机床厂项目投资决策报告ppt课件

1、无锡机床厂工程投资决策汇报目录一、 工程简介二、 宗地概略三、 高端市场分析四、 工程初步方案五、 操作方式分析六、 资金处理方案七、 工程测算一、工程简介1.1城市片区市场划分图：地块位置佳 坐落于江宁区天元中路68号，南临天元中路，北面为惠民路，东、西侧分别为绿野房地产工程及。建成后的地铁1号南延线将从小区门前经过 宗地梁溪河组团宗地区域在无锡城市的位置宗地在区域组团的位置中心区中心区区域中心A.区域位于无锡市西区-河埒区域B.宗位置于河埒区域近城市中心区 1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。 2000年江宁撤

2、县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁本身的特点和开发方式，使得江宁工程在人们心目中仅是“自然环境与“低廉价钱的代名词。2000年提出一城三区的开展战略，江宁的开展有了政策的支撑，江宁的开展开场第一次加速。 江宁房地产市场在2001年2003年进入快速开展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场不断处于供不应求形状。 2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设备不断无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的开展。 2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影

3、响下，江宁市场率先进展了构造性调整，经济型户型继续稳定销售，大户型那么相对滞销。宗地一、工程简介1.2、宗地与城市的关系: 交通便利、与城市联络严密 宗地间隔城市中心区仅2公里，车行只需10分钟内；间隔区域中心约1.5公里。明年无锡市重点工程“开源大桥及“学前西路延伸段的建立将大大缩短与宗地与市中心的间隔。同时运河西路的建成通车及湖滨路的道路改造拓宽将提升宗地与城市之间的联络，使宗地通往城市各个区域更为方便；与城市联络更为严密便利。如以下图：宗地周边重点道桥工程列表1.开源大桥及学前路延伸段2.湖滨路拓宽改造成六车道3.运河西路建成通车4.盛新桥5.青祁高架及惠山隧道1.开源大桥及学前路延伸段

4、2.湖滨路拓宽至六车道3.运河西路已建成通车 1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。 2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁本身的特点和开发方式，使得江宁工程在人们心目中仅是“自然环境与“低廉价钱的代名词。2000年提出一城三区的开展战略，江宁的开展有了政策的支撑，江宁的开展开场第一次加速。 江宁房地产市场在2001年2003年进入快速开展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场不断处于供不应求形状。 2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区

5、域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设备不断无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的开展。 2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进展了构造性调整，经济型户型继续稳定销售，大户型那么相对滞销。土地属性等级描述（配套共分成5个等级）配套设施教育文化1宗地处于无锡传统的文化聚集区，区域内幼儿园、中小学、大学、科研院所、博物馆、少年宫均有分布：幼儿园：滨湖实验幼儿园、河埒幼儿园（二级）；蠡桥幼儿园、华晶幼儿园（三级）。小学：蠡桥小学（三级）等。中学：青山高级中学、湖滨中学（一级）等。娱乐休闲宗地依托市中心及湖滨路酒吧一条街发达的娱乐

6、休闲功能，其南侧为仙蠡墩遗址公园，距市体育中心和太湖广场均在2公里范围内；同时周边2公里范围内共有5家1级酒店，娱乐及健身资源丰富。医疗配套宗地周边有无锡协和医院（甲二级）、水秀医院（二级）、无锡市手外科医院（甲二级）、无锡四院（一级）、滨湖医院（二级）等，且处于市中心多家一级医疗配套的辐射范围内，医疗配套极为完善。商业配套宗地能够受到市中心商业区的辐射；同时距一级商业配套天润发超市约1.5公里；周边还拥有众多中型超市和小型便利店；1.3、周边配套设备：周边配套设备齐全，居民生活方便。一、工程简介运河西路，曾经通车，从宗地东侧经过凤翔快速路锡惠山隧道07年开宗地周边将新建三座桥梁，分别为湖滨路

7、北端过运河衔接学前高架的开源桥、建筑路延伸跨运河的盛新桥及清宁桥。三桥将加强河埒与城市中心的联络，并处理区域入城口的交通拥堵景象衔接学前街与湖滨路的高架快速通路湖滨路改双向4车道为双向6车道，2年内完成 河埒片区是传统主干道路网最为密集的区域之一，横向和纵向交通均非常兴隆；尤其近年来政府加大了区域快速路与主干道的建筑与改造力度，随着快速内环线的建成，区域交通将发生质的飞跃，梁溪大桥等市中心出入口的交通拥塞景象也将得到彻底处理。1.4、交通分析公共交通区域路网兴隆，交通便利。公交线路、站点较多，可直达市中心、火车站、梅园、鼋头渚风景区等；汽车西站距宗地仅500米。私家车出行宗地紧临市区主干道湖滨

8、路，周边共有东西向快速路4条，往西1公里即为快速内环线，私家车出行极其便利。一、工程简介二、宗地概略2.1、用地条件： 容积率2.5，总建筑面积38.6万平米用地性质居住用地、商业用地总用地面积15.45万平方米容积率2.5总建筑面积38.6万平米建筑密度30%建筑层数无特殊要求限高满足规划要求建筑间距要点满足规范要求退红线要求沿湖滨路需退红线14M，沿运河西路需退红线约8M配套要求4000平米配套用房；公厕二座50平米/座；复建加油站一座；其他公建配套要求满足城市居住区规划设计规范交通规划要点机动车出入口方位：分别在A地块南侧规划道路，B地块沿河两个机动车出入口，及地块南侧规划道路两个机动车

9、出入口。其他规划要点1、小区内停车汽车位不小于1.0车位/100平米，自行车按3.5平米/户设置2、地块内规划道路由及绿地开发商承担建设。3、地块内工业遗产保留措施应征求市文管部意见现状民宅：约37.5亩现状厂房：约194亩2.2景观环境分析周边环境良好，适宜作住宅开发。 机床厂是典型的机械加工企业，运用的原辅资料中没有耐久性污染物，不会在土壤和地下水中产生蓄积。 地块周围现存的企业属于污染较轻的工业企业，对本地块不产生明显影响。 地块受湖滨路和运河西路的影响不大，需后退道路红线30米，确保住宅内噪声达标。附近最大的污染源为京杭大运河的船舶通航噪声，在间隔衰减无法满足住宅区噪声达标的情况下，沿

10、运河一侧的住宅必需安装双层隔声玻璃。 综合来看，机床厂地块适宜开发商业、住宅。机床新村居民区正和轮胎商行长达汽车装饰部交通货运咨询效力部滨路安康一村商业区荷叶新村居民区蠡桥村居民区航运公司商业区广电集团加油站精细机床公司试车车间蠡桥村居民区协和医院路西无锡电炉厂梁京杭大运河运河湖滨路仙蠡墩遗址公园带化绿河沿吴大成巷居民区蠡桥村居民区泵站阳光城市花园湖溪河大元机床厂铸造车间木模车间仓库仓库机加工车间装配车间油漆车间锻造车间大件装配车间装配车间办公楼大会堂动力车间磨研所工具车间食堂浴室水产零售市场比例尺1:6000060120m附图机床厂地块周围环境图污水处置热处置二、宗地概略注：无锡市环保局环境

11、研讨所提供厂区道路一角现状湖滨路鸟瞰图京杭大运河二、宗地概略2.3、宗地现状：宗地为毛地，南部厂房及北部民宅 宗地现状为毛地，由厂房及民宅组成：厂房含三处保管建筑、机床厂的铸工、木模、装配车间和仓库等，湖滨路旁加油需异地复建；北侧蠡新村民宅约有170户左右，多数为3层以下老式民宅。保管建筑二保管建筑一保管建筑三二、宗地概略 2.、拆迁分析： 共分三期完成拆迁一期拆迁：方案于07年8月底完成二期拆迁：方案于07年12月底完成三期拆迁：方案于08年12月底完成工程获取、委托拆迁签署拆迁协议书完成厂房拆迁完成民宅拆迁二、宗地概略 2.5、梁溪河改造：3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.1市场分析全

12、市总体情况(06年到11月份267.76万平米)? 供需两旺，呈逐年上升态势，05年增幅减少趋于稳定，估计06年供应量小于05年，全年以成交库存为主，成交量估计坚持不变。3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.1市场分析全市总体情况(06年均价)? 从均价走势来看，受宏观调控影响，06年1季度首度出现小幅下跌，估计06年全年均价将在动摇中坚持平稳，根据增长率推算，估计07年全市总体均价在4175元/.3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.1市场分析全市总体情况客户对面积的需求逐年添加，市场主力为120-140的三房，140以上的大户型市场其次，80-100的两房需求根本稳定在10%左右客户热衷于

13、120-140的三房产品80-100的两房与四房需求比例根本一样100-120的小三房与大两房也占了不小的比例三房需求度有所上升两房需求下降明显需求有所上升，客户对面积需求开场放大两房需求坚持在10%左右面积段在120-145之间的三房最受欢迎145以上的大户型市场总量稳定在25%左右比例继续上升，性价比是客户选择的最大理由3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.1市场分析 区域内楼盘总体情况(缺总结)深圳茂业天安工程首席估计7300元/ 世贸中心07年将推出工程本宗地阳光城市花园花园洋房6500-7000元/中大颐和湾7000元/ 嘉德中央公园6700元/ 新梁溪人家别墅6500元/凯燕环球中

14、心12000元/禾嘉国际酒店公寓8600元/ 目前在售工程外贸印刷厂财政局两年内推出地块轴承厂3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.1市场分析竞品分析竞品项目名称：阳光城市花园二期D区距离宗地（公里）当期用地（万平米）12容积率1.8建筑面积（万平米）21.7开发现状共 3期，已开发2期，3期预计年底推出项目主打地段、配套产品类型户型类型户型面积户型均价销售速度社会新锐青年之家高层单身公寓71-7456502006年上半年销售8万，目前整体已去化60%。其中两房、四房去化最快，销售率都已超过80%青年持家高层两房89-1025650望子成龙小太阳高层三房141-1455450后小太阳高层三房1

15、41-1455450三代孩子高层四房154-1655450富贵之家富贵之家高层四房、五房154-1805450结论地段与配套的优势，相对较低的价格导致该项目的热销，而从成交情况来看，望子成龙与富贵之家客户为主力客户，社会新锐家庭更青睐该项目的两房产品。3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.1市场分析竞品去化情况物业类型面积销售面积库存面积去化比例户型参考单价二期小高187-2498467.29186.2448.0%跃层5800小高116-12911665.37991.2592.2%三室二厅5300小高140-14345519.858377.5384.5%三室二厅5300小高147-152236

16、66.876296.3379.0%四室二厅5300高层103-10918469.14627.4596.7%二室二厅5300高层140-15354883.9917881.6775.4%三室二厅5300三期高层89-957342.46147183.3%二室二厅5450高层141-14510572.935439.2966.0%三室二厅5450高层154-16510787.32946.6691.9%四室二厅5450高层180359.86359.8650.0%五室二厅545006年6月加推高层39、54806.392969.0721.4%一室一厅5650高层71、743388.1111799.5322.

17、3%一室一厅5650高层102819.84614.8857.1%二室二厅5650总体去化78%，140-150的三房户型市场接受度良好总体去化率82%，四房接受度高于三房，客户偏好大面积住宅彰显身份由于户型面积尺度设计不合理，客户接受度不高二房与紧凑型三房去化最正确，总价为其最大优势，但作为主力的大面积三房销售良好，可见客户比较高端，对三房的面积尺度要求比较宽适。总体去化92%，紧凑型三房热销，总价优势是客户选择的重点总体去化率90%，社会新锐客户对地段非常注重3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.1市场分析竞品分析结论新工程可自创：A. 相对良好的地段优势，客户对高层抗性不大B.客户相对高端

18、，对产品宽适性要求高，普通需求三房，并希望能有独立功 能空间设计C.主力三房产品面积段在140150左右较受欢迎，两房面积段约在90左 右3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.2客源分析定量分析数据采自无锡客户细分报告以非初次置业者为主文化程度教高居住程度高家庭年收入相对高以中高等职业为主富贵之家及望子成龙为主流客户部分社会新锐客户来源：a、居住在工程周边的居民。 居住在工程周边老新村或新建小区内，对目前的住房质量与住房面积都有改善需求，希望能在熟习的区域换房置业。b、中心区与副中心区现有居民。 目前居住在城市中心地段，希望经过购房改善现有居住条件，但为兼顾家庭小孩老人，不希望分开市中心太远，

19、希望能在近中心区域购房。c、无锡乡镇居民。 乡镇小企业兴办者，随着经济条件逐渐上升，希望能在市区购置高档住房表达面子，但市中心无适宜的高档住宅，希望能在本区域购房以满足需求。望子成龙小太阳孩子三代3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.1客源分析定性描画客户特征：年龄为30-45岁，家庭年收入约15-20万，教育程度较高，有一定的富贵之家特征对现有住房质量以及面积均不满足，希望购置新房改善居住条件对总价敏感度不高，希望面积宽适，可以让孩子安康生长对该区域未来开展看好，不希望分开中心区太远。注重子女后代，对周边教育资源比较看重希望交通便利，交照射畅 希望小区有良好的物业管理客户描画：a、 企业高管

20、或高级别公务员: 具有 “三高，对本区域未来开展充溢自信心，购房对产品非常挑剔，除了希望彰显身份，还希望能突出本身的档次。b、 私营业主: 在无锡市区或周边乡镇兴办企业，目前主要住宅缺乏以表达其身份和让本人享用生活，希望能购房表达本人的实力，也可以让本人充分享用生活，有一定的夸耀目的，也是希望能给子女留下一份财富。c、 外地投资置业: 对未来开展潜力看好，在此置业长线来看具有升值潜力，而短期来看那么可经过租金来保证收益，购房面积不需求太大，总价压力会小一些。 富贵之家3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.2客源分析定性描画总结客户特征：年龄为30-45岁，家庭年收入超越30万元。购房主要思索享

21、用生活，对景观与面积尺度要求较高对价钱敏感度不高，高价钱可以表达本身实力以作夸耀。对风水比较看重，购房时会全方位看一下风水。希望能有优质的物业管理保证本人的生活温馨。购房自住与投资可兼顾，投资目的主要为留给子女后代一份财富。客户来源： 目前居住在市区内的客户:希望经过购房为未来的孩子做预备，由于任务缘由，在副中心区购房可享用周边成熟的配套和便利的交通,外地投资客户,对稀缺地段产品的未来开展看好，购房思索可租可售，也作为一份保值产品。社会新锐青年持家?3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.1客源分析定性描画客户特征：年龄为2530岁，家庭年收入约1015万，普通为事业单位或企业白领职员，教育程度

22、较高对现有住房不称心，经过一段时间的资本积累思索换房需求周边成熟的配套，购房不希望间隔中心区太远希望交通便利，交照射畅希望小区有良好的物业管理客户细分结论：3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.2客源分析定量分析1.选择该区域的客户中约有30%高收入客户群，根本上都为再次置业。2. 区域内的望子成龙家庭有部分富贵之家特征，可称之为准富贵之家。3.在未来区域总体供应量不大的前提下，可将富贵之家与望子成龙家庭中的准富贵之家作为重点目的客户。4受区域内价钱程度影响，社会新锐客户可作为次要目的客户5.大户型产品将成为高端客户换房的目的，可以思索将产品面积尺度做大以满足需求。竞品项目名称：阳光城市花园3

23、.客户细分及竞品调研【客户产品】3.3客源分析竞品客户定量分析投资比例较高外地购房约为10%地段和配套为客户最关注卖点30至50岁为主力客户对产品挑剔,对价钱敏感度低私营业主比例较高3.客户细分及竞品调研【客户产品】3.3客源分析竞品客户定量分析结论从竞品客户来看地段要素为首选，对价钱敏感度不高。私营业主比例明显较高，根据年龄段分析，主力客户为富贵之家与望子成龙家庭中的准富贵家庭。对产品相对挑剔，但价钱接受力较高有一定比例的外地投资购房，主要看好无锡市场未来开展，希望投资优质物业竞品客户结论与客户细分结论根本吻合，综合思索，可将客户定位为富贵之家与准富贵的望子成龙家庭根据周边竞品情况，未来周边

24、竞品价钱估计将到达6800元/ 左右根据二手房情况来看，区域内价钱支撑力较强综上，可将本工程总体均价设定在67007000元/，最终售价需经过详细的产品方案来确定4.客户细分及竞品调研【客户产品】4.4客源分析结论工程总体定价结论四、高端市场分析无锡高端市场的结论写到该P上工程对房地产市场影响范围张怀里、唐巷安顿区，7万平米约青祁桥安顿区，约12万平米海鹰安顿区，约6万平米4.区域周边未来两年内安顿房推出情况 4.1、区域周边未来两年内安顿房推出情况 由于宗地周边可供建立开发的土地相对较少，本地居住者多数被安顿到离该区域外，两年内区域推出各类经济适用房和安顿房面积约25万平米。5. 强排方案

25、5. 单一本钱假设法产品类型:高层33F强排容积率:2.0 产品类型:高层24F强排容积率:2.0 5. 强排方案 5. 单一本钱假设法产品类型:高层18F强排容积率:1.95 产品类型:高层11F强排容积率:1.83 5. 强排方案 5. 单一本钱假设法产品类型:多层6F强排容积率:1.54 产品类型:洋房4F强排容积率:1.25 5. 强排方案 5. 单一本钱假设法产品类型:联排3F强排容积率:0.96 五、工程初步方案方案一五、工程初步方案方案二五、工程初步方案方案三五、工程初步方案设计规划目的表总占地面积154500m2建筑用地面积154,500m2总建筑面积471,193m2建筑物占

26、地面积26920m2建筑密度17.42%绿地率35.00%计容积率面积386,450m2容积率2.50围墙长度m道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道73,50522051.514701绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育(游乐)设施占地水景占地面积54075155702000产品构成占地面积计容积面积建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数户数住宅联排(3F)40007,5007,50075002.05%2503030高层(33F)12820357,850357,85035785097.95%158312270小计1682036535

27、0365350365,350100%159612300公共配套建筑商业500011,00011,000需分摊所有八大类费用会所20004,0004,000成本全部摊入可售部分，不单独保留成本博物馆20002,000成本全部摊入可售部分，不单独保留成本社区卫生服务中心10004,000成本全部摊入可售部分，不单独保留成本公厕100100成本全部摊入可售部分，不单独保留成本小计1010021,10015,000车位数建筑面积可售面积停车半地下车库2,65893,02393,023只分摊一半建安成本人防地下车库36612,820成本全部摊入可售部分，不单独保留成本地面露天756不单独保留成本小计3,

28、780105,84393,023合计471,193458,373备注：1、假设注册资本金超越3000万美金，成立公司就需求省外经贸厅同意，为节约时间，所以本工程公司注册资本定为2.3亿元以内。2、11月底市开发获取两幅土地，获取土地前的保证金等一切费用由市开发自行处理，土地获取后暂不与国土局签署土地合同，等万科的工程公司成立后，由工程公司直接与国土局签署土地合同。同时土地证需可拆分成两张，以保证首期外资借款结汇。六、操作方式分析工程操作流程：12月初，万胜、市开发签署、。明确双方“结合拿地、分地开发的原那么，以及机床厂工程拆迁等后续操作问题的权益和义务。12月初，万科、万胜签署，明确双方在操作

29、机床厂工程上的各自权益和义务11月23日，市开发经过战略招牌挂获取土地机床厂地块+轴承厂地块07年1月初，万科、万胜、基金成立操作机床厂工程的工程公司07年1月，工程公司正式与国土局签署，获取该工程。六、操作方式分析目前主要任务进展：1、11月23日，市开发经过公开招拍挂方式，以底价获取“锡国土2006-60地块机床厂地块+轴承厂地块，其中，机床厂地块总价14366万元372元/平米，轴承厂地块总价16519万元312元/平米；2、万胜已拟定，并提交无锡市政府，主要明确了：与市开发“结合拿地，分地开发的大原那么。万胜的工程公司希望能以1800元/平米的楼面地价包括毛地价、拆迁费、梁溪河整治费等

30、一切费用从市开发手中受让机床厂地块。目前正在待批中；3、万胜已拟定，主要内容见下页详细分析，目前该协议正与市开发商讨中；主要内容：保管建筑一保管建筑二保管建筑三加油站1、一期拆迁不得少于25%，交地不晚于07年6月，二期完成厂区拆迁，交地不晚于07年12月，三期完成民宅拆迁，交地不晚于08年6月，且拆迁付款节拍与交地严密挂钩；2、保管建筑“宗地内异地改造撤除保管建筑一、二；3、加油站“异地有偿复建，且复建费包含在拆迁款内；4、工程公司以1250元/平米的楼面地价总计4.8亿锁死机床厂拆迁及梁溪河整治费1800元/平米楼面价中减去需交国土局的毛地价372+大市政教育配套费175；5、市开发承诺保

31、证工程公司报批的机床厂工程的立项、规划设计方案获得政府同意；6、万胜承诺为市开发梁溪河整治及轴承厂工程启动的2亿元资金提供融资支持。拆迁推进线六、操作方式分析七、资金处理方案 由于工程投资较大，拟采用与中信协作开发的方式，按照万科最终占股55%，基金最终占股45%思索。公司注册资本为2亿元人民币，其中万科出资1.1亿元，中信出资9000万元。另中信在公司成立时借款1亿元给万科，作为万科出资，待6个月后，由万科向中信归还借款，借款年利率为12%。万科在公司成立时实践需出资1000万元，经过东郡工程和魅力工程的款项缓付及销售回款添加，可以处理。 工程需采用境外借款结合境内借款的方式,那么07年的资

32、金缺口可以处理，08年将根据工程资金情况思索能否增资，估计最高需求增资0.5亿元。工程地价测算前提：1、工程地价由五部分组成：“毛地地价、大市政教育配套费、拆迁费用、梁溪河改造费、协作方收益，我方以楼面价2100元/平米锁定工程总地价，为8.1亿元；2、“毛地地价、大市政教育配套费分别为“1.44亿、0.68亿且支付方式为“06.11付10%，06.12付10%，07.3付40%，07.6付40%，该费用直接支付给国土局；3、拆迁费有机床厂部分拆迁面积194亩，按120万/亩计和民宅部分拆迁面积为37.5亩，按总价1.4亿计，故拆迁总价为“120万/亩*194亩+1.4亿=3.74亿；备注：1

33、、此拆迁本钱有一定富有；2、拆迁本钱由协作方收益担保4、梁溪河整治费用：机床厂工程按占地面积比例与轴承厂工程分担3亿的梁溪河整治费，故机床厂工程承当梁溪河整治费为“15.45/36.62*3=1.27亿；5、协作方工程收益金，按照250元/平米计：为0.97亿元；八、工程测算开竣工日期2007.10.252012.5.1开发节奏分四期，五年全部开发完毕（入住）销售周期分五年销售完毕开盘时间一期开发面积8万平米，首期开盘时间2008年4月5日住宅均价（共36.5万平米）高层均价8100元/平米；联排均价15700元/平米商业均价（共1.7万平米）13500元/平米车库均价（共2658个）6-7万

34、/个经济指标项目总金额（万元）销售收入343177开发成本228456资金峰值75684项目总投资242183净利润52606内部投资收益率20.32%销售净利率15.33%工程开发方案以及测算前提：工程主要经济目的：八、工程测算工程现金流量方案：工程开发各年的利润表达：阐明：本工程资金峰值75684万元，出现时点2021年1月。实现累计正向现金流时间为2021年9月。八、工程测算年度2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年合计现金流入-41,30367,46772,41475,56960,04626,377-343,177

35、现金流出-54,49869,40041,61132,64742,42035,00314,00299000290,571项目净现金流-54,498-28,09725,85639,76733,14925,04412,375-990-0-052,606项目累计净流量-54,498-82,595-56,739-16,97216,17741,22153,59552,60652,60652,60652,606年度2007年2008年2009年产品类型高层商业车位合计高层联排商业车位合计高层联排商业车位合计开发计划（m2）82,0006,00023,256111,25682,0002,5005,50023,256113,256-销售面积（m2）-55,192-10,36465,55672