老旧小区造价控制与审核操作规程培训ppt课件

1、卢 德 林2019年 10 月16日中央国家机关老旧小区综合整治项目造价控制与审核操作规程培训相关管理规定或政策世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家，还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地探索这种复杂性系统，这种探索将是长期的、艰辛的。关于开展中央国家机关老旧小区综合整治工作的通知关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知关于加强和规范中央国家机关老旧小区综合整治项目造价审核工作的通知关于进一步加快推进中央国家机关老旧小区综合整治项目进展的紧急通知中央国家机关老旧小区综合整治工作规程中央国家机关老旧小区综合整治技术导则中央国家机关老旧小区综合整治项目管理办法中央

2、国家机关老旧小区综合整治资金支付操作规程中央国家机关老旧小区综合整治工作手册中央国家机关老旧小区综合整治造价控制与审核操作规程中央国家机关老旧小区综合整治项目立项评估和初步设计评审操作规程 目 录控制与审核操作规程2 概算分解控制与审核5 工程变更控制与审核4 合同控制与审核 6 资金支付控制与审核3 招标控制与审核 7 竣工结算控制与审核8 工程竣工决算编制与审核1 总则及一般规定9 附 则造价造价工作主要参与者投资概算范围内的主要造价控制参与者建设单位承担项目实施和造价控制主体责任监督监理单位建 设 单 位造价咨询项目管理设计单位承包商国管局概算评审单位造价审核单位项目巡查单位组织综合整治

3、项目的房屋检测鉴定、项目申报、工程设计、招标采购、签订并履行合同、资金使用管理、居民协调、竣工验收和竣工结决算等项目建设管理工作。接受国管局和本单位纪检、监察、审计、财务、信访等机构的监督和指导。项目实施和造价控制责任主体负责建设单位的项目投资计划执行情况的全过程监督与管理国管局总指挥部 / 联席会议机构项目 1指挥部 1监理项目管理承包商造价咨询设计项目 N指挥部 N监理项目管理承包商造价咨询设计造价审核单位项目巡查单位概算评审单位部门1部门 i部门N多层级多项目管理模式造价控制与审核红线 变更后的工程投资突破批准的投资概算的； 整治内容超出中央国家机关老旧小区综合整治内容分 中基础内容和附

4、加内容的； 工程变更未办理签认和审批手续的，超出批准建设内容发生的支出； 不符合合同协议的支出； 非法收费和摊派； 无发票或者项目不全、无审批手续、无责任人员签字的支出； 因设计/施工/供货等原因造成的工程报废 等损失，以及未按规定报经批准的损失； 项目符合规定的验收条件之日起3个月后发生的支出； 其他不属于本项目应当负担的支出。建设单位使用住宅专项维修资金、售房款、部门自筹或者业主自筹等方式自行解决。建设成本决算范围投资范畴 改变原有房屋和土地的权属关系、产权性质的； 改变原临时建筑和违章建筑的属性的。工程造价审核要遵循“安全经济、厉行节约、简朴实用、有限目标、节能环保和注意绩效”的六大基本

5、原则。建设资金应重点保障中央国家机关老旧小区综合整治内容分类表 中“基础内容”的实施，支持“附加内容”的实施。“自选内容”的建设资金由建设单位自行处理。有效控制投资，提高资金使用效益。 施工图设计未落实评审意见、未进行限额设计而突破批准的投资概算的. 整治基础内容和附加内容房屋建筑本体部分抗震加固节能改造综合改造 1、1980年以前建成、不能满足抗震规范要求，有加固价值的老旧房屋1、平改坡2、屋面防水、保温改造3、楼梯外墙保温4、楼体外门窗改造5、每个楼栋和每个单元安装供热计量总表1、外墙及公共区域清洗、粉刷2、楼内照明系统改造3、楼楼内水、电、气、热、通信、消防等管线改造4、地下空间安全隐患

6、整治小区公共部分基础设施改造 环境整治改善 1、供水、雨污排水管网设施改造2、供电、弱电管网设施改造3、燃气、供热、消防管网设施改造4、安防设施完善1、小区道路、绿化、照明设施改造2、规范非机动车停车，增设或改造自行车棚等非机动车停车实施3、规范机动车停车，结合小区绿化、树荫施划机动车停车位4、更新或补建信报箱5、规整线缆、室外空调等6、拆除私搭乱建的违章建筑老旧小区综合整治项目1、1980年以前建成、没有抗震加固价值的老旧平房、简易楼、筒子楼等可进行翻扩建；2、翻扩建项目可适当增加户型面积、楼层和地下车库1、可增设太阳能应用、雨水收集系统等节能、节水措施。1、生活、消防水箱等设施改造；2、楼

7、外雨水排水管线更新；3、可补建门禁及访客对讲系统；4、更新或改造原有老旧电梯。1、供水、排水、配电（变电）、燃气调压站、锅炉房、热交换站、消防等设施设备改造；2、架空线电缆入地改造（土建费用）；3、增设天然气系统、人防通道及其他配套辅助用房改造等。1、可增设公共卫生间、无障碍设施、科普橱窗、宣传栏等2、清理楼内外杂乱堆砌、废弃物；3、规范垃圾分类收集等。基础内容10项附加内容8项基础内容14项附加内容13项“基础内容”建设目标以“消除安全隐患、节能减排，并保障小区居民基本生活需求”为主；“附加内容”建设目标以“完善小区配套功能”为主；“自选内容”建设目标以“美化小区环境、提升居住品质”为主。本

8、办法附录五，工作规程附表1工程造价审核必要性因为户外施工、小区居民切身利益、小区居民全程参与，技术经济文件缺失，项目管理的系统性将会更加复杂，投资不可控风险将会大大增加。利用工程造价审核单位的专业优势，要求其全程参与项目建设与管理，要求其全程协助国管局或建设单位进行投资控制与审核，非常必要，也非常重要！造价审核行为过程监督1、国管局房管司负责监督考核造价咨询机构及其工作人员的造价咨询活动，对工程造价实行动态管理，定期对 造价咨询机构的服务质量及信誉情况进行考核。（2.0.11条）2、国管局房管司会同财务部门加强工程价款结算的监督，组织造价咨询机构对价款结算及审核结果进行复查、 互查或抽查。 （

9、8.2.7条）3、对造价审核单位编制的工程结算审核报告和工程竣工决算审核报告存在严重错误或重大分歧的，国 管局按照“先审核、后审批”的原则，组织中介机构进行评审后，再进行审批。 （9.2.3条）造价审核单位及人员受建设单位及其他有关单位投诉，经查证属实的，视情节轻重，国管局会同建设单位给予警告、终止合同、取消从事综合整治项目造价咨询资格等处理。（2.0.16条）造价审核单位及人员在咨询过程中弄虚作假、串通牟利等造成损失的，依法应当承担赔偿责任。构成犯罪的，法移交司法机关追究责任。（2.0.17条）造价审核单位的专业审核或咨询意见，经国管局房管司或建设单位验收不合格或不完整的，应责成其重新作出专

10、业审核并出具咨询意见。（2.0.14条）国管局房官司有权委托另外一家工程造价咨询单位，对验收不合格的工程造价业务进行重新审核或复核，原造价咨询单位应予以配合。（2.0.15条）造价审核自律管理 造价审核单位应根据项目跟踪审核工作进展情况，在每周四、每月月底前，向国管局房地产管理司报送造价审核工作周报和月报， 说明当期主要审核工作情况、审核成果、存在的主要投资控制风险，以及拟采取的应对措施等。 （2.0.5条） 造价审核单位不得参与建设单位的项目管理工作，不得干预项目决策。 （2.0.7条）工程造价审核人员应按照工程造价咨询单位执业行为准则、造价工程师职业道德行为准则开展造价审核工作，承客观、专

11、业、严谨、负责的态度，分阶段提交造价审核成果文件（1.0.8条）工程造价咨询单位应遵循独立、客观、公正、诚实信用原则，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。（1.0.8条）工程造价咨询单位应加强廉政建设，其工作人员应廉洁自律，杜绝违法、违规、违纪行为。所有与综合整治项目的造价审核单位，应向国管局和建设单位提交廉政承诺书（1.0.9条）除法律、法规另有规定外，未经同意，工程造价咨询单位不得对外提供工程造价咨询服务过程中获知的工程信息、商业秘密和业务资料。于保密工程，应与建设单位签订保密协议（2.0.10条）工作模式和组织管理 造价审核单位应重点关注建设规模、范围、内容和标准对工程造价的影响，向国

12、管局房地产管理司提出建设成 本优化建议和投资控制措施，提交造价审核总体实施方案。 （2.0.2条） 造价审核单位应建立现场沟通联系机制，每周到项目现场不少于两次，重大项目应安排专人常驻项目现 场。造价审核单位应对项目现场、建设单位驻地的造价咨询活动进行记录，建立完善造价咨询工作日志 或周志备查，且需建设单位或相关被审核单位签字确认。 （2.0.8条）造价审核单位应全面掌握项目相关批准文件、评审报告、设计图纸和项目现场状况，参加现场项目管理 或监理例会，掌握项目进展、工程变更等，了解项目现场决策事项，发表咨询意见建议。 （2.0.7条）造价审核工作成果管理 造价审核单位从事工程造价咨询业务，应当

13、按照有关规定的要求出具相应的工程造价成果文件，并及时提交 国管局房地产管理司、建设单位、被审核单位和相关方。（2.0.3条）工程造价重要成果文件应当符合本规程及建设工程造价咨询规范、建设工程造价咨询成果文件量标准 的要求，由工程造价咨询单位加盖有企业名称、资质等级及证书编号的执业印章，由执行咨询业务的注册造 价工程师签字、加盖执业印章后生效。 （2.0.4条）为不影响工程进展，造价审核单位对建设单位提交的概算分解、招标文件、工程量清单及控制价、合同文件、 暂估单价的材料设备及暂估价专业工程的招标采购、工程变更、费用索赔与反索赔等本规程中无特殊说明的事项，可以进行事后或者事中审核，并注明上述活动

14、时点、资料提交及接收时点、审核完成时点等。（2.0.6条）造价审核收费标准世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家，还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地探索这种复杂性系统，这期的、艰辛的。工程造价审核费用应执行市场调节价，应通过招标方式合理确定服务价格。 （2.0.12条、-2.0.13条） 特别地，对于不适合招标的保密工程或紧急工程，可协商确定。 造价审核收费标准：国管局工程建设项目造价咨询管理办法（试行）（局办20197 号）； 造价审核基本费的计费基数：建设单位组织报审的建筑安装工程费用，其费率按标准下浮20%； 造价审核审减费用计费基数为审减金额（建设单位的送审金额减

15、去造价审核单位的审定金额）。审减额 收费费率不下浮。 审减率小于等于5%时，审减额收费由国管局承担；审减率大于15%时，超过部分由承包商承 担；对于 高报结算价款的项目，建设单位和被审核单位要作出书面说明；对于违规串通、虚报结算价款的，造成 损失的责任方应当赔偿，国管局将在一定范围内进行通报。 对于审减费用的处理合同条件，应纳入施工及各专业工程的招标文件和承发包合同文件中。国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2019299号） 目 录控制与审核操作规程2 概算分解控制与审核5 工程变更控制与审核4 合同控制与审核 6 资金支付控制与审核3 招标控制与审核 7 竣工结

16、算控制与审核8 工程竣工决算编制与审核1 总则及一般规定9 附 则造价定义阶段关注点建设实施立项申请立项批复初步设计初步设计评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用施工图限额设计概算分解前期工作要求在国管局批准项目的立项之后，建设单位应根据项目的立项批复意见，并充分考虑本单位的项目管理习惯和技术力量，与设计单位和工程造价审核单位一起，组建设计团队，共同开展初步设计工作。在初步设计方案评审阶段，建设单位应会同设计单位和工程造价审核单位，对评审单位的初步评审意见，逐条进行认真研究。对评审单位的评审意见有疑义的，应以书面形式，及时回复评审单位，并要求评审单位重新进行复核。建设单

17、位前期工作要求世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家，还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地探索这种复杂性系统，这期的、艰辛的。1、 建设单位要加快推进项目前期工作，合理安排项目立项、初步设计、施工图设计及审查、工程量清单编制、工 程招投标、施工许可办理等各环节时间，叠加并行开展相关工作，提高工作效率。 （3.1.1条）2、 项目立项批复后，建设单位应与国管局房地产管理司签订中央国家机关老旧小区综合整治项目建设管理责任 书。在项目初步设计及投资概算批复4个月内，建设单位应完成开工前各项准备工作并开工。（3.1.2条）立项初设及评审施设及审查清单及控制价施工及监理招标开工证立项

18、初设及评审施设及审查清单及控制价施工及监理招标开工证节省时间不大于120天传统串式模式FT 模式概算分解是投资控制的灵魂中央国家机关基本建设项目概算分解控制办法尺度规范工具灵魂是主管部门衡量项目投资计划执行情况的最重要标准是建设单位对项目参与各方进行绩效考核的基准和参照涉及项目所有参与者的技术经济行为是项目参与各方必须共同遵守的行为规范 四种分解方法：按人分解、按物分解、按进度分解、按资源分解 三种分解原则：从量分解、从价分解、量价分解是一种“分散权责，集中控制”的管理体制是投资控制的灵魂概算分解工作流程中央国家机关基本建设项目概算分解控制办法（第十条）国管局批准 初步设计、投资概算、优化后的

19、施工图、工程量清单 建设单位 投资概算分解灵魂批复投资概算三、预备费二、工程建设其他费用一、工程建设费用（一）总包合同（二）发包人直接发包合同明细表固定费用预留金暂估价材料设备暂估价专业工程明细表明细表概算分解过程一级二级三级四级五级投资控制过程编报概算分解控制表概算分解控制表备案施工图设计优化、施工图限额设计项目组织实施项目投资动态监管每月5日随项目管理月报,填报上月的概算分解控制表委托中央政府采购中心组织招标采购可机动资金优化项目投资控制形成的分项合同投资净结余资金概算分解的编制主体是建设单位，如果建设单位编制确有困难的，可商请工程造价审核单位或工程造价咨询单位，协助其编制概算分解控制表。

20、如果建设单位在首次概算分解后发现，概算分解控制表中的数据与国管局批准的初步设计方案及投资概算存在较大差异时，建设单位应对差异进行重点书面说明。概算分解预控金额作为各项合同招标的控制价格概算分解控制表流转与使用概算分解控制表建设单位编制概算分解控制表造价审核单位审核概算分解控制表国管局审核备案确定各分项合同预控金额的依据确定工程款支付上限的依据确定总投资预控目标的依据重大变更、签证、新增事项施工总包招标准备阶段施工招标及施工阶段使用可机动资金建设单位调整原因用途金额建设单位、造价审核单位应严格履行投资控制职责，不得擅自提高建设标准、扩大建设规模，应采取措施规避投资风险，确保项目实际总投资不突破批

21、准的概算总投资。（3.2.5条）施工过程中在项目实施过程中，建设单位应通过概算分解，来实现项目投资的动态控制，来实现各分项工程投资的动态平衡。国管局批准的初步设计和投资概算；概算评审单位出具的初步设计方案和设计概算的评审意见经济性合理性对概算分解审核意见或专业建议,建设单位和工程造价审核单位应留存备查。内部履行必要签报审批程序首次概算分解最佳时机初设(概算)立项/可研(估算)施设(预算)招标(标底)施工(支付)竣工(结算)交付(决算)投资分解规划/设计/计划执 行评审/审计效 绩 / 奖 惩概算分解的专业性比较强，要做好不容易。但考虑到老旧小区改造项目的实际情况，尤其是时间进度的紧迫性，概算分

22、解时，可以参照中央国家机关建设项目概算分解控制办法（试行）的规定，作适当的简化处理。（3.13条和3.1.6条）概算分解控制办法第十一条概算分解是一个动态的、循环往复的过程施工图限额设计解决建议潜在风险问题成因 施工图设计不完善，甚至出现设计错误的情况比较普遍 各种原始的技术经济文件缺失比较严重对老旧小区实际使用现状的把握，不够清晰未正确领悟建设单位提出的老旧小区改造需求未严格按照国管局批复的初步设计方案和投资概算进行限额设计设计单位的设计过程缺少必要的监督，建设单位将设计的主动权 完全交给设计单位掌握老旧小区实际使用现状，明确提出设计改造需求 要求设计单位进行现场办公、现场设计，督促设计单位

23、，严格 按照国管局批准的建设规模、建设范围、建设内容、建设标准 和投资概算，开展设计优化和限额设计工作，确保施工图预算 不突破批准的投资概算，从源头上控制项目的投资 施工图限额设计，须全面落实初步设计和投资概算的评审意见施工阶段将出现大量的工程变更洽商，或者增减事项工程投资的不可控风险加大建设单位审计风险和管理风险加大如果建设单位在项目的定义阶段，不重视项目的施工图优化设计，或者限额设计工作，那么，项目将很容易出现这样或那样的问题。施工图限额设计建设单位按照批准的初步设计及投资概算、初步设计评审报告，组织施工图限额设计和优化，确保不突破初步设计概算，从源头上控制投资。（ 4.1.1 条）施工图

24、设计未落实初步设计批复和评审意见，未进行施工图限额设计，建设单位应当组织设计单位进行修改。否则，超出投资概算部分的投资，由建设单位按照相关政策自行解决。（ 4.1.2 条）施工图设计完成后，建设单位、设计单位应将施工图设计文件送施工图审查机构进行审查。施工图未经审查合格的，不得使用。（ 4.1.3 条）磨刀不误砍柴工，当施工图设计不符合招标条件时，不应强行启动招标程序。 目 录控制与审核操作规程2 概算分解控制与审核5 工程变更控制与审核4 合同控制与审核 6 资金支付控制与审核3 招标控制与审核 7 竣工结算控制与审核8 工程竣工决算编制与审核1 总则及一般规定9 附 则造价招投标阶段关注点

25、建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用招标方式及平台计价原则预备费处理暂估价事项不平衡报价与清标计价体系打捆招标和加固工程招标人的合法性招标条件和承包商选择拆除工程可回收物处置招标前造价控制与审核施工招标准备阶段的造价控制与审核关于进一步规范北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工发包承包活动的通知（京建发2019130号）工程量清单招标控制价建设单位委托招标文件招标控制价招标文件工程量清单招标方式投标人选择分标情况造价审核单位审核综合单价组成措施项目费用其他项目费用项目（分部分项工程、措施项目、其他项目）、工程量、特征描述招标方式、范围

26、、内容、投标保证、评分标准、合同模式、计价原则、费用索赔、工期、支付方式、施工现场及外围条件、非甲供主要材料设备的技术标准及要求等国管局批准的初步设计、投资概算、经国管局审核备案的概算分解，以及其他施工图设计文件等经国管局审核备案的概算分解和已经审核定案的工程量清单履行施工招标程序审核无误施工图设计完成建设单位应委托具有相应资质的中介机构编制工程量清单、招标控制价和招标文件。在招标文件和工程量清单中，应合理设置暂估价事项，严格限制暂估价事项的金额比例。“工程量清单和招标控制价”应 根据招标文件的精神来予以编制， “工程量清单和招标控制价”的 编制 时间，应晚于招标文件的编 制时间。 拆除工程可

27、回收物处置世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家，还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地探索这种复杂性系统，这种探索将是长期的、艰辛的。 1.产权单位资产账中列示的设备热力机房（锅炉房、换热站）：锅炉及其辅助设备、换热器及其辅助设备；配电室：高压柜、变压器、低压柜、直流屏；泵房(给水、消防）：水泵及其辅助设备；安防系统：摄像机、监视器、硬盘录像机；人防工程：风机、滤毒器；燃气工程：调压箱；电梯。 2.产权单位资产账中未列示的设备及材料门窗：单元门、防火门、外窗、护栏、遮阳棚支架；金属管材：给水管、排水管、采暖管、消防管；信报箱、栏杆、空调架、自行车棚内的金属器材；电缆、电线；

28、散热器。 中央行政事业单位国有资产处置管理办法（国管资2009168 号）、关于进一步规范中央行政事业单位国有资产处置工作的通知（国管资2019165号） ：1、处置方案须报国管局批准后执行；2、应在北京产权交易所进行处置;；3、处置收入按“收支两条线”原则进行管理。可以由各部门自行予以处理。但处置收入宜报国管局核准后，首先用于冲减项目投资的不足，结余部分方可按建设单位的“其他收入”进行管理；2. 在总包招投标阶段，将“拆除物盘点清单”作为招标工程量清单的组成部分，一并纳入总包的招标范围，由投标人自主竞争报价。老旧小区改造项目属于房屋修缮工程，“拆、改”的工程量非常大。建设单位应该在总包招标之

29、前，根据国管局批准的老旧小区改造项目的改造范围和改造内容，对拟拆物资进行盘点清查，并登记造册。拆除工程可回收物的处置，是建设单位和工程造价审核单位在招标准备阶段应该重点关注的问题。对于需要拆除、更换的旧门窗、护栏等拆除工程可回收资产，造价审核单位应协助建设单位组织清查、盘点、登记造册，并交由业主或者相关产权人，按照有关规定处置。业主或者相关产权人放弃处置权利的，建设单位应组织施工、监理、拆除等单位，就拆除工程可回收资产进行作价，经造价审核单位审核后，冲抵工程款。（5.2.3条）因为老旧小区改造项目的特殊性（尤其是拆除工程可回收物可能涉及小区居民的切身利益），为了加快施工进展财政部关于基本建设项

30、目结余财政资金收回同级财政的通知（财建2019707号） 打捆招标和加固工程打捆招标加固工程打捆招标条件 清单编制原则 合同签署工程款支付结算审核竣工决算 招标阶段： 内加固工程以暂估价专业工程形式体现，不参与竞争且暂估金额与国管 局批复的概算金额相同。 外加固工程以分部分项工程清单项形式体现，由投标人自主竞争报价； 施工阶段： 外加固工程的开工时间，晚于内加固工程的开工时间； 如果内加固工程不可操作，应及时组织专家对外加固工程的必要性进行 论证，论证结果报国管局审批。未经国管局批准，外加固工程不应开工 建设； 如果内加固工程确实无法实施，应向全体小区居民进行公示并说明原因。 加固工程调整按重

31、大变更处理注意：分标应履行必要的专家评审程序三个地块、三个土地规划、一个投资概算，在总包招标分标时，为什么是2个，而不是1个，或3个？抗震加固工程施工本身，不存在任何技术难题，但是，要想顺利完成加固工程建设，小区居民的支持与配合是必要条件。仅仅通过给予小区居民一定的腾房、搬迁补偿费，显然是不够的，因为，绝大多数居民不愿意因为内加固建设，而减少本来就很拥挤、本来就不够用，本来就很小的室内实际使用面积，他们希望借这次难得的改造机会，适当扩大建筑面积，但这种诉求，又缺乏政策支持，进而导致内加固建设基本上不可操作。中央国家机关老旧小区综合整治工作规程抗震加固工程招标与调整老旧小区综合整治项目中的户内、

32、楼外加固工程，原则上宜按分部分项工程编制工程量清单。当户内加固工程实施确有困难的，商招标管理部门按暂估价专业工程形式，列入工程量清单，暂估金额为批复投资概算中相应的户内加固工程概算金额。 （4.1.5条）抗震加固工程招标处理方式如果因业主配合、底商等特殊原因，导致项目的整体或者局部加固施工无法作业，进而影响建筑物结构安全的，建设单位应及时组织设计、监理等相关专家，对原加固工程设计方案进行重新论证。经论证，确需调整加固实施方案的，原则上要重新组织施工图审查。如果相关专家认为调整后的加固实施方案不需重新进行施工图审查的，应当就 “专家论证结论”和“新的加固实施方案”进行签字确认，并依法对工程设计质

33、量负责。抗震加固工程调整对于不配合加固施工作业的业主或者单位，应要求其以书面签字方式予以确认，并依法承担相应的责任。如果业主或者单位既不配合加固，也不予签字确认的，建设单位应组织设计单位、施工单位和监理单位等相关参建单位，以会议纪要等形式，及时进行书面说明并留存备案。对于无法实施部分的加固工程概算投资，不得调剂使用于项目的其他事项，应当交回国库；建设单位应就不能加固的原因进行书面说明，并向国管局房管司提交施工图审查、专家论证和业主签字等资料。按照重大工程变更予以处理。抗震加固工程的任何调整方案，均应报国管局审核通过后方可实施。（6.2.7条）招标条件及承包商选择一、招标条件已经完成项目的立项、

34、初步设计及投资概算的审批手续；已经完成项目的规划等备案手续；已经落实项目的年度投资计划或者建设资金已经落实；施工图设计已经完成，施工图设计审查已经获得通过。二、承包商选择实行合格承包人名录制度（中央国家机关老旧小区综合整治工作规程）； 在实践中，我们发现，有相当多的项目，在施工总包招标时，施工图设计仍然不完善，甚至出现错误，根据招标条件，一般不宜启动招标程序，但考虑到老旧小区改造项目的建设时限要求，建设单位往往希望能够尽快启动招标程序，这时，工程造价咨询单位应该在受托开展工程量清单和控制价编制时，先用设计的视野，看图审图，并将设计问题及时反馈给建设单位和设计单位，要求设计单位及时予以完善或整改

35、。这种做法，对加强项目管理，提高投资效益，作用巨大。为确保承包人名录中的承包商合格，国管局将会同建设单位定期对名录中的承包商的业绩进行考评。对于不合格的，弄虚作假的承包商，要及时予以清退并公告。招标方式及平台选择一、招标方式严格按照国管局批复的招标方式进行；严格按照国家有关法律法规执行。二、不招标的条件三、招标平台部分行业的专业分包工程应在其专有平台上进行招标；其他工程均应在政采中心在北京市建设工程交易中心的平台进行招标；电梯宜单独组织招标 实行合格承包人名录制度采用两阶段招标采购模式法律法规规定的招标方式工程项目施工单项合同重要设备、材料等货物采购单项合同勘察、设计、监理等服务采购单项合同公

36、开招标200万元100万元单项工程预计合同重要设备、材料等货物采购单项合同勘察、设计、监理等服务采购单项合同公开招标其他形式采购50万元60万元50万元项目总投资在3000万元以下时50万元可直接委托项目总投资在3000万元上下时返回无须招标的特殊情形 涉及国家安全的项目；涉及国家秘密的项目；涉及不可替代的专利或者专有技术的项目；采购人依法可以自行建设、生产或者提供的项目；如不选用原承包商，会影响项目施工或者整体功能配套要求的项目；涉及防洪抢险救灾的项目；利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工的项目。返回招标人资格的合法性招标人系指依法提出项目、依法组织项目招标的法人或其他组织。 项目立项或

37、可研的申请人； 投资计划申请人； 项目规划申请人； 项目各主要参数认定的申请人； 办理开工许可证的申请人。北京东城区某项目的电梯工程招标采购招标人资格的合法性，是决定招标采购结果是否生效的核心问题。如果招标人的资格不合法，则招标过程和招标结果都不能生效。 计价体系咨询目的市场平均价值相对竞争优势价值咨询方法特定经济行为价值类型决定约束咨询价值质的规定咨询对象价值量化过程匹配定额计价法 计价体系清单计价法约束造价咨询的价值类型，是指造价咨询对象价值的质的规定性，是造价咨询价值形式上的具体化。建设部119号部令计价体系对项目的投资控制影响很大，建设单位应该根据项目的特点，选择恰当的计价体系。主要计

38、价原则计价体系不等同于计价原则主要计价原则包括： 计价体系的确定 综合单价的构成 人机料价差的调整方法计价原则一般在招标准备阶段予以确定北京市建委在2019年9月颁布了关于加强建设工程施工合同中人工、材料等市场价格风险防范与控制的指导意见（京造定【2019】4号）。一、依法应招标的项目，承发包双方在施工合同签订时，应根据工程具体情况，充分考虑施工工期、市场价格变化等情况，合理确定工程合同价格及有关调整办法，对人工、材料、设备等市场价格变化的风险范围和幅度、超出幅度的调整办法，以及价款结算方法等内容，应在合同中明确约定。风险范围： 主要材料（钢材、木材、水泥、预拌混凝土、 钢筋混凝土预制构件、沥

39、青混凝 土、电线、 电缆）等。 人工、机械风险幅度一般约定在3%-6%之间。除概算分解外，计价原则也是建设单位进行投资控制的主要管理手段，它遵循的是历史成本原则，也叫原始成本原则，或者实际成本原则。中途改变计价原则的情况：1、有的改变是“承包商，甚至建设单位中的某些人”受利益的驱动造成的，需要及时予以纠正。2、有的改变合情合理。这种改变，对建设单位的投资控制有利，需要及时到项目所在地的标办进行补充备案。改变的计价原则，只有经过补充备案后，方可成为计价和结算的依据。上海某办公楼的装修改造工程（2019年）暂估价事项处理暂估价事项材料暂估单价工程设备暂估单价专业工程暂估价暂列金暂估价事项处理除暂列

40、金外，其他暂估价事项承包商的选择属于二次招标的范畴；中标价原则上应控制在暂估金额以内。暂估价事项的暂估金额之和，不得超过拦标价的30%二次招标应委托中央政府采购中心在北京市二级市场或央采中心的平台上进行招标备案。重要设备：电梯、配电设备、防火消防设备、锅炉暖通及空调设备、给排水设备、楼宇自动化设备重要材料：建筑门窗（幕墙）、建筑防水材料、建筑石材、建筑陶瓷、建筑涂料。满足招标条件的暂估价专业工程和暂估单价的设备材料未经批准，不得以补充合同形式直接将暂估价专业工程纳入总承包范围未经批准，不得以认价形式直接确定暂估单价材料设备的价格关于进一步规范北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工发包承包活动的通

41、知暂估价事项是建设单位在招标准备阶段和施工阶段都应该重点关注的事项，是影响项目投资控制的活因素。本办法4.1.6条预备费及暂列金处理预备费 预备费是指在项目实施过程中，难以预料的、由国管局 在批复投资概算时，就预先预留的费用。 预备费由基本预备费和涨价预备费组成。 预备费一般占“建安费、其他费、设备及工器具费”三 项内容之和的3-5%左右。预备费动用责任主体预备费的使用须满足四个条件如果国管局未批准动用预备费，建设单位有权支付各类款项总额的上限仅为投资概算的95%-97%。预备费纳入可机动费用管理。预备费的使用应控制在批准的初步设计投资概算内，可用于综合整治项目中不可预见因素的处理。（6.2.

42、11条）预备费和暂列金也是影响项目投资控制的重要事项。预备费和暂列金的具体使用用途、使用原因，一般会成为审计部门的关注点。暂列金 暂列金是指在项目实施过程中，难以 预料的、由建设单位在项目招标时， 就预先预留的费用。 暂列金需要根据工程的复杂程度、设计深 度工程环境条件（包括地质、水文、气候 条件等）进行估算，一般可按分部分项工 程费和措施项目费的10%-15%列示。暂列金动用责任主体不平衡方法-清标在工程建设领域，建设单位与承包商之间的博弈随处可见。不平衡报价投标策略清 标博弈承包商利益驱动建设单位利益保护清标时，首先需要做好符合性清标，然后再做好合理性清标。清标谈判 目 录控制与审核操作规

43、程2 概算分解控制与审核5 工程变更控制与审核4 合同控制与审核 6 资金支付控制与审核3 招标控制与审核 7 竣工结算控制与审核8 工程竣工决算编制与审核1 总则及一般规定9 附 则造价合同签署阶段关注点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备合同签署施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用中标无效情形肢解发包情形分包合同权益转让违法分包情形概算分解流转使用非法转包情形合同无效情形合同模式合同模式 固定总价合同模式 固定单价合同模式 成本加酬金合同模式固定价格合同固定总价合同模式选择的条件（3个）固定总价合同 不等于 总承包 建设单位一旦准备启动施工总包的招标程序，就应该尽快选定合

44、同管理模式。合同格式与合同内容，是招标文件的重要组成部分。对于招标事项，在中标通知书发出之日起三十日内，建设单位应按照招标文件和中标人的投标文件的约定，与中标人订立书面合同。书面合同签订后，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。（招标投标法第46条、本办法第 5.1.1条）概算分解控制表流转与使用概算分解控制表建设单位编制概算分解控制表造价审核单位审核概算分解控制表国管局备案确定合同预控金额确定工程款支付上限的依据确定总投资预控目标的依据合同签署施工总包招标准备阶段非招标事项的合同签署阶段动用可机动资金建设单位调整原因用途金额直接委托事项的合同签署阶段招标事项中标通知书发出非招标事项合同价

45、款确定对于非招标事项，合同金额原则上不应超过概算分解的预控。如果因为在概算分解时估计不足，或者设计方案发生调整，导致非招标事项的合同金额超出预控金额的，建设单位应在合同签署后，及时调整概算分解控制表，并书面说明原因、用途和金额，由工程造价审核单位审核，并报国管局再次审核备案通过后方可实施。如果概算分解控制表的调整，系因为发生重大变更的，要按照工程变更程序予以处理。直接委托招标事项合同无效情形司法解释第1条和第4条的规定： 承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； 没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； 建筑工程必须进行招标而未招标 或者中标无效的； 承包人非法转包建设工程

46、的； 承包人违法分包建设工程的。合同模式选择错误，会给建设单位的投资控制带来一定影响。工程建设项目招标范围和规模标准规定中央预算单位20192019年度政府集中采购目录及标准中标无效情形招标投标法规定： 第50条规定：招标代理机构泄密或恶意串通； 第52条规定：招标人泄露招标情况或标底； 第53条规定：投标人串标或行贿； 第54条规定：投标人弄虚作假骗取中标； 第55条规定：招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判； 第57条规定：招标人违法确定中标人。海淀法院的经济鉴证项目清标非法转包情形建筑法第28条规定： 禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人； 禁止承包单位将其承包的全部建筑工程

47、肢解以后，以分包的名义， 分别转包给他人。广西南宁某办公楼的工程（2019年）违法分包/肢解发包情形建设工程质量管理条例第78条第2款规定：总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；承包合同未有约定，又未经建设单位容许，承包单位将其承包的部分建设 工程交由其他单位完成的；施工总包将建设工程主体结构的施工,分包给其他单位的；分包单位将其承包的建设工程再分包的。建设工程质量管理条例第78条第1款规定：肢解发包是指建设单位将应该由一个承包单位完成的建设工程,分解成若干 部分，发包给不同的承包单位的行为。建筑法第29条规定：施工总承包的，建设工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成违法分

48、包肢解发包审计部门关注重点分包合同注意事项 分包合同权益的转让事宜 质保期不一致的后遗症 总承包合同终止时的后遗症 总承包商严重的违约行为 总承包商破产清算时 指定分包商的问题 中国政府明令禁止指定分包 业主有选择权和决定权 业主对指定分包可能带来的质量缺陷承担过错责任 总包商有监督权和管理权 （手段：工程款） 总包商对指定分包可能带来的质量缺陷、工期延误和本控承担主要责任 业主批准的分包商不一定就是指定分包商工程造价审核单位按照招标文件和中标人投标文件的约定，对项目各类合同初稿进行审核，应该成为建设单位与承包人签订合同的先决条件。合同审核时，除了应重点审核承发包合同的“合同模式、计价方式、变

49、更原则、费用索赔、工期、合同金额、支付方式、验收条件、保修条款、施工现场和外围条件，以及非甲供主要材料、设备技术标准或参数”等外，还应该重点关注分包合同及分包合同权益的转让问题。（5.2.2条）为防范因中标无效，进而导致合同无效的情形发生供货商业主/建设单位 QS/CE FA PMC工程师咨询合同总承包商承包合同贷款方贷款合同分包商供货合同分包合同政府财政拨款房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法第七条规定：建设单位不得直接指定分包工程承包人。 司法解释第十二条规定：因发包人直接指定分包人分包作业工程，造成建设工程质量缺陷的，发包人应当承担过错责任。 目 录控制与审核操作规程2 概算分解控

50、制与审核5 工程变更控制与审核4 合同控制与审核 6 资金支付控制与审核3 招标控制与审核 7 竣工结算控制与审核8 工程竣工决算编制与审核1 总则及一般规定9 附 则造价建设实施阶段关注点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用工程建设保险户内施工与验收工程变更定义工程变更分类工程变更管理程序工程变更管理原则工程变更计价原则工程变更责任追究可机动经费使用建设内容调整工程建设保险建筑职工意外伤害险职业责任险建设工程一切险建筑工程一切险安装工程一切险强制性险种商业险种工程建设保险是指建设单位或承包商，为了建设项目顺利完成，而对工程建设中可

51、能产生的人身伤害或财产损失，向保险公司投保，以化解风险的行为。案例：投标报价时，投标人须综合考虑老旧小区综合整治项目容易因“带户施工”引发第三方人员人身伤害和财产损失的风险因素。在中标后、预付款支付前，中标人应以招标人、承包人、分包人、小区居民，以及其他第三者作为受益人，购买与本次招标范围相对应的建设工程一切险（投保额为中标合同价的110%）。建设工程一切险的保单将作为预付款支付的依据，保费由中标人承担。保险期限从工程开工时起，直至工程竣工验收合格为止。带户施工是老旧小区改造项目建设的最大特点。因为带户施工，项目建设将会长时间地与周边居民的生活，以及过往的行人反复地交叉影响，进而导致建设单位和

52、施工单位承担更多的风险，尤其是第三方人员的人身伤害和财产损失。工程建设保险建筑职工意外伤害险职业责任险建设工程一切险建筑工程一切险安装工程一切险强制性险种商业险种工程建设保险是指建设单位或承包商，为了建设项目顺利完成，而对工程建设中可能产生的人身伤害或财产损失，向保险公司投保，以化解风险的行为。案例：施工总承包投标人应在投标报价时，综合考虑老旧小区综合整治项目容易因带户施工引发第三方人员人身伤害和财产损失的因素。在中标后、预付款支付前，中标人应以招标人、承包人、分包人、小区居民，以及其他第三者作为受益人，购买与本次招标范围相对应的建设工程一切险（投保额为中标合同价的110%）。建设工程一切险的

53、保单将作为预付款支付的依据，保费由中标人承担。保险期限从工程开工时起，直至工程竣工验收合格为止。注意： 1、户内施工是老旧小区改造项目的重要内容，也是老旧小区改造项目中最大的不确定性事项。 2、户内施工的内容主要包括：内加固工程、外窗的更换，厨房卫生间的立管和水平支管的更换，以及因为这些更换，而给室内 产生 毁损后的恢复。 3、户内施工的不确定性，不是因为户内施工的技术有多么的复杂，而完全是因为人的因素。主要包括三个方面：在设计阶段，由于 小区房屋的私有属性，建设单位不可能完全掌握所有小区房屋内的设备设施、装修档次和使用状况； 在施工阶段，小区居民基于 自身利益的最大需求，很可能拒绝按图施工，

54、反而提出概算批复范围外的一些特殊要求；小区居民的性格和觉悟，也与户内施工 的投资有很大直接关系。在施工期间，住户配合程度越高，则户内施工的投资就会越少。反之亦然。 4、建设单位和监理单位应将户内施工视同隐蔽工程进行管理，并实行监理工程师的旁站制度。户内施工完成后，建设单位应以户为 单位，及时组织验收，并形成户内施工验收单。一般情况下，由建设单位、监理单位、施工单位和业主四方参与验收；对于涉及 户内恢复工程设计的，设计单位应参与五方验收。户内施工验收率应为100%，成熟一个，完成一个。如果业主方不予签字确认的， 应予注明。 5、户内施工验收单，将作为工程造价审核单位进行计价、工程款支付和工程结算

55、审核的依据。工程变更定义工程变更不能简单地理解为：在施工期间发生的所有变化就是变更，判断变化是否属于变更的最核心标准，就是这种变化是否属于原合同所确定的具体工作内容。工程设计变更 材料、设备的换用工程量和费用的增减 （6.1.1条）工期的延误与提前质量保修范围和期限的变化暂估价设备材料的认质认价纳入原合同范围内的施工组织方案的变更对原批准初步设计及投资概算核定的范围、规模、标准和投资等进行调整+=承包商原合同范围内的具体内容和价格进行调整工程变更设备及材料的认质认价条件？ 工程变化是否属于工程变更？ 工程变化是否属于新增事项？中央国家机关建设项目工程变更管理办法（试行）（国管房地2019337

56、号）工程变更分类一般工程变更重大工程变更工程变更1、变更之后的工程投资突破批准的投资概算；2、规模、内容、标准、功能或整体工程技术标准和设计标准发生较大变化；工程 量、工程投资额变动幅度较大；需变更分部分项工程超过30万元；3、累计工程变更价款超过总包合同总价2、 分包合同总价5，且需变更的 分部分项工程超过30万元；4、超出中央国家机关老旧小区综合整治内容分类表基础内容和附加内容的； 5、对涉及建筑物结构、消防等消除安全隐患及保障使用安全的综合整治基础内容 进行调整；6、对涉及建筑节能保温、保障居民基本使用功能和生活需求的综合整治基础内容 进行调整；7、在批准初步设计及投资概算范围内，按分部

57、分项工程整项甩项不实施或者整项 增加的；8、其他形式的重大工程变更。 本办法原办法（国管房地2019337号）重大工程变更1、变更之后的单项工程投资仍在国管 局批准的分解投资概算控制目标内2、变更价款在3万元以内；3、累计变更价款不超过总包合同总价 的2%、分包合同总价的5%一般工程变更费用形态（三种）： 费用增加型； 费用减少型； 费用不变型。所有变更都应连续编号。在结算审核时，一旦发现变更断号，应说明原因工程变更管理程序加强项目论证、设计等前期工作管理建设单位或项目管理单位提出工程变更工程变更逐级审核监理单位、建设单位、项目管理单位、造价审核单位重大变更一般变更国管局审核工程变更指令监理单

58、位建设单位单位意见国管局意见变更结算变更备案项目前期管理阶段工程变更审核和审批阶段变更实施、结算与备案机关建设项目的建设（管理）单位应当加强项目论证、设计等前期管理，严格按照项目初步设计及投资概算批准文件规定的工程规模、范围、内容、标准，以及建筑节能减排、环境保护等要求进行施工图设计，确保设计质量。未全面落实项目初步设计及投资概算评审意见的机关建设项目，不得建设实施。（原办法第三条）工程变更处理职责一旦发生工程变更，所有参建单位都要按照本办法，并参照工程变更管理办法的规定，履行必要的审核和审批程序。监理单位和造价审核单位，应按照国家有关法律、法规，以及国管局和北京市颁布的相关规程、政策或办法，

59、在规定时限内，对工程变更的技术方案、施工工艺，以及计量计价事项等进行审核。审核时，应维护国管局有关项目初步设计方案和投资概算的评审及批复意见的严肃性。所有审核工作，要控制在项目初步设计和投资概算的批复框架范围内。审核完成后，应提出书面审核意见和专业建议，并按一般工程变更和重大工程变更，分别填写中央国家机关老旧小区综合整治项目重大工程变更审核表和中央国家机关老旧小区综合整治项目一般工程变更备案表。一旦工程变更的发生势在必行，变更申请单位应提前提出申请，为变更处理预留时间，不得因变更申请、审核和处理等，影响项目整体推进。建设单位或项目管理单位负责所有工程变更的管理、一般工程变更的审定、负责重大工程

60、变更的初审及上报工作。（6.2.1条：4项职责）国管局负责对所有工程变更的处理进行监督、负责重大工程变更的审定，负责接受一般工程变更的备案；不同的参建单位，履行不同的职责对于一般工程变更，建设单位或项目管理单位，应充分尊重工程造价审核单位基于对一般工程变更的内容和价款进行审核后所提出的变更处理意见或建议，尽快组织施工单位予以实施。工程造价审核单位的审核意见要留存备查。特别地，在一般工程变更费用结算支付前，工程造价审核单位应汇总一般工程变更清单，经建设单位签认后，报国管局房管司备案。对于重大工程变更，在实施前，建设单位应向国管局房管司提出重大工程变更申请，并接受国管局的审核。在申请文件中，应附上