XXXX思源大连星海大观项目综合体商业产1548241348

1、星海大观商业推广客户积累及建议 2010.4.17-YH-02版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归思源经纪（大连分公司）所有，未经思源经纪（大连分公司）书面许可，不得擅自向其它任何机构或个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1报告结构：市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析商业存货总量统计产品篇商业产品推售计划推售策略产品推售营销篇推广执行商业规划布局与业态2综合体商业的发展基础 项目区域发展分析商业发展环境研究影响商圈发展分析区域发展环境研究星海湾商务金融区域的发展 大连综合体/高端配套商业发展分析区域周边竞品项目的分析城市综合体项目的发展分析宗地一、

2、星海区域商业发展分析第一部分 市场分析38km6km20km7km3km星海大观周水子国际机场大连港码头火车站青泥洼商圈西安路商圈高新园区二、区域商业发展分析 区域商圈影响分析： 星海湾区域现有商业餐饮/娱乐/休闲/文化商务休闲餐饮-画布咖啡/哈根达斯/客舍茶厅 娱乐-好乐迪、金钱柜 地方餐饮-澳门豆捞、三宝食府 和平广场零售为主 乐购大型综合超市、国美电器 西安路商圈 零售/餐饮/娱乐为主 百盛、麦凯乐商场、 国美电器、苏宁电器、 大连影城、肯德基、 麦当劳等星海广场周边与和平广场共属同一商圈/主要竞争商圈为日益繁盛的西安路商圈。星海大观项目商业应与周边竞品项目商业相协调，共同打造大星海湾区

3、域范畴的新兴商圈。小结：4和平广场圣亚海洋世界游艇码头星海新天地壹品星海星海湾壹号一方公馆星海大观国际金融中心深蓝中心诺德大厦 百年汇现代博物馆会展一期会展二期网球中心星海旺座金玉星海星海国宝大连明珠三、星海湾区域发展分析 项目所处区域特征-星海湾金融商务区发展： 星海湾金融商务区区域特征：大连传统的文化旅游、会议展览中心，为政府重点打造的金融商务办公区，更将要成为大连的期货交易中心。 发展趋势：会展/旅游餐饮/配套商务/金融区域布局南侧-旅游带动商业，以主题娱乐、文化展示为主中部-住宅影响商业，以社区配套及餐饮服务为主北侧-商务引导商业，以高端商业、商务服务为主星海大观项目地处现有公寓及配套

4、区域向商务金融区域过渡带区位，同时紧邻会展中心及星海广场。商业功能：商务配套+社区服务+餐饮休闲5市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析商业存货总量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态策略产品推售推广执行报告结构：6一、项目周边商业竞品市场现状序号项目名称建筑形式体量(M2)推出时间面积区间（M2）租金报价（元/M2/天）年回报率商业业态入驻品牌底商独体1百年汇 3层-约2万2006年451-200034%餐饮、家居、金融服务哈根达斯、银丰金融、FFDM家具2和平现代城 2层4层独体1万、底商1.25万2003年200-50003.755%金融服务、餐饮

5、、教育、社区配套汇丰银行、东亚银行、浦发银行、国信证券、招商银行、中国银行、哥弟、永和豆浆、经典蛋糕、李先生3星海国宝 （新天地）-5层5.5万2000年800-500023.8-4.5%主题餐饮/海边爵士酒吧/咖啡名店/美容美体/健康养生/私人会所/婚纱摄影东方金柜KTV、肥牛、海鲜、三宝食府、澳门豆捞、山野味、聚宝隆等 4大连明珠 -3层2万2008年500-24001.73%金融服务中国银行、农业银行、建设银行5壹品星海 2层-2.5万2002年200-5002.43.30%奢饰消费品、社区配套法拉利、玛莎拉蒂、金海岸游艇、福奈特6星海大观3层3层1.26万2010年360-2200-金

6、融服务、主题餐饮、社区配套-7二、星海湾区域商业发展分析商业的发展： 现状特征 区域商业发展尚不成熟/商铺销售正处初步发展阶段/商家入驻率低 商业部分布局：沿街开发 规模构成：以公建商业街及底商形式入市，平均商业开发体量为2万平方米左右。 业态组合：社区配套/餐饮及休闲业态占主体。 营销模式：以销售为主,投资购买转租量大。本项目商业依靠JW万豪酒店的大型主力店，未来发展前景很大。从本项目周边的几个项目的商业入市情况来看，基本为沿街底商的形式，以打散销售为主。除了国宝公建项目外，其余入驻情况不佳。本项目在操作的时候应该注意产品错位经营，尽量避开国宝的餐饮休闲娱乐的同质化竞争，挖掘自身的公寓业主以

7、及展会、期货、旅游等人员的消费潜力。小结：8市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析项目货量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态策略产品推售推广执行报告结构：9一、整体项目概况 地理位置： 星海大观位于星海广场东北角，地块南侧为会展二期工程、东侧为马栏河及莲花山、西侧为会展一期、北侧为网球场和建设期货广场。 产品构成：该项目占地面积约3.4万，整体建筑规模约37万，由4栋超高层、1栋高层及商业独栋组成；产品种类包括公寓（国际公寓、酒店式公寓）、SOHO办公、底商商铺及超五星级酒店（JW万豪）组成。 项目特征：星海湾商务区域内 新兴综合体项目国际公寓2国际公

8、寓1酒店式公寓1酒店式公寓2酒店式公寓3商业超5星级万豪酒店二、商业部分介绍 商业规模概况： 商业约13000平方米，占星海大观产品构成的5%。（商务公寓9万平米、酒店/写字楼19.5万平米） 商业分布及构成：呈围合式商业分布，外侧3面临街（西侧/南侧/东侧-星河路）,内侧比邻项目绿化广场。商业组成：公寓底商（1#、3#、5#）、SOHO底商（2#）及独栋商业（4#）商业结构：以2-3层底层商业为主。 商业特征：商务综合体的附属配套商业三、可售商业产品基本情况注：2#、6#系整栋出售，故不在此销售之列序号楼栋 房号 格 局 面积（平方米） 预估均价（元）预估总价 （元）11# 101一拖二层

9、869.3835,000.0030,428,300.002102一拖二层 358.8735,000.0012,560,450.003103一拖二层 960.2335,000.0033,608,050.0043# 101一拖二层 327.3235,000.0011,456,200.005102一拖二层 370.3835,000.0012,963,300.006103一拖二层 293.1935,000.0010,261,650.0075# 101一拖三层 586.2835,000.0020,519,800.0084# 101一拖三层带屋顶，方形独立商业 2,235.7035,000.0078,24

10、9,500.009名流会馆1#8层、3#14层1,670.6026,000.0043,435,600.00合 计 7,671.95 - 253,482,850.0012市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析项目货量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态策略产品推售推广执行报告结构：13一、商业产品价值分析地面停车位车库入口人流动线西侧 南侧 东侧3# 6# 2# 1# 4# 5# 名流会馆商业价值取向14327.32 370.38 3 101 327.32 103 370.38 102 293.19 101 102 103处于项目最优越位置，2层商业；首层

11、层高5.4米；两面临街，东北向对绿化广场，临近交通要道，展示性强。店铺面积较小。投资性强，已有认购国际公寓业主对此产品有强烈意向；是本项目主形象展示区域，且升值空间大；目标业态：高档汽车品牌展厅、名表首饰、高档咖啡店、高档品牌概念店、银行、高档美发目标品牌：路虎、劳斯莱斯、Costa咖啡、米萝咖啡、卡迪亚珠宝手表、宝马服饰店、兰博基尼服饰店3#楼底商特点：15101869.38102358.87103960.2311031021011#楼底商特点：102，位置优越，面积适中，消化速度较快；101、103面积偏大，与百年汇有总价层面竞争。两层商业；首层层高6.3米；位于十字路口，两面临街人流量大

12、，南面为商务区（会展二期）目标业态：金融银行、高档休闲餐饮、品牌服装店目标品牌：德意志银行、渣打银行、花期银行、澳门豆捞、星巴克、瑞士咖啡162235.743层独立商业体，总价与百年汇有直接竞争，格局方正，利用率高，首层高5.4米；带屋顶花园，面积较大，适宜证券交易所、银行、大型品牌旗舰店，可作为商街的主力店和形象店，亦可购买后分块转租。 目标业态：休闲娱乐型，高档健身俱乐部、高档洗浴、一线品牌旗舰店、会员制会馆。目标品牌：青鸟健身、金百合、红宝石、洗浴浪淘沙洗浴、苹果电脑体验店4#楼商业特点：17586.285进深短，开间大，沿街展示面大;3层商业，首层层高5.4米；东临星河路，西对项目园林

13、，北向正对JW万豪，人流量大。面积适中，相对独立的商业环境，也适宜口碑传播的私人会馆、会员制茶舍。目标业态：国际精品服饰、时尚家居、高档汽车展厅、高档美容美体保健、高档美发目标品牌：无印良品，奔驰、捷豹、佐登妮丝美容、法国唯美法尔美容美体俱乐部5#楼底商特征18市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析项目货量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态推售策略产品推售推广执行报告结构：19一、商业推盘策略2、以租代售1、直接对位销售3、大客户推介提升项目调性，吸引客户，设置商业VIP接待人员+专业室内设计团队（装修设计）+全程物业服务（拆散招租）DM目标客户登门拜

14、访5000组商业投资客户为提高项目调性，实现利润最大化，吸纳国际一线品牌与租赁者签订协议，按年缴纳租金，给与优惠，5年后租赁者有优先购买权。组织客户联谊会，针对如大连温州商会、银行大客户等，定向推介我项目商业产品重点引导推售101、102、103、501、名流汇馆重点招租301、302、303重点推售4#楼回款约7800万回款约9800万回款约-万20报告结构：市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析项目货量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态推售策略产品推售推广执行方向21推广节奏4月5月6月7月9月8月11月10月12月一、推广计划示范区、样板间首批入

15、住示范区盛大开放，提升大户型产品调性住宅产品SOHO商业产品车位铂金公馆国际公寓示范区开放，高调性主打36层以上产品信息星海广场高使用率SOHO领域对客户释放车位发售信息星海湾唯一商业综合体，未来星海湾中心借势JW万豪价值无限22二、促销策略1、建议底商赠送橱窗装饰 能够保证外立面的统一性，增加了产品的附加价值23二、促销策略2、带回报销售建议解释：依据底价，提高单价，将溢价的购房款分5年返还给购房者；给投资客以信心，5年后此区域必将成为星海湾商业中心； 举例说明： 房号 格 局 面积（平方米） 预估均价（元）底价（元）102一拖二层 358.87 35,000.00 12,560,450.0

16、0 提高单价后358.8745,000.00 16,149,150.00 溢价1,000.00 3,588,700.00 每年返还给购房者：3,588,700.005=71.77万加之其出租价格即为26.19万（每天2元每平方米）这套商业的年收益是：97.96万元年投资回报率为：6.07%（不包含商业自身增值）5年投资回报率为：29.7%，即489.8 万。 24促销活动建议 商业类产品说明会 3#楼高端品牌入驻本项目之签约活动温州商会会员慈善晚会 JW万豪底商签约新闻发布会二、促销策略25市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析项目货量统计产品篇商业产品推售计划营销篇

17、商业规划布局与业态推售策略产品推售推广执行方向26一、营销主题 以项目自身业主及商务办公人群为主要商业功能配给为出发点 以城市未来商务客群及现有旅游客群为主要辐射商圈 在现有餐饮聚集及会展服务的基础上进行商业的延伸 项目“合力”的打造生活服务区域：高端公寓配套商业为主现有餐饮聚集区域：以大中型餐饮商家为主新兴CBD商务区域：以商务配套商业为主区域亮点：以旅游客流及会展延伸为方向区域核心商业中心：生活类基础消费（零售）聚集“商务休闲商业街区”二、整体项目商业发展方向商务综合大盘的入市立地条件要求项目产品组成：以商务型综合体为主（公寓/写字楼/酒店/配套底商）区域零售核心商圈-和平广场距离项目2K

18、M以内项目地处CBD区域紧邻会展及星海湾广场城市开发进程要求CBD区域的日益形成，为区域发展提供市场基础星海湾区域发展-会展/旅游 公寓/餐饮商务办公/酒店休闲商业发展新起点要求与周边项目发展的错位综合大盘及城市综合体项目的营运已在大连具有较大的市场基础项目整盘品牌需求以商务综合体配套商业入市商业发展主题树立区域新兴“商务休闲商业街区”的主形象。 以项目硬件条件为基础，借助区域发展及竞品特征，合力打造 新型商业集合体。 新兴CBD区域商业发展需求 与周边现有公寓配套商业为主导的方向的错位 产品物业特征需求以街区式商业进行开发在自身新兴商业街区形成和发展的同时，应契入到整个星海湾区域商业发展之中，提升项目整体商业竞争力，应自成一体。星海大观商业客群特征消费者特征 未来CBD新入住消费群体及城市商旅客流。客流分布区域星海大观入住业主星海湾区域潜在新业主群体核心