教学课件·房地产投资分析

1、第一节 投资与房地产投资的含义第二节 房地产投资的特性和投资分析的含义第三节 房地产投资分析与房地产估价的关系本章小结第一章 概 述本 章 内 容第一章 概 述 1.掌握房地产投资的含义、分类、房地产投资分析的目的及基本过程，投资价值与市场价值的含义；2.熟悉房地产的含义、房地产的属性特征、房地产投资的特性；3.了解房地产起源与发展、房地产投资项目分析与房地产估价的关系。 本章学习目标第一节 房地产与房地产投资的含义一、房地产的含义（一）我国房地产的起源和发展房地产这个名词的出现，在我国只有30年的历史。1987年10月，党的十三大报告中指出:“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商

2、品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用”。第一章 概 述1988年，七届全国人大一次会议，修改宪法，将不得出租土地的规定，改为：“土地使用权可以依照法律的规定转让”。1995年1月1日，房地产管理法正式实施，标志着房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。1998年7月3日发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知即23号文件，宣布“从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。”第一章 概 述国家从2003年就开始对房地产进行宏观调控。 2010年4月18日史上最严厉的房地产调控措施出台

3、,国务院办公厅发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”,（新国十条）。2011年1月，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，简称“新国八条” 。 2013年2月，出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。第一章 概 述2014年，央行、银监会联合出台关于进一步做好住房金融服务工作的通知，这就是所谓央行“930”房贷新政，房地产行业由调控转为松绑。2015年，房地产松绑政策进一步推出，连续降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调，3月30日，财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，通知要求，自3月3

4、1日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。2016年5月1日起，房地产行业全面实行营改增。2017年，租售同权政策开始在重点城市实施。第一章 概 述（二）房地产管理法对房地产的解释房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。房屋和土地本是相互独立的两类财产，但二者在物质形态上总是连接在一起（房依地建，地依房载），在经济形态上，其经济内容（价值）和运行过程也是具有内在联系的。故而人们将二者相并而称。第一章 概 述（三）行业标准对房地产的定义房地产业基本术语标准JGJ/T 30-2015对房地产（real estate）定义为：是指可开发的土地及

5、其地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益 。这一解释强调了房地产是物质实体与权益的结合。房地产的各种经济活动的实质就是其权益(也称产权)的运行过程。第一章 概 述（四）房地产估价中对房地产的定义国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-2015）和房地产估价基本术语标准未对房地产进行定义。在估价中，对房地产的理解一般为：土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。特别强调房地产的区位性。第一章 概 述土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能遮

6、风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑。构筑物是指桥梁、道路、隧道、烟囱、水塔等房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。第一章 概 述实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。可进一步分为：有形实体、该实体的质量以及组合完成的功能。权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。我国目前主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权、典权、地役权、空间利用权。区位是指房地产的空间位

7、置。房地产的区位可分为：位置（或坐落）、交通、环境（包括：自然环境、人工环境、社会环境、景观等）和配套设施（包括基础设施和公共服务设施）四个方面来认识。其中，最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。第一章 概 述（五）房地产与不动产和物业的关系房地产又可称为不动产或者物业。广义的房地产与不动产的含义是一致的。不动产（immovable property）：指土地、海域以及房屋、林木等定着物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 物业（property）：特指已经竣工和正在使用中的各类建筑物、构筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的房地产实体以及依托于该实体上的权益。这是相对与在建工程而

8、言。第一章 概 述（六）作为房地产投资分析中房地产的含义作为房地产投资分析中的房地产，可以理解为：依法可以上市交易的可开发土地及其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。第一章 概 述二、房地产的属性特征（一）位置的固定性(1)位置的固定性决定了房地产的异质性。(2)位置的固定性决定了房地产交易是以产权为交易对象。(3)位置的固定性使得与房地产相关的一系列活动具有明显的区域性；地段即区位成为影响房地产价格的重要因素，俗话说：决定房地产价值的三个重要因素是：一是地段，二是地段，三还是地段（location，location，location）。第一章 概 述（二）寿命的长久性 房地

9、产商品一般都具备长期耐久使用的自然属性。房地产的长久性可以给其拥有者带来持续不断的利益。 （三）供给的有限性房地产供给的有限性，使得房地产具有独占性。房地产供给的有限性，还在于固定性造成的房地产供给不能集中于一处(这是房地产供给不同于一般商品供给的最主要之处)。第一章 概 述（四）价值的保值增值性引起房地产增值的原因主要有：1有效需求增加2通货膨胀的影响3外部经济环境的改善4对建筑物本身进行的投资改造（五）价值量的高大性第一章 概 述（六）权利的政府限制性政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的： 管制权。征收权。 征税权。充公权。 （七）权益的流动性差房地产权益的流动性是指房地产商品

10、兑换成现金的能力。 （八）价值影响的外部性房地产价值影响的外部性，是指房地产的价值常常受到周围其他房地产利用及环境变化的影响。第一章 概 述三、房地产投资的含义（一）投资的概念简单地说，投资（ Investment ）是为了将来更好的消费，而牺牲现在一定的消费。对于投资的理解，人们所处的角度不同，有不同的理解。作为经济分析，投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。投资与投机（speculation）投资可以从不同的角度进行分类。第一章 概 述（二）房地产投资的含义1、房地产投资的概念房地产投资是指经济主体（个人或机构）以

11、获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。第一章 概 述2房地产投资的目的投资者进行房地产投资的主要目的，是为了实现其财富价值的最大化。对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润。对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是为了获取现金流量收益。第一章 概 述（三）房地产投资的分类1、按房地产投资形式（1）房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。（2）房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证

12、券市场的行为。A.投资房地产企业股票或债券B. 房地产投资信托基金（Real Eastae Investment Trusts, REITs）C.购买住房抵押支持证券第一章 概 述2、按投资物业类型划分（1）居住物业（2）商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业。（3）工业物业（4）酒店与休闲娱乐设施（5）特殊物业第一章 概 述3、按房地产投资对象的形态划分（1）土地投资（2）建成后的物业投资（3）在建工程投资4、按房地产投资经营方式划分（1）出售型房地产项目投资（2）出租性房地产项目投资（3）混合性房地产项目投资第一章 概 述第二节 房地产投资的特性和投资分析的含义一、房地产投资的特性

13、1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5变现性差6易受政策影响7需要具备专业知识8存在效益外溢和转移第一章 概 述二、房地产投资分析的含义（一）房地产投资分析的概念房地产投资分析，是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。房地产投资分析不同于项目可行性研究。 （二）进行房地产投资分析的原因第一章 概 述（三）房地产投资分析的任务1为投资者指明投资方向2为投资者提供运作方式3为投资者预测投资效益4、为投资者分析投资风险并提供避险方法第一章 概

14、述三、房地产投资分析的基本过程对于开发项目，房地产投资分析一般经过以下几个步骤：1、房地产市场调研与预测房地产市场调研与预测包括房地产投资环境的调研与预测和房地产市场状况的调研与预测。房地产市场调研通常采用的方法有:普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。第一章 概 述2、房地产投资项目建设方案的选择房地产投资分析，就是对项目建设方案的投资分析。 3、基础数据的估算投资成本类数据收入类数据4、资金筹措和融资方案的选择融资方案包括银行贷款、发行股票、发行企业债券、合资开发、利用信托资金等。第一章 概 述5、财务分析对项目的盈利能力、清偿能力、资金平衡

15、能力等进行分析，从而得出财务上是否可行的结论。 6、不确定性分析和风险分析不确定性分析只能起到定性说明的作用；风险分析可以根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。 7、决策分析从各种投资方案中选择一个或几个投资方案，用于投资活动。第一章 概 述第三节 房地产投资分析与房地产估价的关系一、房地产投资分析与估价的关系房地产投资分析与房地产估价都是对房地产价值的估算，两者既有联系与有很大的区别。（一）内涵不同（二）依据不同（三）参与人员不同（四）使用的方法不同（五）使用的价值标准不同第一章 概 述二、几个基本概念1交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交

16、价，是由买卖双方通过议价过程决定的。 2最可能销售价格最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。 3市场价值市场价值是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。第一章 概 述4交易区间卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。 5投资价值投资价值是预期的未来收益的价值。 6投资价值与市场价值的不同第一章 概 述房地产是伴随着我国住房制度改革和土地有偿有限期使用而不断发展的。房地产的含义十分丰富，作为房地产投资分析中研究的房地产，可

17、以理解为：依法可以上市交易的可开发土地及其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产，除了满足人们的消费需求外，还具有明显的资产特性，具有投资的功能。具体表现为以下几个方面：位置的固定性、供给的有限性、价值的保值增值性、价值量的高大性、权利的政府限制性、权益的流动性差和价值影响的外部性。房地产投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了实现其财富价值的最大化。房地产投资可以有多种分类。按房地产投资形式，可通常可分为直接投资和间接投

18、资两类。房地产直接投资又包括开发投资和置业投资两种形式。房地产间接投资，具体形式包括：投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券等。按投资物业类型划分，主要包括居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施和特殊物业。第一章 概 述本 章 小 结房地产投资具有与其他类型投资相区别的重要特性，包括：区位选择异常重要、适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险、变现性差、易受政策影响、需要具备专业知识和存在效益外溢和转移等。房地产投资分析，是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为

19、重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。目的是研究房地产投资项目的财务可行性及选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。 房地产投资分析的任务包括：为投资者指明投资方向、为投资者提供运作方式、为投资者预测投资效益和为投资者分析投资风险并提供避险方法。对于开发项目，房地产投资分析一般经过以下几个步骤：房地产市场调研与预测、房地产开发建设方案的选择、基础数据的估算、资金筹措和融资方案的选择、财务分析、不确定性分析和风险分析和决策分析。房地产投资分析与房地产估价不同：内涵不同、依据不同、参与人员不同、使用的方法不同、使用的价值标准不同。房地产投资分析使用的价值标准是投资价值标准。房地产投

20、资分析人员，只有把握住投资价值的内涵，才能科学、合理的进行房地产投资分析。第一章 概 述第一章 概 述房地产投资分析与房地产估价的关系如何？课 堂 讨 论第一节 现金流量与资金时间价值第二节 房地产投资项目经济评价指标体系第三节 EXCEL在房地产投资分析中的应用本章小结第二章 房地产投资分析的基础本 章 内 容 1.掌握现金流量表的基本结构、资金时间价值的含义及计算方法、掌握内部收益率和净现值的含义及计算。2.熟悉资金时间价值的常用公式及系数、常用的静态指标的含义及计算，在房地产投资分析中Excel表格中的常用公式及函数应用。3.了解现金流量分析、房地产投资项目经济评价指标体系。本章学习目标

21、第二章 房地产投资分析的基础第一节 现金流量与资金时间价值一、现金流量（一）现金流量及现金流量表概述现金流量管理中的现金，是指企业的库存现金和银行存款以及现金等价物。一项投资被确认为现金等价物必须同时具备四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险小。第二章 房地产投资分析的基础在对某一房地产投资进行分析时，把各个时期或时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量(Cash Flow，CF)。流入系统的资金称为现金流入(Cash Inflow， CI)，流出系统的资金称为现金流出(Cash Outflow， CO.)，现金流入与现金流出的代数和称为净现金流量(Net Cash

22、 Flow，NCF)。由现金流入、现金流出、净现金流量和对应的时期或时点一起可组成一张基本的现金流量表，如表2-1。第二章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础（二）现金流量表分析现金流量表（statement of cash flows）是财务报表的三个基本报表之一，也叫账务状况变动表，所表达的是在一固定期间(通常是每月或每季)内，一家机构的现金 (包含现金等价物) 的增减变动情形。第二章 房地产投资分析的基础企业的现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分构成。现金流量表的分析可从以下几方面着手：1、经营活动产生的现金流量分析。2、投

23、资活动产生的现金流量分析。3、筹资活动产生的现金流量分析。4、现金流量构成分析。第二章 房地产投资分析的基础（三）现金流量图的画法现金流量图是一种反映房地产投资资金运动状态的图式，即把房地产投资的现金流量绘入一时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。现金流量图包括三大要素：大小、流向、时间点。第二章 房地产投资分析的基础二、资金的时间价值（一）资金时间价值的意义资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中，随着时间的推移而产生的增值。资金随时间推移出现增值，其比率常用“i”表示，称之为贴现率或折现率。一般情况下贴现率按银行的年利率计算。在进行投资项目的经济评价时，必须

24、考虑资金的时间价值，否则就不可能得到正确的结论。第二章 房地产投资分析的基础（二）资金时间价值的计算方法资金时间价值计算的基本方法是计算利息的方法。它可以归结为单利法和复利法。 1、单利法（Simple Interest method）单利法是计算利息的一种方法。在每一个计算利息的时间单位（如年、季、月、日等）里，均以最初投入的本金按规定的利率计息，而上一期所产生的利息并不加入下一期的本金中。第二章 房地产投资分析的基础单利法是从简单再生产的角度计算经济效益，即假定每一年的新收益，不再投入国民经济的建设中去。第二章 房地产投资分析的基础2、复利法（Compound method）复利法是计算利

25、息的另一种方法。它与单利法的不同点是上一期的利息要加入到下一期本金中去，按本利和的总额计算下一期利息。复利法的计算公式为：复利法计算的出发点是：资金在投入生产后的当年就得到一定的收益，将这部分收益再投入生产，又可能获得一定的效益，为社会增加一定的财富。复利法比单利法更为合理。第二章 房地产投资分析的基础3、 名义利率和实际利率名义利率（Nominal Interest Rates），就是通常所说的银行公布的利率或借贷双方商定的利率。实际利率又称为有效利率（Effective Interest Rates）。名义利率忽略了利息的时间因素。实际利率是将利息的时间因素考虑进去的年利率。第二章 房地产

26、投资分析的基础名义利率和实际利率存在以下关系:(1)当计息周期为一年时，名义利率和实际利率是相等的;计息周期短于一年时，实际利率大于名义利率。(2)计息期越短，计息次数越多，实际利率越高。(3)名义利率无法完全反映资金的时间价值，实际利率才真实反映资金的时间价值。第二章 房地产投资分析的基础（三）资金时间价值的常用公式及系数1、一次支付终值系数现值（Future value ，FV or F）又称为资金现在的瞬时价值。一般现值称为贴现值，是资金等值计算中的一个重要概念。终值（Present value ，PV or P）就是资金的将来值，是指随着时间的推移，经过一段时间后所形成的货币价值。第二

27、章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础例2-1某房地产企业开发贷款1000万元，年利率8，五年末一次还本付息，计算第五年末应还的本利总额是多少？第二章 房地产投资分析的基础2、一次支付现值系数第二章 房地产投资分析的基础例2-2某个人10年前购买一套房产，现在把该房产以100万元卖出去，若现在的年利率为10，问此100万元，相当10年前多少钱？第二章 房地产投资分析的基础3、年金终值系数年金（Annuity，A）是指一定时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项，如租金、折旧、等额支付的月供款等。年金的种类大致可以有四类：第一类是后付年金，指的是每笔收付款项发生在每期的期末。

28、第二类是先付年金，即每笔收付款项发生在每期的期初。第三类是递延年金，即第一次年金发生的时间距离“现在”还有较大距离。第四类是永续年金，即年金的收付没有终止时间。本书讲的是后付年金形式。第二章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础4、偿债基金系数偿债基金系数又称为资金储存因数，是偿债基金计算公式中常用的系数。它被用来计算：为在若干年后得到一笔将来为 的资金，从现在起每年必须储存若干等额资金 。其含义如图2-3所示：第二章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础例2-4需要在4年后一次偿还银行贷款本息共计10000万元，现在每年需等额储存多少资金（

29、年利率按10计算）？第二章 房地产投资分析的基础5、投资回收系数投资回收系数又称等额支付资金回收系数。为了收回现在的投资，计算在今后一段时间内每年收回相等数额的资金的过程，称为等额支付资金回收，简称资金回收。第二章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础 6、年金现值系数第二章 房地产投资分析的基础例2-6某房地产投资收益率为8，在5年内每年末得1000万元人民币的收益，试求当年初的投资为多少？第二章 房地产投资分析的基础资金时间价值的六个基本公式如表2-2所示：第二章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础第二节 房地产投资项目经济评价指标体系一、经济评价指标体系概述房地

30、产投资分析，主要是考查投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标是用来考察房地产项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。清偿能力指标是考察投资项目计算期内偿债能力的指标。在实际中，两种类型的投资项目的经济评价指标有所差异。各项指标详见表2-3。清偿能力指标将在第七章再作讲解。第二章 房地产投资分析的基础二、静态指标及其计算对房地产项目的投资效益进行评价时，若不考虑资金的时间价值，称为静态分析，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。（一）投资利润率投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。开发投资的投资利润率是指开发建设完成后的正常年度的年

31、利润总额与开发项目总投资的比率。第二章 房地产投资分析的基础置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。投资利润率计算公式为：第二章 房地产投资分析的基础对利润总额的计算，置业投资与开发投资有所不同。 1、对于置业投资年利润总额年经营收入（含销售、出租、自营） 经营成本运营费用经营税金 2、对于开发投资 年利润总额年销售收入年总成本费用销售税金第二章 房地产投资分析的基础投资利润率法的优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。投资利润率法的缺点：

32、（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。第二章 房地产投资分析的基础（二）投资回收期用于衡量投资项目初始投资回收速度的评价指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，对于开发投资，从建设开始年算起；对于置业投资，从首次投入资金算起。其表达式为：第二章 房地产投资分析的基础投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：第二章 房地产投资分析的基础投资回收期法的优点：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评价指标计

33、算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。第二章 房地产投资分析的基础投资回收期法的缺点：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评价。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。第二章 房地产投资分析的基础（三）置业投资的几个传统指标对于置业投资，除了可以用与开发投资类似的投资利润率

34、和静态投资回收期指标外，还有一组指标常用来进行投资分析，这些指标包括：收益乘数、资本化率、股本化率、现金回报率和投资回报率。1、收益乘数（Income Multiplier）收益乘数是某一物业的市场价格与总收入或净收入之间的比值。按计算基数不同，分为总收益乘数和净收益乘数，公式如下：总收益乘数=市场价格/总收入净收益乘数=市场价格/净经营收益第二章 房地产投资分析的基础2、资本化率（capitalization rate）资本化率是物业的净经营收益与其市场价格的比率，即公式：资本化率=净经营收益/市场价格利用资本化率将年收益转换为价值的方法称为直接资本化法，常用的是下列公式：价格=年收益/资本

35、化率利用市场提取法求取资本化率的公式为：资本化率=年收益/价格第二章 房地产投资分析的基础3、股本化率（Equity-based rate）股本化率，也称税前现金回报率，表示税前（扣除所得税前）现金流量占初始股本投资的百分比。公式：股本化率=（税前现金流量/初始股本投资）100%税前现金流量为年净经营收益减去全年按揭月供之和。公式表示为：第二章 房地产投资分析的基础4、现金回报率（Cash rate of return）现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬（扣减所得税后的现金流量）与投资者初始股本投资的比率。公式：第二章 房地产投资分析的基础5、投资回报率（mercanti

36、le rate of return）投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始股本投资的比率。公式：以上五个指标，各有优缺点，其中最能体现物业投资价值的是投资回报率指标。第二章 房地产投资分析的基础三、动态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评价时，考虑资金时间价值的方法，称为动态分析，计算的指标称为动态指标。常用的动态评价指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。第二章 房地产投资分析的基础1、净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。用净现值评价项目投资效益的方法，称为净现值法。其

37、计算公式为：第二章 房地产投资分析的基础净现值是用来判别投资项目是否可行的动态评价指标之一。只有当NPV0时，项目在经济上才可行。净现值法的优点：（1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。（2）净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。净现值法的缺点：（1）一项投资机会的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来。（2）净现值指标不能反映投资效率的高低。第二章 房地产投资分析的基础2、内部收益率内部收益率，严格地说叫内部报酬率（IRR），是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。内部收益率的定义：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总

38、现值相等的贴现率。它反映了项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。为了与资本的利率加以区别，可以用表示方案的内部收益率。其计算公式如下：第二章 房地产投资分析的基础下面介绍几种计算方法：（1）试算法由图2-5可以看出，随着贴现率的不断增加，净现值越来越小，当贴现率增加到某一数值时，净现值为零。此时的贴现率即为内部收益率IRR。此后随着贴现率的继续增加，净现值变为负值。利用这个特点即可以通过试算，求出内部收益率。第二章 房地产投资分析的基础（2）插值法插值法是利用两个直角三角形相似，对应边成比例的特点，求投资项目的内部收益率的近似解，其计算步骤如下：第二章 房地产投资分析的基础

39、（3）查表法可直接查阅相关经济类书籍附录的因素表中所列系数，求出内部收益率。（4）利用Excel电子表格求解 。第二章 房地产投资分析的基础内部收益率法的优点：内部收益率的计算考虑了资金的时间价值；内部收益率的计算不需要首先确定所要求的报酬率；内部收益率表示投资项目内在收益率，所以能在一定程度上反映投资效率高低。内部收益率法的缺点：内部收益率不能直观地显示项目投资获利数额的大小；内部收益率的计算较为复杂；当投资项目各年净现金流量不是常规模式时，一个投资项目的内部收益率可能存在多个解或无解，此时内部收益率无明确的经济意义。第二章 房地产投资分析的基础3、净现值法与内部收益率法的比较这两种方法的区

40、别主要表现在：（1）经济意义不同，净现值表示从事一项投资会使资金增加或减少的现值，而内部收益率则表示投资项目的内在利润率；（2）计算净现值需要首先确定贴现率大小，而内部收益率的计算则不需要；（3）在对多个互斥项目排序时，有时会得出不同的结论。举例如下：第二章 房地产投资分析的基础甲、乙两方案净现值与贴现率之间的关系见图2-7所示。从图2-7可以看出，当贴现率大于10时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相同结论甲项目优于乙项目；但当贴现率小于10时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论。出现上述不一致的主要原因在于：（1）两个投资项目的投资规模不同。（2）上述两种计算方法对再投资利

41、润率的假定不同。其中净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的贴现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR。下面通过例子分别说明。第二章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础4、动态投资回收期第二章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础第三节 EXCEL在房地产投资分析中的应用一、Excel表格中的常用公式公式是在Excel表格中对数据进行分析的等式，用于对工作表数据的加、减、乘、除等运算。函数通常是公式的重要成分，是预先定义好的内置公式。公式必须以等号（=）开始，后面是参与运算的元素和运算符，元素即运算数，可以是数值、单元格区域的应用、标志、名称或函数等。如在

42、A2中存放A1、C1的数值和,则在A2中输入“=A1+C1”，然后按“Enter”健即可。第二章 房地产投资分析的基础（一）运算符公式中的运算符包括四种：算术运算符、比较运算符、文本运算符和引用运算符。第二章 房地产投资分析的基础（二）输入公式输入公式主要有两种方法，一种是直接输入，另一种是选择引用单元格。实际中，一般采用引用单元格的方法较为方便，具体步骤如下：1、双击待输入公式的单元格，如B4。2、输入等号（=）。3、单击要在公式中出现的单元格（如B2）,该单元格周围出现动态选择框，其地址出现在编辑栏中（如图2-8）。第二章 房地产投资分析的基础4、然后输入运算符（如“+”），运算符也出现在

43、编辑栏中。5、单击要在公式中出现的单元格（如B3）, 该单元格周围也出现动态选择框，其地址出现在编辑栏中；如重复输入，直至结束。第二章 房地产投资分析的基础图2-8 公式输入6、单击编辑栏的“输入”或按“Enter”健，得到运算结果。如果要计算出此后各年的净现金流量，则只需使用填充柄功能用鼠标拖动单元格即可完成。如图2-9所示。第二章 房地产投资分析的基础二、房地产投资分析中常用的Excel函数介绍Excel函数一共有11类，分别是数据库函数、日期与时间函数、工程函数、财务函数、信息函数、逻辑函数、查询和引用函数、数学和三角函数、统计函数、文本函数以及用户自定义函数。房地产投资分析中主要使用的

44、是财务函数。（一）财务函数简介财务函数可以进行一般的财务计算，如确定贷款的支付额、投资的未来值或净现值，以及债券或息票的价值。财务函数大体上可分为四类：投资计算函数、折旧计算函数、偿还率计算函数、债券及其他金融函数。第二章 房地产投资分析的基础财务函数中常见的参数：第二章 房地产投资分析的基础（二）投资计算函数投资计算函数可分为与未来值fv有关，与付款pmt有关，与现值pv有关，与复利计算有关及与期间数有关几类函数。 第二章 房地产投资分析的基础在投资计算函数中，将重点介绍FV、NPV、PMT、PV函数。 1、求某项投资的未来值FV例2-17假如某人两年后需要一笔比较大的学习费用支出，计划从现

45、在起每月初存入2000元，如果按年利2.25%，按月计息（月利为2.25%/12），那么两年以后该账户的存款额会是多少呢？ 解：公式写为：FV(2.25%/12, 24,-2000,0,1) 第二章 房地产投资分析的基础2.求投资的净现值NPV第二章 房地产投资分析的基础第二章 房地产投资分析的基础3、求贷款分期偿还额PMT例如，需要10个月付清的年利率为8%的￥10,000贷款的月支额为： PMT（8%/12,10,10000） 计算结果为：-￥1,037.03。第二章 房地产投资分析的基础4、求某项投资的现值PV 第二章 房地产投资分析的基础（三）折旧计算函数折旧计算函数主要包括AMORD

46、EGRC、AMORLINC、DB、DDB、SLN、SYD、VDB。这些函数都是用来计算资产折旧的，只是采用了不同的计算方法。这里，对于具体的计算公式不再赘述，具体选用哪种折旧方法，则须视各单位情况而定。第二章 房地产投资分析的基础（四）偿还率计算函数偿还率计算函数主要用以计算内部收益率，包括IRR、MIRR、RATE 和XIRR几个函数。 1、返回内部收益率的函数IRR 第二章 房地产投资分析的基础2、用RATE函数计算某项投资的实际赢利例如，某承包人建议你贷给他30000元，用作公共工程建设资金，并同意每年付给你9000元，共付5年，以此作为这笔贷款的最低回报。那么你如何去决策这笔投资？如何

47、知道这项投资的回报率呢？对于这种周期性偿付或是一次偿付完的投资，用RATE函数可以很快地计算出实际的赢利。第二章 房地产投资分析的基础现金流量管理中的现金，不是我们通常所理解的手持现金，而是指企业的库存现金和银行存款。在对某一房地产投资进行分析时，把各个时期或时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量，流入系统的资金称为现金流入,流出系统的资金称为现金流出,现金流入与现金流出的代数和称为净现金流量。现金流量表是房地产投资分析的基础。资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中，随着时间的推移而增值。资金时间价值计算的基本方法是计算利息的方法。它可以归结为单利法和复利法。用于计息的利率有

48、名义利率和实际利率之分。房地产投资分析，主要是考查投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标是用来考察房地产项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。清偿能力指标是考察投资项目计算期内偿债能力的指标。本 章 小 结第二章 房地产投资分析的基础不考虑资金时间价值的方法，称为静态分析，计算的指标称为净态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。置业投资还有五个传统指标：收益乘数、资本化率、股本化率、现金回报率和投资回报率。考虑资金时间价值的方法，称为动态分析，计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评价更加符合实际，常用的动态评价指标有净现

49、值、内部收益率、投资回收期等。房地产投资分析中往往要借助Excel表格和函数进行。熟练掌握和运用Excel的一些基本功能进行房地产投资分析是其最基本的技能。Excel函数一共有11类，用于房地产投资分析主要是财务函数。财务函数可以进行一般的财务计算，如确定贷款的支付额、投资的未来值或净现值，以及债券或息票的价值。这些财务函数大体上可分为四类：投资计算函数、折旧计算函数、偿还率计算函数、债券及其他金融函数。第二章 房地产投资分析的基础置业投资中的资本化率指标对物业投资价值的影响。课 堂 讨 论第二章 房地产投资分析的基础第一节 房地产市场概况第二节 房地产市场调研第三节 房地产市场预测本章小结第

50、三章 房地产市场调研与预测本 章 内 容 1.掌握房地产市场的概念、结构，房地产市场调研的概念、房地产市场预测的概念和内容2.熟悉房地产市场的分类、房地产市场调研的内容、房地产市场预测的基本步骤、灵活运用房地产市场预测方法，能够结合现实，就我国房地产市场中存在的问题进行理性分析、并给出对策。3.了解我国房地产市场的独特性、房地产市场的功能、房地产市场调研的作用和特点，了解几种常用的房地产市场调研方法，能够正确理解房地产市场调研与房地产市场预测的关系。本章学习目标第三章 房地产市场调研与预测第一节 房地产市场概况一、房地产市场的概念房地产市场的概念，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义：房地产市

51、场是指进行房地产买卖、租赁、抵押及相关的劳务服务等交易活动的场所或领域；广义：房地产市场是房地产商品交换关系的总和。概括地讲，房地产市场是指房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。第三章 房地产市场调研与预测二、房地产市场的主要特征1.房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性2.区域性特征明显3.房地产市场交易对象和交易方式的多样性4.房地产市场消费和投资的双重特性5.房地产市场供给和需求的不平衡性6.房地产市场是一种不完全开放、竞争不充分的市场第三章 房地产市场调研与预测三、房地产市场的结构目前我国的房地产市场可分为一级市场、二级市场和三级市场等三个不同的层次。

52、（一）房地产一级市场房地产一级市场就是土地使用权出让（land user granting）市场。 它是指国家以土地持有者的身份，将国有建设用地使用权在一定年限内出让或出租给房地产经营者与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特点：1.垄断性。2.有限竞争性。3.政策导向性。第三章 房地产市场调研与预测（二）房地产二级市场房地产二级市场又称土地或房地产开发市场，房地产增量市场，是已经取得土地使用权的开发经营者经过开发建设，将新建成的房地产向房地产使用单位和个人之间进行出售或出租的市场，这是房地产开发向房地产消费使用的转移市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市

53、场。房地产二级市场也包括土地二级市场。土地使用权转让时，土地使用权出让合同中载明的权利、义务随之转移。第三章 房地产市场调研与预测（三）房地产三级市场 房地产三级市场属于存量房地产再转让市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。房地产三级市场具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间平等转移。第三章 房地产市场调研与预测四、房地产市场的分类（一）按组成要素分类1、土地使用市场2、房产市场3、房地产资金市场4、房地产劳务市场5、房地产技术信息市场第三章 房地产市场调研

54、与预测（二）按照房地产交易方式的分类1、房地产销售市场2、房地产租赁市场3、担保市场4、保险市场第三章 房地产市场调研与预测（三）按照区域范围的分类1、整体房地产市场2、区域房地产市场全国房地产市场某地区房地产市场某个城市房地产市场第三章 房地产市场调研与预测(四)按照达成交易与入住时间异同的分类1、现房市场2、期房市场(五)按照房地产用途的分类1、居住房地产市场普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。2、非居住房地产市场商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。第三章 房地产市场调研与预测(六)按照房地产档次的分类1、高档房地产市场2、中档房地产市场3、低档房地产市场。(七)按照房地产市场所

55、处时间的分类1、过去的市场2、现在的市场3、未来的市场第三章 房地产市场调研与预测五、房地产市场的功能 （一）配置存量房地产资源和利益 （二）指导供给以适应需求的变化（三）指导政府制订科学的土地供给计划（四）引导需求适应供给条件的变化第三章 房地产市场调研与预测第二节 房地产市场调研 一、房地产市场调研的内涵及其作用（一）房地产市场调研的内涵 “市场调研”有广义和狭义之分。广义：市场调研(marketing research)也称为市场调查与分析或市场营销研究，它包含了从认识市场到制定营销决策的一切有关市场营销活动的分析和研究。狭义：市场调研（marketing research)或市场研究则

56、更偏重于信息(information)的收集整理和分析。概言之，市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。第三章 房地产市场调研与预测房地产市场调研的概念，包含了五层含义：第一，房地产市场调研的目的是辅助决策。第二，房地产市场调研的对象是市场中的各个主体。第三，房地产市场调研的工具。市场调研的工具可以分为两类：一类是调查的工具；另一类是研究的工具。第四，房地产市场调研的内容。第五，房地产市场调研的目的。主要分三个层次：描述市场、分析市场、预测市场。第三章 房

57、地产市场调研与预测（二）房地产市场调研的作用（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；（3）有利于企业制订正确的营销策略；（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。第三章 房地产市场调研与预测二、房地产市场调研的特点（一）房地产市场调研的内容具有广泛性（二）房地产市场调研具有很强的针对性（三）房地产市场调研的方法具有多样性（四）房地产市场调研结果具有一定的局限性第三章 房地产市场调研与预测三、房地产市场调研的内容（一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况（三）目标客户群消费行为与市场需求容量 （四）项目基

58、本状况调查（五）项目所在区域市场状况（六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研第三章 房地产市场调研与预测四、房地产市场调研程序房地产市场调研的程序包括确定调研目的、搜集资料信息、制订调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、现场调研、撰写和提交调研报告等。（一）确定调研目的（二）搜集信息资料调研的主要任务就是搜集信息资料，搜集方式有：经常、不断、定期、需要时、更新。第三章 房地产市场调研与预测（三）初步调研一是研究搜集的信息材料。二是与企业有关领导进行非正式谈话。三是了解市场情况。（四）调研设计一项房地产市场调研工作至少应设计以下4种调研表格：1.当地房地产资源统

59、计表。2.房地产出租市场统计表。3.房地产出售统计表4.房地产个案实调分析表第三章 房地产市场调研与预测（五）现场调研（六）撰写和提交调研报告撰写和提交调研报告是房地产市场调研工作的最后一环。调研报告反映了调研工作的最终成果。要十分重视调研报告的撰写，并按时提交调研报告。撰写调研报告应做到： 客观、真实、准确地反映调研成果; 报告内容简明扼要，重点突出; 文字精练，用语中肯; 结论和建议应表达清晰，可归纳为要点; 报告后应附必要的表格和附图，以便阅读和使用。第三章 房地产市场调研与预测五、房地产调研资料搜集的途径和内容(一)搜集资料的途径 1交易双方当事人。 2促成房地产交易行为的中间商。 3

60、房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告。4熟悉房地产市场的人士，如房地产估价师、经纪人等。 5同业间资料的交流。 6准交易资料的搜集。7向房地产租售经办人员讨教，参加房地产交易展示会、展览会、换房大会，了解各类信息、行情，索取有关资料。 8各类次级资料。第三章 房地产市场调研与预测(二)基本资料的搜集 基本资料可分为初级(一手)资料及次级(二手)资料两类。 1初级资料 2次级资料 (1)内部次级资料。(2)外部次级资料。(三)房地产法规资料的搜集城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法、建筑法、商品房销售管理办法、城市房屋拆迁管理条例等。第三章 房地产市场调研与预测六、房地产市场调研方法房地