现代房地产经营运作知识教案

1、当前文档修改密码：8362839 HYPERLINK / 房地产经营运作知识采编房地产业确认存货时的几个问题 房地产开发企业存货可分为三大类： 一是为房地产品的开发建设耗用而储存的资产，包括库存材料、库存设备、低值易耗品等等； 二是处在开发建设过程中、尚未竣工验收的存货，要紧是在建开发产品； 三是处于出租经营过程中的或置存以便出售的存货，包括土地使用权、开发产品、出租开发产品、周转房等等。 存货是房地产开发企业最重要的资产，通常占去资产总额的绝大部分，其中，在建开发产品和开发产品是最重要的存货。由于房地产开发时期性强，工程材料和设备依照施工方的工程进度采购、供货，较容易操纵，许多材料甚至采纳包

2、工包料的方式由施工方负责，因而库存材料和库存设备较少，存货要紧表现为在建开发产品和开发产品。 房地产存货的确认中，较为专门且容易发生争议的问题有以下几个方面： 一、划拨土地使用权是否应确认为存货？ 在打算经济时代，所有城镇国有土地差不多上通过划拨的形式向企业提供。1990年开始，我国实行城镇土地有偿使用制度。依照这一制度，政府通过出让方式（拍卖、招标或协议方式）向企业供应国有土地使用权。这一制度同时规定，划拨土地使用权不得进入市场交易（包括转让、出租、抵押等）。只有用地单位向国家补交了土地出让金、履行了土地出让手续后方能进入市场。但在改革开放初期，为了鼓舞房地产开发，加快都市建设，政府将大批城

3、镇土地划拨给房地产开发公司（要紧具有较深政府背景的国有房地产公司），划拨土地使用权给这些公司带来了丰厚的土地储备。由于各方面缘故，除广东等个不开放程度较高的地区外，直至90年代，划拨土地仍然在我国房地产市场增量土地供应中占主导地位。如此，部分房地产公司拥有大量的划拨土地使用权。关于这一部分土地使用权能否确认为资产，就存在较大的争议。 持应确认为资产的观点认为： 其一，划拨土地使用权能够为公司带来潜在的经济利益，并能够为公司所操纵。尽管这些公司不拥有这部分工地的法定使用权，但这些开发公司实际上拥有这部分土地的支配权，它与通过出让（有偿）方式取得的土地使用权一样，具有排他性。除了不能将它们直接抵押

4、、转让外，房地产公司有权在这些土地上进行房地产开发并将开发的房屋销售、出租，最终获得收益。尽管法律规定在土地使用权转让（包括房屋销售、出租）之前必须补交土地出让金，但各地政府实际上采取了无限期推迟缴纳的措施。由此可见，划拨土地使用权能够为房地产公司带来潜在的经济利益，而且它实际上由房地产公司所操纵。 其二，土地划拨是一项政府与企业之间的“转移支付”，通常以某种“批文”的形式确定，因此它虽不是由过去的交易产生，但可看作是由过去的事项所产生的，因此，划拨土地使用权符合资产的要紧特征，应该被确认为资产。 本文赞同不将土地使用权确认为资产的观点： 其一，土地使用权尽管客观上能够为公司带来潜在的经济利益

5、，但这种潜在的经济利益的猎取是有其法律前提的，即必须补交土地出让金。即便目前在政策上关于补交采取了延期的优惠，但这种政策具有相当大的临时性和不确定性，因而建立在此基础上的潜在经济利益也具有相当大的不确定性。从土地使用制度的市场化改革取一直看，这种国有房地产公司拥有的特权专门难维持，甚至随时可能取消。因此，在补交土地出让金、土地使用权真正转为企业所有之前，将其确认为资产具有专门大的风险，造成资产的虚增。 其二，房地产公司对划拨土地使用权的操纵受到政府限制。房地产公司关于划拨土地使用权的权益，仅仅是以后可能获得的土地使用权的要求权，相关于通过出让方式取得的土地使用权而言，它是一种不完全的、受到极大

6、限制的土地使用权。由于法律上的限制，土地所有权人代表政府最终操纵着土地。 其三，划拨土地使用权无法可靠计量。划拨土地使用权的取得成本无法可靠计量，同时由于划拨土地使用权不等同于真正的土地使用权，因此它不能用类似土地的使用权的公允价值计量。不管从哪个角度本文都无法可靠计量划拨土地使用权的价值。 因此，划拨土地使用权不符合资产确认的条件。假如将划拨土地使用权确认为资产，将造成资产的虚增，有悖于慎重原则和客观性原则。笔者认为合理的做法是：在土地出让金补交以后，再将该土地使用权正式确认为存货资产，而在确认之前公司能够在会计报表附注中讲明划拨的土地使用权的面积、位置等状况。 二、售后租回的房地产是否是存

7、货？ 答案是不一定的。售后租回是指房地产公司将房屋销售出去后又从买者手中租回。假如第一环节的销售构成一项真实的销售（指价格公允、且买卖双方意图真实等等，具体分析见第三部分），通过销售房地产差不多转移给买方，成为买方的资产，作为卖方不能将此房地产确认为自己的房地产。反之，假如第一环节的销售不是一项真实的销售交易，而是一项融资行为，那么销售并没有发生，房地产的所有权并没有转移，仍应确认为房地产公司的资产。这种交易通常发生在房地产公司和大股东之间。因此，推断的关键是确认该项交易的性质是一项销售依旧一项融资，现在关于存货的确认是与销售收入的确认紧密相关且一致的。 三、售后回购协议中的房地产是否是存货？

8、 答案也是不一定的。售后回购是另一种较专门的房地产交易形式。它是指房地产公司将房屋销售出去后又从买者手中购回。同样，假如房地产公司销售行为是一项真实的、正常的销售，房地产公司应在销售确认的同时将房地产存货终止确认，待回购时再将该房地产重新确认为公司的存货，只只是存货的价值会发生改变。相反，假如房地产公司的销售行为不是一项真实的销售而是一项融资行为，那么既然销售并没有发生，该房地产仍然属于房地产公司的存货。 房地产业借款费用核算的有关规定 一、问题的提出 1、关于房地产企业贷款利息资本化，企业会计制度规定只有用于购置固定资产的专门借款的利息才能资本化，房地产企业在利息资本化以及税前扣除方面有什么

9、特不规定？例如，某公司于2003年6月1日开工兴建一住宅楼，打算工期一年，工程采纳出包方式，公司为建筑该工程的银行借款为：2003年7月15日到账500万元，期限1年，利率7%，到期一次还本付息；2003年12月1日借款200万元，期限1年，利率5%.资金支出情况为：2003年6月20日，200万元；2003年7月1日，150万元；2003年8月15日，100万元；2003年9月1日，140万元；2003年12月15日，50万元；2004年4月1日，30万元，该公司应如何样计算资本化利息额？ 2、实务中许多企业因临时资金周转困难向不的企业或个人借款，关于这类业务，借方和出借方应该用什么样的凭证

10、才能入账，同时符合税务要求？ 3、核定征收企业所得税的企业，因发生处置固定资产并盈利产生的营业外收入及其它业务收入，如何进行纳税处理？ 二、专家把脉 1、借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的，与借入资金相关的利息费用，包括长期、短期借款的利息；与债券相关的折价或溢价的摊销；安排借款时发生的辅助费用的摊销；与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。在企业所得税处理上，房地产开发企业借款费用的税前扣除规定与其它行业不同。国家税务总局关于印发企业所得税税前扣除方法的通知（国税发2000084号）规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发

11、生的，应计入有关房地产的开发成本。也确实是讲，在房地产开发项目完工之前，为开发房地产而借入资金所发生的借款费用不存在费用资本化的问题，而是要全部作为房地产开发成本费用列支。只有在房地产开发项目完工之后，税收上才作为当期财务费用列支。另外，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）规定，房地产开发企业为建筑开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按事实上际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。从上述企业介绍情况来看，由于该单位住宅楼开发项目尚未完工，因此此单位两笔借款利息费用也就不存在利息资

12、本化问题，也不存在分配问题，应该全部计入住宅楼开发成本中去。 2、关于企业之间互相拆借资金这类业务，借方和被借方应该用什么样的凭证才能入账，企业应该按照发票治理方法的规定处理。方法规定，销售商品、提供服务以及从事其它经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票，专门情况下由付款方向收款方开具发票。所有单位和从事生产经营活动的个人在购买商品、同意服务以及从事其它经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。 3、国家税务总局关于印发核定征收企业所得税暂行方法的通知（国税发2000038号）规定，核定征收方式包括

13、定额征收和核定应税所得率征收两种方法，以及其它合理的方法。定额征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，直接核定纳税人年度应纳企业所得税额，由纳税人按规定进行申报缴纳的方法。核定应税所得率征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人依照纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的方法。 企业收入总额包括差不多业务收入，销售材料、废料、废旧物资的收入，技术转让收入，转让固定资产，无形资产的收入，出租、出借包装物的收入（含逾期押金），自产、托付加工产品视同销售的收入，特许权使用费收益，投资收益，投资转让收益，租赁

14、收益，汇兑收益，资产盘盈收益，补贴收入，各项财政补贴收入包括减免、返还的流转税等，其它收入等。 因此，关于实行按收入总额核定应税所得率征收所得税的企业，有处置固定资产并盈利的营业外收入及其它业务收入的，也应纳入企业收入总额的核定征税范围。 房地产企业成本费用核算的两个专门问题 1、房地产企业筹建期间费用的会计处理 房地产开发企业由其经营特点所决定，在开发项目前期需要进行征地、拆迁、补偿，以及“七通一平”等基础设施建设，需要投入大量的资金。其资金的来源除了预收开发建设资金外，银行借款是企业的要紧来源形式之一。加之房地产开发项目建设周期长，在筹建期常常发生巨额的利息支出。本文认为，依照国际会计准则

15、的有关规定，这种利息支出应当同意资本化（确切地讲是存货成本化），即发生时列作开发成本或开发产品成本，待销售实现时按照配比原则转入当期的销售成本。 随之而来的问题是，筹建期间的治理费用可否资本化？本文认为，治理费用同财务费用是有所区不的。两者发生的缘故各不相同。再讲国际会计准则也只规定了借款费用资本化，未曾规定期间治理费用资本化。因此，房地产企业筹建期间的治理费用仍应列作期间费用，计入当期损益较为妥当。假如有的企业实行治理费用待摊挂账，注册会计师应在审计报告予以反映和提请企业在会计报表附注中予以披露。 2、土地成本的分摊基础 房地产企业土地成本的分摊是按照房地产销售面积依旧按照房地产销售收入分摊

16、。土地成本按照房地产面积分摊，符合合法性原则；按照房地产收入分摊符合配比性原则。对此，企业应当按照一贯性和充分披露原则予以处理。 如何做好工程竣工结算 一、工程结算 工程结确实是指项目竣工后，承包方按照合同约定的条款和结算方式，向业主结清双方往来款项。工程结算在项目施工中通常需要发生多次，一直到整个项目全部竣工验收，还需要进行最终建筑产品的工程竣工结算。从而完成最终建筑产品的工程造价的确定和操纵。在此要紧阐述工程备料款、工程价款和完工后的结算（工程竣工结算）。 二、工程价款结算的方式 我国现行工程价款结算依照不同情况，能够采取多种方式。 （一） 按月结算 采取旬末或月中预支，月终结算，竣工后清

17、算的方法。即每月月末由承包方提出已完工程月报表以及工程款结算清单、交现场监理工程师审查签证并通过业主确认之后，办理已完工程的工程价款月终结算。跨年度竣工的工程，在年终进行工程盘点，办理年度结算。目前，我国建安工程项目中，大多采纳按月结算的方法。 （二）竣工后一次结算 当建设项目或单位工程全部建筑安装工程建设期在12个月以内时，或者工程承包合同价值在100万元以下的，可采取工程价款每月月中预支，竣工后一次性结算。 （三）分段结算 对当年开工，但当年不能竣工的单项工程或单位工程，能够按照工程形象进度，划分不同时期进行结算。分段结算可按月预支工程款，分段的划分标准、由各部门、自治区、直辖市、打算单列

18、市规定。 （四）目标结算 确实是在工程合同中，将承包工程的内容分解成不同的操纵界面，以业主验收操纵界面作为支付工程价款的前提条件，换言之，是将合同中的工程内容分解为不同的验收单元，当承包商完成单元工程内容并经业主验收后，业主支付构成单元工程内容的工程价款。 在目标结算方式下，承包商欲得到工程款，必须履行合同约定的质量标准完成界面内的工程内容；否则承包商会遭受损失。 目标结算方式中，对操纵界面的设定应明确描述，以便量化和质量操纵，同时也要适应项目资金的供应周期和支付频率。 三、工程预付款及其计算 我国目前工程承发包中，大部分工程实行包工包料，确实是讲承包商必须有一定数量的备料周转金。通常在工程承

19、包合同中，会明确规定发包方（甲方）在开工前拨付给承包方（乙方）一定数额的工程预付备料款。该预付款构成承包商为工程项目储备要紧材料、构件所需要的流淌资金。 我国建筑工程施工合同文本规定，甲乙双方应当在专门条款内约定甲方向乙方预付工程款的时刻和数额，开工后按约定的时刻和比例逐次扣回。预付时刻应不迟于约定的开工日期前7天。甲方不按约定预付，乙方在约定预付时刻7天后向甲方发出要求预付的通知，甲方收到通知后仍不能按要求预付，乙方可在发出通知后7天停止施工，甲方应从约定应付之日起向乙方支付应付款的贷款利息，并承担违约责任。 建设部颁布的招标文件范本中明确规定，工程预付款仅用于乙方支付施工开始时与本工程有关

20、的动员费用。如乙方滥用此款，甲方有权立即收回。在乙方向甲方提交金额等于预付款数额（甲方认可的银行开出）的银行保函后，甲方按规定的金额和规定的时刻向乙方支付预付款，在甲方全部扣回预付款之前，该银行保函将一直有效。当预付款被甲方扣回时，银行保函金额相应递减。 （一）预付备料款的限额 预付备料款的限额可由以下要紧因素决定：要紧材料（包括外购构件）占工程造价的比重；材料储备期；施工工期。 关于施工企业常年应备的备料款限额，能够按照下面的公式计算： 备料款限额= 年度承包工程总值要紧材料所占比重材料储备天数 年度施工日历天数 一般情况建筑工程不得超过当年建安工作量（包括水、电、暖）的30%；安装工程按年

21、安装工程量的10%；材料所占比重较多的安装工程按年打算产值的 15%左右拨付。 实际工程中，备料款的数额，亦可依照各工程类型、合同工期、承包方式以及供应体制等不同条件来确定。如象工业项目中钢结构和管道安装所占比重较大的工程，其要紧材料所占比重比一般安装工程高，故备料款的数额亦相应提高。 （二）备料款的扣回 由于发包方拨付给承包方的备料款属于预支性质，那么在工程进行中，随着工程所需要紧材料储备的逐步减少，应以抵充工程价款的方式扣回。其扣款方式有两种： 1、可从未施工工程尚需要的要紧材料以及构件的价值相当于备料款数额时起扣，从每次结算工程价款中，按材料比重扣抵工程价款，在竣工前全部扣清。 2、建设

22、部招标文件范本中明确规定，在乙方完成金额累计达到合同总价的10%后。由乙方开始向甲方还款，甲方从每次应付给的金额中，扣回工程预付款，甲方至少在合同规定的完工期前三个月将工程预付款的总计金额按逐次分摊的方法扣回，当甲方一次付给乙方的余额少于规定扣回的金额时，其差额应转入下一次支付中作为债务结转。甲方不按规定支付工程预付款，乙方按建设工程施工合同文本第21条享有权利。 四、工程进度款的支付 建安企业在工程施工中，按照每月形象进度或者操纵界面等完成的工程数量计算各项费用，向建设单位（业主）办理工程进度款的支付（即中间结算）。 以按月结算为例，现行的中间结算方法是，施工企业在旬末或月中向建设单位提出预

23、支工程款帐单，预支一旬或半月的工程款，月终再提出工程款结算帐单和已完工程月报表，收取当月工程价款，并通过银行结算，按月进行结算，并对现场已完工程进行盘点，有关资料要提交监理工程师和建设单位审查签证。多数情况下是以施工企业提出的统计进度月报表为支取工程款的凭证，即工程进度款。 工程进度款支付过程中，需遵循如下要求： （一）工程量的确认 工程量的确认应做到： 1、乙方应按约定的时刻，向工程师提交已完工程量的报告。工程师接到报告后7天内按设计图纸核实已完工程量（以下称计量），并在计量前24小时通知乙方，乙方为计量提供便利条件并派人参加。乙方不参加计量，甲方自行进行，计量结果有效，作为工程价款支付的依

24、据。 2、工程师收到乙方报告后7天内未进行计算，从第8天起，乙方报告中开列的工程量即视为已被确认，作为工程价款支付的依据。工程师不按约定时刻通知乙方，使乙方不能参加计量，计量结果无效。 3、工程师对乙方超出设计图纸范围或因自身缘故造成返工的工程量，不予计量。 （二）合同收入的组成 财政部制定的企业会计准则建筑合同中对合同收入的组成内容进行了解释。合同收入包括两部分内容： 1、合同中规定的初始收入，即建筑承包商与客户在双方签订的合同中最初商订的合同总金额，它构成合同收入的差不多内容。 2、因合同变更、索赔，奖励等构成的收入，这部分收入并不构成合同双方在签订合同时已在合同中商订的合同总金额，而是在

25、执行合同过程中由于合同变更、索赔、奖励等缘故而形成的追加收入。 （三）工程进度款支付 我国工商行政治理总局，建设部颁布的建设工程施工合同文本中对工程进度款支付作了如下规定： 1、工程进度款在双方计量确认后14天内，甲方应向乙方支付工程进度款。同期用于工程上的甲方供应材料设备的价款以及按约定时刻甲方应按比例扣回的预付款，同期结算。 2、符合规定范围的合同价款的调整，工程变更调整的合同价款及其它条款中约定的追加合同价款，应与工程进度款同期调整支付。 3、甲方超过约定的支付时刻不付工程进度款，乙方可向甲方发出要求付款通知，甲方收到乙方通知后仍不能按要求付款，可与乙方协商签订延期付款协议，经乙方同意后

26、可延期支付。协议须明确延期支付时刻和从甲方计量签字后第15天起计算应付款的贷款利息。 4、甲方不按合同约定支付工程进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，乙方可停止施工，由甲方承担违约责任。 五、工程保修金（尾留款）的预留 按规定，工程项目总造价中须预留一定比例的尾款作为质量保修金，等到工程项目保修期结束时最后拨付。关于尾款的扣除，通常采取两种方法： 1、当工程进度款拨付累计额达到该建筑安装工程造价的一定比例（一般为95%97%）时，停止支付，预留造价部分作为尾留款。 2、我国颁布的招标文件范本中规定，尾留款（保留金）的扣除，能够从甲方向乙方第一次支付的工程进度款开始，在每次乙方应

27、得的工程款中扣留投标书附录中规定金额作为保留金，直至保留金总额达到投标书附录中规定的限额为止。 六、工程竣工结算及其审查 （一）工程竣工结算的涵义及要求 工程竣工结算指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，对比原设计施工图，依照增减变化内容，编制调整预算，作为向发包单位进行的最终工程价款结算。 建设工程施工合同文本中对竣工结算作了如下规定： 1、工程竣工验收报告经甲方认可后28天内，乙方向甲方递交竣工结算报告以及完整的结算资料，甲乙双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。 2、甲方收到乙方递交的竣工结算报告及

28、结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。甲方确认竣工结算报告后通知经办银行向乙方支付工程竣工结算价款。乙方收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付甲方。 3、甲方收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按乙方同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。 4、甲方收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，乙方能够催告甲方支付结算价款。甲方在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，乙方能够与甲方协议将该工程折价，也能够由乙方申请人民法院将该工程依法拍卖，乙方就该工程折价或者拍卖的价款优先受赏。 5、工程

29、竣工验收报告经甲方认可后28天内，乙方未能向甲方递交竣工结算报告及完整的结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，甲方要求交付工程的，乙方应当交付；甲方不要求交付工程的，乙方承担保管责任。 6、甲乙双方对工程竣工结算价款发生争议时，按争议的约定处理。 实际工作中，当年开工、当年竣工的工程，只需要办理一次性结算。跨年度的工程，在年终办理一次年终结算，将未完工程结转到下一年度，现在竣工结算等于各年度结算的总和。 办理工程价款竣工结算的一般公式为： 竣工结算=预算（或概算）+施工过程中预算或预付及已结工程价款或合同价款、合同价款调整数额、算工程价款 （二）工程竣工结算的编

30、制原则 1、已具备结算条件：竣工图纸完整无误，竣工报告及所有验收资料完整无误。业主或托付工程建设监理单位对结算项目逐一核实，是否符合设计及验收规范要求，不符合不予结算，需返工的，应返工后结算。 2、实事求是，正确确定造价。施工单位要有对国家负责的态度认真编制竣工结算。 （三） 工程竣工结算的作用 1、工程竣工结算可作为考核业主投资效果，核定新增固定资产价值的依据； 2、工程竣工结算亦可作为双方统计部门确定建安工作量和实物量完成情况的依据； 3、工程竣工结算还可作为造价部门经建设银行终审定案，确定工程最终造价，实现双方合同约定的责任依据； 4、工程竣工结算可作为承包商确定最终收入，进行经济核算，

31、考核工程成本的依据。 （四） 工程竣工结算的编制依据 1、原施工图预算及其工程承包合同； 2、竣工报告和竣工验收资料；如象基础竣工图和隐蔽资料等。 3、经设计单位签证后的设计变更通知书、图纸会审记要、施工记录、业主托付监理工程师签证后的工程量清单； 4、预算定额及其有关技术、经济文件； （五）工程竣工结算的编制内容 1、工程量增减调整。这是编制工程竣工结算的要紧部分，即所谓量差，确实是讲所完成的实际工程量与施工图预算工程量之间的差额。量差要紧表现为： （1）设计变更和漏项。因实际图纸修改和漏项等而产生的工程量增减，该部分可依据设计变更通知书进行调整。 （2）现场工程更改。实际工程中施工方法出现

32、不符、基础超深等均可依照双方签证的现场记录，按照合同或协议的规定进行调整。 （3）施工图预算错误。在编制竣工结算前，应结合工程的验收和实际完成工程量情况，对施工图预算中存在的错误予以纠正。 2、价差调整。工程竣工结算可按照地点预算定额或基价表的单价编制，因当地造价部门文件调整发生的人工、计价材料和机械费用的价差均能够在竣工结算时加以调整。未计价材料则可依照合同或协议的规定，按实调整价差。 3、费用调整。属于工程数量的增减变化，需要相应调整安装工程费的计算；属于价差的因素，通常不调整安装工程费，但要计入计费程序中，换言之，该费用应反映在总造价中；属于其它费用，如象停窝工费用、大型机械进出场费用等

33、，应依照各地区定额和文件规定，一次结清，分摊到工程项目中去。 （六）工程竣工结算的编制方式 1、以施工图预算为基础编制竣工结算。对增减项目和费用等，经业主或业主托付的监理工程师审核签证后，编制的调整预算。 2、包干承包结算方式编制竣工结算。这种方式实际上是按照施工图预算加系数包干编制的竣工结算。依据合同规定，尚若未发生包干范围以外的工程增减项目，包干造价确实是最终结算造价。 3、以房屋建筑造价为基础编制竣工结算。这种方式是双方依照施工图和有关技术经济资料，经计算确定出每平米造价，在此基础上，按实际完成的平方米数量进行结算。 4、以投标的造价为基础编制竣工结算。假如工程实行招、投标时，承包方可对

34、报价采取合理浮动。通常中标一方依照工期、质量、奖惩、双方所承担的责任签订工程合同，对工程实行造价一次性包干。合同所规定的造价确实是竣工结算造价。在结算时只需将双方在合同中约定的奖惩费用和包干范围以外的增减工程项目列入，并作为“合同补充讲明”进入工程竣工结算。 （七）工程竣工结算的审查 工程竣工结算审查是竣工结算时期的一项重要工作。审查工作通常由业主、监理公司或审计部门把关进行。审核内容通常有以下几方面： 1、核对合同条款。要紧针对工程竣工是否验收合格，竣工内容是否符合合同要求，结算方式是否按合同规定进行；套用定额、计费标准、要紧材料调差等是否按约定实施。 2、审查隐蔽资料和有关签证等是否符合规

35、定要求。 3、审查设计变更通知是否符合手续程序，加盖公章否。 4、依照施工图核实工程量。 5、审核各项费用计确实是否准确。要紧从费率、计算基础、价差调整、系数计算、计费程序等方面着手进行。 七、设备、工器具及材料价款的支付与结算 （一）国内设备、工器具和材料价款的支付与结算。 1、国内设备、工器具价款的支付与结算 按照我国现行规定，银行、单位和个人办理结算都必须遵循结算原则：要守信用、付款及时；谁的钞票进谁的账，由谁支配；银行不垫款。 业主对订购的设备、工器具通常不预付定金，只对制造期在半年以上的专用设备和船舶的价款，按照合同规定分期付款。比如上海市对大型机械设备结算进度规定为：当设备开始制造

36、时，收取20%货款；设备制造进行60%时，收取40%货款；设备制造完毕托运时，再收取40%货款，一些合同规定，设备购置方扣留5%的质量保证金，待设备运至现场验收合格或质量保证期到来时再返还质量保证金。 业主收到设备工器具后，要按合同规定及时结算付款，不得无故拖欠。若因资金不足延期付款者，要支付一定的赔偿金。 2、国内材料价款的支付与结算 建安工程承发包方的材料往来，可按如下方式结算： （1）由承包单位自行采购建筑材料者，发包方能够在双方签订工程承包合同后按年度工作量的一定比例向承包方预付备料款，并应在一个月内付清。备料款的预付额度，建筑工程一般不应超过当年建筑（包括水、电、暖、卫等）工作量的3

37、0%.大量采纳预制构件以及工期在6个月以内的工程，可适当增加；安装工程一般不应超过当年安装工程量10%，安装材料用量较大的工程，可适当增加。 预付的备料款，可从竣工前未完工程所需材料价值相当于预付备料款额度时起，在工程价款结算时按材料款占结算价款的比重陆续抵扣；也可按照有关文件规定办理。 （2）按照工程承包合同规定，由承包方包工包料的，则由承包方负责购货付款，并按照规定向发包方收取备料款。 （3）按照工程承包合同规定，由发包方供应材料的，其材料可按照材料预算价格转给承包方。材料价款在结算工程款时陆续抵扣，这部分材料，承包方不应收取备料款。 （二）进口设备、工器具和材料价款的支付与结算。 （三）

38、设备、工器具和材料价款的动态结算。 工程竣工结算的审核工作 工程竣工结算系指建筑企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包单位进行的最终工程款结算。竣工结确实是一种动态的计算，是按照工程实际发生的量与额来计算的。经审查的工程竣工结确实是核定建设工程造价的依据，更是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据，是建筑企业评价该工程经济效益的重要依据。 一、分析阻碍工程结算的因素对做好工程竣工结算有着重要意义 工程结算直接关系到建设单位和施工单位切身的经济利益。在结算的编审过程中由于编审人员所处的地位、立场、目的不同，以及编审人员的实际工作

39、能力的差异，因而编审结果存在不同程度的差距纯属正常。然而假如这种差距专门大，那就可能存在有意压低造价或高估冒算的可能。 （一）在送审的结算中，通常存在工程预算多报的现象。分析其缘故，大致有三类：第一，极少数的结算编制人员业务水平只是关，以致计算“失真”；第二，建设单位在发包合同及现场签证中用词不严谨而导致结算与实际有出入；第三、施工单位顾虑结算在审核时被卡得太紧。送审结确实是建设单位托付中介机构审核的，中介机构的主观愿望往往是通过核减核增的额度来收取业务费，这就形成施工单位有意加大水分多报的可能。 （二）造成结算“失真”的缘故 第一，联系单盲目签证，事后补签，签证表述不清、准确度不够、时刻性不

40、强以及签证内容与开办费相重叠。 第二，工程量计算方面。工程量的计确实是依据竣工图纸、设计变更联系单和国家统一规定的计算规则来编制的，是结算编制的基础。工程量计算误差要紧包括在定额中子目录再次计算、计算单位不一致而造成工程量的小数点错位。 第三，套用定额方面。对定额中的缺项套用子目或换算的理解有出入、忽略定额综合解释，不换算系数、有意高套定额；对综合定额所包含的工作内容了解不详细造成重复计算的。 第四，费用计算方面。不按合同要求套用费用定额。没有严格依照工程类不来划分，三类工程却高套用二类工程，属土建项目套用市政定额或园林定额的。在县城（镇）的工程税金的却套用市区的费率等等。 二、要准确客观地实

41、际反映工程总造价，办好竣工结算审核，必须做好以下几项工作 （一）搜集、整理好竣工资料 竣工资料包括：工程竣工图、设计变更通知、各种签证、主材的合格证、单价等。 竣工图是工程交付使用时的实样图。关于工程变化不大的，可在施工图上变更处分不标明，不用重新绘制；关于工程变化较大的一定要重新绘制竣工图，对结构件和门窗重新编号。竣工图绘制后要请建设单位建筑监理人员在图签栏内签字，并加盖竣工图图章。竣工图是其它竣式资料的纲领性总图，一定要如实地反映工程实况。 设计变更通知必须是由原设计单位下达的，必须要有设计人员的签名和设计单位的印章。由建设单位现场监理人员发出的不阻碍结构案例和造型美观的室内外局部小变动也

42、属于变更之列，但必须要有建设单位工地负责人的签字并还要征得设计人员的认可及签字方可生效。 各种签证资料：合同签证，它决定着工程的承包形式与承包资格、方式、工期及质量奖罚；现场签证即施工签证，包括设计变更联系单如实施工确认签证；主体工程中隐蔽工程签证；暂不计入但讲明按实际工程量结算的项目工程量签证以及一些预算外的用工、用料或建设单位缘故引起的返工费等。其中主体工程中的隐蔽工程及时签证尤为重要，这种工程事后全然无法核对其工程量，因此必须是在施工的同时，画好隐蔽图检查隐蔽验收记录，再请设计单位、监理单位、建设单位等有关人员到现场验收签字，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算。这些签证最好在施工的

43、同时计算实际金额，交建设单位签证，如此就能有效幸免事后纠纷。 要紧建筑材料规格、质量与价格签证。因为设计图纸对一些装饰材料只指定规格与品种，而不能指定生产厂家。目前市场上的伪劣产品较多，确实是同一种合格或优先产品，不同的厂家，价格差异也比较大。特不是一些高级装饰材料，进货前必须征得建设单位或监理同意，其价格必须要建设单位签证，关于一些涉及工程较多而工期较长的工程，价格涨跌幅度较大，必须分期多批对要紧材料与建设单位进行价格签证。 签证是决算的计算重要依据，因此必须数据准确。 （二）深入工地，全面掌握工程实况 由于从事预决算工程的预算员，对某单位工程可能不十分了解，而一些施工工艺较为复杂的施工或装

44、潢工程，竣工图不可能面面俱到，逐一标明，因此在工程量计算时期必须要深入工地现场核对、丈量、记录才能准确无误。有经验的预算人员在编制结算时，往往是先查阅所有资料，再粗略地计算工程量，发觉疑问，出现问题逐一到工地核实。 一个优秀的预算员不仅要深入工程实地掌握实际，还要深入市场了解建筑材料的品种及价格。做到胸中有数，幸免造成计算误差较大，使自己处于被动。 （三）熟悉掌握专业知识，讲究职业道德 预算人员不仅要全面熟悉定额计算，掌握上级下达的各种费用文件，还要全面了解工程预算定额的组成，以便进行定额的换算和增补。预算员还要掌握一定的施工规范与建筑构造方面的知识。 竣工结确实是工程造价操纵的最后一关，若不

45、能严格把关的话将会造成不可挽回的损失。这是一项细致具体的工作，计算时要认真、细致、许多算、不漏算。同时要尊重实际，不多算，不高估冒算，不存侥幸心理。编制时，不依编制对象与自己亲、熟、好、坏而因人而异。要服从道理，不固执己见，保持良好的职业道德与自身信誉。同时要不断学习丰富自己的知识构成。在以上基础上保证“量”与“价”的准确合同，做好工程结算去虚存实，促使竣工结算的良性循环。 房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划时期，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程确实是房地产商品的生产过程，因而其投资估算

46、与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、治理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。关于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用。由开发成本和开发费用两大部分组成。 （一）开发成本 共有八项： 1、土地使用权出让金 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额

47、并进行时刻、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在都市人民政府颁布的都市基准地价或平均标定地价，依照项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2、土地征用及拆迁安置补偿费 （1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用要紧有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地治理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地点有关规定进行。 （2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地点政府能够依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其它建设

48、项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3、前期工程费 前期工程费要紧包括： （1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般能够按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可依照所需工作量结合有关收费标准估算。 （2）“三通一平”等土地开发费用。要紧包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平坦费和通水、通电、通路的费用等。这些费用能够依照实际工作量，参照有关计费标准估算。 4、建安工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。要紧包括建筑工程费（建筑、专门装修

49、工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究时期，建安工程费可采纳单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5、基础设施费 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采纳单位指标估算法来计算。 6、公共配套设施费 它要紧包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费“的估算方法。 7、不可预见费 它包括差不多预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上

50、述16项之和为基数，按3一5计算。 8、开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地点政府或有关部门征收的费用。在一些大中都市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应依照当地有关法规标准估算。 （二）开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的治理费用、销售费用和财务费用。 1、治理费用 可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3左右计算。 2、销售费用 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或托付销售代理的各项费用。要紧包括以下三项： （1）广告宣传费。约为销售收人的2一3； （2）销售代理费。约为销售收入的1、5一2； （

51、3）其它销售费用。约为销售收入的0、5一1。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。 3、财务费用 它指为筹集资金而发生的各项费用，要紧为借款利息和其它财务费用（如汇兑损失等）。 （三）投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本治理工作的重要性愈来愈显着。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的操纵和治理，尤其是在立项和规划设计时期，因此，房地产的成本治理应该是全过程的成本治理，同时不仅

52、仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。（一）立项环节的成本操纵1、新项目立项时必须提交详细的可行性研究报告，可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其进展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容(可行性研究报告详细内容详见可行性研究报告指引)：1. 成本费用估算和操纵目标及措施；2. 投资及效益测算、利润体现安排；3. 税务环境及其阻碍；4. 资金打算；5.竞投方案（仅限招标、拍卖项目）；6. 投资风险评估及相应的对策；7. 项目综合评价意见;（二）规划设计环节的成本操纵1、 规划设计单位的

53、选择应遵循以下原则：1） 能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；2） 需托付设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。2、 总体规划设计方案（必须包括建筑成本操纵总体目标，即目标成本：详见附录1目标成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计时期（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一时期都必须要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一时期的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的建筑成本概（预）算，确定各成本单项的操纵目标，并以此操纵下一时期的设计。3、 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用

54、量要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建筑成本预算。4、 设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业治理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业治理成本、用户使用成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，幸免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失、白费。5、材料设备之品牌标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理。在设计规划时期，使这种调整反映到图纸中去。（三）招标环节的

55、成本操纵1、 除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定。2、 主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。4、 应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工治理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。5、 同等条件下，应尽量选择企业类不或工程类不高而取费较低的单位。6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三

56、万元）的材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采纳招投标方式。7、 零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。8、 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。9、 施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理）。11、合同签订必须按规定程序进行，详见附录2：合同审批与签订规定。12、 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

57、13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或组件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。14、 出包工程应严禁擅自转包。（四）施工过程的成本操纵现场签证（洽商及设计变更）1 现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，能够办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对比合同及有关文件规定慎重处理。2 现场签证审批权限签证类型金额范围有效签字人（共同签署）一般签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部25万元（含5

58、万元）除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证520万元（含20万元）公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批2.1 上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。2.2 同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含缘故、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。 2.3 为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可依照项目具体情况进行授权。 3 现场签证办理 3.1 对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事发缘故、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内（

59、专门情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。3.2 对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。3.3 对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。3.4 每月10日前，关于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。4 现场签证的审批4.1 项目工程部在接到经监理工程师签署处理意见的

60、签证单后，一般工程签证必须有监理公司、项目部现场工程师、预算部经理、工程部经理签字审核、然后报项目经理签批后方可生效。对重大的签证须上报公司主管部门，并经得分管副总经理或公司总经理批准。具体按第2条审批权限执行。4.2 承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。4.3 原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责，价款由预算部负责。但如发觉量价有重大偏离时，发觉方须立即向上一级领导报告，上一级领导作出审查意见。4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后,一般在5天内(重大签证为10天内)予以批复,并反馈予承包人。4