发展“九五”计划和2010年远景目标纲要中明确提出要修订房产税和城镇土地使用税；2003年，党的十六届三中全会通过决议提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。共十八页2006年十届全国人大会四次会议批准通过的十一五规划纲要提出改革房地产税收制度，稳步推行物业税(即房地产税)，并相应取消有关收费(shu fi)，在这一系列纲领性文件的指导下，国务院决定从09起废止沿用了50多年的城市房地产税

9、暂行条例，调整后的外商投资企业、外国企业和外国人按照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。共十八页我国现行(xinxng)的房地产税费政策 1994年的分税制改革奠定了当前我国房地产税制的基本框架。与西方发达国家的综合房地产税制不同，我国实行的是分项房地产税制；此外，西方发达国家往往在保有使用环节对房产征税，我国现行的房地产税费征收则包括生产开发、保有使用和转移处置三个环节。其中，在生产开发环节缴纳的税费有耕地占用税、土地增值税以及土地出让金；在保有使用环节缴纳的税费需缴纳城镇土地使用税和房产税；而在转移处置环节缴纳的税则包括房屋契税、营业税、印花税和城市维护(wih)建设税、教育费附加。共

10、十八页现行(xinxng)房地产税费存在的问题 从房地产税的实施效果看，我国现行房地产税收政策在一定程度起到了应有的宏观经济杠杆、增加财政收入作用。但纵观我国现行房地产税体系，我们仍然存在一些改善的空间。1、税权过于集中 从世界范围内实行分税制国家的具体实践来看，房地产税普遍被划为地方税，虽然我国房地产税也属于地方税，并且地方政府排他性的独占这部分收入，但我国的房产税还是有别于与西方发达国家，其主要表现在立法权与征税权的分离，在我国的具体实践中只有中央政府具有房地产税立法权，地方政府不能根据本地区(dq)经济发展的特点来设置相应的房地产税制，这显然不利于发挥地方政府灵活调节经济发展方向和进程的

11、作用。 。共十八页 2、税制基本要素不合理 当前我国的房地产税制实行的是城乡分治政策，房产税和城镇土地使用税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区等四类地区的房产和土地，对那些发展状况相同的农村地区和城乡结合部则不属于征税范围，此外，由于房产税、城镇土地使用税分别施行的是单一的比例税率、定额税率政策，这种僵化的税率体系未能体现出对高档住宅的政策性调节倾向，这显然没有遵循量能负担的原则，因而税收的调节功能也就大打折扣。 3、税种设置不合理，涉及重复征税 在我国与房地产有关的税种有很多，在具体实践中一处房产往往成为多个税种的课税对象，例如(lr)：对于拥有城市房产企业，其在缴纳房产税的同时还得

12、缴纳城镇土地使用税；对于新房产权的转移，房屋交易的双方都需缴纳契税和印花税、出售方还要缴纳营业税、城市维护建设税、土地增值税和企业所得税或者个人所得税。这明显加重了纳税人的经济负担，从长远来看不利于经济的发展。共十八页优化我国房地产税制的建议(jiny)减税、免税1、完善税收立法权限划分自2013年“营改增”在全国范围内推行后，地方税收收入锐减，政府(zhngf)可以考虑构建以房地产税作为主体税种的地方税收体系，从而增加政府(zhngf)税收收入，当然仅仅有这些想法还不够，在具体的落实环节我们还需要在全国得统一税制下赋予地方政府(zhngf)更多调整税制基本要素的权限，使地方政府(zhngf)

13、能够因地制宜、灵活调节经济发展方向和进程，在增加地方财政收入的同时实现全国的多元化发展。2、拓宽税基和税率区间房地产税制的城乡分治一刀切政策税制是税负不公平的根源，因而我们应当将征税范围扩大至农村地区的房产、同时在坚持比例税率的前提增加税率级次，赋予地方政府依据房屋性质灵活确定适用税率的权利，即生产经营用房、普通住宅适用优惠的低税率，而对于高档公寓、别墅等豪宅则从高适用税率，从而实现量能负担的课税目标，实现税收的调节功能。共十八页 3、精简税种 我们应当本着简税制的原则，在借鉴西方(xfng)房地产税设立、征管方面的成功经验的基础上逐步将现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税以及房地产有关的具有税收性质的政府收费整合为单一综合的房地产税，着力构建以房地产税为主体税种的地方税收体系。与此同时，我们可以将契税并入印花税、土地增值税并入所得税，以此达到精简税制、减轻纳税人经济负担的目标，从而为发展经济注入更多的活力。 共十八页 谢 谢共十八页内容摘要房地产税收(shushu)。企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，