厦门枋湖客运商贸中心项目经营规划方案_44PPT_XXXX年

1、枋 湖 客 运 商 贸 中 心项目经营规划方案2010.07.17 市场篇根据2003年制定的厦门市商业网点布局规划人口规模：本次规划远期2010年人口规模（实际居住）取250万人（其中岛内各区2010年控制总人口为100万人） 总量预测：预测社会消费品零售总额年平均增长10%，2005年达到273亿元（其中批零贸易190亿元），2010年达到440亿元（其中批零贸易306亿元）。 营业面积：参照同类城市的标准及本市商业营业面积现状，确定厦门市人均（常住人口和暂住半年以上的人口）占有商业营业面积为1.0-1.4平方米。根据人口预测2010年厦门市岛内营业总面积宜控制在140万平方米左右（按总人

2、口100万人，人均1.4平方米计），岛外营业总面积宜控制在150万平方米左右（按人均1.0平方米计）。全市商业营业面积控制在290万平方米左右 厦门商业面积发展状况经专业机构的统计，厦门市区内在营的几个大型购物中心如SM广场、世贸商城、明发商业广场、加州城市广场、瑞景商业广场等，其体量就已经近150万平方米，加上其他商业业态如百货、超市、餐饮、休闲娱乐等，另外再加上沿街住宅项目的底商，保守估计，目前岛内在营的商业体量已经超过300万平方米。从岛内人均商业面积来看，现在岛内常住人口在180万左右，而岛内的商业体量最少有300万平方米，也就是说岛内的人均商业面积已经达到了167平方米。与之对比的是

3、，目前全国人均商业面积是033平方米。再看看国内几个发达城市的人均商业面积，北京、上海、深圳分别是135、152、102平方米，厦门的人均商业面积已超过这些大城市。对厦门商业市场的判断商业分布不平衡，布局不够合理，局部过于饱和，零售业态较单一，整体还有空间。案例一、嘉禾路 SM世贸商城路段 5家购物中心: SM城市广场 明发商业广场 富山诚达购物广场 世贸商城 罗宾森广场10家大型百货： 来雅天虹巴黎春天华天（已关闭)磐基名品中心 新世界百货 诚达百货华联中闽百汇 世贸巴黎春天案例二、1200米的中山路 5家购物中心： 名汇广场 南中大地 老虎城 达意 中华城 4家大型百货：名汇天虹 华联 巴

4、黎春天（中山店） 巴黎春天（思明店）湖里区未来商业发展空间大于思明区。岛外商业地产投资时机来临，发展空间较大 枋湖客运站项目概况枋湖客运商贸中心位于厦门金湖路与成功大道交汇处，总建筑面积42540平方米，规划商业面积31660平方米。5优势（S）a、区域优势 随着湖里区政府搬迁至枋湖后，联通大厦也落户枋湖，枋湖区域的功能定位也逐渐发生转变，从早期以工业区域功能定位为主演变至行政及商贸功能为主。b、交通优势 枋湖客运中心地理位置优越，有这不可复制的路段交通优势，14条公交线路辐射岛内外，客运车辆可分别经仙岳路、成功大道快速离岛，大大减少乘客在途时间，以空间换时间，有效辐射岛内外，直接服务终端客户

5、。项目SWOT分析6项目SWOT分析优势（S）c、客流优势 随着湖滨南长途客运站及松柏长途客运站的合并，再加上整个枋湖板块及东部区域的居民，以及14条公交线路的带动，预计枋湖客运中心每天的人流量将达到10万人次，而对于商家来说，人流就是客流，客流就是钱流。d、需求优势 目前厦门市区的主要商圈分布不均匀，甚至出现扎堆现象，例如火车站商圈及中山路商圈等等;而枋湖及其东部板块商业卖场缺乏，市民购物极不便利，枋湖客运商贸中心可有效满足枋湖版块及其周边居民的购物需求，同时也为出入海西的旅客提供了便捷的购物服务。7项目SWOT分析劣势（W）a、规模偏小枋湖商贸中心商业面积只有三万平左右，体量过小，无法做大

6、做全，缺少规模效应，从商业定位上来讲，也只是一个大型社区店的面积。b、品相不全 如今的商业都在往规模化及ShoppingMall的形式发展，涵盖的业态较为齐全，可满足不同层次消费者的需要。8项目SWOT分析劣势（W） C、消费群体质量不高 由于该项目为客运配套项目，主要客户群体为过往旅客，属于匆忙快速消费群体，在消费能力上无法与其他商圈消费者相媲美。 D、新商圈需要新培养 一个新的再造商圈，一切需要从头开始，培养自己的客户群体，包括消费者的行为习惯和认知度。9项目SWOT分析机会（） 随着湖里区行政中心落户枋湖，目前枋湖及机场片区房地产业发展迅速，书香佳缘、幸福密码、联发欣悦园、禹州香槟城、水

7、晶森林等等近二十几个地产项目纷纷上马，其中部分项目已交房，枋湖及其东部人口大大增加，这些都将成为新客运商贸中心的消费客群。（见附表）威胁（） 该项目距SM城市广场、闽南印象、湖里商业街等距离较近，如无法在购物环境或产品结构上突出特色，将会造成客户分流。10周边近两年楼盘概况楼盘名称建筑面积套数大约人口碧湖嘉园793002779695幸福密码720005982093联发欣悦园927009003150御之园371521756200水晶森林1881299353273禹州香槟城895806132200富贵门8000049172书香佳缘1100008823087达嘉馨园63000不详-雪梨星光三期100

8、000不详-古龙居住公园965005551943合计4000011周边近两年楼盘概况联发欣悦园幸福密码禹州香槟城书香佳缘12项目定位篇项目定位篇业态定位业态规划及功能组合商业定位商业形象及运营策略13项目定位旅游文化商业区城市休闲购物中心商业形态客运中心(车站)便利店(银行、邮政等)主题商场（生鲜超市）业态规划民生超市旅游购物餐饮娱乐区位环境区政府边缘客运中心全市交通枢纽招商方式主力店自营部分散户租赁功能定位14对项目工作目标的理解愿景：为过往厦门的旅客及周边居民提供温馨、舒适、便捷的购物环境。为完善湖里区的商业配套、提升枋湖版块的整体形象而努力。目标：进行科学合理的业态规划，完善商业功能短期

9、内营造商业氛围、提升新客运中心的商业形象、实现政府及市场预期长期营运与短期商业氛围的良性平衡15项目业态定位从项目开发业态方向生鲜超市（40）餐饮娱乐（30）休闲购物 （25%）其它 （5%）从项目开发功能分析生鲜超市（25）餐饮娱乐（25）休闲购物（40）其它 （10%）集旅游购物、民生超市、餐饮休闲为一体的商业文化客运中心16规划业态面积比例生 鲜 超 市 类水果、蔬菜、海鲜、水产家电餐 饮 休闲 类日用化妆品类副食品产品类咖啡厅/水果吧美食广场旅游 购 物 类西式快餐/糕点屋茶馆冰室闽台特产/茶叶专卖流行百货尾货市场图书影音摄影红娘喜铺居家消费类台球馆/网吧手机数码配 套 服 务银行邮政

10、药店干洗店报刊亭17主力店介绍18 主力店介绍中智和民生超市中智和民生超市规划面积约7600平方米，公司以“民生所需、民生所为”为经营为理念，采取基地+超市的先进物流配送体系和连锁经营模式，致力于建设以销售生鲜食品为主、日用百货、烟酒食杂为辅的一站生活购物中心，为厦门市群众提供“惠民、安民、便民”服务。 19 主力店介绍中智和尾货市场中智和名品尾货市场规划面积7500平方米，汇集海西众多知名品牌服装生产企业进驻，充分发挥集渠道招商、新品展示、信息交流等功能，并与北京、上海、济南、大连等服装尾货市场形成联盟互动、南北流通，为海西的外贸型服装生产企业进入全国市场提供优质服务的平台。20 主力店介绍

11、中智和尾货市场 什么是尾货？所谓服装尾货，是指国内服装生产厂家根据国外来料、来样或国外来样、国内选料进行加工，在完成订单后剩余的那部分产品,这部分商品就成了“尾货”。大部分尾货产品档次高、款式新潮、质量较好，颇受国内外消费者的追捧，（例如：奥特莱斯）因此目前广州、北京、上海等地已经形成了一批规模较大的品牌服装尾货市场。21主力店介绍中智和尾货市场中智和致力打造海西第一高品质服装尾货市场 帮助外贸型企业解决尾货服装的内销问题 帮助服装生产厂家解决库存压力，快速回笼资金。通过新品展示，有效进行厂、商对接，轻松构建代理经销商渠道 。与北京、上海、济南、大连等大型尾货市场经营商进行联盟互动，使南北双方

12、的信息更灵通，从而促使南北流通。针对新品上市不定期举办服装展、模特秀等活动，有效提升生产企业的品牌效应。22 全国各地尾货市场概况济南世购尾货总部基地广州伟国尾货批发市场23 全国各地尾货市场概况北京天通尾货北京天尾鞋城24 全国各地尾货市场概况中国尾货市场高峰研讨会在北京举行央视对国内尾货市场发展前景看好25业态规划26 一层 业 态 规 划一层：结合本案实际情况，将主力店生鲜超市和尾货市场设在一楼，并在超市入口及出口处引进肯德基、豪享来等较吸引人气的西式快餐厅，并规划出一定区域设置名品尾货市场。主要客户群以客运中心周边居民为主、过往客商为辅。配套：银行、邮政、药店、报刊亭等等主题：为枋湖社

13、区居民提供优质的、便捷的、齐全的商业服务，并为过往客商提供购物便利。27一层 业态规划28 一层 业态规划29 一层 招商设想生鲜超市超市内提供了各种蔬菜、水产品、副食品、粮油、洗发水、洗衣粉、牙膏、毛巾、婴幼儿用品等等一系列家用产品，满足了周边居民及过往旅客的购物需求。名品服装尾货市场配货、招商中心为厦门及周边内、外贸服装生产企业及全国各省市服装经销商搭起一座贸易的桥梁，集展示、招商等多功能为一体，做到南货北调。30 一层 招商设想汇集闽台两岸特产：茶叶、台湾特产、闽西八大干、各类干货、手工艺品等等创造闽台两岸产业及文化交流平台，推广闽台文化，加强两岸交流。闽 台 特 产31 一层 招商设想

14、西式餐厅在生鲜超市的出入口处引进肯德基、豪享来等西式快餐厅，可大大拉动人气，提升商业氛围。32 一层 招商设想同时配套银行、邮政、药店、婚纱摄影、红娘喜铺等业态，既丰富了商贸中心的产品多样性，也为广大市民的购物及过往旅客的出行提供了方便。33二层：本案中售票处及候车厅均设在二楼，二楼的客流量相对较大，因此我们将美食广场、手机、数码等主力店及次主力店设在二楼，主要客户群体为过往旅客及周边居民。配套：图书、影音、咖啡厅、等主题：便捷、舒适、休闲、 二层 业态规划34 二层 业态规划35 二层 业态规划36 二层 招商设想美食广场汇集海峡两岸各种特色小吃、美味佳肴，为消费者提供超值的口感享受案例：S

15、M五楼新食尚美食广场、卡乐美食广场等37 二层 招商设想数码广场 手机市场38 二层 招商设想书店咖啡吧专卖店影音39枋湖客运商贸中心运营策略打造海峡西岸中心城市“一流的客运商贸中心”消除旅客购物心理障碍：名品、货真、价实打造高质量、高水准的商业环境，提升海西窗口新形象打造海西旅游及闽台特色商品批发交易平台突出特色：全力打造海西首家尾货市场挂牌保护、产业政策扶持，“经济特区”带动旅游商品经营户入场地方名优土特产品交易采供平台四个统一、实现共赢统一规划，各业态合理布局、科学组合统一招商，引进优质商户，为商贸中心的良性经营奠定基础统一管理，营造客运商贸中心公平交易的商业氛围统一推广，一流的策划团队为商贸中心保驾护航40公司简介41 关于我们厦门中智和投资管理有限公司致力于商业地产投资经营管理。是一家有多位多年从事商业地产经营与管理的成功人士组合而成，运营团队30余人，其中90%具有大专以上学历，并