【财税】地下车位在土地增值税清算中的焦点问题解析

1、地下车位在土地增值税清算中的焦点问题解析近些年关于房地产项目地下车位是否作为单独产品参与土地增值税清算的话题热议不断，有物权说，有产权说，那么站在税的角度对地下车位是如何判定的呢？下面我们来谈谈房地产项目开发过程中地下车位的争议问题。一、争议焦点地下车位在土地增值税清算过程中的焦点集中在无产权的地下车位是否应该作为单独产品对象纳入土地增值税清算。支持一方认为虽然没有产权，按照实质重于形式原则，应该将地下车位纳入清算范围；反对一方认为，依据物权法谁投资谁受益原则，转让的无产权车位属于转让投资使用权，并没有发生产权转移，不应该纳入纳入清算范围。二、实务中的三种观点一般情况下地产开发企业单独建造具备

2、产权的停车位，会作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车位，会作为公共配套设施进行核算，对于有产权的地下停车位实务中一般没有争议，而利用地下基础设施建成的停车位，在实操中争议较大，大体可以分为三种观点：观点一：无论该地下停车位是人防改造车位还是地下基础改造车位，只要没有产权，一律按公共配套设施处理，地下车位建设成本分摊到可售产品中。观点二：按照实质重于形式的原则，地下车位只要发生了销售，无论是以买卖的形式还是以一次性转让70年使用权的形式，都应该按照单独成本对象，确认收入分摊成本。观点三：地下车位无论是否有产权，签订的是销售合同就按单独成本对象处理，确认收入分摊成本；签订的是使用权转

3、让合同就按出租不动产处理，地下车位在土地增值税清算时作为公共配套处理。三、税务机关的观点对于地下车位涉及到土地增值税，由于总局层面没有统一规定，各地主管税务机关在执行过程中出现不同的口径。下面为几个具有代表性的税务机关观点汇总。1.西地税发2010235号第十七条，车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。观点提炼：西安地税的观点是产权说，有产权单独算，没有

4、产权，按照不动产租赁作为其他业务收入2.河南省地方税务局公告2011年第10号，房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。观点提炼：河南地税的观点是无论是否有产权，预售阶段车位随房走，清算时按其他项目类单独核算3.河北省地方税务

5、局公告2014年第4号第二十二条规定：房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所，其取得的收入应作为租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。观点提炼：按照公共配套处理，收取的收入确认为租金收入。四、总结结合以上三种观点，对于有产权地下车位，应作为单独成本对象进行核算，对于没有产权的地下车位，各地主管税务机关观点存在差异。笔者认为地下车位在土地增值税清算过程中是否单独核算主要判定标准是企业是否发生了实质上的销售地下车位行为，比如一次性转让了70年使用权（

6、法律规定租赁合同最长不超过20年）或者约定转让期限与房屋产权相同，资产上的主要权利发生了转移，无论是否具备产权，都构成实质上的销售，在土地增值税清算中应该作为单独成本对象参与清算；如只是转让一定年限（少于20年）的使用权，资产上对应的主要权利没有发生实质转移，则构成实质租赁，在土地增值税清算时作为公共配套处理，不保留成本。由于企业销售没有产权的地下车位在法律上存在一定的瑕疵，各地税务机关对这个问题认识又不统一，企业在实际操作过程中应该以本区域内主管税务机关规定为准，保持充分沟通，争取企业利益最大化。为房地产销售公司销售人员、财务人员、公司领导对楼盘和车位销售客户录入、销控查询、营销统计、财务统

7、计所进行的系列日常工作管理简便、快捷，特推荐维新房地产售楼系统、维新楼盘销售手机查询系统、选房摇号软件供大家学习、操作试用。维新房地产销售管理系统特点功能完善系统功能涵盖房地产企业楼盘销售工作的全过程，包括前期资料准备（房源、价格、付款方式）的管理；销售业务中对小订、大定、签约、退房、换房、二次交易的处理，销售以后对客户收款、退款及客户服务管理等。全面业务型管理本系统全面支持客户的业务管理，电脑定价、电脑签单、电脑收款总之，客户可通过本软件进行实时电脑管理：认购书、合同、收据等票据或文书即可通过电脑套打或直接输出，相应的业务数据自动生成。灵活自定义系统面向用户设计，用户可以根据自己公司的需要，

8、随意修改软件中认购书、收据、入伙通知书、报表等输出格式,修改费用名称、结构、用途、证件等称谓,增加部分窗口的描述字段等内容，使系统真正成为自己的软件。强大的报表统计功能根据业务生成的数据，系统自动生成公司所需的相关报表：包括房产报表、销售报表、财务报表及相关统计分析报表。系统主界面功能模块我的工作台系统界面为导航+菜单结构，多页面自由切换，界面清晰友好，容易上手，使繁琐的销售管理变得轻松自如。维新房地产销售管理系统功能模块资料管理：项目管理、房间资料、房产定价、付款方式定义销售管理：接待记录、预约登记、图文咨询、房源检索、销售登记、退房 处理、换房处理、二次交易、封房处理客户管理：会员类型维护

9、、会员管理、客户资料、客户问卷、客户分析、 生日提醒、策划活动、按揭办理、产权面积结算、产权办理财务管理：票据领退管理、财务收款、收据管理、欠款催收、打印催款单、 财务接口辅助管理：佣金管理、广告管理、楼盘信息、媒体管理统计报表： 房产资料报表销售报表财务报表项目资料表大楼资料表房间资料表户型资料表房产价格表价格调整历史表接待记录表客户意向房间表预约登记表预约退单表预约意向房间表销售登记表签约明细表未签约明细表客户台账退房记录表换房记录表二次交易表收款明细表收款记录表财务收款台账综合统计报表领导查询图表分析按付款方式汇总统计按大楼汇总统计按户型汇总统计销售汇总表综合统计表销售月报合同月报销售情

10、况户型销售情况销售业绩情况销售总计财务统计销售走势图户型分布图价格走势图付款方式分布图面积分布图销售业绩图款项分布图 PAGE 10 页 共 NUMPAGES 10 页维新房地产销售系统功能简介 资料管理项目管理：用于在系统初始化阶段快速登记各个项目的总体情况，系统可以结合设计情况一次性生成各大楼的所有房间和相应的基本资料，而不需逐套增加。房间资料：管理所有房间及其详细资料，包括楼层、单元、房号、面积、景观、朝向、户型、结构、用途、状态、装修标准、房间示意图等。房产定价：结合楼层、朝向、结构、景观等客观因素，以及客户自定义因素，以差价或系数定价法对大楼进行快速定价及价格试算，可以立即得到各定价

11、方案的总价、均价、最高价和最低价等重要参考数据，并可以立即打印出试算价目表和报价表（报表内容可由客户根据情况更改）。同时我们还针对一些无规律的房价表，增加了房价导入功能，该功能也得到客户的好评。付款方式定义：用于登记项目提供的各种付款方式，包括各付款方式的名称、折扣、各期楼款付款时间、各期楼款所占比例、按揭精度等。在成交登记时，只需选择客户所选择的对应付款方式后系统可自动生成该客户的应交楼款，无需手工计算。销售管理记录来访、来电、来函等客户基本资料与购买意向，同时可记录追踪客户情况、可按项目、售楼点记录，提供方便快捷的查询、浏览功能、统计分析功能。接待记录：用于楼盘发售前，陆续的客户到我们现场

12、来咨询。该模块就是我们销 售 人员针对这些客户我们对其进行资料的录入，方便我们后期对客户的跟踪。同时我 们明天销售人员做的工作，电话，接待次数都有明确的统计，更好的加强了我们销售部的管理强度。预约登记：用于楼盘在正式发售以前，登记有较强购买意向的准客户资料及其交款信息，以便正式发售时客户可根据排号先后优先购买，同时系统可迅速将预约客户资料及交款信息转入销售登记。销售登记：用于预留、预定、成交及客户更名后相关的客户资料、房间资料、合同资料、付款方式、优惠、按揭、公证等情况进行详细登记，系统可以自动生成准确的应收楼款数据并将数据自动传递到财务收款登记的应收款资料中，同时系统可以根据实际的销售状态（

13、包括预留、预定、已售三种状态）自动更新图文咨询中的房间状态图，使整个系统的数据保持严格一致。增加销售审核功能。退换房管理：在发生退换房情况时，可按照相应程序进行退换房处理，保证房间销售的唯一性，严格杜绝重复销售的情况出现，同时系统自动保存退换房的原始资料。封房处理：该模块主要作用于我们在房屋销售过程中，公司对其部分房源的控制（保留、预定、销售、保留、自用）图文咨询：通过简洁的图文界面直观显示各大楼的最新销售进展以及各销售状态的统计数据，输入客户的购房条件可明确快速显示符合客户条件的房间，点击任一房间可以即时了解该房间的详细资料，同时可以按照客户指定的各种付款方式自动模拟生成及打印其付款和按揭方

14、案，以便客户进行详细了解和认真分析。 财务管理财务收款：用于已售房间应收楼款和实收楼款的管理，通过应收款项和实收款项的对比，可以十分直观地了解楼款收取的进度，并可自动计算逾期欠款的滞纳金金额，提供每个房间楼款收取的统计数据，包括应收金额、已收金额、未收金额、应收未收金额、滞纳金金额等。 票据管理：提供公司收据领用、查寻、统计等管理功能。欠款催收：系统可以自动检索出所有最新拖欠楼款的客户基本资料、欠款总额以及欠款明细，并可以统计出各大楼欠款的客户总数、拖欠总金额，以便及时了解楼款拖欠情况并开展相应的催款工作。通知交款功能可查询未来某段时间内应交楼款的客户资料及应交款项，以便提前通知客户按时交款，

15、提高楼款的回收率。财务接口：因为现在我们财务更多的时候用到了我们财务软件如用友，金碟等，因为我们每天需要做凭证。我们加入才接口会很好的加强了我们软件的并用性，是同工作的时间大大减少，效率提高。客户管理按揭办理：管理按揭客户证件及收入证明等收缴情况、办理进度，并对收缴情况，是否办妥进行统计。会员管理：随着市场前进，很多公司增加了会员入会方式。我们公司根据此情况增加了会员管理，让我们清楚的知道了解我们每天的入会情况，退会情况，会员积分，会员报表统计。产权办理：建立客户产权登记信息，结算面积误差、打印产权转移登记表等。为了使我们工作更好、更快我们增加了批量办理功能。客户档案：专门管理已经成交的客户资

16、料，所有客户资料在成交登记中登记后将自动传递到成交客户档案中，通过对成交客户的统一管理，可以为客户提供更加快捷和优质的售后服务，从而有效提高成交客户的满意度。辅助管理佣金管理：根据公司佣金提成方案、销售人员销售情况及回款情况计提佣金并记录发放情况。针对增加管理人员提成。广告管理：管理所关注项目的广告发布情况，包括广告发布刊物、日期、版面、风格、费用等详细资料，以便动态追踪其广告策略。楼盘信息：主要用于登记和管理区域市场的各项目资料，以加强对市场状况和竞争对手销售情况的了解。媒体管理：记录我们所做的媒体宣传。 统计报表 我们提供专门的报表统计，做到我们每天有日、周、月、年报表，而我们每个报表都是

17、系统自动生成。及大的加强了公司管理度，我们领导可以随时通过查询我们的报表了解我们销售，回款等情况。房产报表: 提供整个公司项目、户型、面积等房产资料的详细报表。销售报表：按照整个公司项目和大楼三级统计范围结合时间、销售人员及楼盘多种因数以数字报表对最新销售数据（包括套数、面积、成交金额等）进行统计。财务报表：对楼款回收情况进行全面的统计，包括应收款、实收款、应收未收款、按揭放款、预计收款等资料，其中预计收款功能可以查询在未来的任一时间段内能够正常回收的楼款金额，为公司的整体资金运作提供准确的参考数据。综合查询：提供包括销售信息、财务信息的复合型综合性查询。图表分析：以数字及图形（二维和三维）形

18、象反映销售及财务方面的走势、进度、分布等情况。领导查询：为方便领导查询提供的户型、销售与财务报表。基础数据机构设置：设置公司信息、售楼机构、组织架构等信息。操作员设置：设置系统操作员信息，并对操作员进行项目授权。系统字典：对系统中涉及的所有可选信息进行字典维护。收费项目：对系统中涉及的收费项目进行维护。系统管理 参数设置：用于设置利率、滞纳金比率、面积误差率、楼款精确度、公司信息、 报表表头、工程进度名称等和系统密切相关的各项参数。 用户授权：按查询、修改、增加、删除、审核等多层权限针对各个功能模块和报表进行向各操作人员进行授权，明确不同部门、不同职位的工作责任和操作权限，以保证数据的保密性和

19、系统运行的安全。 数据备份：用于数据的定期备份，避免由于电脑故障造成数据丢失，同时系统可以按照用户定义的时间周期自动报警并提示备份。数据恢复：如果遇到病毒、硬件等问题造成系统破坏后，可将已备份的数据恢复过来系统初始化：用于清空当前数据库中需要删除的数据，一般在系统首次正式运行前使用，之后应通过权限严格控制使用。操作日志：系统实时监控并记录所有进入系统的操作人员对每个功能模块的操作情况，包括操作人员代码、进入和退出每个模块的时间等。更改口令：用于操作员更改自己的系统口令。系统登录：在不退出系统的情况下，可以直接更换操作员，方便不同操作权限的操作员使用系统。维新房地产销售管理系统应用效果防止客源流

20、失 客户资料的完整性：通过使用软件，要求业务员必须将每天接待的客户资料与接待记录录入系统，这样业务员在接待客户时会有意识的了解客户详细信息，包括客户的基本资料、购房意向、租房意向、来电来访的详细情况。保证了客户的完整性，任何业务员接手该客户都很容易把握客户情况，对客户制订准确的跟踪回访计划。客户资料的保密性：业务员只能看到自己或允许查看的有限的客户资料与业务数据，即使业务员的流动也无法带走其他业务员的客户数据，同时原来的客户数据也完好的保存在数据库内，继续为公司所用。准确地销售控制房源多，房态变换频繁，销售控制比较困难，稍不注意就容易造成一房多卖，造成极坏的影响。用了销售软件就可以有效地解决此

21、问题，软件中房源状态是唯一的，进行相应租赁、保留、小订、大定、签约、退房、换房后，软件会自动更新相应的房源状态，只有待售的房源才可以选择，所以绝对不可能出现一房多卖现象。房间面积、价格也是事先录入，经过审核的，产生的销售数据也不会造成误差。全面客户服务基于对客户信息准确和全面的掌握，相应的客户服务工作就可以做到细致入微，无论是潜在客户还是成交客户，出发点就是充分利用有限的客户资源创造无限价值，提高潜在客户的达成率、成交客户的满意率，通过客户的口碑开发更多客户，创造更多销售机会。代办按揭、代办产权、签约提醒、付款提醒、客户生日提醒、节日问候等，让客户体验亲情式服务。有效业绩考核客户归属：系统自动通过客户名称、证件号码、联系电话、手机等信息判断提示记录的相同性，有效杜绝业务员间相互争抢客户、争夺销售业绩。客户归属以系统客户创建日期为准。 工作情况及业务能力：系