房地产财务动态管理的运营方法探讨

1、132001 财务分析论文房地产财务动态管理的运营方法探讨随着经济的发展，社会的进步，房地产企业在当前的经济环境下获得迅速的发展，在房地产的发展中，提高企业自身各环节的运行效率对于企业的运行有着重要的意义。财务管理是房地产企业中非常重要的组成，优化对于财务的管理对于提升企业运营有着巨大的帮助。在实际中，各企业也确实就内部财务管理方式进行完善，财务动态管理渐渐成为契合企业财务管理完善的一种有效方法，能够对企业自身运营水平的提高以及综合竞争力的提高带来巨大的帮助。财务动态管理究竟是什么，对于房地产企业运行有着怎样的意义，如何进行房地产企业的财务动态管理是本文接下来将要探讨的内容。一、财务动态管理概

2、述（一）财务动态管理概念财务动态管理是当前环境下针对财务运作所出现的新的财务管理模式，其内容为，通过整合企业自身实际的财务目标以及内容，合理选取恰当的财务指标，运用正确的系统的财务管理的分析办法，对企业财务信息进行实时动态的描述。动态财务管理在房地产企业运营中有着较为完美的契合，在房地产企业的日常管理和项目管理中，动态的财务管理通过对房地产企业财务目标进行融合，依据合理的各项房地产管理指标，借助先进的房地产管理工具对房地产中各种因素进行细致的统计、分析、计算、比较最终实现一种动态财务管理系统的构建。（二）财务管理现状现阶段房地产行业中对于财务方面的重视程度不高，与制造业相比，房地产行业中CEO

3、由财务人员由任的占比少了很多诸如海尔的张瑞敏、春兰的陶健幸、康佳的陈伟荣、长虹的倪润峰等都是由财务人员渐渐发展成为公司的CEO而房地产行业却鲜有听闻。除此以外，财务人员在企业中的价值和地位偏低，在同等职位上，财务人员的薪酬比成本、工程、营销等部门人员低。随着社会市场经济的转变，资金间的流动较以往更为复杂，尤其是房地产行业随着时代的发展已经进入白银时代，缺乏财务人员的运用，企业的运营效率得不到提高，在今后的发展中丧失企业竞争力，最终被淘汰。二、房地产业和制造业在财务管理上的主要不同（一）会计核算方式房地产行业财务人员与制造业相比在会计核算方面有 着很大的不同，主要表现在科目设置、收入确认、成本结

4、 转等方面存在不同。在房地产行业中，财务工作者主要是 对大笔资金的动向进行监管控制分析总结，工作内容空 乏，没有更多的实际意义。收入确认工作只是在房地产特 定时期进行，工作没有具体的周期，成本结转与收入确认 工作状态类似往往只是在特定时间进行，工作周期短。这 两者在整体的房地产财务工作中都占据较小比例，且无法 对房地产企业的发展做由任何有意义的指导研究。与之相 反的是制造业的会计工作，在制造业中财会计需要对企业 运行中的各个方面进行资金的分析，核算。收入确认与成 本结转是制造业工作的重头，关系到制造业运行过程的实 际收益与发展调整的各个环节。与房地产行业相比有着更 为重要的作用，受到重视程度业

5、更高。（二）成本核算方式不同在制造业，核算产品成本是财务人员的重点工作组成 部分，财务人员的价值体现在成本管控过程中。但在房地 产公司，都有设置专门的成本管理部来负责这项工作。（三）资金运作模式不同制造业主要是流动资金贷款，在项目进入正常销售期 后，资金滚动运作后，资金能正常周转。房地产业属于资 金密集型，融资贯穿于项目整个的运行周期。因此融资能 力对于房地产行业具有至关重要的作用。（四）税务核算不同制造业主要是增值税及所得税，而房地产业主要是土 地增值税、增值税、所得税，特别是土地增值税对项目盈 利影响特别大。三、房地产财务动态管理运营方法在了解房地产动态财务管理的各种细节后对于其如何 在企

6、业中实施动态财务管理运营有了相关方法的思考。（一）树立以成本控制为动态财务管理目标成本控制是房地产企业进行财务管理的根本目标，所 以在进行财务动态管理模式的构建中也必须将成本控制作 为其所要实现的目标。在实际的财务动态管理中，其中的 各种管理内容包括，财务动态管理手段，财务动态管理制 度等等都必须牢牢围绕这一目标进行。在进行房地产项目 运作时，财务动态管理要积极发挥作用，预先对于各种成本进行模拟核算，在项目进行中实时对成本细节进行控制，最终实现财务成本的降低。（二）完善财务动态管理制度确定目标后，为保证财务动态管理能够正常且稳定的运行，企业必须就财务动态管理制度进行完善，避免出现差异性、不适应性的问题。确定财务动态管理在不同时期的生效机制，保证其在企业出现重大调整时能够及 ?r 的做出适应性调整。（三）项目开发全过程实行财务管控在投资环节，财务人员应主动介入投资决策的各个环节，提前做好项目的资金及税务规划；在项目开发环节，以资金及利润为抓手，倒逼项目的各个开发节点，主动承担起项目推进的责任；在项目结束环节，以税为抓手，特别是土地增税值，运用专业知识，调动成本、工程等相关部门，合法合理的少缴和缓缴税，为企业创造价值。四、结语动态财