海尔别墅项目营销策划方案56页PPT

1、海尔临天下月营销方案及执行计划海尔地产公司四季度营销计划 开盘计划 竞争分析 阶段总结 四季度销售目标 营销策略 执行方案 费用预算销售目标四季度营销计划1、开盘计划目标10月底草签65套11月底草签50套12月换签70套，新成交10套；12月开盘提价，控制剩余33套的销售速度，并作二期高层的价格标杆。开盘时间：12月8日（暂定）开盘，同时示范区及样板间开放；12月15日开始草签。开盘房源：除样板间外所有联排别墅。共130套；双拼16套（需规划方案审批通过方可销售）开盘房源样板间四季度营销计划1、开盘计划时间、房源开盘条件售楼处四季度营销计划1、开盘计划条件开盘条件：1、示范区及样板间开放；2

2、、五证齐全；沂龙湾爱伦坡香醍荣府百联华府临天下四季度营销计划2、竞争分析宣传卖点：祊河畔纯别墅社区；西班牙风格；世家别墅沂龙湾龙园四季度营销计划2、竞争分析宣传卖点：电梯别墅；台地别墅；托斯卡纳风格；临沂第一品质别墅项目。香醍荣府四季度营销计划2、竞争分析香醍荣府外展场：四季度营销计划2、竞争分析宣传卖点：行政中轴线上的别墅；英伦别墅百联华府四季度营销计划2、竞争分析外展场现场四季度营销计划2、竞争分析宣传卖点：临沂唯一赖特风格别墅爱伦坡四季度营销计划2、竞争分析售楼处样板间示范区四季度营销计划2、竞争分析（数据截止至11月1日）竞品详细信息对比四季度营销计划2、竞争分析市场小结同区域内四个竞

3、品将于同期入市。客户分流严重，竞争较为激烈。面对激烈的竞争及不明朗的市场形势，竞品项目延缓开盘时间，并调低价格预期，以低报价的入市方式吸引客户。竞品项目高调推广，以低门槛、房款优惠的方式蓄客，提升现场展示力，用以抢夺有限高端客户资源。 加快样板间、示范区工程进度，完善现场展示力；高调推广，精准营销，放大蓄客基数，并快速锁定意向客户。四季度营销计划2、竞争分析报纸四季度营销计划3、阶段总结小结：报纸是临沂客户认知项目的重要途径，从本项目前期报广推广效果分析，报纸成为本项目客户来源的主要途径。现阶段报广效果有所下降，原因在于版面形式及主题诉求已被市场广为认知，缺乏新鲜吸引点。建议在后续推广中，通过

4、新的主题诉求和平面设计形式，增加市场关注度。户外广告罗庄单立柱小结：该户外广告位所在位置显著，但目前并未发挥出应有效果，原因在于广告文字信息不够简单明了、画面内容缺乏视觉冲击力。建议在后续推广中，调整单立柱广告设计内容。短信小结：短信为客户获知的重要途径之一，但效果不够稳定，建议在后期推广中，增加短信号段资源，制定更具吸引力的短信内容。网络小结：对于临沂高端项目网络并非主要客户认知渠道，本项目通过网络来访客户数量少但成交率较高。并且网络费用相对较低，建议在后续推广中，结合关键节点进行适度投放。广播小结：海尔临天下为您整点报时。（语速稍慢，宏亮沉稳） 海尔临天下祝您一路顺风 3388888 临天

5、下接待中心盛情开放！3388888 临天下一期别墅恢宏开盘！3388888广播内容信息不够清晰与直接，发挥效果较差，未传达出项目卖点，建议后期调整后再进行投放。“海尔临天下城市别墅，一生臻藏，电话：3388888。”来访、认筹、草签客户的最有效认知渠道为：朋介、报纸、路过和短信。（数据截止10月31日）四季度营销计划来电、到访及认筹客户获知途经分析四季度营销计划4、四季度销售目标10月已完成目标草签65套，到访444组客户；11月底需完成其余50套草签，按1/6草签率，需到访至少300组客户；以开盘60%的换签率计算，完成132套房源的销售，需积累草签客户220组；放大客户基数，深度沟通、挤压

6、水分以老带新政策、现场营销活动、客户定向推介会等，巩固前期客户忠诚度、扩大口碑传播范围同时，加大老客户推荐购买的比例；提高渠道的精准度和有效性：增加短信公司，丰富号段；加快机场广告牌、沂蒙路广告牌的发布进度；高端客户直投；在价格不公布基础上，以折扣递减、涨价预期作为挤压快速成交的销售工具；制定价格沟通、房号意向沟通、付款能力沟通等系统说辞，进行客户深度摸底。难点房号攻关，力保百分百销售集体攻关剩余难点位置房号，全方面挖掘产品价值、整理统一销售说辞，促使置业顾问进行难点房号主动推荐；形象升级，为二期做好价值铺垫推广主题的更新和升级，以别墅生活方式、高端客群圈层归属感为主题诉求点；通过项目形象的拔

7、升，带动项目价值以及区域价值提升，为二期高层的发售做价值铺垫；四季度营销计划5、营销策略1、老带新政策信息释放；1、快速签约、付款方式优惠信息销售动作2019.11.12019.11.302019.12.152019.12.313、折扣递减、涨价预期挤压成交；1、示范区、样板间说辞；2、难点房号攻关；2、集中签约、催缴房款2、开盘后7天涨价信息释放；3、未草签客户、草签未签约客户选房方案3、剩余房号销售；关键节点二次蓄客及草签正式签约示范区开放及开盘筹备4、认筹客户房号、价格、付款能力沟通；4、网签合同培训及相关准备；1、草签50套（含开发商保留）1、保签约3亿，力争实现5亿；销售目标1、开盘

8、换签70套；2、蓄新客100组；2、开盘挤压成交10套；四季度营销计划5、营销策略2、回款：保2.5亿，争取3亿；2019.12.84、海尔财务公司的631政策1、调整罗庄广告牌画面，报广主题升级，增加短信资源。1、通过优惠政策，选房政策的释放挤压客户尽早签约落位。策划动作2019.11.12019.11.302019.12.82019.12.311、通过优惠政策、价格策略对客户进行挤压，I促使客户快速下定订购房源决心。3、每周末现场暖场活动。加强案场包装，展示活动成果，增加水吧功能，设置活动及到访客户礼品。2、媒体推广及时释放项目信息及活动信息，宣传项目热销信息。推广主题升级，转向圈层归属感

9、。2、媒体推广配合项目节点，释放销售信息及房源紧俏信息。3、通过销售方案的制定，制造房源紧俏氛围，通过价格策略、选房政策、销售说辞的制定和调整，保证房源的销售均匀性，提高草签客户转签率。3、保持活动营销力度，加强老带新活动及政策，充分挖掘老客户圈层价值。关键节点二次蓄客及草签正式签约1、草签50套（含开发商保留）销售目标1、开盘换签70套；2、蓄新客100组；2、开盘挤压成交10套；四季度营销计划5、营销策略2、高端客户直投、新户外广告，与竞品项目进行销售联动，竞品项目周边广告截流客户。1、保签约3亿，力争实现5亿；2、回款：保2.5亿，争取3亿；示范区开放及开盘筹备2019.12.8老带新优

10、惠政策四季度营销计划5、营销策略 老带新客户享受折抵房款5万元； 新客户享受9.9折优惠； 另：根据客户需求，我方可承办认筹客户生日、同学聚会及商务洽谈等活动，除可提供场地外，可负责发放及制作请柬，电话通知、迎宾接待以及活动部分费用支出，同时到场客户的朋友及亲属可享受海尔所提供的家用电器等礼品。根据目前时间及蓄客量来看，老带新成为目前项目蓄水期增加蓄客量的重要途径及突破口，建议加大老带新优惠政策，深入客户圈层，以点带面全面接触具有购买潜力的客户，在短期内形成蓄客目的，达成签约任务。首次草签续销期销售阶段划分2019.102019.112019.122019.12.3110.31高尔夫精英赛；1

11、0.30草签活动报广短信 网络10.29认筹客户升级+活动信息释放建议寻找两家以上的短信公司，每周5短信发布10万条，内容与项目节点、推广及活动配合利用现有资源根据项目节点、推广及活动相配合，每周认筹客户升级优惠及活动信息推广动作四季度营销计划6、执行方案二次草签65套保签约100套，力争148套销售任务50套认筹客户升级+活动信息释放示范区开放+活动及优惠信息户外三面信息更新为1、海尔临天下2、认筹客户升级，感恩回馈3、紧俏房源火爆预定中活动广播临沂交通音乐频道、都市频道上下班高峰播报认筹客户升级及活动信息开盘活动；Uhome科技系统展示；圣诞美食会业主答谢会主题诉求认筹客户升级+活动信息释

12、放临天下示范区绽放 盛大开盘11.6青岛两日游；集体庆生会鸡尾酒会定向推介活动；四季度营销计划6、执行方案首次草签强销期销售阶段划分2019.102019.112019.122019.12.3110.31高尔夫精英赛；10.30草签活动报广短信 网络10.29认筹客户升级+活动信息释放建议寻找两家以上的短信公司，每周5短信发布10万条，内容与项目节点、推广及活动配合利用现有资源根据项目节点、推广及活动相配合，每周认筹客户升级优惠及活动信息推广动作二次草签销售任务认筹客户升级+活动信息释放示范区开放+活动及优惠信息户外三面信息更新为1、海尔临天下2、认筹客户升级，感恩回馈3、紧俏房源火爆预定中活

13、动11.6青岛两日游；集体庆生会鸡尾酒会定向推介活动；广播临沂交通音乐频道、都市频道上下班高峰播报认筹客户升级及活动信息开盘活动；Uhome科技系统展示；圣诞美食会业主答谢会主题诉求认筹客户升级+活动信息释放临天下示范区绽放 盛大开盘65套保签约100套，力争148套50套四季度营销计划执行计划第二阶段二次草签 2019-11月发布媒体报纸广告：11月5、19日沂蒙晚报整版广告，折扣递减+开盘涨价预期+活动信息。户外广告：内容延续1、海尔临天下；2、别墅生活方式主题；3、阶段活动。网络广告：通栏三桢画面轮番发布“海尔临天下+电话”“限时惊喜过时不候”“房源预定中+电话”短信投放：海尔临沂巨献，

14、新城核心五洲湖畔，台地视野纵览商政之核心，独享U HOME智能系统，认筹客户升级紧俏房源火爆预定中，机会难得过时不候VIP：3388888主题诉求11.3011.01折扣递减、开盘涨价预期+活动信息紧俏、稀世、回馈2019.112019.11.30青岛两日游（11.6、7）重点动作网络配合配合网络通栏信息释放，后续跟踪报道，点击通栏之后弹出详情页面，对后续活动的客户参与热情配图片进行软性宣传，渗透海尔临天下未开盘的火爆参与度及建立客户购买信心，同时吸纳新客户到访目的，有效保养老客户之余促成签约目的。推广主题线下系列重点动作四季度营销计划执行计划第二阶段二次草签 2019-11月定向推介（11.

15、 13）鸡尾酒会（11. 20）庆生会（11.13）临天下青岛体验游“走近海尔了解临天下”haier主题：四季度营销计划执行计划第一阶段蓄水期 2019-11月活动内容：青岛两日游活动时间：11月6、7日（周六、日） 活动地点: 青岛旅游景点及山海湾项目现场活动形式：组织意向客户旅游观光；参观海尔青岛项目。活动目的：1.维系开发商与意向客户间关系，促进老带新； 2.借助青岛山海湾项目现场展示力，加强意向客户对海尔 地产及临天下项目的信心。 邀约人员：认筹升级客户及其亲朋（预计共150人）四季度营销计划执行计划第二阶段二次草签2019-11月活动思路：设置轻松愉快的青岛游活动，将对山海湾项目的实

16、地体验参观溶入整体行程。通过该次活动提升意向客户对临天下的尚未展现的实景预期值。活动参与原则：活动配合事项：截止活动前，凡是认筹升级的临天下客户均可凭有效身份证明报名参与活动。每位认筹客户可携带两名家属或有意向的亲友同行。活动前后的媒体配合报道安排，全程媒体记者随行。山海湾项目的接待流程确认。旅游线路的提前规划。四季度营销计划执行计划心存感恩 永不言弃“临天下客户集体庆生会”haier主题：四季度营销计划执行计划第二阶段二次草签 2019-11月活动内容：客户集体庆生会活动时间：11月13日（周六） 活动地点: 项目现场活动形式：筛选出生日在11月的客户，借助感恩节邀约其本人及家人，以海尔临天

17、下名义为其举办集体庆生会，维系项目与客户间关系，达到暖场及老带新目的。活动目的：提供客户与家人、朋友，客户与客户互动平台，增加家人对本案的美誉度，同时促进蓄客及成交目的；邀约人员：草签客户中11月生日者，及其亲属朋友（预计共50人）四季度营销计划执行计划第二阶段二次草签2019-11月活动思路：以集体庆生为主题，对认筹升级客户进行感恩回报，达到维系客户、现场暖场、及客户老带新的目的。发挥准客户的口碑宣传作用。活动参与原则：活动配合事项：认筹升级客户中生日在11月者，及其家属朋友。媒体相关报道。庆生客户集体活动的安排协调。生日蛋糕等意外惊喜礼品的准备。活动现场的氛围营造，物料准备。四季度营销计划

18、执行计划品鉴艺术格调 写意尊华生活“海尔临天下风情鸡尾酒会”haier主题：四季度营销计划执行计划第二阶段二次草签 2019-11月活动内容：鸡尾酒会活动时间：11月20日（周六） 活动地点: 项目现场活动形式：剪纸、雕刻、中国文化等，将客户邀约至现场，以家庭为单位进行比赛，胜出家庭荣获海尔临天下颁发的和谐家庭奖状，并送精美礼品。活动目的：案场氛围营造及维护老客户为主要目的；邀约人员：草签客户、意向客户亲属及朋友（预计共150人）四季度营销计划执行计划第二阶段二次草签2019-11月海尔临天下&板材商联谊酒会haier主题：四季度营销计划执行计划第二阶段二次草签 2019-11月活动内容：板材

19、厂定向推介活动时间：11月27日（周六） 活动地点: 售楼处或华盛江泉城活动形式：通过板材商老客户资源，邀约该客户及其圈层的朋友至某酒店，临天下通过演艺类活动穿插项目推介环节，对本项目卖点渗透，过程中有抽奖环节，参与客户即可获得精美礼品或享受购房优惠的相应折扣。活动目的：深入客户圈层，渗透项目信息，增加蓄客及成交目的；邀约人员：认筹客户、板材厂领导、高管亲属及朋友（预计共50人）四季度营销计划执行计划第二阶段二次草签2019-11月活动思路：通过对板材行业的定向产品推介，将活动营销与渠道营销结合起来，达到渠道深入挖掘、圈层营销的目的。利用已有的渠道资源，挖掘潜在意向客户。活动参与原则：活动配合

20、事项：认筹客户中板材行业客户、板材厂领导、高管及其亲朋。通过对此类客户的周到服务，加强其对项目的认知，发挥其业内的口碑作用。活动中对项目的推介环节安排。整个活动过程中对客户的细致服务，充分体现客户的尊贵感。四季度营销计划执行计划四季度营销计划6、执行方案首次草签强销期销售阶段划分2019.102019.112019.122019.12.3110.31高尔夫精英赛；10.30草签活动报广短信 网络10.29认筹客户升级+活动信息释放建议寻找两家以上的短信公司，每周5短信发布10万条，内容与项目节点、推广及活动配合利用现有资源根据项目节点、推广及活动相配合，每周认筹客户升级优惠及活动信息推广动作二

21、次草签2个亿累计完成5个亿销售任务3个亿认筹客户升级+活动信息释放示范区开放+活动及优惠信息户外三面信息更新为1、海尔临天下2、认筹客户升级，感恩回馈3、紧俏房源火爆预定中活动广播临沂交通音乐频道、都市频道上下班高峰播报认筹客户升级及活动信息开盘活动；Uhome科技系统展示；圣诞美食会业主答谢会主题诉求认筹客户升级+活动信息释放临天下示范区绽放 盛大开盘11.6青岛两日游；集体庆生会鸡尾酒会定向推介活动；四季度营销计划执行计划第三阶段强销期 2019-12月发布媒体报纸广告：12月3、10日沂蒙晚报整版广告，示范区开放，临天下盛世绽放。户外广告：内容延续1、海尔临天下；2、12月8日示范区绽放

22、；3、12月8日临天下盛大开盘。网络广告：通栏三桢画面轮番发布“海尔临天下+电话”“12月8日示范区绽放”“12月8日临天下盛大开盘”短信投放：海尔临沂巨献，新城核心五洲湖畔，台地视野纵览商政之核心，独享U HOME智能系统，12月8日示范区放、盛大开盘VIP：3388888主题诉求12.3112.01临天下示范区绽放 盛大开盘完美、答谢、热销2019.122019.12.31重点动作网络配合配合网络通栏信息释放，后续跟踪报道，点击通栏之后弹出详情页面，对后续活动的客户参与热情配图片进行软性宣传，公布海尔临天下开盘火爆热销的信息，坚定客户信息及为去化剩余产品做铺垫。推广主题线下系列重点动作四季

23、度营销计划执行计划圣诞美食会（12.25）第三阶段强销期 2019-12月开盘（12.5）Uhome系统展销会（12.11）业主答谢（12.31）城市绝版别墅临天下盛大开盘haier暨临天下样板间、示范区开放日四季度营销计划执行计划第三阶段强销期 2019-12月2019-12-31活动内容：开盘；样板间、示范区开放活动时间：12月08日（周日） 活动地点: 临天下接待中心活动形式：小型表演；样板间示范区参观活动目的：通过开盘盛典及样板间示范区的展示，促进认筹客户成交； 促进新客户购买欲参加人员：海尔地产相关人员、认筹客户、认购客户及意向强烈客户 （预计共200人）。四季度营销计划执行计划第三阶段强销期 2019-12月2019-12-31海尔U-home系统展销会“海尔高科技系统U-home展销”haier四季度营销计划执行计划第三阶段强销期 2019-12月活动内容：U-home系统展销会活动时间：12月11日（周六）活动地点: 临天下接待中心、样板间活动形式：产品展销会活动目的：通过UHOME展销，提升客户心中项目预期，树立海尔地产 高端形象； 维系客户关系，促进老带新； 聚集项目现场人气，宣传样板间开放及二次开盘信