房地产开发大作业2014(共16页)

1、 安徽工业(gngy)大学商学院2013-2014第二学期房地产开发(kif)与经营大作业(zuy)姓名 _周莉_班级 _程112_学号 _119044234_任课教师 _吕自豪_日期 2014年4月1、在社会经济发展过程中，普遍存在对环境的破坏、对资源过度开采使用，造成资源浪费的现象，而当下消费者环保意识逐步增强，绿色消费观念日益盛行，请结合房地产行业发展现状，你认为在房地产开发过程中如何(rh)贯彻绿色营销的房地产开发理念？（20分）答：随着(su zhe)房地产市场(shchng)的竞争日益激烈，而由建筑材料所导致的室内气体污染问题日益严重，因此，对于房地产开发商来说引入绿色理念，实施绿

2、色营销非常必要，它将为企业争取竞争优势，并带来新的卖点。但房地产开发商又应该如何将这一理念贯彻执行呢？下面是我的观点。(1)、将绿色理念融入到设计中 绿色住宅要杜绝粗放、浪费的模式，以最低的能源和资源成本去获取最高的效益。早在几年前，一些开发商就开始尝试将“绿色”的理念融入部分设计之中，在节能水龙头、节能灯上探索。作为全方位、立体环保工程的“绿色住宅”，土地资源的节约与新型建材、新型墙体的采用是其构成内容，住宅墙体提倡使用高科技环保建材。进入住宅小区的能源有电、燃气、煤，对这些常规能源要进行分析优化，以便从系统上采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计

3、，建筑节能至少要达到50%以上。同时，应充分选用自然资源，如自然采光以节约电能，尽可能采用太阳能热水系统等。在有条件的地方，鼓励采用新能源和绿色能源（太阳能、风能、地热、其他再生能）。在水环境方面，室外要设立将杂排水、雨水等处理后重复使用的中水系统、雨水收集利用系统等，供水设施宜采用节水节能型。选择不会对人体产生伤害、有助于节能、尽量减少维护需求的绿色环保建材，是建造“以人为本”住宅的基本要求。如塑钢窗比传统的木窗、铁窗及铝合金窗更节约资源，且保温、隔音、隔热效果更好。（2）、通过绿色(l s)认证，增加企业的可信度对于实施(shsh)绿色营销的房地产企业，获得房地产联合会和环保总局的绿色认证

4、是非常重要的，这样可以增加企业的信誉和可信度。欧典地板在1999年进入中国市场的时候，就是通过申请环保认证的方式(fngsh)，获得了巨大的卖点，得到了消费者的青睐，这令很多早于欧典进入市场的地板企业措手不及。另外，企业还应该将设计、开发、建筑、装修、的全过程都透明化，包括所使用的各种绿色建材、绿色家居等都披露给消费者，并予以承诺，这样更能增加企业的可性度。（3）、绿色促销策略 对推销人员实行绿色培训，在宣传、公共关系等促销手段中，强调绿色环保特征，把产品、企业与环保有机联系起来。重视售后服务,真正为消费者服务,为环境保护系统服务。（4）、绿色营销的定价策略根据环境有偿使用原则,企业环保支出应

5、纳入产品成本,制定产品的绿色价格(jig)。绿色产品的价格因其技术、原料等原因造成绿色产品的价格普遍(pbin)比一般商品高，而在我国目前价格(jig)因素仍是影响消费者购买的最敏感的因素之一，因而降低经营成本，制定合理的绿色价格是绿色营销成功与否的关键因素之一。总之，房地产业导入绿色理念，实施绿色营销，发展绿色生态住宅区，对我国经济的可持续发展有着重大而深远的意义。但作为一种全新的生活理念和消费模式，有一个推广、普及和实现的过程，也受到经济发展水平、消费者的文化素质、法制观念，以及人们的价值观等多方面条件的制约。要使绿色消费由时尚变为每个消费者的自觉行动，成为社会主体消费模式必须由消费者、生

6、产者、社会管理着政府，三方互相配合，共同推进。2、近年来我国住宅商品价格持续上涨，房价居高不下，导致相当一部分人难以承受当前的高房价，人们对房地产发展的有诸多怨言，请从我国当前社会发展和经济环境入手，分析我国住宅价格居高不下的原因有哪些？2010-2013连续进行多轮宏观调控收效甚微，你如何看待或评价房地产调控政策？（20分）答：住宅价格居高不下的原因我认为有一下三点、房地产住宅(zhzhi)市场存在着巨大需求,促使房价上涨。首先,这几年随着我国城市化进程的加快,大量人口进城居住、就业,以及广大居民改善居住条件的愿望加强;其次,绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起,商品房档次明显

7、提高,有效(yuxio)需求很旺盛;再次,拆迁安置增加了房地产市场的整体需求,且这部分需求将保持稳定的增长;最后,1998年以来政府为刺激经济增长,选择房地产消费作为切入点的“政策(zhngc)惯性”作用,以及受“入世”、“申奥”和“申博”等好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”,刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响,大量的国际热钱和游资涌入国内，进一步加大了房价的居高不下。（2）、地方政府在房地产市场中所扮演的角色加大了房价下调的困难。首先，土地出让金是地方政府财政收入的重要来源。在一些城市，土地出让金甚至占政府财政预算外收入的百分之六十以上。这必然导致地方政府在

8、卖地和发展房地产市场中的不节制行为。房价下跌、地价下降。地方政府的利益直接受损。因此地方政府在下调房价这个问题上的态度其实很嗳昧。其次，房地产对地方政府GDP有着举足轻重的意义。地方政府都很需要房地产业的繁荣，而繁荣的背后必定是高额利润，而高利润必然导致高房价。（3）、房地产业中银行贷款过多也是房价难以下调的一个原因。银行贷款(di kun)是房地产业的重要资金来源，在房地产业中。银行一方面向开发商提供贷款(di kun)另一方面又向消费者提供购房贷款，从而获得丰厚利润。如果房地产市场不景气。很可能(knng)导致房地产商资金链断裂，从而无力清偿银行贷款。房地产调控政策看待与评价：从长期看，调

9、控政策的取向还包括调整富人和穷人在资源占有上的关系，维护社会公平。例如，通过税赋等手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件；推进资源节约，例如发展节能省地型住宅，抑制奢侈性住房消费，鼓励适度合理消费；加快存量资源的优化配置，例如推进现有住房市场化流动，提高既有城市住房资源的利用效率；完善市场体系，例如形成一级市场、二级市场、租赁市场和中介市场之间的合理结构关系等。政策明确规定，要停止别墅供地和严控高档住房用地，增加中低价位住房的土地供应量。供给结构改变的结果必然是平均房价下降。但平均房价下降并不一定意味着人们实际买

10、房的价格就下降。普通居民在购房中面临的风险不仅仅是房价涨跌的风险，还包括利率变化、税制改革、汇率变化、收入水平变化等风险。这些风险中，任何一项风险在长达20年左右的按揭期间或长期持有期间，累积起来的风险都可能远超过房价变化带来的风险。解决穷人住房要靠政策，也就是住房保障体系。住房保障体系是政府提供的公共产品，而不是市场提供的竞争性产品。依靠“市场”以及市场中的“价格”信息，是无法制定出能够保障真正困难和特困群体住房需求的政策的。 任何(rnh)政策制定者的认识都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美国的能源政策要是没有缺陷就不会有加州电力危机，欧洲的社保政策要是没有缺陷就不会成为其财政和社会的

11、包袱。全世界的政府都是不断从失误、不足中找出教训，完善政策的。3、在现阶段，我国一些地方在土地征用和房屋(fngw)拆迁过程中，经常出现一些“拆迁(chi qin)钉子户”，为什们会出现这些“钉子户”？为了避免出现暴力强拆，激化社会矛盾，你认为应从哪些方面着手以较好的解决这一问题？（20分）答：出现“钉子户”的原因：拆迁肯定会陪钱的，我个人认为有钉子户的原因有如下几点：1、拆迁房的地里位置好过安置房的地里位置，如商业价值；生活、工作的方便程度等。被拆户心里不平衡，又得不到其它的经济赔偿。2、被拆户的房子若被拆后得到的经济赔偿不能满足再购同等面积房屋和装修的需要，还可能会出现“二套房贷款”，这个

12、贷款要比“一套房贷款”利息高了很多。3、有极个别的钉子户想把利益最大化，远远超出了拆迁单位或相关单位的承受底线。最后我要说的是，在美国等发达国家也有钉子户，但拆迁单位不会采取“强拆”的方式。我认为解决问题的方法有如下几种：一是要耐心细致的做好思想工作(gngzu)。深入走访群众，搞好政策宣传，积极化解矛盾，协商解决办法。对生活特别困难的拆迁户，在不违反政策法规的前提下做到“无情(wqng)拆迁、有情操作、让利于民”，帮助(bngzh)群众走出 “不闹不解决，小闹小解决，大闹大解决”的误区；二是要走法律途径秉公办事。对蛮不讲理、漫天要价的“钉子户”，切实掌握事实依据，正确运用法律手段，依法做出行

13、政和司法裁决。尽快完善强制拆迁的条件与程序，对拒不履行裁决的，依法实行强制拆迁；三是要加大强制拆迁执法力度。强制拆迁“钉子户”是经济建设发展的需要，拔“钉”刻不容缓、势在必行。对无理取闹、煽动闹事的“钉子户”，不能姑息纵容，不能瞻前顾后、胆小怕事，不能“喊口号”走过场，不能让“钉子户”钻政策的空子，占法律的便宜，要切实加强执法力度，坚决执行强制拆迁，促进拆迁工作的顺利进行。4、 2014年 4月4日上午8点45分浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼如麻将般突然倒塌。对于奉化市锦屏街道居敬社区里的那一声巨响，不同方向目击者有略微不同的描述。有的人形容这次倒塌像“地震”，有的人听到了疑似鞭炮声的“噼

14、里啪啦”，有的人觉得它的坍塌像麻将牌倒下一样，有的人视线则被浮起的漫天灰尘遮住至今还没能从那阴影里走出。废墟下面曾掩埋的7名受困者，分别来自于二楼、三楼和五楼的5个住户，其中307和507室都是两名家庭成员同时遭遇事故。按照我国民用建筑设计通则(tngz)的规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年。然而，现实生活中，很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。2010年，住建部的一位负责人在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说：“我国是每年(minin)新建建筑量最大的国家(guji)，却只能持续2530年。”相较之下，英国建筑的平均寿命达到132年，美国是74年。请从建筑质量的角度

15、你认为那些因素导致这次房屋坍塌事故？你认为应采取哪些措施以确保房地产开发企业提高房地产项目建筑质量？（20分）答： 首先，由于该房子是上世纪八九十年代建的，那段日子曾经建了不少的“快餐房”，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，就从农民转职成了建筑工人。加上建筑技术、资金，规范标准体系滞后等方面的原因，工程质量有瑕疵是在情理之中。再者，考虑到建筑成本，当时一些结构应该采用钢筋和水泥的地方或被减少或被取消，甚至以泥浆代替水泥砂浆使用，严重影响房屋质量和使用寿命。最后，城市发展规划上的科学性，也与房屋质量有着潜在的不可忽视的联系。不难理解的是，如果一个地区和城市的规划往往是“朝定夕改”，无疑将影响到

16、建筑方乃至监管方的“责任心理”：如果“百年建筑”在现实生活中无存在的可能，谁还会有动力打造“百年建筑”？目前城市建设过程中规划不公开，欠论证，以及“一任市长一张蓝图”等现象，影响的是一个城市整体的稳定感和对高质量建筑的心理需求，其负面影响其实远大于某个单一的“偷工减料”，而是助长了“快餐建筑”的大气氛。 历史与现实双重原因，当前至于建筑安全问题，历史与未来两个角度都需要兼顾(jing)。综上所述，导致此次悲剧事故的发生。提高房地产项目建筑(jinzh)质量的措施(cush)： 随着公司的不断发展和市场竞争的加剧，对比少数大型标杆房地产企业，大部分公司的管控水平还有一定差距，迫切要求通过提高自身

17、质量管理水平，来提高产品竞争力和增加利润。（1）、完善质量管理体系，积极申请认证贯标 。按照我国质量管理体系（GB/T19000-2008/ISO9000:2005）的规定，建立规范质量管理的组织结构，完善质量方针和质量目标、质量手册、程序性文件和质量记录,积极申请认证机构对质量管理体系的认证。 （2）、建立质量成本管控体系 要深入开展质量成本管理的研究、学习和宣传，对主要从事质量成本管理的人员进行专门培训，明确其职责和任务；对有关技术人员和统计财会人员，提高工作技能。 制定质量成本管理的有效标准，即确定适宜的质量成本水平；完善公司会计核算和成本管理制度，建立(jinl)质量成本报表；建立质量

18、成本控制科目同时下发各责任部门。 编制质量成本报告并对质量成本的控制情况进行考核，结合企业的具体情况，提出质量成本改进计划和相应(xingyng)的质量成本改进措施。 此外，在质量成本管控过程中要加强质量成本的预测(yc)和分析：质量成本预测是质量问题决策的依据，在预测时，应考虑客户对产品的质量和服务要求、竞争对手的质量和质量成本、公司质量成本结构和质量成本水平；通过质量成本分析，找出公司质量成本的薄弱环节和主要因素，围绕质量改进和目标，形成全过程控制目标。 （3）、进行明确的质量目标分解，加强考核。从工程设计到工程建设再到交付使用，设定每个阶段的质量管理目标，开展全员参与质量管理的重要手段就

19、是运用目标管理方法，将组织的质量总目标逐级进行分解，使之形成自上而下的质量目标分解体系和至上而下的质量目标保证体系，发挥组织系统内部每个工作岗位、部门或团队在实现质量总目标过程中的作用。建立立体考核制度，不仅有上级部门对下级部门的考核，还要有下步工作主体对上步工作主体的考核评价，以横向约束来提高员工的质量行为。 建设工程质量不仅(bjn)要重视某个“点”或“几个(j )点”的管理(gunl)，更要注意“面”的管理，“全过程”的管理，工程质量不仅是静态管理，更重要的是动态管理。管理是通过人来掌握的，如忽视了对工程质量和信誉切切相关的以人为本的技术质量创新即企业素质、人力资源的开发，必然造成企业缺

20、乏发展动力。全面质量管理是以全员的技术质量创新，提高人的工作质量，通过管理创新，使建设工程企业具有动力、凝聚力。形成强大潜力的内在机制，为提高工程质量，为企业生存和发展奠定坚实的群众基础。 （4）加强公司的质量文化建设。 营造质量文化，包括质量精神文化、质量物质文化、质量信誉文化，树立员工的质量战略意识、质量竞争意识和质量参与意识。 （5）加强员工培训，增强自身技术及管理素质 。房地产开发公司是资金密集型企业，不同于一般的劳动密集型建筑业或零售业。开发公司现场工程管理部门是工程师管理建筑施工队伍，因此工程部工程师的管理水平直接影响着工程的建设质量。质量差异性的竞争，也演变成了企业人才资源的竞争

21、，仅仅靠市场招聘远不能满足企业高速发展的需要，加强员工培训不断增强自身技术及管理素质，提高房地产工程的现场管理水平，进而提高房地产开发工程的质量。 强调人本管理，调动员工积极性和创造性，为员工的自我发展提供机会，在员工实现自我价值的同时实现公司的目标；加强员工的精神激励和物质激励，建立合理的薪酬体系，严格绩效考核和奖励措施，建立良好的晋升制度，及时提拔(t b)表现优秀的员工，用富有吸引力的薪酬和相对公平的机制来留住人才。 总之(zngzh)，在企业的生产活动中，造成质量问题(wnt)的原因只有10%-15%来自于技术，85%-90%是企业内部管理上的问题。建立规范有效的质量管理体系，是提高企

22、业生产管理质量的根本，同时，质量管理是一个系统工程，应该贯彻“三全”管理的思想和方法，进行全面、全过程、全员参与的质量管理，才能不断提高工程建设质量。 5、请以马鞍山的某个项目为例，从项目定位、区位优势及营销策略等方面着手分析其项目开发经营策略的成败。（20分）答：下面我将以马鞍山恒泰达观天下项目为例，从项目定位、区位优势及营销策略等方面着手分析该项目开发经营策略的成败。 首先在项目定位上，达观天下摈弃了传统的产品、地段等地产卖点，从心理与所处环境氛围的营造出发，突出“人文城，星空墅”的社区理念，向城市展现出一种胸怀天下、豁达从容却兼具时尚、流行的生活倡导。地理区位上，恒泰达观天下有着近南京、

23、望上海的便利区位！这里更是马鞍山未来发展的重要驱动力与方向。特别是随着宁安高铁的修建，这一优势将更加的明显。恒泰达观天下5分钟对接高铁站经济圈，15分钟对接时尚都会南京的公交化高铁交通，让早安南京、晚安达观天下成为马鞍山的一种新生活时尚标榜。“采菊东篱下，悠然见南山”的生活曾一度被人向往，但对城市生活来说归隐却并不适合。 其次，区位(q wi)优势：恒泰达观天下(tinxi)恒泰集团进军马鞍山的首个大型综合性地产开发项目，位于马鞍山市霍里山大道东、河海大学正对面。雄踞于马鞍山大学城中央(zhngyng)，有着四面大学三面山的独特地理区位，周边生态环境优越，城市配套日趋成熟。恒泰达观天下坐拥大学

24、城中央，触手可及的山林生态，信步可达的宁静校园、幽静小道，却是所有城市人理想的居住之选。 最后，其采取的营销策略有如下几种：a、每日推出特价房，吸引一般购买力。b、在付款方式上做文章，例如，2014年4月21号三房楼中楼，首付5万优惠5万。c、拥有自己独特的地理位置，最关键的是坐落于大学城中央，该项目就可以打出这样的广告：边上有家学校浓厚人文学术氛围。下面是恒泰达观天下自2013年10月17日至最近的售房优惠等政策，从表格中我们可以清晰的看到恒泰主要的营销策略。2014-04-21目前在售10#、11#、17#，面积68-144。三房楼中楼，首付5万优惠5万。一次性付款98折。大学城中心现房街

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