第六章 土地市场中的中介组织教案14

1、第六章 土地(td)市场中的中介组织管理第一节土地(td)市场中的中介管理概述 教案14共二十六页第一节土地(td)市场中的中介管理概述土地流转进程中孕育而生的不同类型及特点的中介组织对促进城市土地流转发挥了十分(shfn)积极的作用,但是,中介组织在为城市土地流转服务的过程中仍存在着一些缺陷与不足,我们必须为中介组织的发展创造良好的外部环境,加强中介组织自身建设和完善,提高土地中介组织经营和服务档次. 共二十六页土地市场(shchng)中介土地一级市场外交易孕生了土地经纪人，又称土地掮客。掮客或居间掮客，在古代商业史上又称“居间人”、“代办商”、“经办商”等，是为买卖双方说合贸易，评定价格需

2、要花费口舌的人，俗称“牙人”。2013年，房地产行业处于暴利时代，对于那些期望进入城市房地产行业的外地企业来说，由于他们不了解城市土地市场的行情，或在土地公开招投标中无法拿到土地，只好转而寻求二级市场上转让的土地，亟需专业人士提供必要的市场信息。另一方面，对于那些手中囤积了土地需要出让的开发商来说，土地出让既不能够大张旗鼓的宣传，又没有足够的精力和必要去配备专人(zhunrn)去寻找客户，自然也希望有“中间人”。 共二十六页 对土地中介服务企业(qy)与个人进行严格的资质审查对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督一、土地市场中介(zhngji)服务：提供土地交易代理；土地交易咨询；土地

3、交易经纪、土地交易评估等等业务。二、土地市场中介产生的必然性1、专业性强2、地产交易的不动产的特殊性3、地产信息的不充分、交易过程复杂、时间长以及政策性强。共二十六页三、土地市场中介(zhngji)服务的特点1、投资(tu z)小、风险低2、专业性、技术性强3、从属性强共二十六页四、土地市场(shchng)中介服务体系及管理一、土地市场中介服务体系土地市场中介服务是指为土地市场交易主体的交易活动提供各种中介代理和相关服务的行为(xngwi)。我国法律规定的土地市场交易中介服务是包括土地价格评估、交易代理、地产咨询策划、地产经纪等一系列活动的总称。这里主要介绍与地产经营有关的几种中介服务机构。共

4、二十六页1.土地价格评估(pn )机构土地价格评估是指土地估价人员，根据估价目的，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验，通过对影响土地价格因素(yn s)的分析，对土地最可能实现的合理价格作出推测与判断。土地价格评估是土地市场中介服务的主要组成部分。通过土地评估，可以为土地市场各种交易活动提供客观的价格尺度，为土地出让、转让、出租、抵押、补偿、税收、投资决策、交换等活动提供依据。共二十六页2.地产经纪(jngj)机构是指为地产交易提供洽谈协议，交流信息、可行性等代理服务业务的组织。地产经纪活动是指经纪人受交易主体委托从事地产交易的中介服务并收取佣金的行为。地产经纪的性质是交易居间代

5、理，即受交易一方或多方委托，为委托人提供交易中介代理。地产经纪的业务范围包括为进行地产开发、转让、抵押、租赁、调换、典当的当事人有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务。充分发挥地产经纪机构和经纪人的作用，并加强监督和管理，对于活跃地产市场(shchng)，促进地产流通，具有积极的意义。共二十六页3.地产咨询机构它是指从事地产开发(kif)、地产转让、地产抵押、地产出租等咨询业务的组织。具体来说，地产咨询机构主要承担地产开发企业、有关部门、企事业单位、公民个人需要咨询的有关地产业的方针、政策、法律、市场信息、项目评估、价格等情况，咨询土地使用权的取得(qd)条件和取得(qd)方式，国家对地产开发的原

6、则要求和具体条件，咨询地产交易的条件及程序等。共二十六页地产市场不是充分竞争的市场，保证地产信息的畅通是公平交易的前提。地产咨询机构专业从事收集、处理、发布地产信息，同时又为地产交易双方提供咨询，促进(cjn)市场交易活动公平进行。地产咨询机构是地产中介行业的智能机构。地产咨询对于土地市场的交易活动具有重要作用。共二十六页二、土地(td)市场中介服务管理中介服务人员资格管理国家对土地市场中介人员主要采取统一考试，执业资格认证和注册登记管理办法。从事地产(dchn)咨询服务的人员，必须是具有土地、房产及其相关专业中等以上学历，有与地产(dchn)咨询服务相关的初级以上专业技术职称，并取得考试合格

7、证书的专业技术人员。共二十六页从事土地估价业务的土地估价师必须经国家统一考试取得土地估价师资格证书并经注册后才能持证从业。同样，地产(dchn)经纪人也必须是经过考试，取得房地产经纪资格证并注册的人员，否则不得从事地产经纪业务。共二十六页2.中介服务(fw)机构管理从事土地及房产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构，它是具有独立法人资格的组织。政府土地和房屋行政管理机构负责对房地产中介服务企业的资质管理。房地产中介服务机构的基本(jbn)条件为：(1)必须是具有法人资格的经济实体，要有明确的经营范围，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立地承担经济责任。(2)必须有健全的管理机构，并配

8、有与内容、方式及经营规模相适应的具有专业知识的经营、技术等人员。共二十六页(3)必须具有与经营规模相适应的自有资金，有固定的服务场所(chn su)等。设立的房地产中介服务机构经工商行政管理部门批准领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府土地和房地产管理部门备案。管理部门每年对房地产中介服务机构进行年检。共二十六页3.中介(zhngji)业务管理我国法律规定，土地及房地产中介服务(fw)人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与招聘人签订书面中介服务(fw)合同，中介服务(fw)费用由土地及房地产中介服务(fw)机构统一收取，依法纳税。土地及房地产中介服务(fw)机构开

9、展业务应当建立业务记录，设立业务台账。共二十六页3.中介(zhngji)业务管理法律对土地及房地产中介服务人员规定了行业戒律，在中介活动中不得有下列行为：索取、收受(shu shu)委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;允许他人以自己的名义从事土地及房地产中介业务;同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;与一方当事人串通损害另一方当事人利益;法律、法规禁止的其他行为。共二十六页建立起较完善的土地市场中介服务和相应的机构(jgu)是发展土地市场的客观要求。国有企业土地资产处置管理的工作中心是，围绕国有企业改制，研究制定国有企业盘活其土地资产的政策，创新和完善企业

10、改制中的土地资产处置方式，研究不同土地资产处置方式之间的政策界限、权责内涵、法律关系和利益均衡机制.使每种处置方式的权利和义务相平衡、不同处置方式之间的法律清晰、负担和利益平衡。指导(zhdo)企业根据国家产业政策和企业的实际情况选择适宜的土地资产处置方式：制订科学合理的土地资产处置方案共二十六页二、土地市场中介(zhngji)服务管理中介服务人员资格管理国家对土地市场中介人员主要采取统一考试，执业资格认证和注册登记管理办法。从事地产咨询服务的人员，必须是具有土地、房产及其相关专业中等以上学历，有与地产咨询服务相关的初级以上专业技术职称，并取得考试合格证书的专业技术人员。从事土地估价业务的土地

11、估价师必须经国家统一考试取得土地估价师资格证书并经注册后才能持证从业。同样，地产经纪人也必须是经过考试，取得房地产经纪资格证并注册的人员，否则(fuz)不得从事地产经纪业务。共二十六页.中介(zhngji)服务机构管理2从事土地及房产中介业务，应当设立相应(xingyng)的房地产中介服务机构，它是具有独立法人资格的组织。政府土地和房屋行政管理机构负责对房地产中介服务企业的资质管理。房地产中介服务机构的基本条件为：(1)必须是具有法人资格的经济实体，要有明确的经营范围，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立地承担经济责任。共二十六页(2)必须有健全的管理机构，并配有与内容、方式及经营规模相适

12、应的具有专业知识的经营、技术等人员。(3)必须具有与经营规模相适应的自有资金，有固定的服务场所等。设立的房地产中介服务机构经工商行政管理部门批准领取营业执照后的一个月内，应当(yngdng)到登记机关所在地的县级以上人民政府土地和房地产管理部门备案。管理部门每年对房地产中介服务机构进行年检。共二十六页3.中介(zhngji)业务管理我国法律规定，土地及房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与招聘人签订书面中介服务合同，中介服务费用由土地及房地产中介服务机构统一收取，依法纳税。土地及房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台账。法律对土地及房地产中介服务人员规定了行业

13、戒律，在中介活动中不得有下列行为：索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;允许他人以自己的名义从事土地及房地产中介业务;同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;与一方(y fn)当事人串通损害另一方(y fn)当事人利益;法律、法规禁止的其他行为。共二十六页国有企业土地资产处置管理的工作中心是，围绕国有企业改制，研究制定国有企业盘活其土地资产的政策，创新和完善企业改制中的土地资产处置方式，研究不同土地资产处置方式之间的政策界限、权责内涵、法律关系和利益均衡机制.使每种处置方式的权利(qunl)和义务相平衡、不同处置方式之间的法律清晰、负担和利益平衡。指

14、导企业根据国家产业政策和企业的实际情况选择适宜的土地资产处置方式：制订科学合理的土地资产处置方案。 建立起较完善的土地市场(shchng)中介服务和相应的机构是发展土地市场(shchng)的客观要求。共二十六页课堂(ktng)小结土地中介概念土地中介的必然性特点(tdin)土地中介服务体系土地中介服务管理共二十六页作业(zuy)144页填空题共二十六页课后分析(fnx)共二十六页内容摘要第六章 土地市场中的中介组织管理。2013年，房地产(dchn)行业处于暴利时代，对于那些期望进入城市房地产(dchn)行业的外地企业来说，由于他们不了解城市土地市场的行情，或在土地公开招投标中无法拿到土地，只好转而寻求二级市场上转让的土地，亟需专业人士提供必