房地产专项知识学习交流报告

1、房地产专项知识 学习(xux)交流报告陈太平(tipng)2015年4月8日共六十九页目 录 一、房地产基础知识 二、土地出让流程表 三、房地产开发流程 四、房地产投资分析 五、房地产报建流程 六、房地产税务(shuw)知识共六十九页第一章：房地产基础知识共六十九页一、中国(zhn u)土地权属性质：全民所有制：所有权属于全体人民，具体由国务院代表(dibio)国家行使；集体有所制：（1）、村农民集体； （2）、村内两个以上集体经济组织的农民集体； （3）、乡镇两级农民集体。全部土地未社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）共六十九页二、国有土地使用权出让(chrng)：国家

2、(guji)土地使用者土地使用权出让（土地一级市场）由国家垄断只有土地使用权，没有所有权土地使用权（一定年限）土地使用权出让金（提前支付）国有土地使用权出让方式：1、招标；2、拍卖；3、协议；4、挂牌。国有土地使用权出让年限：1、居住用地：70年；2、工业用地：50年；3、科教文卫：50年；4、综合及其他：50年；5、商业、旅游、娱乐：40年。共六十九页三、专业术语（城市用地）：类别代号类别名称范 围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用

3、地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地共六十九页四、相关建筑

4、(jinzh)术语一：建筑用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。建筑容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率 ）：地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。用地红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线：建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路

5、红线重合(chngh),一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。道路红线：道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。共六十九页四、相关建筑(jinzh)术语二：低层建筑：高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高层建筑：高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 小高层建筑（非规范性）：介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。

6、点式（塔式）建筑：指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑：建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。复式：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。跃式：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层：是一套房子不处于同一(tngy)平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 共六十九页第二章：土地出让流程(lichng)表共

7、六十九页一、土地使用权取得(qd)方式：国有土地使用权1. 出让方式2. 划拔方式（1）招 标（2）拍 卖（3）挂 牌（4）协 议3. 承租方式共六十九页二、土地使用权出让(chrng)流程： 办理土地(td)登记 核发建设用地批准书交付土地 发布出让公告 编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案 公布出让计划确定供地方式 签订出让合同公布结果招 标拍 卖挂 牌协 议 招拍挂实施 申请及资格审查共六十九页三、招标方式(fngsh)出让土地：招 标 招标(zho bio)方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受

8、让人的方式。 招标流程评标确定标的及标底投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 投标人投标共六十九页四、拍卖方式出让(chrng)土地：拍 卖 拍卖方式(fngsh)概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞

9、买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 共六十九页五、挂牌方式(fngsh)出让土地：接受(jishu)新报价出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价出让人更新挂牌价格出让人确定竞得人挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人

10、的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 挂 牌 挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。 挂牌流程共六十九页六、协议(xiy)方式出让土地：协 议 协议方式(fngsh)概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划 拔 划拔方式概念指县级以上人民政府依法

11、批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。共六十九页七、出让(chrng)方式的适用范围：出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权

12、人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制共六十九页八、招标(zho bio)、拍卖、挂牌的异同：招 标 拍 卖挂 牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求共六十九页第三章：房地产开发(kif)流程共六十九页一、房地产开发(kif

13、)时间节点：1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理建设用地规划许可证2.领取国有土地使用证1.领取建设工程规划许可证2.领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取商品房销售许可证选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收2.领取建筑(jinzh)项目竣工备案证共六十九页二、房地产开发(kif)五证取得：建设用地规划许可证房地产开发(kif)流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一三四五二共六十九页四、证件(zhngjin)解释一：建设用地规划许可证是建设单位在向土地(td)

14、管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。共六十九页五、项目选址、立项(l xin)、土地证取得操作流程：规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土

15、地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的环境影响报告表5份及其软盘2、建设项目排放污染物指标申请表、建设项目环境保护审批登记表及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发商选址(xun zh)、立项国土局国有土地使用证发改委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证共六十九页六、证件

16、(zhngjin)解释二：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动(hu dng)中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。共六十九页七、项目规划设计、建设(jinsh)施工操作流程：气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）

17、2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、XX省建筑工程施工图设计审查报审表（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；

18、3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请

19、表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审发改委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证共六十九页八、证件(zhngjin)解释三：商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业(qy)销售商品房的批准文件。建设局建筑工程施工许可证发改委开工报告审

20、批房管局商品房预销售许可证申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选 址立

21、 项取得土地规划设计开工建设竣工验收共六十九页九、项目选址阶段(jidun)操作流程细节：人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找项目投资分析报告（作为项目投资研判工具） 本阶段,如果需要寻找(xnzho)合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断共六十九页十、立项(l xin)阶段操作流程细节:人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.项目市场定位报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告项目市场定位报告需要提交文件为

22、:项目建议书可行性研究报告开发商涉及部门分别为:发改委规划局建委共六十九页十一(ShY)、土地取得阶段操作流程细节一：人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件共六十九页十一、土地(td)取得阶段操作流程细节二：办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关(yugun)协议及批复文件审定设计方案通知书办理国有土地使用证:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同

23、附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等共六十九页十二、规划设计阶段(jidun)操作流程细节：人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3.领取建设工程规划许可证项目设计方案办理建设工程规划许可证:需准备文件如下(rxi)：供电

24、、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书共六十九页十三、开工建设阶段操作(cozu)流程细节：人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招投标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案建筑工程规划许可证办理建筑工程施工许可证:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明(zhngmng)年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费

25、凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知共六十九页十四、施工(sh gng)竣工验收阶段操作流程细节：人目的事向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑(jinzh)工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简

26、介等共六十九页十六、开发流程(lichng)小结：1.房地产开发过程(guchng)中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局、消防等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文共六十九页第四章：房地产投资(tu z)分析共六十九页一、项目主要发展(fzhn)概况：项目概况：项目主要(zhyo)建设内容：项目投资规模与效益分析

27、：共六十九页二、项目(xingm)投资企业情况介绍：企业概况：团队建设(jinsh)：企业发展战略：企业业绩说明共六十九页三、项目区域(qy)经济发展情况分析：区域历年GDP发展情况介绍(jisho)：区域历年产业结构情况分析（三产占比情况）：区域历年社会消费品零售总额分析：区域历年财政收入发展情况分析：区域历年城乡居民储蓄余额发展分析：区域历年城镇居民人均可支配收入情况分析：共六十九页四、区域(qy)房地产运行情况分析：区域历年房地产投资情况分析：区域历年商品房开发面积(min j)分析：区域历年商品房竣工面积分析：区域历年商品房销售面积分析：区域历年商品房销售价格分析：区域典型竞争楼盘调查

28、分析：共六十九页五、项目市场发展定位(dngwi)分析：项目总体市场发展定位：项目客户定位特征分析：项目客户定位分析(fnx)：项目规划设计理念：项目建筑风格定位：项目景观定位：项目产品形态与户型定位：项目市场价格定位：共六十九页六、项目(xingm)开发计划编排：项目整体开发策略：项目推进(tujn)计划编排：序号节点名称计划实际情况备注开始时间完成时间开始时间完成时间1修改方案的确认2桩基施工图3扩初意见审查4全套施工图完成5施工图审查6总包单位确定7施工报建图8遮挡户收购完成9取得建设工程规划许可证共六十九页七、房地产投资规模与效益(xioy)分析：（一）、项目(xingm)主要建设内容

29、序号项目名称A地块 （平米）B地块（平米）C地块（平米）D地块（平米）E地块（平米）F地块（平米）1用地面积2地上建筑面积2.1高层住宅2.2商业2.3办公酒店2.4社区配套2.5幼儿园3地下建筑面积4总建筑面积共六十九页七、房地产投资规模与效益(xioy)分析：（二）、项目(xingm)开发成本分析：项目名称投资总额（万元）按可售面积(元/平方米）开发成本土地获得价款前期准备费主体建筑安装工程费社区管网工程费园林景观工程费公共配套设施费开发间接费小计期间费用营销费管理费营业税金及附加小计总投资合计共六十九页七、房地产投资规模与效益(xioy)分析：（三）、项目(xingm)销售收入：产品类型

30、销售均价（元/）可销售面积（）总计（万元）多层小高层中高层高层洋房联排别墅独栋别墅商业地下车位合计合计（不含地下车位面积）共六十九页(四）、土地(td)增值税分析：七、房地产投资规模与效益(xioy)分析：项目名称金额（万元）计算说明增 值 税地价款及开发成本地价款+开发成本开发费用 方法一：财务费用+地价款及开发成本*5方法二：土地及开发成本*10税金加成抵扣20%地价款及开发成本*20%可扣除额合计地价款及开发成本+开发费用+税金+加成抵扣20%增值额可销售总额-可扣除额合计增值比例增值额/可扣除额合计适用增值税率速算扣除系数增值税额增值额*增值税率-可扣除额*速算扣除系数折算税率增值税额

31、/销售额共六十九页（五）、项目(xingm)经济效益分析：财务指标项目名称总计（万元）计算说明土地成本总投资毛利润毛利率毛利润/销售额净利润净利率净利润/销售额内部收益率资金峰值自有资金自有资金回报率净利润/自有资金七、房地产投资规模与效益(xioy)分析：共六十九页（六）、项目(xingm)敏感性分析：七、房地产投资规模与效益(xioy)分析：一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）销售均价(元/m2)营业收入税前利润税后利润销售毛利率%销售净利率%二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数（1

32、00%）（95%）（90%）（105%）（110%）土地成本（万元）开发总成本税前利润税后利润销售毛利率%销售净利率%共六十九页第五章：房地产报建流程(lichng)共六十九页一、土地交付阶段(jidun)报建流程细节：项目工作内容对接部门费用应备资料和办理程序办证名称土 地 交 付拍地土地交易中心保证金企业开发资质中标书用地范围红线认定城规院晒图、划红线费土地中标文件红线图交付土地测量土地测量公司测量费用测量报告签订土地合同土地利用处土地测量报告土地出让合同取得项目手册房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准后十五日内，向市房管局领取土地拆迁土地储备中心地块红线图办

33、理土地使用证用地处、地籍处出让金101万/亩、契税4%、测量费、注册办证费现金交银行，绿单到窗口开发票，发票复印件给地籍处，再凭受理书到窗口取证报告、登记表、合同、出让金发票、契税证、执照、机构代码、地籍图、调查表、委托书国有土地使用证用地红线交桩土地测绘公司测量报告项目建议市政府办公厅项目建议书项目建议书审批意见及前期工作通知书可行性研究市政府办公厅可行性研究报告及附件报告审批意见项目立项市发改委投资处土地合同、备案表、红线图、执照立项批复用地规划许可证用地处立项批复、土地合同、地形图、资质、报告、执照用地规划许可证共六十九页二、项目设计方案及建筑报建流程(lichng)细节一：项目工作内容

34、对接部门费用应备资料和办理程序办证名称方案报建建筑规划审批规划技术处专家评审费立项单、设计条件、土地合同、地形图、规划图、方案电子文件评审批复建筑方案审批规划技术处和规划委员会立项单、土地合同、土地证、地形图、建筑方案图、电子文件、每栋面积计算表建筑方案审批表、详规建筑报建 交通评估咨询公司、交警、规划专家审评评估费、专评费2000元/次，通常收费标准：小于5万平米，50000；10万平米，10万；30万平米，24万；50万平米，30万；大于50万平米，面议1、报建项目方案文本及电子光盘； 2、规划条件或项目选址意见书； 3、道路红线图； 4、政府立项抄告单； 5、召开专家会议。交通评估报告环

35、境评估环境评估公司环境评估报告环保局环境评估审查意见抗震设防建设厅抗震办1、省建设工程抗震设防专项审查申报表； 3、建设项目的岩土工程勘察报告； 4、结构计算书； 5、建筑施工图； 6、结构施工图。 资料报建设厅抗震办、由主管部门组织专家审查，通过后由建设厅出具通知书（高超50米）工程抗震设防专项审查核准通知书人防方案审批办证中心人防窗口方案文本（经规划局批准）复印所报标段文本图（每一层平面图，剖面图、总平图、立面图不需）；所报楼栋的分层及汇总面积表（设计单位、开发单位需盖章认可）；审核意见书一式叁份，窗口领取共六十九页二、项目设计方案及建筑(jinzh)报建流程细节二：项目工作内容对接部门费

36、用应备资料和办理程序办证名称建筑报建 人防施工图审查及备案省人防办1、防空地下室施工图送审文件清单（附后）上的内容应完整； 2、第一次送审只需带一套完整的人防图纸； 3、人民防空工程施工图设计文件审批表（附后）由我中心提供（可在江西省人防工程施工图审查咨询中心网站下载），审批表由我设计院填写四份，送审图中心两份，其余建设单位备用； 4、复审时送两份回复单及一份修改图纸，复审未通过再循环； 5、图纸通过审图时，建设单位送四到八套（由建设单位自行决定）修改后完整的人防图纸，如有变更还应提供相同的份数，与图纸一并盖章； 6、审图中心负责将其中一套盖章图纸转交质量监督站报监窗口。图纸通过盖章之日后如需

37、加盖不在审查，但建设单位应保证加盖图纸与质监站保存的一致，否则后果自负； 7、审查结束后各专业计算书留我中心存档，地质勘查报告退还建设单位。建筑工程规划许可证人防办理质监省人防办1、江西省人防建设工程质量监督注册登记表一式四份，请带好表中所列14种准备资料的复印件（复印件要加盖公章，注明与原件无误）； 2、建设工程质量人员从业资格审查表交质监站一份； 3、见证单位及见证人员授权书交质监站一份； 4、做好该项工程项目的钢筋、砼用量汇总表，并加盖施工单位章。建筑工程规划许可证综合管线审批管线处报告、规划方案、红线图、规划设计资质、规划图纸、现场实测资料或规划资料、用地规划许可证附图、方案批复、管线

38、方案设计图建筑工程规划许可证初步设计审查发改委设审处1、申请初步设计审查报告； 2、立项批复文件或登记书； 3、项目可行性研究报告的批复文件； 4、工程项目经批准详细规划和建筑方案；5、工程项目初步设计文件（含概算）和电子文件； 6、工程地质勘测报告； 7、人防设计方案及审核意见书、土地使用证、用地规划许可证、交通评估报告、环境评估。 工程咨询公司提交资料：地勘报告2份，结构计算书、初步设计文本、概算开工投资计划批复共六十九页二、项目设计方案及建筑报建流程(lichng)细节三：项目工作内容对接部门费用应备资料和办理程序办证名称建筑报建 投资计划市发改委投资处（多层在施工图审查报告后，高层在初

39、步设计审查后办理）1、申请报告（项目简介、建筑占地面积、建筑面积、用地面积、人防面积、地下面积、公建面积、性质（住宅、商业、公建）投资总额（以图审核定金额）； 2、用地规划许可证； 3、土地证； 4、初设批复（施工图审查备案表）； 5、银行资金证明； 6、交通评估； 7、详规开工投资计划批复施工图审查市建委认可的图审所2500万以前按投资总额的1.2，2500万以后按1；后可协商优惠比例先到建委制定的图审所签订图审合同。 1、设计总平面； 2、整套施工图（6套）； 3、节能计算书； 4、地质勘察报告； 5、结构计算书施工图审查报告和施工图审查意见书（各3份报建委用）施工图审查备案建委勘察设计处

40、1、施工图审查报告、意见书； 2、节能备案。资料全部由施工图审查机构提供（其中建筑面积要填写地上、下面积，并由设计和图审单位盖章证明），装订为一式三份由建设单位交建委窗口，备案手续完成后分别交建设单位、审查机构、建委窗口存档； 3、立项批复施工图审查备案表共六十九页三、建筑规划报建联审部门(bmn)及须提供材料一：项目工作内容应备资料和办理程序申请表数额主要联审部门 规划1、府同意建设的抄告单； 2、发改委投资批复； 3、1:500地形图（原件两份）； 4、建委施工图审查备案表； 5、经规划部门批准的详规或平面布置图（原件）； 6、建筑施工图（三套）及全套施工图电子文档（图纸直接给规划局）；

41、7、国有土地使用权证并附图复印件（查看原件）； 8、用地规划许可证及附图复印件（查看原件）； 9、经批准的管线详规（需原件）； 10、建筑方案及方案审查表（需原件）； 11、设计院将每栋面积分层列表计算并汇总，其中底层面积单列申请表1份土地1、府同意建设的抄告单； 2、发改委投资批复； 3、1:500地形图（一份）； 4、建委施工图审查备案表； 5、经规划部门批准的详规或平面布置图（复印件）； 6、建筑施工图； 7、（所有）国有土地使用权证复印件； 8、用地规划许可证； 9、土地出让合同复印件； 10、土地出让金发票复印件； 11、土地契税证复印件申请表2份发改委1、府同意建设的抄告单； 2、

42、发改委投资批复； 3、1:500地形图（一份）； 4、建委施工图审查同意批准书； 5、经规划部门批准的详规或平面布置图（复印件）； 6、全套施工图电子文档； 7、初设批复申报表4份人防1、府同意建设的抄告单； 2、发改委投资批复； 3、1:500地形图（一份）； 4、建委施工图审查备案表； 5、经规划部门批准的详规或平面布置图； 6、建筑施工图； 7、涉及到防空地下室所有有关地下室的图纸； 8、扩初批复； 9、规划红线图复印件申请表3分园林1、府同意建设的抄告单； 2、发改委投资批复； 3、1:500地形图（一份）； 4、建委施工图审查同意批准书； 5、经规划部门批准的详规或平面布置图（复印件

43、）； 6、建筑施工图； 7、用地红线和土地证及附图（看原件）； 8、营业证； 9、用地规划许可证； 10、存入投资的专项资金(2%局长批)申请表3分共六十九页三、建筑规划(guhu)报建联审部门及须提供材料二：项目工作内容应备资料和办理程序申请表数额主要联审部门 交警1、府同意建设的抄告单； 2、发改委投资批复； 3、1:500地形图（一份）； 4、建委施工图审查备案表； 5、经规划部门批准的详规或平面布置图（复印件）； 6、建筑施工图； 7、一层平面图、总平面图、停车位置图（地面车位）； 8、交通评估报告（经交警和规划部门专家评审）申请表2份卫生1、府同意建设的抄告单； 2、发改委投资批复；

44、 3、1:500地形图（一份）； 4、建委施工图审查同意批准书； 5、经规划部门批准的详规或平面布置图（复印件）； 6、建筑水、电、暖通施工图申请表2份（住宅不报）环保1、府同意建设的抄告单； 2、发改委投资批复； 3、1:500地形图（一份）； 4、建委施工图审查备案表； 5、经规划部门批准的详规或平面布置图（复印件）； 6、建筑施工图； 7、环保批复； 8、施工图的电子文档申请表3份（有公建报）消防 （规划许可后投1、府同意建设的抄告单； 2、发改委投资批复； 3、1:500地形图（一份）； 4、建委施工图审查同意批准书； 5、给排水总平面图复印件（应表示室外消防水源、消防管网布置）； 6

45、、施工图全套申请表3分气象1、防雷装置设计审核意见书； 2、防雷工程设计单位的人员的资质、资格证书； 3、立项批复； 4、总平面（复印件加盖建设单位公章； 5、办理防雷装置隐蔽工程检测的手续； 6、到防雷所委托防雷技术服务，交钱后将委托受理单给窗口申请表3分共六十九页四、建筑规划联审部门操作(cozu)细节一：项目工作内容对接部门费用应备资料和办理程序办证名称联审报建 具体内容 联审到现场由城市规划部门组织联审单位签字签字表在规划窗口定位校对城规院1、先带道路红线图指定范围买光盘； 2、总平图、道路红线图、电子光盘、光盘打印硫酸纸（电子光盘：将设计院图放在购买的光盘上，不能平移，转CAD版本）

46、； 3、结果给规划局技术处规划出五份面积单（交如下单位办理）1、土地局； 2、经贸委； 3、教育局； 4、人防； 5、(复印件)房管局 6、规划局1、市政设施配套费65元/ 2、新型墙体8元/ 3、散装水泥1.5元/ 4、教育附加费，投资的5%（办减免预交20%押金） 5、白蚁防治费1.5元/（我司减免了50%） 6、放线费每点605元土地局资料：计划批复、土地合同； 市经委资料： 1、新型墙体资料：计划批复、建施图的第一张、使用新型墙体材料承诺书（窗口提供），2、散装水泥资料：计划批复、工程预算、使用散装水泥承诺书（窗口提供）； 教育局资料：计划批复、地下室是否有人防（人防盖章）； 放线：由

47、规划开出定位测量通知单给规划院，凭通知单和缴费凭证到规划窗口开发票和上述五张回执办理规划许可证； 房管局资料：计划批复、图审备案表、总平面图凭面积单复印件到房管局窗口开白蚁防治合同和缴费单，到白蚁防治所签订合同（合同办理商品房预售许可证）土地局回执 经贸委回执 经贸委回执 教育局回执 人防回执出建筑规划许可证规划局窗口每证50元土地、经贸（两份）、教育、人防回执规划许可证查检表 贴硫酸纸的红线图（拿回一分，另一份留规划）共六十九页四、建筑规划联审部门操作(cozu)细节二：项目工作内容对接部门费用应备资料和办理程序办证名称联身报建具体内容消防审查消防支队根据条件分消防设计审核和直接网上备案 一

48、、申请建设工程消防设计审核 1、建设工程消防设计审核申报表； 2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（资质证书、组织机构代码证）； 3、新建、改建工程的建设工程规划许可证明文件（规划许可证） 4、设计单位资质证明（设计资质）； 5、施工图审查备案表； 6、消防设计文件（消防专篇）；7、全套施工图人防备案市人防办1、人防质监费、人防监理费；2、异地人防建设费：2200元/平米监理合同、备案表、人防图纸、人防审查表备案表、合同人防施工图审查及智联监督省人防办质监定位合同、资质、施工合同、资质、人防工程检测合同园林绿化工程监督市园林局注册登记表打印颜色与电子档颜色一致，一式两份 园林设计单位资

49、质证书及负责人资格证书 园林绿化施工合同 施工单位资质证书、项目经理资格证书 全套施工图纸 监理合同 监理单位资质证书及监理工程师资格证书 （以上材料复印件均加盖公章） 园林绿化工程信息备案表共六十九页五、施工许可(xk)报建流程一：项目工作内容对接部门费用应备资料和办理程序办证名称施工许可报建建设单位办理计量监督报告市建委窗进行网上注册（五家单位） 申报表一式四份（填写的人员需要有注册） 1、经审查的施工图全套（原件）和地质勘查资料； 2、施工、监理单位资质及营业执照； 3、中标通知书； 7、市质量监督网站，用户名：zy2009，密码：2009，进入打开监督管理，进入监督管理、土建工程监督注

50、册登记，点新增，每栋填写； 8、人防监理合同（地下部分分开报，根据规划许可证报质监，有几个单位施工和监理就填写几个，网上填写的项目根据书面表格填写，多余的可不填写，面积需要和规划许可证一致）； 其他均可复印件（带原件审查）施工合同备案建委招标 办公室由招标代理单位办理（在招标代理合同中注明）施工合同盖备案专用章安全防护、文明措施费市建委窗口土建：土建中标价80%1.2%； 安装：安装中标价80%0.7%； 装饰：装饰中标价80%0.8%安全生产文明施工措施费进账单安全生产文明施工措施费进账单施工 许可证市建委窗口建设单位、施工单位交纳1%农民工工资保障金，施工单位交施工管理费6%（省外施工单位

51、交3%，另3%交省厅）1、施工许可申请表（建设单位盖章）、建委监察科到现场后盖章； 2、用地规划许可证； 3、工程规划许可证； 4、中标通知书（提供招标情况备案报告书）； 5、施工合同（工程承包合同原件）； 6、资金证明（中标价的35%）； 7、质量监督报告； 8、监理单位资质证书（副本）； 9、项目监理工程师上岗证； 10、监理中标通知书（通过招标情况备案报告书），代理单位办理提供（1000万以下不要）； 11、项目监理合同； 12、设计文件审查批准书（备案表）； 13、建设单位交纳农民工保障金（1000万以上按中标价1%，1000万以下按中标价1.5%交纳）； 14、土地证复印件； 15、

52、图审报告书；16、现场管理人员登记表（空表窗口提供，和施工单位一起办理； 注：一个标段如果是一家施工单位办理一个施工许可证，如果是两家施工单位则需要办理两个证，如果一期的若干个标段是一个施工单位、一个监理单位也只须办理一个证。共六十九页五、施工(sh gng)许可报建流程二：项目工作内容对接部门费用应备资料和办理程序办证名称施工许可报建施工安全受理申请市建委窗口安全文明措施费 （建设单位提供）12种资料：其中安全生产文明施工措施费进账单的费由有建设单位提供，额度为中标价80%1.2%打入市建筑行业安全管理监督站账号施工安全 受理申请表 (施工单位办理)施工许可证市建委窗口1、资质证书(副本)；

53、 2、项目经理资质证书(1寸照片、身份证号)； 3、五大员上岗证(1寸照片、身份证号)； 4、现场管理人员登记表(窗口领取)； 5、施工安全受理申请表； 6、安全生产许可证； 7、甲、乙双方约定的安全防护、文明施工措施及费用支付计划书面材料(双方盖章)； 8、施工方交纳农民工保障金(1000万以上按中标价1%、1000万以下按中标价1.5%缴纳)的凭证。 (以上资料均需要提供原件审查)建筑施工噪声临时排放许可证噪声临时排放 许可证市环保局项目开工前15日须向环保局申请办理建筑施工噪声临时排放许可证共六十九页六、工程查验操作(cozu)流程：项目工作内容对接部门费用应备资料和办理程序确认表单工程

54、查验操作流程建筑放线城规院测量队、城管、规划督察查验表：红线图（贴硫酸纸） 下午到规划窗口登记，再到城规院登记约定放、验线的时间，等到时间接测绘队到现场放、验；等测量队出结果签字后将资料拿回。签字确认建筑验线(0.00、二层、主体)城规院测量队、城管、规划督察查验表：红线图 下午到规划窗口登记，再到城规院登记约定放、验线的时间，等到时间接测绘队到现场放、验；等测量队出结果签名后将资料拿回。签字确认竣工验收城规院测量队、城管、规划督察、建规处查验表签字确认管线验收管线规划蓝图给城规院办理，六线为煤气、给水、强电、弱电、污水、雨水签字确认共六十九页七、预售许可证办理(bnl)操作流程一：项目工作内

55、容对接部门费用应备资料和办理程序确认表单预售可证草错流程预售面积核定房管局测量科（受理、出草表给总师室校对，缴费盖章）测量费住宅1.36元/m、商业2.4元/m，查档案50、复印费按张算基本条件：单体工程要求达到申办商品房预售许可证的工程进度， 建筑工程规划许可证（复印件、原件核对） 工程查验表（需规划局在“预售层”盖章，交复印件） 经规划部门批准的全套建筑施工图（含平面图、立面图等） 建施图中的建筑平面图（每层和屋面）、复印盖章密封、当天交房管局产权处转测量科审核人员审核后缴费（退回交款单）出面积表。 面积表原件在竣工验收时交给测量科保存。面积调查表信息中心资料网上登记房管局信息中心信息费1

56、元/1、用地规划许可证； 2、建设工程规划许可证； 3、工程施工许可证； 4、国有土地使用权证； 5、预售方案； 6、商品房价目及销售进度表； 7、规划部门核定的单体分层户型设计方案图； 8、整套房屋面积测量对照表（含平面图及分户面积表）； 网上填写销售价格情况表（销售部填写） （以上均为复印件），由中心将数据录入网，根据面积测量表和网上数据校对无误后，下载电子入网申请表（下载每栋一份填写盖章），和转账单复印件一起交给信息中心缴费开通。再在网上点击预收申请即开通到开发出。 地下室均不算面积缴费开通到开发处网上登记程序开发商填写南昌市房地产综合管理系统（客户端）用户操作手册（下载）凭用户名和密码

57、（均为zyxs）进入南昌市房地产信息网（客户端）业务申请管理预受理申请每栋详细信息栋详细信息1.2.3.4 1、楼栋收件信息（第一栋填写） 2、楼栋证件信息（每栋填写），规划证、施工证、土地证（新的土地）、抵押情况 3、单体工程进度（每栋填写） 4、预售申请表信息（每栋填写）。 校对：在房屋信息列表里校对数据； 出证后网上并不能交易，需要进行如下操作：单体工程管理单体工程信息维护栋权限管理（要销售楼号的）栋权限设置在相应的空白处打“勾”全部允许销售更改操作成功。共六十九页七、预售许可证办理操作(cozu)流程一：项目工作内容对接部门费用应备资料和办理程序确认表单预售可证草错流程预售许可证房管局

58、开发办1、商品房预售许可证申请表（网上生成并加盖章）； 2、执照； 3、资质； 4、土地证； 土地已抵押贷款的应提供： a、土地证复印件需到土地局盖章到土地局土地证盖章带如下资料：1、商品房预售登记申请表【填写内容（写明土地证办理时间、证号、于何时办理了抵押；他项权证证号，因销售需要，需办理预售许可证，请出具证明）2、商品房预售合同；3、商品房预售登记备案表（地籍处领取、须盖章）；4、祥视图红线标示本次预售楼座并盖章）；5、申请人身份证证明、单位法定代表人证明及法定人的个人身份证、委托书、委托人个人身份证； 14、祥规平面图（有规划局印章）； 15、白蚁防治合同； 16、政府规费缴清凭证（办理

59、规划许可证时交纳的教育附加、墙改基金，散装水泥资金和人防的发票（人防可提供审核意见书）； 17、方案平面图（已办打勾，要办的打三角）； 18、测量面积表； 19、项目手册（用原件），注：房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准后十五日内，向市房管局领取。以上资料都需要带原件审核，后在复印件上盖章合格。项目手册需要书面填写和网上填写。看现场后出证预售许可证出证房管局开发办由开发处交局长签字，再由房管局办公室盖章，开发处打证出证共六十九页八、项目竣工验收操作(cozu)流程一：项目工作内容对接部门费用应备资料和办理程序确认表单竣工验收流程管线工程竣工验收规划局窗口1、测绘

60、院市政管线验线图（小区内所有市政管线）； 2、测绘院的书面初步结论（提前验管线）； 3、监理公司资质（复印件）； 4、市政管线的监理报告（对六种线）； 5、项目内市政管线竣工图（监理公司出具）六份图）； 6、报告； 7、批复管线祥规（电、弱电、气、自来水、雨水、污水复印件）； 上面资料一式两份，一份送规划局管线处，一份送市政公用局 受理-现场-批复-出件（现场为管线处和公用事业局工程管理处共同）建设项目管线竣工验收审批表有两处签署意见，是个重要的工作，六线为煤气自来水、强电、弱电、污水、雨水，其中前四项是由专业队伍来做，需要施工严格按照规划来做，有条件的需要专人分项来跟踪管理，验线时做到了如指