房地产财务工作流程一

1、房地产财务工作流程一、财务部岗位设置1财务经理A、日常工作1)根据国家财务会计法规和行业会计规定，结合工程公司特点，负责建立有效的财务管理制度和详细规定，报经指导批准后组织施行。2)预测、落实资金的统筹与收付；根据经营情况合理地调配资金，确保资金的有效利用和平安；3)主动进展财会资讯分析和评价，向指导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议。协助财务总监做好本部门内务工作。4)与工商、银行、审计、税务等业务管理部门保持良好的沟通和合作；5)负责会计监视。根据规定的本钱、费用开支范围和标准，审核原始凭证的合法性、合理性和真实性，审核费用发生的审批手续是否符合公司规定。6)对出纳的日常工作进展监视。

2、对出纳的日常收款、支出业务进展监视，审核支出款项是否符合公司的管理制度、是否符合财务制度的管理规定；收入款项是否及时送存银行、有没有公款私存的问题；并定期或不定期对现金进展盘存；7)负责组织内部检查、组织会计报表审计以及验资等专项事务；8)负责分析、预测公司总体经营状况，及时完好地编报各种财务报表；9)负责财产物资的登记及使用情况的检查监视，保障财产物资的平安和有效合理使用；10)组织工程公司财务系统的各类岗位培训、技能培训工作；11)负责财务分析、财务预决算及财务解决方案的提出；12)复核销售提成；及时与销售部的销售提成表进展审查核对，保障销售数据的核对无误。13)配合对内、对外事务。配合各

3、部门工作；(14)负责保管工程公司财务专用章，并健全印章领用审批登记等手续。15)完成上级交办的其他工作。B、权利1)参与工程工程公司重大经营会议，为会议决策提供采取数据和信息；2)参与年度、季度、月度的消费方案、销售方案、采供方案的制定，并提出合理想法和建议3)对工程工程公司预算汇总平衡的权利；4)对违犯财务制度的单位和个人给予处分的权利；5)对其他部门施行财务考核的权利；6)具有内部员工考核的权利。C、责任1对资金平安、财务内部控制、财务信息的真实性、财务核算合法性等负责2如因工作渎职，给工程公司造成损失，应负相关经济、行政责任直至法律责任D、隶属关系(1直属上级：总经理、财务总监(2直属

4、下级：财务会计、出纳、2财务(会计)主管A、日常工作1)在财务经理指导下，按照公司财会制度和核算管理有关规定，负责公司各种核算和其他业务的记帐工作。2)根据财务制度规定，设置科目明细帐和使用对应的帐簿，认真、准确地登录各类明细帐，要求做到帐目清楚、数字正确、登记及时、帐证相符，发现问题及时更正。3)负责依税法规定做好印花税贴花工作及相应的缴纳记录。4)负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记手续。按月正确计提固定资产折旧，定期或不定期地组织清产核资工作。5)在财务经理指导下，准确、及时地做好帐务和结算工作，正确进展会计核算，填制和审核会计凭证，登记明细帐和总帐。

5、6)正确计算收入、费用、本钱，正确计算和处理财务成果，详细负责编制工程公司月度、年度会计报表、年度会计决算及附注说明和利润分配核算工作。7)负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。及时按月与银行对账单，进展对账出具调节表，并交财务经理审核。8)正确进展会计核算电算化处理，进步会计核算工作的速度和准确性。9)负责公司税金的计算、申报和解缴工作，协助有关部门开展财务审计和年检。10)及时做好会计凭证、帐册、报表等财会资料的搜集、汇编、归档等会计档案管理工作。(11)负责对存放的付款合同进展集中的归档管理，并建立合同台帐。按合同的类别、名称、签订单位、合同金额、付款时点及金额、执行情况等做出详细准确

6、的反映。(12)做好销售统计工作，及时与售楼流水账、销售日报进展核对；并对销售合同进展整理、归档。(13)完成指导临时交办的其他任务。B、权利1)对涉及财务开支的人员有财务监视权2)对对财务开支手续不完善、不合法的支出，有回绝办理权3)要求相关部门和人员配合的权利4)财务经理授予的其他权利C、责任1对工作质量负责2如因工作渎职，给公司造成损失，应负相关经济、行政责任3出纳A、日常工作(1)熟悉有关法律法规，特别是国家关于现金和银行存款的管理制度；2)根据收付款凭证办理收付款事项，做到账目日清月结，准确无误；3)严格审核执行现金的收付款的规定范围，对于应由银行收付的款项必须通过银行结算；4)掌握

7、库存现金限额，超过限额时必须及时存行，防止现金坐支；5)保管好负责人私章、支票，严格审批手续，制止签发空头支票；6)及时领取银行回单，以银行回单为准入账；根据财务会计编制的银行余额调节及时清查、处理未达款项；7)在财务经理的指导下做好现场收款员管理工作；及时与会计沟通，完善账后指导签字手续；并做好收据管理工作；8)保守机密，有权回绝不该知道的查询；9)完成指导交办的其他工作。B、隶属关系：财务经理(1)监视：各种开支报销人员、收款员(2)指导：现场收款员(4)合财务部内部职员(5)外部关系：协助财务经理办理与银行相关的公共关系二、会计核算流程A、根本流程一填制会计凭证1、审核原始凭证原始凭证是

8、证明经济业务已经发生，明确经济责任并用作记帐原始根据的一种凭证，是进展会计核算的原始资料和主要根据。原始凭证应具备如下根本要素：凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及承受单位名称、经济业务内容、金额等。从外部获得的原始凭证，须盖有填制单位公章财务专用章或发票专用章；从个人获得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。购置实物的原始凭证，必须有购物清单小票发票等及相关验收证明。支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款（签收）证明。发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交付等情况，要有营销

9、部经理、财务经理、总经理签字方可办理，并做好与各部门的互相衔接工作。职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，职工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退复原借款借据。经上级有关部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。2、编制记帐凭证会计人员根据审核无误、内容完好的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲

10、转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。要求“摘要可以正确地、完好地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌模糊不清。假设一份报销单涉及费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证时要分另峻实际内容填列摘要。例如：A、现金付款凭证摘要：要有接收款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途。支付营销筹划部XXX经办人7月份户外媒体广告费。支付总经理XXX6月份重要客户费。B、现金收款凭证摘要：要有付出款项的部门名称、经办人，款项所属时司及付款的原因。收到工程部XXX经办人6月8号上班迟到罚款。收到财务部XXX经办人归还4月份借款。C、银行收款凭证摘要：要有付出款项的单位名称、款

11、项所属时间及用途。收到#期#1楼#单位#业主XXX房款。收到建行*支行第二季度利息。收到集团总公司2021年6月份拨款。D、银行付款凭证BP摘要：要有收到款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途支付营销筹划部xxX经办人4月份报纸广告费。支付营销筹划部XXX6月15日提取现金购置促销礼品。E、转帐凭证JV摘要：要明确经济事项发生所对应的部门、责任人、发生的时间及原因 TOC o 1-5 h z 等。计提财务部XXX员工宿舍小区6月份房租。F、资产记帐凭证AA摘要：1.固定资产的命名要标准,2.多项资产不能捆绑在一起命名。新购置的联想启天电脑三台，不能三台只创立一个资产号登记，而应分别创立三个

12、不同的资产号。同样道理，同时购置数台货车时，也应分创始立不同的资产号，如有配车的车牌号标注在资产的文本描绘中。冲销会计凭证要更改摘要即“此凭证被XXX号凭证冲销，“冲销XXX号凭证，并附上被冲销凭证/冲销凭证的复印件等附件。记帐凭证要有审核人财务经理签章（签字）。3、会计凭证整理、保管应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。封面上应注明工程公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。财务经理要在装订线封签处签名或盖章，然后存档保管。会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丧失和泄密。

13、会计凭证原那么上不得借出，如有特殊需要，须报工程工程公司总经理与财务经理批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。二打印帐簿每季度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。三编制会计报表1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的根底上，根据国家会计准那么中有关编制会计报表的规定，按照总部统一会计报表的工程、内容和格式，对相关帐目进展相应调整后，编制整套会计报表。2、会计报表的详细报送时间按总公司财务部的有关规定执行。3、月报包括资产负债表、利润表、现金流量表等。会计报表应由工程公司负责人、财务经理和制表人签章并加盖工程公司公章。B、涉及主要工作流程控制1、付款流程控制适用范围

14、1工程款的审批、支付。预付款、进度款、结算款保修金2材料、设备款的审批、支付。3设计费的审批、支付。职责：1工程主办人根据进度、质量状况及合同提出付款书面申请。2工程主管经理负责复核付款申请并签署意见。3预算部经理复核付款申请并签署意见。4工程分管经理负责审核付款申请并签署意见。5财务经理负责审核付款申请并签署意见。流程：A：工程主办人根据合同、进度及质量状况确定是否申请付款。工程主办人按以下内容填写付款申请单或付款申请书付款缘由。质量及进度状况。已付款、扣款及本次付款金额。提交预算所需资料。B：工程主管经理复核：主管经理对照合同、进度、质量状况复核是否付款、付款金额，并在付款申请单上签署意见

15、后交预算部经理复核。C：预算部经理复核：预算部经理复核付款资料的齐全与准确性；复核已付款、扣款和本次付款金额。D：财务经理财务经理审核是金额及根据合同、施工进度、工程公司资金情况等手续，并在审核栏内签署意见后交由预算部办事人员。E:总经理审核总经理负责审核上述内容并在付款申请单上签署意见后交预算部办事人员。E:财务部审核。财务部经办会计付款申请单及相关资料后观察审批签名过程，假设有总经理和财务经理签字同意字样，那么由财务经办会计在?付款申请单?“审核栏内签字。 TOC o 1-5 h z 交由出纳时开具支票或交付现金。F:预算部办事人员从财务部出纳处领取支票或现金。工程主办人向商户索取发票与预

16、算部办事人员交换支票或现金。登记账目:工程经办人:工程主办人将支票或现金交给商户入帐。工程主办人应建立台帐，登记每笔付款、扣款情况，并承受工程主管经理的检查、监视。预算部办事人员:预算部办事人员应建立台帐、登记每笔付款、扣款情况，并承受预算部经理的检查、监视。每月固定时间由工程主办人、预算部办事人员、财务部出纳根据各自台帐进展核对、总结并形成备忘录报总经理和财务经理。检查：总经理财务经理随时可以对付款、进度、质量状况进展抽查、核评。2、借款报销流程A、因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。其中借款金额大小写须相符，且借据外表不得

17、涂抹。旧账未清应先核销旧账，否那么不可以再借款。B、借款人将真好的借据交由借款人所属的部门经理签字，部门经理需问明借款缘由，确认用途妥当前方可签字审批。C、借款人将部门经理签字后的借据交由财务会计审核后再交相关部门总经理确认落实，并由财务经理签字审批，总经理签字后视为财务部可以支付该款项。D、财务部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。如有一项签批手续不全，出纳员不予支付。E借款人需保证在借款之日起一定时间内报账还款(出差人员那么在回公司后一周内结清，对于异地出差人员补充借款应填写借款单，并以的方式发回公司，但必须注明：原件与件同具法律效力，同时必须把前期的费用报销单据连同借款单一并邮回公

18、司，否那么不予报销并承担经济责任。结算方式：以现金归还或报销单抵扣。3、日常费用报销流程A、因工作需要购置物品，需先填写采购申请单(办公用品将由行政部(办公室)统一在月底统计物品种类、数量，编制月度采购方案)，经财务经理和总经理审核同意前方可采购；B、购置物品后需先填写报销单(确保提供正规发票等)，经部门经理确认、财务会计审核、财务经理审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。C、出差人员回公司后，出纳应及时提醒、催促报销。一周内必须完成报销工作。报销内容：按出差管理制度执行。有关请客送礼需预先报请财务经理确认，然后由总经理签字方能施行。报销单填写：写明出差时间、报销内容、金额等，并由部门

19、经理签字确认。D、报销人将原始票据正规发票粘贴规整后，填制费用报销单。费用报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部门、报销事由、后附单据数量及报销金额。其中报销金额大小写须相符，且费用报销单外表不得涂抹。E、填好的费用报销单需先交由报销人所属部门经理审核，部门经理应确认各项费用为应该发生，方可签字。另外对于营销人员费用报销参照?营销人员薪酬管理方法及费用管理?执行。F、部门经理审核签字后，报销人将报销单交至财务部，由财务会计审核签字并由财务经理签字确认。财务部审核应本着以下原那么：(1)、审核单据粘贴是否标准，字迹有无涂抹；(2)、审核各项费用金额大小写是否与后附原始单据金额相符；(3)、

20、审核各项费用发生是否切合实际，有无虚报、多报；参照费用报销标准(4)、审核签批手续是否齐全。假设以上三条有一项不符合规定，财务部有权将该报销单退还报销人，要求其重新填写。G、财务会计将财务部复核后的费用报销单，上报相关部门经理、财务经理及总经理签字审批，总经理签字后视为同意财务部付款。H、会计将签字审批手续齐全的费用报销单交至财务部，要求出纳员通知报销人并给予付款。出纳员看到审批手续齐全的费用报销单方可向报销人付款，同时，报销人在领款凭证上签字。如有一项手续不全，出纳员不予支付。4、销售收款流程销售收款分为业务收款和会计出纳收款，假设是业务收款，要根据售楼的要求来办，详细流程如下:售楼处财务工

21、作流程签定认购书-收定金签征信声明-开定金票据J提供按揭所需材料明细7天土地在建工程解 TOC o 1-5 h z 押签购房买卖合同-搜集核对按揭材料、收首付款一开首付票据J增加监管银行办理银行按揭J银行审核材料建行信贷审核-专审审批J7天国土局抵押放款开贷款票据到银行J银行通知客户还款J银行取件、通知客户领取按揭材料J办理产权、代收税费，根据面积误差多退少补J向银行借已抵押发票办理产权会计出纳收款，如收到一个房子的款，或自已开票，或带到会计那去开票，出纳收钱，在收据上注明合同号码，写上款项，只是业务收款要提示下期付款的期限，要有业务收款的统计数，且与会计上的帐对一下。出纳做到及时对账，提早提

22、醒交款，对滞后交款者要及时发现及时催交，交款有变动及时沟通。收款要完善签收制度及证明人制度。鉴于销售合同的严肃性和保密性，应专人专档管理。财务制度销售文员开认购书后，带客户到财务交定金，不得私自收取。临时订金由销售文员开收据后交主任签收保管，退订后单据由销售人员签证明。三、核算主法及账务处理1、资产类主要会计科目核算：1现金说明:工程公司严格遵循“收支两条线规定，设置“现金科目，反映工程公司库存现金状况，并遵守如下规定：于当日收到的现金货款，必须于当日全额交存到中行货款户。除按照国家有关现金管理的规定收支现金外，其他经济业务往来均采用银行转帐结算。支付现金可从库存现金限额或从银行-费用帐户提取

23、支付现金，不得坐支货款。严禁“白条抵充库存现金。出纳对经管的库存现金，做到日清月结。发现有待查原因的现金短缺或溢余时，先记入“待处理财产损溢科目，待查明原因或落实相关责任人后，现金短缺记入“其4坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法。提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款5应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据一一XX公司借：应收票据一XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：

24、假设为无息商业汇票所附单据：销售发票、双方协议借：银行存款贷：应收账款假设为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据一一XX公司财务费用6预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款和“预付供应单位款两个明细科目。预付给承包单位的工程款和备料款所附单据：付款申请书、付款单借：预付账款一一预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款一一预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进展工程结算时所附单据：工程价款结算单借：开发本钱贷：应付账款一一应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款一一应付工程

25、款贷：预付账款一一预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款一一应付工程款贷：银行存款预付给供应商的材料价款借：预付账款一一预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款一一应付购货款贷：预付账款一一预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款一一应付购货款贷：银行存款物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购本钱。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料本钱差异。8采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等9材料本钱差异：主要用来核算实际本钱与方案本钱

26、之间的差异。10库存材料：用来核算各种为库存材料的方案本钱或实际本钱11库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际本钱购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单借：物资采购一一设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费所附凭证：计算的采保费用固定表格借：物资采购一一设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率材料验收入库所附单据：入为单、设备管理单借：库存设备贷：物资采购订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款

27、所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库借：物资采购一一设备采购贷：应付账款一一应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款一一应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款贷：银行存款设备和材料发出，领用设备进展安装，用作房屋建立所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单借：开发本钱一一房屋开发贷：库存设备销售积压设备所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票借：银行存款贷：其他业务收入结转本钱借：其他业务支出贷：库存设备12委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际本钱。应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工借：委

28、托加工材料贷：库存材料材料本钱差异加工完后验收入库借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料一一XX材料贷：委托加工材料13低值易耗品：是指未到达固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用消费工具，一次性摊销计入本钱费用贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款3应付职工薪酬开出现金支票，发放工资借：现金贷：银行存款借：应付职工薪酬贷：现金结转代扣款项借：应付职工薪酬贷：其他应收款一一代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发本钱建安开发间接费用开发工程现场销售用费销售机构管理费用行政管理部门采购保管费采购部门管理费用一一劳动保险费长期放假员工应付福利费医务人员4福利费

29、按工资总额的14%计提借：开发本钱建安开发间接费用开发工程现场销售用费销售机构管理费用行政管理部门采购保管费采购部门贷：应付职工薪酬-福利费用现金支付福利费时借：应付职工薪酬-福利费贷：现金5应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括营业税、城市维护建立税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种月末按照实现的经营收入计算应交税金借：主营业务税金及附加贷：应交税金应交营业税应交城市维护建立税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金应交营业税应交城市维护建立税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金房产税车船

30、使用税土地使用税月末计算的所得税借：所得税贷：应交税金一一应交所得税实际交纳的税金借：应交税金一一XX税贷：银行存款6其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加贷：其他应交款一教育费附加3、本钱、费用主要会计科目核算3.1说明:地产开发往往是先有本钱，后有收入。甚至有些前期工程的费用是看不见的。比方预埋的水管，钢筋，挖地基，运土费用，但这些都购成了工程的本钱。2，房地产开发公司至今没有开工，公司发生的费用应当一直挂在“长期待摊费用-创办费用的账上，直到开工为止，再转入“主营业务收入和“其他收入。3，房地产公司的本钱要通过“开发本钱科目核算，

31、开发本钱科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进展本钱的结转。前期工程费包括土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。前期工程准备，产生了一些支出，比方：勘测费用、文物保证金确保挖到文物要汇报、设计费用、人员工资、等等帐务处理：1、勘测费用、设计费用支出借：开发本钱-前期工程费贷：银行存款等2、支付文物保证金确保挖到文物要汇报借：其他应应收款-文物保证金贷：银行存款等3、人员工资1支付工资时借：应付职工薪酬贷：应交税金-个人所得税贷：现金2）月末，工资分配时借：管理费用-工资管理部门借：销售费用-工资销售部门贷：应付职工薪酬备注：如工程一

32、直没有开工，公司发生的费用应当一直挂在“长期待摊费用-创办费用的账上，直到开工为止，再转入“主营业务收入和“其他收入。也可以作为创办费。可以这样处理：在没有收入的情况下可以税前抵扣的费用，就把它做入期间费用当年结转必须做入开发本钱的除外。象业务招待费等没有收入那么不能税前抵扣的费用，计入长期待摊费用，或者说按照财会制度入帐，待工程开工一并结算其业务招待费的指标核定问题，超标了不可计入期间费。或等有了收入再摊销。也不可全部都入长期待摊费用，只能说与业务有关的费用做入长期待摊费用。3.2本钱费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清本钱核算对象的，可直接计入房屋等本钱核算对象的本钱工程中；假设

33、分不清本钱核算对象，须两个或两个以上的本钱核算对象负担时，可先在“开发本钱一土地开发一土地费用科目进展归集，再将其分配计入有关本钱核算对象的开发本钱；也可以直接分配计入“开发本钱-有关本钱核算对象土地拆迁及补偿费。有关分配方法为：按土地面积计征地价、进展补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等本钱核算对象和道路、广广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用贷：银行存款或应付账款四、纳税筹划说明:作为房企财务经理，信贷融资工作

34、占三分之一、本钱核算占三分之一、税务占三分之一。尤其是税务。有的工程都交付使用三年了，至今税务检查完毕不了。房地产开发经营中税费占房地产开发本钱比例较大，税务工作应该是财务经理的首要工作。方法大体有一下几种:1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最正确税负点。2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而获得相对收益的纳税筹划方法。4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税

35、政策的多个工程之间进展分拆。这种方法是通过使纳税人的计税根据合法合理地减少，从而减少应纳税额。5.抵免法。是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。6.减税法。减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。主要涉及9个种税：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建立税、印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税本钱的主要部分，其中前3个税种更是重中之中。1、营业税筹划方法1：营业税暂行条例，合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，建成后共担风险，利润共享，那么由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。方法2

36、：营业税暂行条例明确规定了纳税人应在何时发生纳税义务，即只要具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即揭露生：一是纳税人收讫营业收入款项的当天；二是纳税人获得索取营业收入款项的凭据的当天。对于采用预收款方式转让土地使用权的单位，纳税人的纳税义务是以纳税人收到的与转让土地使用权有关的款项（如预收款、结算时收到的价款等）作为营业税计算缴纳根据，而不一定是只要纳税义务一发生，就要全额计税。但对转让方结算时应收的，而受托方拖欠的价款， TOC o 1-5 h z 根据营业税纳税义务发生时间确定的根本规定，应在结算时纳税。因此，当房产公司和购置单位结算后，在实业公司尚未收到购置单位支付的价款时，房产公司就必

37、须承担纳税义务，只要采取筹划措施，在收到支付单位的价款之前，不进展结算，就可防止过早承担纳税义务。通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。方法3：精装修房屋纳税筹划税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。假设装修费用包含在总房款内，那么按销售不动产的5%的营业税率，而假设分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签订，那么装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。通过使用分拆法和税率差异法，对税基进展准确划分，区别了两种不同的消费行为，分别

38、适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了公司的税负方法4：改变收费主体的纳税筹划税法规定，对房地产开发企业代收工程应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立核算的物业公司税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业税的计税金额。通过主体变更将物业公司独立核算，既少交了营业税，同时还有助于提升物业效劳程度。2、土地增值税筹划方法1：适当加大对建造本钱的投入。房地产企业为进步产品竞争力，在市场可承受范围内，完善配套设施，增加的本钱可以通过进步售价补偿。这样不仅可以促进销售，扣除金额也加大了，可扣除金额为建

39、造本钱的1.3倍,从而又拉动了增值率的降低。方法2：利用制度规定的模糊空间。现行制度对房地产开发费用即销售费用、管理费用和财务费用统称三项费用作为期间费用，不按本钱对象进展分摊，其与工程本钱中的“开发间接费用并没有严格界定。税法对三项费用的扣除规定为10%以内，企业在组织架构上向开发工程倾斜，把能划归开发工程的人员尽量划入工程编制，减少由三工程费用列支的费用，加大开发间接费用，也就加大建造本钱，降低了增值率。方法3：成立销售公司的筹划方法（营业税、土地增值税、所得税）根据财税200316号文件关于营业税的税前减除，有条件的房地产企业可以通过设立销售公司，而不会重复缴纳营业税，同时还将土地增值税

40、一分为二，从而降低增值额和增值率，到达不交或少交土地增值税的目的。因为设立销售公司，可以分摊广告费、招待费等税前扣除额，同时税法规定房地产企业要按预售房款的一定比例预交企业所得税，而对房地产销售公司那么没有这样规定。利用延期纳税法，通过设立销售公司可以递延缴纳税款，获得资金时间价值。方法4：确定利息扣除方式按照?土地增值税暂行条例施行细那么?规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用那么按获得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱之和的5扣除。假设房地产开发企业不能按照转让房地产工程计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证

41、明的，房地产开发费用应按获得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱之和的10以内按规定扣除。假设建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。假设建房过程中借款很少，利息费用很低，那么可成心不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除费用，减轻税负。方法5：利用普通标准住宅筹划?土地增值税暂行条例?规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20的，免征土地增值税，增值额超过扣除工程金额之和20的，应就其全部增值额按规定计税。方法6：代收收入筹划在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房

42、时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。方法7：股权转让筹划目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这样可避其销售不动产应纳的营业税、土地增值税。详细说明如下：假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中需要按5的税率缴纳营业税。为此，企业甲成立一个全资子公司丙，并由企业丙拥有大厦。待大厦建成后，将企业丙的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该大厦的产权

43、也仍然属于企业丙，因此，企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地躲避了营业税。对于企业乙来说，以企业丙的名义进展经营与以自己的名义 TOC o 1-5 h z 进展经营并没有本质的区别。而且，由于企业甲可将一部分省下的营业税转移给企业乙，企业乙也会乐子承受这种方式，因此这种股权转让筹划法可以躲避营业税。此外，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。方法8：收入分散筹划房地产开发企业进展房屋建造时，将合同分两次签定。当房屋初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购置者签定房地产转移合同，接着再和购置者签定设备安装及装潢、装饰合同，那么纳税人只就第一份合同上注明

44、的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，到达了不缴或少缴税的目的。方法9:代建房行为税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了详细规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进展房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然获得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以到达减轻税负的目的。方法10:利用税收优惠政策进展税收筹划根据我

45、国?土地增值税暂行条例?规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地增值税。假设增值额超过扣除工程金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其 TOC o 1-5 h z 他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业假设既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额防止开发后销售缴纳土地增值税.3、企业所得税筹划方案1、广

46、告费、业务宣传费、业务招待费新办开发企业在获得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。以到了年末，假设年度收入还不够额度，企业应对该年度的收入再作一下梳理，将应计未计的收入尽量全部纳入本年度内，以到达最大限度的节税效果。方案2、关于开发产品视同销售行为的所得税筹划开发企业开发的产品属于营利性的，或产权归开发企业所有的如售楼处、会所等，开发企业应在立项时就向政府有关部门立项清楚，这样在工程建立过程中，开发商就可以“在建工程进展归集和核算，开工时直接从“在建工程转为“固定

47、资产，从而防止作为视同销售处理，到达避税的目的。方案3、企业从关联方获得借款的利息支出的筹划的规定，纳税人从关联方获得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。即超过部分的利息支出全额缴企业所得税。1投资方增加投资。投资方增加投资,使注册资本到达从关联方获得的借款金额的2倍。投资方增加的投资资金仍可通过关联企业转回。2转增资本。将企业的资本公积、盈余公积、或未分配利润转增实收资本.方案4、预售房款预征所得税的纳税筹划按照现行税法规定，房地产企业预售的房款，应按15%的利润率按季预缴企业所得税，即利润总额预售房款总额*15%*33%。因此当利润总额出现亏损，亏损额=预售房款总额*15%时，企业就可以推延纳税，就降低了资金本钱，就等于企业免费向税务部门借款。1房地产公司年中发生的管理费用、销售费用不要在待摊费用中反映，应直接记入当期损益。大部份企业在公司成立一直至实现第一笔营业收入期间，将发生的期间费用主要是管理费用、销售费用，财务费用由于可以资本化故不涉及都先在待摊费用中归集，在以后的损益表期间陆续再转入至管理费用和销售费用。2将房地产公司大部分的开发间接费用直接记入管理费用。开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用