2022年仲裁法教学案例

1、仲裁法教学案例1 学习必备欢迎下载北 京 仲 裁 委 员 会裁 决 书（2010）京仲裁字第号申请人： A 公司住 所：略 法定代表人：略 委托代理人：略被 申 请 人：B（个人）住 所：略 身份证号码：略 委托代理人：略学习必备 欢迎下载北京仲裁委员会（以下简称本会）依据申请人 A 公司（以下简称申请人）于 年 月 日提出的仲裁申请，以及申请人与被申请人 B（以下简称被申请人）签订的租赁合同（以下称本案合同）中的仲裁条款，于 2010 年 5 月 12 日受理了前述申请人与被申请人就 2002年 12LRG字第 420楼宇按揭担保借款合同（以下简称本案合同）产生的纠纷。本案编号为（2010）

2、京仲裁字第 0547 号。本案适用本会自 2008 年 4 月 1 日起施行的北京仲裁委员会仲 裁规则（以下简称仲裁规则）。本会受理本案后，向被申请人送达了答辩通知、仲裁规则、仲 裁员名册等仲裁文件，以及申请人提交的全部仲裁材料。根据仲裁规则有关规定， 本案审理适用普通程序。 由于争议双方未在规定期限内共同选定首席仲裁员，本会主任依据仲裁规则有关规定，指定傅郁林为本案首席仲裁员，与申请人选定的仲裁员钱明星、被申请人选定的仲裁员韩世远于2010 年 9 月 6 日组成仲裁庭，适用普通程序审理本案。 当事人双方均明确表示对本案的管辖权和仲裁庭 组成事项没有异议。被申请人于 2010 年 6 月 2

3、 日提出追加中国银行北京市分行崇文 区支行（下简称中行崇文支行）为本案第三人，仲裁庭未予受理。仲裁庭审阅了争议双方提交的全部书面仲裁材料，于 2010 年 9 月30 日在北京开庭审理本案争议。 申请人和被申请人的委托代理人均到 庭；双方在仲裁庭主持下进行陈述、答辩、举证、质证、庭审调查和 辩论及最后陈述等程序。仲裁庭尝试调解未果。本案现已审结。现将 本案案情、仲裁庭意见及裁决分述如下。一案情申请人称， 2002 年 9 月 25 日，申请人与被申请人签订商品房 买卖合同约定被申请人购买申请人位于北京市阳光 100 国际公寓第一栋 32 单元 B西号房屋，房屋总价为325.4 万元。为履行该合

4、同，被申请人交付购房首付款后， 又与贷款银行签订贷款合同， 申请银行 贷款 260 万元。申请人作为该贷款合同的担保方，承诺为被申请人贷 款承担担保责任。 被申请人贷款后， 不能按照贷款合同约定履行还款义务，致使申请人多次为其承担还款义务。至 2009 年 6 月 15 日贷款银行解除贷款合同，申请人承担担保责任，为被申请人共计还款 2540773.69 元。申请人承担担保责任后，被申请人一直拒绝履行偿 付义务。申请人根据合同约定的仲裁条款向本会提出如下仲裁申请：1、裁令被申请人偿付申请人为其承担的贷款本息 2540773.69 元；学习必备 欢迎下载2、裁令被申请人支付申请人利息损失 日止，

5、其余权利不放弃）；3、裁令被申请人承担本案仲裁费。134915 元（截至仲裁申请被申请人称： 楼宇按揭担保借款合同并未被解除或变更，至今依然有效。申请人无权于 2009 年 6 月 15 日以银行解除借款合同、 自己承担保证责任为由，将被申请人的第 人严重违背商品房买卖合同中的义务，2780 期贷款提前清偿。申请 没有在两年的期限内为被申请人办理房屋产权证书， 是其保证责任的承担、 保证责任期限的延长的 直接原因。申请人应当自行承担保证责任加重的后果，无权以“ 承担了保证责任后的追偿权”为由要求被申请人支付其垫付资金及利息损失。申请人于 2009 年 6 月 15 日向银行付款 1777673

6、.72 元与保证责 任并无关系， 并非在承担保证责任。 该付款行为仅是其为达到非法解 除商品房买卖合同目的的恶意手段，其所谓的“ 追偿” 不应当得到支 持。申请人主张的 2008 年 3 月 26 日之前的债务 569569.39元之中，被申请人已经支付了 6 万元，其余的 509569.39元已经超过诉讼时效，不应得到支持。与此同时， 被申请人还提出申请， 要求追加中国银行北京市分行 崇文区支行为本案第三人。对此申请人表示不能同意。二、仲裁庭意见（一）关于追加第三人的问题被申请人称， 申请人与被申请人之间发生争议的本案合同（2002年 12LRG字第 420楼宇按揭担保借款合同 ）系由申请人

7、、被申请人和中行崇文支行三方签订， 中行崇文支行作为当事人之一参加本案仲裁，对于查明本案案情有重要意义，而且中行崇文支行与申请人、被申请人在该合同中签订有仲裁条款，故应追加其作为本案第三人。申请人称： 中行崇文支行事先就给申请人发过催款通知，由于被 申请人连续多次不还款，根据贷款合同，银行已解除了贷款合同，故 不能追加中行崇文支行为本案第三人。本庭认为，本案合同虽系申请人、 被申请人和中行崇文支行三方签订，学习必备 欢迎下载对于申请人、 被申请人均有拘束力， 但由于申请人和被申请人逾期还 款（理由如（二）所述） ，中行崇文支行根据本案合同第？条之约定 已经解除了合同， 根据担保法的相关规定，

8、本案所涉及的申请人向被 申请人追偿基于其履行担保责任而产生的纠纷与中行崇文支行无关；同时，被申请人申请中行崇文支行参加本案仲裁，也未针对银行提出任何实体请求或针对银行提出实体抗辩，而是将银行作为了解本案纠纷的当事人之一，强调其“ 对查明本案案情有重要意义”，实际上这 是将银行作为证人的角色，而不能作为将其作为本案第三人的理由。据此，仲裁庭驳回被申请人要求将中行崇文支行作为第三人参加本案 仲裁的申请。（二）关于担保还款的追偿权是否成立申请人称，被申请人贷款本息共计 供的还款明细，被申请人逾期还款共计3418943.56 元，根据银行提 2540773.69 元。银行根据贷款合同要求申请人承担担保

9、责任， 从申请人在银行设立的保证金帐户 上划款。申请人是因贷款合同的连带担保责任而被银行要求其为借款人承担还款责任， 在申请人承担完担保责任后， 申请人有权要求被申 请人承担清偿责任。为支持上述债权，申请人提供了证据 1商品房 买卖合同，以证明双方存在商品房买卖合同关系；证据 2楼宇按 揭担保借款合同，以证明借贷和担保的权利义务关系；证据 3催 款通知、代偿证明、账务表，以证明申请人已为被申请人承担 了担保责任 2540773.69元。上述证据均当庭出示了原件。学习必备 欢迎下载被申请人对于逾期还款的事实没有异议。但被申请人主张， 申请人作为担保人， 无权提前向银行偿还贷款， 也无权因此就该项

10、还款向 被申请人追偿。双方的争议焦点在于， 申请人是否应当提前向银行偿还贷款，以 及还款是否在申请人的保证责任范围之内。申请人称，根据中国银行北京市分行楼宇按揭担保借款合同规 定，在合同有效期内，借款人到期未按约定支付本金、利息的，视为违约。根据贷款合同7.1（7）、7.2（4）、第 7.3 条，贷款人在借款人违约的情况下， 有权宣布本合同项下的借款本息立即到期，有权要求借款人立即归还贷款本息。银行的对账明细证明，被申请人长期没有按时还款，贷款发放从2002 年 11 月 7 日，被申请人从2002 年12 月开始还款， 到 2004 年 12 月 20 日就出现了非应计还款， 在 2005年

11、 3 月 20 日又出现了非应计还款， 从 2005 年 12 月 20 日以后被申请人就没有再还款，所有的按揭都是申请人代付的，一直到 2009 年 3月，被申请人又还了一次款，在 部贷款。根据按揭担保借款合同第2009 年 6 月银行要求我们偿还了全 3 条，由申请人提供不可撤销的连带责任保证；根据合同第 5 条，申请人承担的是连带责任保证。在合同有效期内， 申请人对借款人的贷款承担连带担保责任，如借款人没有按约履行或者没有全部清偿其债务，贷款人有权直接要求申请人承担担保责任。由于被申请人多次连续不还款， 银行有权随时解除合同，催款通知 证明银行已向申请人发出了通知催款，通知申请人解除了合

12、同，并让申请人还款。 申请人在银行有一个担保账户，银行可以随 时 划 拨 ， 银 行 从 申 请 人 在 银 行 设 立 的 保 证 金 账 户 上 划 走 了2540773.69元。被申请人称， 连带责任的本义是可以直接要求被申请人还款，但是不是被申请人直接把钱还给银行。2002 至 2004 年被申请人都是按时还款的，在 2005 年之后确实没有再还款，但责任在被申请人，因为被申请人没有给办理产权证。承担的保证责任应该是到期的贷款，而不是没有到期的贷款，截止到2009 年 6 月 15 日，到期的是前26期的贷款，第 27 期还没有到期，申请人在2009 年 6 月 15 日偿还的1777

13、673.72元全部是没有到期的贷款。 虽然客观上被申请人确实存在 违约事实，依据楼宇按揭担保借款合同 7.1（7）、7.2（4）、（5）的约 定，银行 (乙方)可以通过变更或解除合同的方式收回宣布到期的全部债务。但依据贷款合同7.2 条银行宣布本金和利息全部到期至少是对学习必备欢迎下载根合同的变更， 应当遵守本合同第8 条关于合同解除和变更的规定。据本案合同（申请人提供的证据2）第 8 条合同变更之 8.1，“ 以书面形式提前一个月通知合同其他当事人，并签订变更协议”是解除或变更合同的必备形式要件和必备程序要件，即银行若以“ 宣布合同立即到期，收回全部到期的债务”方式解除或变更原楼宇按揭提保借

14、款合同，必须以书面形式提前一个月通知包括被申请人在内的合同其它有关当事人， 并依法签订变更协议。 但现有证据不能证明银行通过合同约定的书面形式完成了合同约定的通知行为，事实上被申请人作为合同一方当事人也从未收到这样的关于变更和解除合同的通知。因此，楼宇按揭借款合同未被解除或变更，依然有效。据此有效合同，被申请人有权利按照约定的还款计划，在2002 年 11 月 7 日至 2022 年 11月 7 日期间，分 80 期，按等额本金还款法分期还款。这是被申请人作为楼宇按揭担保借款合同借款人的融资利益，应当得到合同其他方当事人的尊重和保护。 因此，申请人无权于 2009 年 6 月 15 日以银行

15、解除借款合同、自己承担保证责任为由将被申请人的第 2780 期贷 款提前清偿。申请人承担保证责任的前提是“ 主债务人的债务已经到期”，而 本案主债务第 27 期的贷款到期日是 2009年 6 月 20 日，申请人于 2009 年 6 月 15 日即已向银行付款 1777673.72 元，此时保证责任尚未成立，故申请人的付款行为与保证责任并无关系，该付款行为并非是在承担保证责任，而是其为达到非法解除商品房买卖合同目的的恶意手段。在楼宇担保借款合同关系中申请人是保证人，在商品房买卖合同中，申请人是卖房人， 这两个合同的履行存在着非常紧密的联系。在商品 房买卖合同的履行过程中， 申请人作为卖房人不仅

16、没有履行合同约定的为被申请人办理房屋产权证书的义务，同时也没有按合同约定向被申请人交付质量合格的房屋。因为 2009 年北京房市高涨，因此申请 人于 2009年 5 月 26 日向北京市朝阳区人民法院起诉要求解除与被申 请人签定的商品房买卖合同， 于 2009 年 6 月 15 日在银行未要求解除 与被申请人的楼宇按揭担保借款合同宣布全部贷款到期的情况下，擅自向中国银行北京市分行清偿了被申请人余下的全部贷款本息。申请人为了达到违法解除商品房买卖合同的目的，将被申请人余下的包括54 期未到期贷款在内的贷款余额本金和利息全部清偿，并以此为借口和理由， 要求解除与被申请人签订的商品房买卖合同，显然是

17、以合法的形式掩盖非法的目的。 在借款银行都没有要求申请人还款，只是要求申请人还款或联系解决问题的情况下，申请人既没有和被申请人进行任何协调沟通，也没有和银行协商，就主动向银行的付款，保证人不加抗辩地承担保证责任不合情理。支持。因此，其还款请求不应当得到学习必备 欢迎下载仲裁庭查明， 根据申请人、 被申请人与中行崇文支行三方签订的 本案合同 7.1 条之规定，“ 在合同有效期内，甲方（和 /或）丙方发生 下列情况之一的， 都属违约行为，或被视为违约行为： 第 7.1（vii ）甲方发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为，包括但不 限于甲方连续三次或累计六次未能按时还本付息 ”第 7.2

18、条规定，“ 甲方（和 /或）丙方发生是样违约行为之一的，乙方有权采取以下任何一项、几项或全部措施： 7.2（iv）宣布本合同项下的借款本息全部立即到期， 乙方有权从甲方在乙方开立的存款账户中扣款用于偿还被乙方宣布到期的所欠全部债务，抗辩权 ”甲方就乙方的扣款无条件放弃仲裁庭同时查明， 被申请人作为本案合同的“ 甲方”，自 2005 年12 月 20 日以后未再向作为合同“ 乙方” 的银行还款，至 2009 年 3月被申请人再一次还款，期间被申请人（甲方）未能按时还本付息已超过“ 连续三次或累计六次”。仲裁庭认为， 本案合同第 7 条是关于“ 违约事件及处理”的约定，第 8 条是关于“ 合同变更

19、” 的约定，两条约定之间相互独立，适用第7.2（iv）处理违约事件不必以第8.1 条所约定的程序为前提。基于被申请人未按还本付息的行为已超过“ 连续三次或累计六次”的违约事实，符合适用合同第 7.2（iv）的条件，因此根据 7.2（iv）条，银行有权“ 宣布本合同项下的借款本息全部立即到期”，并从申请人在银行“ 开立的存款账户中扣款用于偿还被乙方宣布到期的所欠全部债学习必备 欢迎下载务” ，而且被申请人就银行的扣款“ 无条件放弃抗辩权”。仲裁庭同时认为， 根据本案合同第 3 条和第 5 条约定，申请人对于被申请人的贷款承担连带担保责任。根据担保法的相关规定，申请人被银行从其设立的保证金账户上划

20、款2540773.69 元用于承担被申请人欠付的贷款之保证责任后，有权向被申请人如数追偿。仲裁庭注意到， 被申请人称其未按期偿还贷款的理由是，申请人 在履行作为本案合同基础的房屋买卖合同时存在瑕疵，并称申请 人提前还款是为了与被申请人解除房屋买卖合同另行出售以获取行 情上涨的市场利益。仲裁庭认为， 房屋买卖合同虽为签订本案合 同即担保贷款合同的原因，但两个合同关系相互独立，房屋买卖合同中的权利义务关系既不在本案审理范围，也不能作为被申请人不承担本案合同义务的抗辩理由，除非本案合同中有相关约定。同时，根据本庭查明的前述事实，被申请人违反本案合同第 7.2（iv）规定的违约行为，客观上构成了银行根

21、据7.2（iv）条要求申请人承担连带保证责任提前向银行偿还被申请人的全部贷款的前提条件，因此，申请人的提前还款行为是在担保责任范围内履行其合同义务的合法 行为，其担保债权的成立与其主观动机如何无涉。综上，仲裁庭认为， 申请人因被申请人未按期支付银行到期贷款 达到了本案合同约定的银行提前宣布全部贷款到期的条件，而依据担保条款向银行承担了连带还款责任，申请人追偿。因此申请人有权就该笔还款向被学习必备 欢迎下载（三）关于被申请人尚未清偿的担保贷款数额及申请人追偿请求权的时效问题申请人主张， 根据银行提供的还款明细， 被申请人逾期未还的贷款数额共计 2540773.69元。计算方式如下：公司记帐日凭证

22、号金额银行对帐单银行扣款日 59,753.00 2005.09.30 2005.11 180 122,139.88 62,386.88 2005.09.30 （被申请人）现2005.11 16 -60,000.00 -60,000.00 金还款2006.12 111 62,353.98 62,353.98 2006.12.26 2007.03 108 169,579.33 62,660.36 2007.03.29 2007.04 1 -43,219.76 63,699.21 2007.03.29 2007.09 71 128,279.89 65,139.91 2007.09.29 63,139

23、.98 2007.09.29 64,251.64 2008.03.26 2008.03 52 130,436.07 66,184.43 2008.03.26 2008.09 88 67,540.76 67,540.76 2008.09.24 64,601.77 64,601.77 2008.12.23 2008.12 112 66,436.94 66,436.94 2008.11.28 2009.03 124 57,518.53 57,518.53 2009.03.20 2009.07 114 1,777,673.72 1,777,673.72 2009.06.15 合计 2,543,341.

24、11 2,543,341.11 被申请人称，代偿的银行贷款不存在时效已过的问题。理由有三：其一，根据贷款合同，被申请人承诺在贷款发放后，分期支付银行的按揭贷款本息， 申请人为其承担担保责任。 根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条，当事人约定同一债务分期履行的， 诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。在被申请人履行还款义务期间，其持续违约，直至 2009 年 6 月，申请人为其承担全部偿付义务。其二，被申请人作为担保人因归还贷学习必备 欢迎下载款而与申请人之间发生债权债务关系的履行时间在贷款合同中未做 出任何安排， 根据最高人民法院 关于审理民事案件适用诉

25、讼时效制 度若干问题的规定（下简称最高法院时效规定）第六条，未约定履 行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确 定履行期限的， 诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定 履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届 满之日起计算， 但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示 不履行义务的， 诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计 算。按照此规定， 申请人要求其承担清偿义务也不存在诉讼时效的问 题。其三，作为房屋买卖合同的双方，申请人依约交付房屋，被申请 人依约支付房款。 在被申请人拖欠银行贷款导致申请人承担担保责任的情况下， 被申请人房屋未

26、办理房屋产权登记，属于申请人对被申请人附有义务， 在双方互负义务的情况下， 被申请人主张诉讼时效缺少 法律支持。被申请人主张，在申请人主张的2008 年 3 月 26 日之前的债务569569.39元中，被申请人已经支付了 6 万元。申请人证据 4(记账凭证)显示： 2005 年 9 月 30 日，申请人代被申请人偿还了 2005 年 6 月20 日(11 期)9 月 20 日(12 期)两期贷款共 122139.88元。但被申请人证据 1(北京仲裁委 2007 第 0176 号裁决书 )确认，被申请人已于 2005 年11 月 14 日向申请人支付了6 万元。其余的 509569.39元已经

27、超过诉讼时效。 2007 年 2 月 17 日北京仲裁委 2007 京仲裁字第 0176 号裁决书裁决由被申请人在15 日内向申请人支付62139.88 元，但申请人北学习必备 欢迎下载京银信光华公司一直未申请执行，至 法规定的申请执行期限。申请人证据2008 年 3 月 5 日已经超过民诉 4(记账凭证 )显示： 2006 年 12月 26 日，2007 年 3 月 29 日，2007 年 9 月 29 日，2008 年 3 月 26 日申请人分别代被申请人偿还了第16-22 期还款，还款金额为 509569.39元，从申请人代被申请人还款之日起，申请人与被申请人的债权债务即已经形成。依据我

28、国民法规定， 普通债权的诉讼时效为两年， 据此，第 16 期实际还款日 2006 年 12 月 26 日，申请人向被申请人要求追偿 的诉讼时效至 2008 年 12 月 26 日届满；第 17、18 期实际还款日 2007 年 3 月 29 日，诉讼时效至 2009 年 3 月 29 日届满；第 19、20 期实际还款日 2007 年 9 月 29 日，诉讼时效至2009 年 9 月 29 日届满；第21、22 期实际还款日 2008 年 3 月 26 日，诉讼时效到 2010 年 3 月 26 日届满。申请人在庭审中援引的最高法院的时效规定第五条作为抗辩 理由缺乏事实依据，该条的适用以“ 当

29、事人约定同一债务分期履行”为前提，而本案中申请人与被申请人之间因承担保证责任而发生的债 务是法定债务，并非约定债务，而且该债务是否发生并不具有确定性，是或然债务， 当事人之间也无法约定， 因此本案中债务诉讼时效的计 算并不能适用该条司法解释。所以，申请人对被申请人的 509569.39 元的债权于 2010 年 3 月 26日已经全部诉讼时效届满。申请人于 2010 年 5 月 12 日申请仲裁，要求被申请人偿还该笔债务，显然已经超过 诉讼时效，不应当得到支持。仲裁庭认为， 申请人、被申请人与银行之间签订的按揭贷款合同属于分期偿付的贷款合同， 根据惯例并参考最高法院的时效规定，诉讼时效应从最后

30、一期履行期限届满之日起计算。本案被申请人在履行还款义务期间持续违约，最后一期向银行履行实际上是 2009 年 6 月学习必备 欢迎下载15 日申请人作为保证人为其承担全部偿付义务，因此银行向申请人 和被申请人主张贷款债权的时效期间应自此开始计算。关于申请人向 被申请人行使追偿权的时效， 本案合同中并未约定， 参考最高法院的 时效规定第六条，时效期间应从履行期限届满之日起计算，亦即从 2009 年 6 月 15 日开始计算。因此，本案申请人的各项仲裁请求均未 超过时效。关于申请人作为保证人为被申请人向银行偿付贷款的具体数 额 （四）关于申请人违反买卖房屋合同义务是否构成妨碍其向被 申请人行使追偿

31、权的抗辩理由 仲裁庭在庭审中查明， 当事人双方对于申请人至今未办理房产证 和房屋存在质量问题没有争议， 虽然申请人对上述两个违约行为的程度和具体理由提出了自己的主张，但也承认这两个基本事实。 同时双方均承认， 贷款合同和购房合同是两个独立的合同，虽然被申请人称这是两个关系密切的合同， 但也承认其相互独立。 双方争议的焦点在于，申请人违反买卖房屋合同义务是否构成妨碍其向被申请人行使追偿权的抗辩理由。申请人称，根据贷款合同，被申请人应当如期如数归还银行按揭贷款。被申请人购买房屋后连续拖延交付银行按揭贷款，导致申请人承担巨额担保责任， 被申请人违反贷款约定的行为不可能由申请人任何行为引起， 申请人对

32、此不应承担任何过错责任。被申请人主张如果房产办理了产权证抵押给银行就不会发生担保人承担担保责任的问题，纯粹是强词夺理。被申请人称， 依据楼宇按揭担保借款合同第3 条，贷款担保方式学习必备 欢迎下载选择为： 1、由甲方提供抵押担保； 2、由丙方提供不可撤销的连带责 任还款保证。 关于担保期限的约定， 第 4 条 4.3 抵押期限与债权期限 一致，自办理抵押登记之日起生效至本合同项下贷款本金、利息、违 约金( 包括罚息 ) 、损害赔偿金等全部偿清完毕后止。第 5 条 5.3 保证 期限：自本合同生效之日起至乙方取得甲方以土地证及房产证所办抵押的抵押登记证明后12 个月止。显然，合同当事人的本意，是

33、以被申请人所购买的商品房作抵押担保为主要担保方式。银行之所以要求申请人提供不可撤销的连带责任保证，是因为被申请人所购买之商品房为期房， 签订借款合同时无法办理抵押登记，申请人提供的保证是银行未能取得抵押登记之前的补充担保责任。依据收押协议和商品房买卖合同， 申请人作为卖房人应于房屋实际交付之日起二十四个月内为被申请人办好房屋权属证书，并在办妥房屋所有权证后， 将房屋所有权证直接交由银行收押。 银行将以该房屋所有权证办理抵押登 记证明。如果申请人作为卖方人适当履行上述义务，那么其最迟应在 2004 年 11 月之前为被申请人办理好房屋权属证书，并将该证书交由 银行办理抵押登记证明。那么，申请人的保证期限最长至 2005 年 11月止。而且根据我国担保法第28 条：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，如果申请 人依约及时为被申请人办理了房屋权属证书，即使在其保证期限内，抵押担保作为物权担保， 要优先于申请人的保证。 申请人作为保证人 只需要对“ 以涉案房屋抵押担保以外的债权” 承担保证责任。涉案房 屋 2002 年 11 月的房