协信星光天地商业项目定位咨询报告ppt课件

1、协信TOWN城5号地块商业定位报告北京中海首佳商业设计公司目录定位分析思绪客群定位业态分析规模分析工程商业定位工程主题定位工程定位规划分析思绪定位思绪:经过前期调研数据分析,对业态组合设置、各业态规划、工程规模、主题概念等进展论证分析。 定位规模业态组合主题规划定位与规划研讨思绪市场环境调查商业定位的分析推断总体商业定位及商业规划商业环境调查市场环境分析和商业环境分析各商业业态物业要求市场调研重点是测定工程所在区域的宏观经济支撑力、宏观开展空间和微观商业环境、市场竞争力和工程市场前景目的：了解工程的立地条件SWOT，分析商圈内消费者的构成、市场潜力、客源途经及流动量、经济特点、消费才干等，从而

2、为确定工程的根本商业定位，错位运营提供根据。也为推算卖场规模提供数据支撑。根据以上的宏观经济调研和微观商业调研得出相关的商业工程分析，得出各方式商业和与工程地段特征相结合的新型商业的分析结论目的：对调查数据进展统计分析，从而确定工程运营的商业立地评价、定位主题概念，卖场规模的推断，业种业态组合方案。根据以上的分析结论，进展符合工程定位、地块特征和招商需求的商业规划和各业态对物业设备的商业需求。目的：符合多方需求，得出符合市场的最正确方案。确保投资方收益、商户运营和消费者需求三方盈利。工程商圈特征分析工程商圈特征对工程的业态设置、规模及定位产生直接影响特征1：邻里商圈竞争力强大间隔工程7公里远的

3、观音桥商圈对工程区域消费外流呵斥强力影响;观音桥商圈以百货、超市、时髦市场、购物中心等全业态的方式吸纳了渝北区16%的居民、以及工程区域90%的居民前往消费。工程地以居住功能为主，短少行政区、商务等要素，将会对本工程的全天候运营带来影响，呵斥消费的时段不平衡；工程周边以中青年中高收入得职业人群为主，其消费特点虽其任务性质而定，即一部分人周一至周五全天在外进展商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底；工程泛周边区域有大量普通收入居民，工程定位应思索这一客群。工程商圈特征2-居住功能为主的消费特征工程区域商业中心性目的项目重庆市渝北区渝中区江北区沙坪坝区行政人口（人）32,570,500954,90

4、0595,600526,500761,400社会消费品零售总额（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消费性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商业人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商业中心性指标0.58 1.11 3.82 2.45 1.87 渝北区商业中心性目的为1.11，总体不高，稍高于重庆市0.58的平均程度。但与其他临近区比较偏低，工程周边商业设备匮乏，开展潜力很大。本

5、工程是当地独一一个具规模的商业用地，其独一性将大大提升本工程的商业价值。工程商圈特征3-区域内商业设备缺乏工程主要集客区域集中在工程沿金开大道1-3公里的区域。 工程往南3公里以远的消费群体将被观音桥商圈所吸纳。工程商圈特征4-中心商圈范围受局限便利的交通将商圈 延金开大道向外延展扩展了商圈辐射范围。工程处于北部新区的交通入口处，金开大道城市主干路、次干路，辐射商圈范围将近10平方公里，生活着20万居民;可辐射江北新区八大生活组团。5号地块四边临路，通达性好、可视性好，具有优良的商业立地条件。工程商圈特征5-辐射商圈延展性好工程周边高档社区居住人群工程辐射区域普通社区居民金开快速路过往客流工程

6、目的客群工程商圈特征-消费者特征工程总体特征分析：立地环境评价商业空白较大，商业中心目的较低，潜在购买力较大。处于交通主干道金开大道上，临街，无妨碍物遮挡，视觉效果好集客手段多样，区域性集客范围广能满足较多业种业态的选址需求。周边地产工程价钱位较高，未来可以以较高的价位租、售商铺。周边在建、拟建商业工程较少，招商难度较低。尚有待开发的空白地段优势劣势工程周边人口密度低。目前周边在建、拟建商业工程少，需求独立支持商业气氛。间隔观音桥商圈较近，会出现部分消费外流及截流的景象。目前人流量较少。周边集合了富人区和群众区，客层复杂工程定位分析谁是目的消费者，他们为什么到工程来？工程周边消费者需求什么？工

7、程目的消费者商圈内拥有区内最优质的消费群体消费习惯确定需求的业态：人们的消费习惯证明根本生活需求消费通常在居住地周边1公里范围内处理。目前在这个区域内尚没有这样的大中型商业,.是一个亟待开发的“真空地带。工程周边消费者需求什么？根本生活消费需求的业态：人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住功能为主的商业是满足居民的根本生活需求的定位；消费者的根本生活消费通常在居住地周边1公里范围内处理。工程业态定位分析-“围栏效应 “围栏效应 指由于消费者消费的特征导致的不易外流的消费业态及其效益.从消费习惯而言,根本生活消费通常是在居住地周边1-3公里范围内活动,便利是第一需求,即使临近其他商圈

8、有强大的吸引力,这类需求的大部分也会留在本商圈内不会流失,当然中心商圈内必需有满足这类需求的商业设备,工程目前为以城市边缘居住功能为主的立地环境中;都市中心消费和城市边缘消费呈现不同的特点，研讨阐明居住在城市边缘的消费者的消费特征为：居住地消费需求主要为根本生活消费、及食品、日用品、休闲健身消费、文娱消费，而非奢侈品零售品牌消费。滞留在工程周边的根本生活消费需求(在居住地1-3公里范围内的消费)超市类家庭设备用品及效力消费(为352.7元,年增长13.7% ,)效力类(人均教育文化文娱效力类支出为307.4元，同比增长11.4% )家居家电类(09年人均家电消费300元)非商务餐饮一部分服饰消

9、费健身类外流消费对本工程规模及业态的的影响外流的消费高端百货:服饰类奢侈品类商务类等消费外流商务餐饮商务文娱渝北区消费群体是观音桥商圈第二大客群，占比大15.5%，按销售额计算，渝北区每年就此流失16.5个亿；该商圈对渝北区消费群体的辐射才干主要归因于渝北区商业开展的滞后及地理间隔上的便利性；工程商圈消费流失消费者构成对业态设置的影响消费群体对业态的影响高端居住人群的消费特征 频度低;客单价高高端职业经理人在外消费特征 商务消费、品牌消费不在居住地高端职业经理家庭消费特征 周末消费特征白领消费特征根本生活需求的业态超市业态家电业态家居业态 效力业态休闲业态餐饮业态文娱业态工程业态规模分析根据商

10、圈特征和消费者特征对工程业态规划根据进展梳理分析中心和辐射商圈内的居民数量、人均消费、总的购买力和各业态平效等关系可得出： 本工程的理想开发规模以3.5万平方米为宜。工程规模推算根本思绪与根据计算工程地商圈的全部购买力计算可以滞留在工程地的商圈购买力根本生活类消费在居住地中心商圈的消费；该类消费购买力计算。工程生活购物消费型的商圈辐射力；外流消费的估算工程规模周边人口规模周边人口及辐射人口的购买力周边人口消费特征辐射人口各业态平效工程各业态规模分析超市业态规模家电业态规模家居业态规模 效力业态规模休闲业态规模餐饮业态规模文娱业态规模各业态规模确实定取决于商圈内消费者在不同业态的消费力、吸引力以

11、及不同业态的平效等要素。商圈人口对工程业态规模的影响北部新区辖4个镇：下 辖 人 和 、 鸳 鸯 、 大 竹 林 、 礼 嘉 四 镇 ， 人 口 9.6 万 。七大居住组团 中心及辐射商圈人口规模 工程位置于北部新区金开大道处,沿线3个街道行政辖区由于交通便利鸳鸯街道 总人口2万余，常住人口1.4万。 人和街道人口2.1321万 翠云街道常驻人口2.4万人，流动人口约3万人。天宫殿街道在籍总人口11544人大竹林街道总人口1.9万余人 渝州路街道常住人口3万 石桥铺街道总人口12万人 礼嘉镇总人口2.3万人 工程商业以3万社区消费人口为依托，辐射周边近十几万人群. 商圈潜在购买力对工程规模的影

12、响商圈Business Circle(BC)潜在购买力Potential Purchasing Power1级商圈 Grand 1BC28,000人 1，5708元 = 4.39亿元28,000ppl 1，5708 Yuan = 4.39 hundred million 2级商圈 Grand 2BC100,000人 1，5708元 = 15亿元660,000ppl 1，5708 Yuan = 103.7 hundred million Yuan合 计 Total1级商圈 + 2级商圈 = 20亿元Grand 1BC + Grand 2BC = 20 hundred million Ya工程地人

13、均年消费额及工程地居住人口之乘积为潜在购买力.分别中心商圈和辐射商圈范围内的购买力计算不同消费客层消费特征对用业态的影响高收入家庭消费特征生活在高档社区的居民具有质量生活的追求和明显高于普通居民的购买力程度。高档社区曾经成为高端消费者聚集区。高收入家庭收入程度是普通家庭收入的3倍；统计结果显示:高收入家庭消费额是社会平均消费程度的2-3倍;高收入家庭食品方面消费程度与普通收入家庭的食品消费占其收入的比例相差不大，普通收入家庭的食品消费占消费总支出的比例为34.2% ，中高收入家庭食品消费占消费总支出的比例(36.6%) ，但消费金额是普通家庭的3倍；外出就餐的比例到达56.6%。在休闲文娱这类

14、享用型的效力消费领域高收入家庭有较多的费用支出.重庆受调查的城镇最高收入家庭的月人均消费支出2121.4元，这是城镇最低收入家庭人均消费支出的4.06倍。居民根本消费特征对工程业态设置的影响生存型消费(包括食品和穿着类)的比重约占到消费总支出的40.9% ，消费比重最大的食品、日用品类滞留在居住地1公里范围内。超市业态面向两个客层：高收阶层只是在消费品类和客单价上有别于普通消费者，并不影响超市业态的规模食品、日用品、家电业态是居民在驻地周边处理的消费业态各业态消费根本数据购物类穿着 1600元 家庭设备用品 1000元 杂项商品380元 效力类 2021年城镇居民效力性消费支出2900元，同比

15、增长12.4%;文化教育类人均教育文化文娱支出1200元,其中:文化文娱效力32.8% ;教育支出 34.2% 文化文娱产品占33.0%餐饮类重庆餐饮人均年消费支出1322元 ,高端客群消费是这一数字的3倍.医疗保健类人均医疗保健支出为1200元业态规模推算根底数据-百货业态平效业态规模推算根底数据-百货业态平效客层构造与消费程度对业态规模的影响本工程的客群特征为以中心商圈的高端客层和辐射商圈中端客层,不同客层的根本生活消费构造没有太大差距,但在消费客单价及消费绝对值上两者出现较大差距,故我们在推算工程各业态规模时主要参照各业态平均消费程度和高端消费程度的折中.兰彻斯特份额法那么-工程地各业态

16、市场份额估算目标份额份额名称在竞争市场中份额的意义74%独占的条件份额（上限目标值）达到73.9%以上份额 与竞争者数量无关而形成独占状态，地位属于绝对安全42%相对的安定份额（安定目标值）达到41.7%以上份额 在两者以上的竞争者间，地位绝对有利，事后处境安定。31%优位份额（首位目标值）达到30.8%以上份额 首位的座位相对优越、安定。26%顶端份额（下限目标值）达到26.1%以上份额 从开始的平均状态脱离，可以占据有利的地位。19%并列的上位份额（上位目标值）达到19.3%以上份额 在平均状态中占上位，在其中齐头并进的份额，展开竞争。15%优位份额（繁盛店目标值）达到15.1%以上份额

17、是繁盛店的目标份额，作为地域的第二位的店而存在。13%生存份额（生存目标值）达到12.8%以上份额 在份额竞争中生存的最低份额。11%市场的影响份额（影响目标值）达到10.9%以上份额 店的存在可以给市场全体施加影响，被卷入市场的份额竞争。7%竞争存在份额（存在目标值）达到 6.8%以上份额才被认为可以作为竞争者而存在。但在占有10.9%之前，对于市场没有影响力。3%市场桥头堡份额（据点目标值）达到 2.8%以上份额被认为作为竞争者而存在。超市类：根本生活类消费、即超市类消费处于“相对平安份额的区间，可以得到42%的份额。效力类：工程各业态业种规模推算1项目CDEFG商圏内人口（人）年人均消费

18、性支出（元）构成比（）潜在购买力（元）(AB)吸引率（）吸引购买力（元）（CD）销售效率（元/）卖场规模（）(EF)卖场规模占比（）卖场规模的调整（）（0.6 0.8）食品28,0009000250,000,00050%125,000,000150,00840024%50006700在外用餐费50,000,2,000100,000,00030%33,000,0006,000550016% 38004400电器50,0001,000500,000,00015%75,000,00020,0003,75011%2,2503,000合计 -工程各业态业种规模推算2项目CDEFG商圏内人口（人）年人均消

19、费性支出（元）构成比（）潜在购买力（元）(AB)吸引率（）吸引购买力（元）（CD）销售效率（元/）卖场规模（）(EF)卖场规模占比（）卖场规模的调整（）（0.6 0.8）服务28,00090020,500,00050%12,500.00010,00012603,5%7501000健身28,000,3,00084,000,00030%25,000,00010,00025007% 15002200日用购物50,000100050,000,00015%75,000,00012,0006,25017.00% 37004,900总合计 -城市边缘商业中心业态案例分析案例郊区型-北京永旺购物中心郊区型-北

20、京高档居住区特征:购物的比例降低、添加餐饮效力和休闲的比例。郊区型购物中心-北京永旺开业时业态分析 主要客群为高速路和城市主干线沿线居民。购物业态超市：30%次主力店：10%专卖店：25%餐饮：25%效力：10%郊区型社区购物中心-北京日祥广场业态分析 工程位于北京中央别墅区，交通情况并不理想，主要客群为周边高档别墅及社区的居民。由于是休闲意味很浓的开放式街区，吸引了一批专程驾车到此消费的人。工程业态分析小结区域内普通消费者和过生日消费者对根本生活的超市类业态实有个体需求的；工程区域是一个质量住宅高增长的区域，与住房新居效力的关联业态家居、家电类是需求旺盛的业态；由于工程的地理位置是进入北部新

21、区的交通隘口，与北部新区的七大组团构成便利的交通联络，除了社区商业所具有的业态功能外，添加了餐饮、影院等集客力强的业态，这对未来提升卖场销售额及物业租金具有积极意义；影院及餐饮业态设置的意义还在于产生更多的人流构成区域商业中心的磁力，带动TOWN城5号社区街铺底商的运营。工程规模中远期预估商业规模的近期与中期预测未来由于商圈内人口的增长直接影响着工程未来的消费支撑力增长。 影响未来人口增长的要素有周边居民入住率逐年提升；渝北区正由城郊型经济向城市型经济转变， 这种转变将对工程规模带来扩展需求影响；城镇人口每年正以3万多人的速度增长 人口社会增长率对工程未来规模的影响渝北区的人口社会增长率5.8

22、6，目前较多的新型楼盘的建立开发必将在未来几年里人口会急剧的添加。城市化进程加快，城市化率从5年前的24.4%提高到62.9%， 近年来重庆主城向北拓展的趋势十清楚显。据规划局测算，未来10年渝北将新增100万城市人口 城市化程度对工程规模的影响到2021年，北部新区建成区面积将到达70平方公里以上，城镇化率到达100%,城市化率的提高对工程规模及工程业态的调整都会产生正面影响, 项目重庆市渝北区渝中区江北区沙坪坝区行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社会消费品零售总额（元）206,409,370,00011,520,740,00024,7

23、34,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消费性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商业人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商业中心性指标0.58 1.11 3.82 2.45 1.87 渝北区商业中心性目的为1.11，总体不高，稍高于重庆市0.58的平均程度。但与其他临近区比较偏低，工程周边商业设备匮乏，开展潜力很大。本工程是当地独一一个具规模的商业用地，其独一性将大大提升本工程的商业价值。目前区域内商业商业中心性目的底,工程似有开展空间,但未来其他居

24、住组团的商业会挤压这一空间结论开业前后假设干年内商圈内还将出现居住人口添加的趋势，这一部分增量将导致商业规模可扩展的能够性；在工程的二级辐射商圈近年还会出现假设干社区型商业，会抵消区域内人口增长带来的购买力增长；两者相抵，3.5万平方米应该是一个在相当时期适宜的规模。工程主题定位家世界XIEXIN TOWN CENTER工程定位:家世界LIFESTYLE CENTER 而代表承当着“城市客厅功能的集中式商业家世界“将是本工程的定位. 建立为周边高档社区和过往客流提供高质量情趣生活的全方位效力的新生活方式中心:工程零售业态定位居住在城市边缘的高收入者的奢侈品消费仍将在市区传统商圈发生；购物消费主

25、要表达在保证其日常根本生活需求及其质量实现上。故购物业态方面应该配备精品超市、生活用品特性店等，而非奢侈品牌店。传统商圈购物中心项目商业中心零售业态零售业种精品超市大卖场GMS精品百货店奢侈品生活特性店屈臣氏 日化品超市LIFESTYLE CENTER 特征精品超市此类超市针对高档消费者、有生活档次的人群兴办的高档超市。以销售进口商品和高档食品日用化装品、高质量生鲜类食品等以及天然无农药公害的蔬菜、水果和来自当地农场的绿叶蔬菜、天然野生海鲜产品、上等肉类、以新颖、安康、惊喜、价值为理念。选址为高档社区集聚地。 Ol华润高端精品超市 BHG Market Place北京华联精品超市百佳高端超市品

26、牌“international 和记黄埔旗下的Taste 处处表达新休闲生活方式的商业LIFESTYLE 超市多元化生活特性店铺集合发明情趣消费.家居店厨具店香薰店墙饰店巧克力店冰激凌店亲子游乐教育店手工DIY店瓷器店玻璃器皿店.LIFESTYLE CENTER 特征非购物类业态比例增大非购物业态占比提高LIFESTYLE CENTER 特征LIFESTYLE CENTER 的环境特征自然清馨休闲工程主题定位Leisure & Dining Park 中国首家休闲景观型购物中心 室内外自然生态环境营造 LIFESTYLE CENTER建筑特征低密度,二至三层建筑封锁建筑体和室外步行街结合,交叉

27、自然景观.宜人的室内步行街室内设计室外化室内景观化室内公共空间的自然生态环境店铺规划LIFESTYLE CENTER业种面积分配表封锁MALL室内步行街内主要布置购物效力业态,其业种配置为：精品店、金融、个人护理店、影楼、中西式快餐等.业态业种配置面积（平方米）占比合作方式生活特性店320025.60%租、售电器200016.00%租个人护理店8006.40%租金融200016.00%售邮电2001.60%售家政中心500.40%租宠物医院1000.80%租电信中心6004.80%售票务中心、速递公司500.40%租影楼写真10008.00%租、售中西式快餐250020.00%租总计12500

28、100.00%-业态业种配置面积（平方米）占比合作方式生活特性店300024.00%租健身中心200016.00%租网吧8006.40%租时尚书城3002.40%租美容、美发、美体中心4003.20%租封锁MALL业种面积分配表特色餐饮600048.00%租餐饮区总计12500100.00%-业态面积分配表 超市6000 电器连锁2000-3000 生活特性店6000,金融、个人护理店、影楼、中西式快餐;合计12500休闲:健身中心、网吧、时髦书城、美容美发、美体中心;合计9500 文娱: 影城5000、 特征餐饮: 6000 共: 36000各业态设计要求本工程业态规划建筑整体需求：楼层层高

29、：超市BIF不低于5.5米，1F不低于4.8米，2F不低于4.8米。影院三层部分挑空不低于8米，柱网开间8.48.4米以上餐饮需思索上下水冷、热水，污水排放、生化处 理安装。其他要求：通讯设备、中央空调。年收益(租金)测算租金是根据重庆市非中心商业区和常规业态目前的租金程度确定的,中小店铺年递增的幅度高于主力店的增幅,10年内至少增幅20%(假设工程运营管理程度高, 三年后租金每年递增5%都是能够的)租金收益方案1(全租赁)楼层/项目商业建面1-公摊率商铺面积（）超市精品店（套内面积）电器连锁餐厅个人护理店配套休闲金融娱乐健身影城业态均价0.9521.51.8351.2保底+提成天数/年365365365365365365365365365B1F6,000 6,000 6,000 0 0 0 0 0 0 0 01F12,500 0.65 9,100 0 2,080 2,000 2,500 520 2,000 2,000 0 02F12,500 0.65 10,925 0 1,950 0 6,000 0 975 0 2