浅析房地产企业的成本管理与控制3600字

1、浅析房地产企业的本钱管理与控制3600字 摘要：本钱管理与控制是房地产企业最重要的管理活动之一，它的成功与否不仅影响到房地产企业的经营绩效和市场竞争力，同时也将影响到房地产企业的开展与生存。本文从本钱管理与控制的现状出发，详细分析在房地产企业本钱管理与控制过程中发现的问题，并针对这些现存的问题从管理体制改革和新技术引进等几方面明确提出进步房地产企业本钱管理与控制程度的策略。 毕业关键词：房地产企业；本钱管理；控制引言在我国，房地产是一个新兴起来的行业，处于该行业的企业运营时间都相比照拟短，业界知名的万科、保利、万达等大企业也都是二十世纪80年代才成立运营的。这些企业一方面由于运营时间短，管理经

2、历难免缺乏；另一方面，近些年国内房地产行业持续升温，越来越多的投资者因为这个朝阳行业丰厚的利润而挤身进入，使该行业的竞争越演越烈。房地产企业要想在这硝烟弥漫的市场竞争中得到长久的开展和生存空间，首先必须保证企业的收支到达平衡，这也是所有企业持续生存的最根本要求。在企业总体收入维持根本不变的情况下，要保证收支平衡或者想获取更多盈利，本钱的管理与控制就显得尤为重要。一、目前房地产企业在本钱管理与控制上存在的问题1、企业对于本钱管理与控制的认知错误现代化房地产企业本钱管理与控制的核心应该是本钱管理与控制，而不是某个单一环节的片面控制。目前的房地产企业中，只有小局部企业实行了全方位的本钱管理与控制，其

3、它很大一局部的企业只是施行了对中后期的控制。造成这一现象的根本原因是房地产企业在本钱管理与控制的认知上还存在一定的缺乏，比方有些房地产企业认为工程盈利的关键在销售、或本钱管理与控制的重头在于设计阶段，因此只抓设计阶段，忽略了其它阶段对本钱的影响；有些房地产企业将招标产品单价费用作为最重要的本钱进展控制，仅对招标中各专项工程的综合报价关注价格降低。其实，随着房地产企业的职能分工越来越细化，房地产产品的分项工程分化越来越细，本钱管理与控制的范围也越来越广，企业经营管理活动中任何细小的支出，专业工程施行过程中合约的控制、措施的优化及控制，都会对企业的本钱管理与控制结果造成影响。因此，加快施行全方位的

4、本钱管理与控制是目前房地产企业急待解决的问题。2、房地产产品开发过程中方案的不确定及不理解目前，地产企业一般都先采用目的本钱控制，过程采用招标竞争降低本钱，施工完成后结算；因为产品营销的要求，很多房地产企业往往在方案图纸及技术要求不完善的前提下，就采用模拟清单招标，无法对各专业本钱有较准确的把控，同时清单模拟不标准，就会导致后期结算失控，就这种情况，控制的要点主要在方案及工作内容、技术要求明确的情况下尽量固定总价招标，通过竞标来到达降低总造价的效果。同时还要签订具有法律效应的合约，来躲避过程中的合约索赔的风险。3、房地产企业缺乏完好统一的本钱管理与控制体系目前阶段，在本钱管理与控制上，我国大局

5、部房地产企业仍然延用粗放式的管理形式。比方一些房地产企业对双方工作职责与权利界定不明晰，还有一些企业只安排了工作，但缺乏对工作结果的考核，或者采用的考核标准不合适致使奖罚没有根据，干的多与干的少一个样，干的好与干的坏一个样，甚至由于干的多就有可能错的也多，导致最终的结果是干的多还不如干的少，干的少不如不干。如此不公平的奖罚体制，极大的降低了施工单位及员工的积极性，使企业活力与企业创新性受到了较大的影响。二、加强房地产企业本钱管理与控制的策略全过程本钱管理是在工程施行过程中的管理，工程的本钱是随设计方案、规划指标、市场情况、施工现场等情况的变化而发生变化，在整个施工过程中，我们必须时刻关注工程的

6、全过程本钱情况，对一切可能影响工程的本钱做到过程中监控和管理。全过程本钱管理大致分为以下几步骤：制定目的本钱；在施工过程中进展本钱管理监管；在施工完成后对本钱管理进展总的核算与验算，并填写本钱指标表；还有一个较为重要的阶段即获得土地前的本钱估算图1。 图1全过程本钱管理体系优化后的的房地产开发流程见图二1、前期工程估算本钱管理首先，本钱管理的前身为工程估算。在房地产企业拿地之前，需根据土地的位置、市政配套、产品的组合、地质情况、产品的采购情况、工程定位及初步预估的售价，本钱管理部需提供一个本钱的估算，以便公司决策是否拍卖此地。比方占工程较大成外乡方工程、基坑围护、桩基工程、地下室支撑等工程对地

7、质要求、施工方案模拟都对工程的实际本钱有影响进而影响整个工程的盈利情况。其次，本钱管理的起点目的本钱的设定。土地拍卖到后，销售部需要根据当时的市场情况，对该工程再做详细的工程前期筹划，工程前期筹划完成后，我们就进入了工程的设计阶段。设计阶段对工程的本钱控制影响占到75甚至更多，所以公司需要在设计阶段花较大力气控制本钱。这样，公司本钱控制部须直接深化到工程设计阶段，结合设计人员、销售、财务及工程人员根据工程的定位以及工程的方案设计进展目的本钱的编制和设定。2、房地产工程中期的本钱管理首先，招投标过程中的本钱管理。由于前期目的本钱确实认，很多单价都是历史指导价或相近工程的参考指标，市场的不断变化及

8、实际工程发生情况及周边环境及政府要求对招标工作也是一个挑战，同时，招标工作的好坏反过来影响工程本钱管理的上下。因此，工程各个环节采用本钱控制手段是有必要的，招标环节根本可分为资格审查、编制招标方案、编制工程量清单及标底参考价、编制商务标及技术标编制要求及招标文件、进展招标答疑、投标单位回标、技术澄清及商务澄清、定标评审及最终确定中标单位、签订工程合同，这样就完成了一个完好的招标工作。其次，施工过程总中的变更本钱管理。在工程施行阶段，变更签证和索赔的发生是在所难免的，在预变更前及时跟进变更估算，提出合理优化建议以到达效果最好经济性最高的目的。与工程团队各个专业多方沟通，签证发生前预判对本钱费用的

9、影响，尽量将费用损失降到最低。同时假如发生变更和签证索赔也必须及时的更新本钱数据，把握好工程利润情况。发生变更和索赔往往对工程的本钱控制是非常不利的，故必须对变更签证和索赔做严格流程审批和控制。再次，本钱管理不应该只是本钱人员或设计人员的事情，而是需要发动全员的本钱意识，才能发挥全员的本钱意识。因此需要拆分工程本钱，责任到详细的人员，采取奖罚措施，使参与本钱控制相关人员更具有积极性。三、案例某工程部对临街营业房地弹门及大玻璃窗制作安装工程进展了招标。由于前期准备工作做的很充分，对地弹门主材10厚钢化玻璃、地弹簧、拉手、玻璃门夹进展了市场综合调查。在调查中发现地弹门五金价格差距很大，其中：国产品

10、牌地弹簧的价格范围在60-800元/个之间，拉手的价格范围在40-160元/套之间。为了确保各投标单位报价的可比性，在招标时我方根据产品的性能，指定了合理的配置和价位采用GMT818系列地弹簧240元/个、金浪斯600拉手60元/套。由于各施工单位报价的标准一致，竞争很剧烈，最终中标价格比前期预测价格低很多，大玻窗为400元/平方米前期已经招标的合同价为200元/平方米，地弹门为600元/平方米，确保了公司制定的中高档配置、中低价位目的的实现，节约本钱约3万元。相邻两个地块，地质条件相近， A工程因异地设计院对当地地质情况理解不充分，没有本钱优化经历，只能采取比拟保守方式确保平安性，导致选择空

11、心方桩，桩基单方造价为127元/m2；而B工程汲取经历选择本地长期合作设计院，对当地根底工程风险预测经历丰富，选取管桩，同时平安性设置也较为经济，使桩基单方造价仅为77元/m2，大大降低了本钱。 施工招投标是决定实际本钱的一个很重要的环节。某工程公司把招投标工作确立为投资控制中的关键环节。在招标之前对工程所用的主要材料先进展实际市场价调查，政府发布的指导价仅仅只能作为一个参考。招标时各项监视机制进展了完善，让各投标单位明确我方对招标的有效监视，确保招标工作阳光透明，调动各投标单位参标的积极性。完毕语总之，房地产开发本钱控制贯穿于房地产工程开发的全过程，本钱筹划的精华就是本钱控制，事前运用各种科学方法分析预测科学决策，事中科学地组织