0415标红住宅建设用地使用权续期法律问题研究

1、住宅建设用地使用权续期【内容摘要】国家物权法对于住宅建设用地使用权自动续期的规定对于维护广大群众的住宅使用权具有意义，也可以说是让人们吃了一颗，让人们不再担心在 70 年的土地使用权期限满之后是否将会被国家免费没收，是这些规定在具体的实行过程中或多或少存在一些不明确之处甚至是问题弊端，对维持社会和谐稳定秩序产生了巨大的影响。为了从实际上保证人们的合法拥，对住宅建设用地使用权自动续期制度的势在必行。本文主要就住宅建设用地使用权的基本情况进行阐述，包括其含义、法律特征、住宅建设用地使用权自动续期制度的确立及意义。其次对住宅建设用地使用权届满之后自动续期中存在的缺陷问题进行分析，最后提出了相应的解决

2、办法。【】住宅建设用地使用权；期满；自动续期A Study on the Legal Problems of Renewal of the Rightto Use Residential Buildings【Abstract】Country property law the regulation of automaticrenewal for residential construction land use rights for maaheresidential use of teral public is of great significance, also cansaying is t

3、o let people have a evening, let people no longer fear in 70, the land use right after the expiration of the time limit, the propertywas confiscated by countries free will，However, there are someinaccuracies and even problemshe concrete implemenion pros,which has exerted a great influence on the mae

4、nance of sol harmonyand stability. In order to guarantee the legal ownership of people, itis imperative to study the automatic renewal of the right to use theconstruction land. This pr mainly expounds the basic situation of theright to use residential construction land, including its meaning, legalc

5、haracteristics, the establishment and significance of the automatic renewal system of the right to use residential construction land.Secondly, the pryzes the defectshe automatic renewal afterthe expiration of the right to use residential construction land, and finally puts forward the corresponding

6、solutions.【Key words】 residential construction land use right; expiration;automatic renewal目 录1 引言42 住宅建设用地使用的基本情况42.1 住宅建设用地使用权的概念62.2 住宅建设用地使用权的法律特征72.3 住宅建设用地使用权自动续期制度的确立82.4 住宅建设用地使用权自动续期制度的意义83 住宅建设用地使用权期限制度存在的问题43.1 自动续期的适用范围法律规定不明63.2 自动续期是否有偿法律规定不明73.3 自动续期期限、条件法律规定不明83.4 自动续期时是否需要再次订立土地出让合同

7、规定不明84 住宅建设用地使用权期满后的解决方法及建议94.1 自动续期仅适用于住宅建设用地94.2 自动续期以建筑物剩余使用为期限、以建筑物存在为条件104.3 自动续期的办理无需重新签订土地出让合同及续期有偿化104.3.1 自动续期无需重新签订土地出让合同114.3.2 自动续期有偿化115 总结13参考文献151 引言现阶段，对于住宅建设用地的使用权续期相关的是房屋所有者最关心的重点对象。由于各种建筑物、各种设施所提供的服务不同，因此建设用地使用权也有不同的分类，最主要的划分方法就是将其划分为住宅以及非住宅的建设用地使用权两种。其中，第一种使用权就是土地使用主体对于在被法律规定的国家和

8、集体所拥有的土地上所建造的住宅区的使用、转阳、收益以及占有的权利。2016 年 11 月 27 日意见第十条健全增加城乡居民关于完善产权保护制度依法保护产权的性收入的各项制度。这一条款内容对于住宅建设用地当到期后应当如何续期等进行了一定的规定，进而表明了国家对于公民合法的保护力度和重视程度，有利于社会稳定。在 2017 年举办的第十二届上，我国明确地对住的观点，也就宅建设用地的使用权限问题进行了阐述，而他的观点就是国家是说当住宅建设用地的使用权限到期之后，使用主体可以自动续期，同时不需要向有关部门提交申请书，也没有其他的续期条件。同时，使用权限到期的住宅建设用地同样可以地在市场上进行交易。目前

9、我国的部分省市地区已经开始对住宅建设用地的续期问题进行了探索性实践。根据代表而解决办法可以将土地的续期问题总结成三个具体的部分，分别是:（1）建设用地使用权限到期后不必向有关部门提交续期申请书；（2）在土地续期的过程中不会向土地使用者收取相应的费用；（3）使用权限到期的住宅建设用地同样可以地在市场上进行交易。这些措施尽管并不是最终的措施，而仅仅是作为现阶段的过度，但是却表明了国家的。一种态度。通过法律来实现，本文就是该如何细化以及实施的相关住宅建设用地使用权的基本情况住宅建设用地使用权的概念住宅建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物

10、及其附属设施的地上权。根据物权法第 135 条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地 项制度。关于完善产权保护制度依法保护产权的意见第十条健全增加城乡居民性收入的各住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民长久受保护的良好和稳定预期。在国有企业混合所有制中，依照相关规定支持有条件的混合所有制企业实行员工持股，坚持同股同权、同股同利，着力避免大股东凭借优势地位益、国家利益激励相容机制。深化金融，推动金中小股东权益的行为，建立员工利益和企业利新，鼓励创造支持实体经济发展、使民众增值收益的金融产品，增加民众投资。深化农村土地制度，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破

11、、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的体经营性建设用地的用益物权，赋予农民，从实际出发，因地制宜，承包地、宅、集权利，增加农民收益。部：可用“两不一正常”过渡性办法处理住房土地到期享有占有、使用和收益的权利，利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。同时阐明住宅建设用地使用权为我国四种用益物权之一,住宅建设用地使用权指的是土地使用主体对于法律所规定的被国家和集体所拥有的土地的使用、转让以及收益等相关权利。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 12 条的规定可知住宅建设用地使用年限最高是 70 年。”2.2 住宅建设用地使用权的法律特征首先，住宅建设

12、用地使用权跟国有土地使用权出让合同签订人不同。住宅建设用地使用权的标的物为国家所有的土地，住宅建设用地使用权的客体是家所有的土体是。住宅建设用地使用权的设立目的以开发利用、生产经营等为目的，住宅建设用地使用权的适用范围限于建造并经营建筑物及其附属设施，住宅建设用地使用权的性质是地上权。住宅建设用地使用权是从国家土地所中分离出来的用益物权。建设用地使用权的设立目的，因土地出让方式不同而有差别。通过出让方式取得的住宅建设用地使用权，土地使用者以开发利用、生产经营为目的使用该国有土地；通过划拨方式取得的住宅建设用地使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以目的使用该国有土地。通俗而言，城市土地的

13、所是国家所拥有，国家以划拨和出让的形式向土地使用者过渡城市土地使用权。如果以出让的形式取得建设用地使用权，则可以用来开发建设，用作生产；如果是以划拨的形式取得建设用地使用权，则只能从事无偿性或者有偿性不强的公益事业，不得进行或者经营的用途。住宅建设用地使用权人所对应的所人更为强势。住宅建设用地使用权所对应的所人是国家，是代表公共权力的，地位非常强势。2.3 住宅建设用地使用权自动续期制度的确立公民的合法私有不容，当购房者通过合法的从房地产开发商手中得到房屋之后，其所居住的房屋理应成为公民的私有资产，得到法律的保护。但是房屋附着在土地上，房屋的正常使用离不开土地的正常使用，随着房价的猛涨，许多人

14、将自身的投入到当中，一旦 70 年的土地使用权到期，那么房屋的所在土地使用权到期后该怎么办呢？为此，国家出台了对于公民合法私有的保律规定。首先物权法第 149 条第 1 款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。不过住宅建设用地到底应该怎样续期、续期的期限、条件，自动续期的办理程序，自动续期是否需重新签订土地出让合同，有偿续期标准等这些问题没有做具体的说明，亟待完善。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 39 条至第 42 条对土地使用权到期作出了明确规定，也就是续期需要申请并且缴纳相应的土地使用权出让金，如若不续期则土地上附着的所有物包含房屋建筑物由国家免费没收，在我个人看来，这

15、是变了个方法强符合法定条件的公民和法人国行要求续期。城市房地产管理法则是对土地使用权期满后的详细做法做出了比较具体的规定，也就是土地使用权到期之后土地使用权人还需要继续使用土地的，应该在到期前一年通过向申请并得到的批准同意，应该同重新签订土地使用权出让合同并支付一定的土地使用权出让金；未进行续期申请或者是申请未得到批准，土地使用权由国家无偿性收回。但是城市房地产管理法对于土地使用权续期的规定中没有划分住宅用地和非住宅用地，的中对于细节要给予相应的回应及解读。2.4 住宅建设用地使用权自动续期制度的意义应该在今后国家对住宅建设用地使用权起续期问题的关注及住宅建设用地使用权自动续期制度的确立这是对

16、我国的完善，明确相应的续期细则，划清界限，明确权利与责任。这一制度的确立跟及房地产开发商的利益密切相联，完善对于公民私有的保护，对于保证群众安居乐业，增强人民安全感感，社会和谐稳定意义。3 住宅建设用地使用权期限制度存在的问题住宅建设用地使用权在自动续期时的适用范围、是否需要支付对价等问题是群众最为关心的问题。由于目前大多数住宅建设用地的使用权的法定最高期限为70 年，在实践中出现期限到期的情况为数不多，但在法律制度上也缺少充分的根据。需要细化的问题如下：在许多问题，3.1 自动续期的适用范围法律规定不明根据前文可以知道，目前在我国出台的物权法中将建设用地的使用权限划分为两大类，分别是住宅用地

17、以及非住宅用地的使用权限。二者的续期情况也有所不同。对于住宅用地的使用权限来说，一旦到期就可以自动进行续期，但是对于非住宅用地的使用权限来说，一旦到期，就必须要向有关部门提交续期的申请。尽管我国物权法明确了住宅用地的使用权限一旦到期就可以自动进行续期，不过却没有明确规定自动续期的适用范围。随着经济的发展和市场化的深入，越来越多的土地使用者擅自将住宅改装被商业性质的房屋进而用于商业使用。从法律的角度来说，这种行为属于行径，但是却并没有对行为人进行处罚。在物权法的第 77 条中可以发现，其明确规定了如果业主将住宅改装被商业性质的房屋后仅用于商业使用没并没有做其他违法的事情，那么这种行为就可以存在。

18、但是，从法律上来说，这种行为的属性究竟是怎样的？同时建设用地使用权的具体物权法第七十七条 业主不得以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变为经营性用房的，除遵律、期限到底是多少？改变性质后的土地使用权限又是多少？这些问题在法律条文中并未明确说明，缺少相应的法律根据。3.2 自动续期是否有偿法律规定不明在当下的经济背景下，公民的个人不动产可以说是公民私有的主要资产，很多年居民通过多年的积攒换来属于自己的不动产。在土地使用权到期之后，因为续期还要交纳一笔费用，才可以继续安心居住，这无疑会引起民众的担忧。并且当前我国的物权法虽然明确表明了住宅用

19、地在使用期限到期之后可以进行自由的续期，但是究竟如何进行续期、续期的标准等，物权法中并没有详细的陈述，也就是说，是否有偿续期，是否需要继续支付土地出让金成为一个有争议的问题。自动续期是否意味着无偿续期，主要有。第一种观点是自动续期为无偿续期。2011 年会暨学术研讨会简报上中国法学会民法学会认为：第一，根据物权定与城市房地产管理法相关规定，所谓的“自动续期”就是指当建设用地的使用权限到期之后，土地使用者可以继续享有该土地的使用、占有等权利，并不需要提交申请或者缴纳相关的费用。如果需要提交申请或者缴费，那么“自动”这两个字就失去了存在的意义。同时，我国将土地的所以及房屋的所并没有视为同一种权利，

20、而是分别对待。因此在的时候也是分别，而房屋所有者在购房之初，往往未考虑到“土地使用权”的性质，建筑物所有者出价获得建筑物所时已在房屋价款中支付了土地使用费用。而现在我价居高，许多人还有几十年的房屋需要缴纳，如果当住宅使用权限到期之后居民还要缴纳土地续期的费用，那么难免会让公众产生一种房子不属于自己、自己一直在租房住的感觉。所以从这一点看再令其缴纳续期费用则有失公允。第二种观点是自动续期仅表明续期时无需先申请，但仍需缴纳续期费用。华东学院院长高富平认为自动续期应该有偿，依据我地管理法的规定，我国的土地使用权主要是通过出让和划拨这两种方式取得的，而主要通过出让方式取得的国有土地使用权一般都具有一定

21、期限的限制，相应的，国家要收取一定土地出让金作为出让土地使用权的对价。不论建设用地的使用期限到期与否，其使用权的性质都不会发生改变。而土地出让金的含义就是该建筑用地使用权所包含的价值。因此，不论是住宅还是非住宅用地，当交付土地出让金的时候，实际上转移的就的对该土地的使用七年。从这一个角度来说，在土地进行续期的时候，土地所有者交付对价是合乎道理的，并且这是无偿续期与所制.中国法学会民法学会J.2011 年年会暨学术研讨会简报（一），2011会J.2011 年年会暨学术研讨会简报（一），2011.高富平.中国法学会民法学度。如果是续期的时候并不需要缴纳任何费用，那么就会使得建筑用地的使用权得到一直

22、延续，而性的使用权无异于土地所，与中地所制度。其次，一次使用土地，期限规定便无意义，不符合法理上的公平原则，也不符合我国法律规定的意义。总之，如果缺乏一个具体的标准，对于任何住户都有可能产生利益缺失，也将对国家产生极为不利的影响。3.3 自动续期期限、条件法律规定不明我国相关法律表明，住宅建设用地的使用期限一般限定为七十年，尽管现在规定了当七十年到期之后可以自动续期，但是究竟可以续期多久、续期过程中有无其他限制等内容，法律方面并没有进行明确的规定和约束。但是，这些问题又恰恰同人们的利益关，在土地续期的过程中也会起着重要的影响。如果这些问题不能够及时地予以解决，那么必然会造成许多社会问题，同时还

23、会影响社会的建设。目前针对土地的续期问题学术界共有三种观点: 第一种观点是到期的建设用地使用权的续期就是原有期限的延长，年限不限但也不应过长，续期的次数以不超过一次为宜。 第二种观点认为应该在续期区分住宅建设用地和非住宅建设用地，住宅建设用地的自动续期规定，应该理解为无时间方面的约束，也就是土地续期的次数可以无限次增加。最后一种观点认为在确定住宅建设用地使用权续期的期限时，应把建筑物的剩余考虑在内。持这种观点的学者有教授教授认为，这一规定已经将土地自动续期的相关条件包括在其中，也就是说，土地的性质必须的住宅用地。综上而言，对于自动续期期限无论是学术界还是我国现行物权定，均无的原则标准。如果采取

24、全部续期，也将造成平现象的发生，从而会引起社会的不稳定。对于土地自动续期期限的问题，要制定一个合理又适中的解决对策，才能做到既不浪费资源，又能构建和谐社会。3.4 自动续期时是否需要再次订立土地出让合同规定不明针对土地自动续期的时候究竟有没有必要签署土地转让合同这一问题上，国内学术界存在比较大的争议。部分学者认为应当重新签订一份新的合同，同时还要对续期的内容进行等级。因为原来的合同在土地使用权限到期的那一刻起就已经失去的效用。而另外一部分认为不需要重新签订合同，因为土地的自动续期实际上就是在原有合同的基础上进行延续，所以，只要土地使用主体并没有改变该土地的使用用途，那么就无须再次签订合同。，2

25、010 年 4 月，第 4 页。：“建设用地使用期限”，大学4 住宅建设用地使用权期满后的解决方法及建议2016 年，国家颁布了相应的土地产权保护的相关文件，也就是中央关于完善产权保护制度依法保护产权的意见第十条健全增加城乡居民性收入的各项制度。主要的内容就是在整个的宅的保护中，如果一旦宅到期之后，如何进行相应的续约和实际的制度设计。2017 年上半年，回答了的答问，在整个的答问过程中，通过对于相应的宅的问题的回答，使得大家明白了国家的宅在到期之后可以续期，而且是免费的续期，不需要缴纳相应的税费也不影响实际的交易。但是，在实际的宅的使用中，对于整个的宅的使用基本上采用的就是相应的免费续期，但是

26、这也是在没有相应的法律条文出台的情况之下，对于整个的法律条文的出台，现阶段还没有相关的文件指明，需要在后期的文件中给予实际的，现阶段主要涉及的问题是没有相关的宅的续期时间和次数的规定，这就使得很多的工作没有办法开展。4.1 自动续期仅适用于住宅建设用地自动续期，主要是整个的土地使用者不需要通过相应的申请和文件的来实现宅的使用权获得，对于整个的宅的建设也不产生影响，更不影响实际的交易，采取的政策主要是到期之后自动续期，而且是自动续期一次。申请续期，主要是在土地的使用者在实际的土地快要到期之前向土地的出让方进行申请，保证整个的土地使用的有效性，最终能够获得相应的使用合格性。申请续期主要是在申请之后

27、，需要得到土地出让方的答复，但是这种使用者的申请一般是无条件的答应，但是有特殊情况，除根据社会公共利益需要收回的，这种土地是不能继续续约，这就明确了在其他的条件之下，只有通过一定的申请就可以获得实际的使用权，最终保证实际的申请和皮权限。自动续期有自身的特点：主要是在实际的到期之后，整个的申请基本不需要，而且是没有额外的花费的。另外就是关于实际的使用时间和续期时间的长短，对于整个的续期，通过一定的续期能够获得之前的年限，而不是其他规定的时间，这对于相应的使用权有重要的保障，续期的期限后文有明确的观点及论述。物权法把建设用地使用权到期后主要是通过相应的划分，实际的分为宅 项制度。关于完善产权保护制

28、度依法保护产权的意见第十条健全增加城乡居民性收入的各住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民长久受保护的良好和稳定预期。在国有企业混合所有制中，依照相关规定支持有条件的混合所有制企业实行员工持股，坚持同股同权、同股同利，着力避免大股东凭借优势地位益、国家利益激励相容机制。深化金融，推动金中小股东权益的行为，建立员工利益和企业利新，鼓励创造支持实体经济发展、使民众增值收益的金融产品，增加民众投资。深化农村土地制度，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的体经营性建设用地的用益物权，赋予农民，从实际出发，因地制宜，承包地、宅、集权利，

29、增加农民收益。和非宅如果是非宅使用权，主要的权限是如果是宅那就可以无限的续期，但是那就需要申请并获得同意才能续期。但是在现实中，民用住宅与房屋在同一个地区，这种条件之下就需要实际的获得相关的，主要是要划分实际的宅和非宅使用权，还有就是商改住。国家的法律在实际的规定中主要是为了保证实际的使用者“居者有其屋”，最终能够使得家庭达到安居乐业的状态。这就直接指向了相应的商业用地，这种用地和物权法相背，因此不能通过实际的续期来解决。这就直接指向了相应的商业用地和商铺等的使用，在实际的商铺使用中，通过一定的使用权限的申请才能得到使用，主要涉及的问题就是需要通过申请而不是像宅接就可以续期。一样，直物权法在实

30、际的规定中主要是通过对于相关的物权法的规范，使得整个的宅上的住房可以变成经营性质的。“住改商”是在不违背法律的条件之下通过分析一定的使用权限，能够最终获得相应的商业性质的经营。在这种改变了用地性质的情况之下，就不能获得实际的商改住的条件，而且在后续的续约的条件之下也不能够获得商改住的权限，需要通过申请的形式才能获得一定的使用，需要获得实际的使用权限。4.2 自动续期以建筑物剩余使用为期限、以建筑物存在为条件物权法上并没有规定自动续期期限以及次数，对自动续期的条件也没有相关要求。并且 2017 年也实际的回答了相应的宅在回答中外的提问的时候，的使用期限和条件时，也仅仅回应了可以续期，不需申请，没

31、有前置条件，不影响交易等问题。自动续期的续期期限以及次数，应在实际的使用中充分的区分相应的宅和商业用地的性质，保证整个的使用权限不物存在为条件。的前提之下进行续期，应以建筑4.3 自动续期的办理无需重新签订土地出让合同及续期有偿化有的观点认为，主要通过一定的费用缴纳和相应的合同签订就可以实现宅基地的使用和建设续期。并且续期费用应该分年缴付，同时续期费用的标准既不能过高增加购房者的负担，也不能设定过低以至有偿续期徒有其名，要符合社会的公平原则，也要符合房屋所在城市的经济水平、居民生活水平以及居民的人均收入等。 中民物权法第 77 条：“业主不得以及管理规约，将住宅改变为经营性用以及管理规约外，应

32、当经有利害关系的业主同意。”房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵律、4.3.1 自动续期无需重新签订土地出让合同土地使用权出让合同是指市、县人民土地管理部门代表国家与土地使用者就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互问权利义务关系的议。协续期是否需要重新签订土地出让合同的前提是要弄清楚自动续期中“自动”二字的含义。“自动”意味着权利人可以省去向相关部门申请续，便可获得住宅建设用地使用权的延续，而同时也可简化行政手续，提高办事效率。并且我国人口众多，一栋楼房上往往居住了多个住户，让分散的居民与国家重新签署任何出让合同并另加登记是不现实的，而且在建筑物区分所有情形下签署合同也是不经济的。

33、如果在续期时要重新订立土地出让合同，不仅耗时费力，而且也增加了国家行政开支成本。4.3.2 自动续期有偿化在我地产价格实质上是建筑物所价格和一定期限上土地使用权价格之和。暂行条例有相关的规定: “土地的实际转让和过程中需要向国家缴纳一定的转让金，而且还需要获得一定的转让合同的。”国家现阶段无需对于续期的土地再投入开发费用，基于房地产估价的原理，同等条件的新地地价必然高于续期土地的地价，因此续期费用必当低于土地重置成本。大学法学院、大学不动产法中心教授在其文章中，建设用地使用权是通过签订合同的方式取得的，所以，若是期限届满，仅需再达成新的使用合意即可满足。这一点我认为值得探讨。虽然出让建设用地使

34、用权是以出让协议为基础的，而非行政审批行为。但是，首先土地的所有者是国家，虽说在签订建设用地使用权出让合同时国家也处于私法主体的地位，但是国家总是拥有公权力的 ，无形中会影响到当事人的意思自治。其次，即便抛开国家公权体的，它作为土地所有者所提供的是稀缺资源，且处于地位，不可避免的在经济上享有强势地位。我国负责管理土地的机构是资源管理部门，在与受让人签订出让合同时，若视资源部门为私法主体，建设用地使用权出让协议在性质上属于民事合同，而土地使用费，则是土地所人放弃一定期限土地的使用权能取得的对价。在实际的使用中，相应的建设者应该要达到实际的付出水平，通过不同的计算水平综合的测量一定的转让和合同的协

35、议，而且转让的唯一途径就是与土地所高富平、双著：房地产法学，高等教育2010 年版，第 52 页。人再次达成合意，因此，续期实质上意味着重新签订建设用地使用权出让合同。类比一般合同的规制，续期时是否需要支付土地使用费，自然应当取决于双方的合意。但是，根据公平合理的原则，续期费用具体多少若基于双方当事人的协商一致，势必在很大程度上会不利于建设用地使用权人。所以在确定续期费用时，需要法律结合房地产税以及土地出让金的相关规定制定一套可操作的标准。法律应该规定续期费用的标，以避免各地标准不一造成各种现象。并且我认为如果在社会中因为相应的宅的使用权等问题使得整个的宅性，损害了实际的公平性原则。有一直们占

36、有，这样就有了一定的很多的房子在市中心，而且价值巨大，如果这样的实际的拥有很多年，那么就会出现一定的问题，首先是会加深，贫富差距拉大，阶层性会有所损害，另外就是相应的社会，以至于社会的。主要的考虑就是整个社会的基础保障问题，在整个的社会保障方面来说，通过一定的权益保障，使得整个的社会权益得到最终使得整个的性被损害，主要是相应的宅使用权限造成了整个社会的问题。地区的整个房地产行业基本采用的就是租约的方式，在到期之后只有通过续租才能实际的获得继续使用的权利，而且整个租约的续签需要交纳一定的费用。我国“民法”中规定的地上权使用者，在别人的土地上造设建筑物或者其他工作物，需要支付一定的地租。规定地上权

37、存续期间届满之后的续期规则跟地上建筑物的归属制度紧密相连。充分尊重民事主体双方的意思自治，双方有约定的依照约定，没有约定的才通过裁定的方式让公权适当介入。以确定地上建筑物的补偿时价及延长期限，充分发挥土地及建筑物的使用价值，合理平衡土地使用权人和所的利益。新加坡土地产权 90%归属国家，10%左右归属私人。新加坡的土地使用权，主要分为使用权，999 年期限土地使用权，国家公开向社会出让的土地使用权，按照土地的不同用途区分不同的使用年限。新加坡住宅和商业用途的土地使用期限为 99 年。土地使用权限期到期以后，由收回土地和地上建筑物，如果需要继续使用，则可以向申请。经过审批可以再次获得一个规定的年

38、限的使用期。但是必须按照当时的地价重新。英国实行公有土地流转制度，英国的地产权主要分为持有地产权和租赁持有地产权。持有地产权是指权利人可以决定土地的用途并继承土地权利。租赁持有地产权则是指权利人可以对土地进行排外性占据、使用和，但是有期限上的规定。租赁持有地产权人取得地产权的前提是向缴纳一定的费用，例如地租、地价、地产税等。因此土地的使用是有偿、有期限的，并且根据不同的用途、不同的行业分别规定不同的使用期限和费用。在芬兰，有一大部分土地“归社有”，也就是公有，跟我地制度具有相似性。在公有土地领域，芬兰实行承租人按年支付土地的土地年租制。把住宅用地分为上、中、下三种不同的级别，进行公开拍卖，最优

39、质的地段年租金为该地段土地市场价格 4%；一般地段的住宅用地，则通过签订协议的方式进行出租，年同样为中等地段土地价值的 4%；假如这块地是用来建设补贴保障性住宅的，年通常定为土地评估价值的 4%，一般低于市场价值 20%，年租金是根据消费物价指标来定的，会有所变化。国家的整个社会保障计划以及相应的宅续约方面以及缴费方式时可以参考各国的经验，吸取精华，弃其素进行区分对待，确定是采取。可以考虑根据续期期限的长短这一因缴清或者是分期缴清。至于这一点，我认为出于鼓励短期续期、满足社会发展需要的考虑，续期期限较短的可以或分年缴付。同时，因为住宅建设用地使用权的权利人多为一般群众，经济支付能力相对较弱，支

40、付续期费用可能负担过重，影响家庭的正常生活，社会，所以，我认为续期费用应该分年缴付较为合理，但是对于有能力的家庭，也可以由其申请当。对于续期费用的缴付，考虑物价上涨和货币贬值等相关，给予适标准，有的学者在中说，要想获得实际的土地使用权，那么可以采取续约的方式，而且需要交纳相应的续约金，才能获得实际的续约，保障整个的权利不受。也有学者认为自动续期的有偿性原则不应该采用支付土地出让金的方式，购房者在的时候已经出纳了一部分保证金，而且整个的社会保障体系已经形成，如果二次交纳的话势必会使得整个社会的公平性受平。并且，随着到，而且使得整个经济的高速发展，二手房的的交易量也在逐年上升，平均一周内国内主要城市的二手房交易量就高达 5000次。所以对二手房的所有者，他们的续期标准也