天奇·缙云山项目营销提案ppt课件

1、天奇缙云山工程营销谋划提案二零零六年六月重庆香港中原营销谋划顾问提纲第一部分：地块初判第二部分：市场和地块研讨第三部分：工程定位和产品建议第四部分：营销推行战略缙云山麓-风景名胜、自然景观较佳,空气清新规划有水库-伴水而居、依水而住，符合高端物业对水的要求地势复杂,坡地较陡-良好的景观朝向、建筑上的可变空间重庆远郊、北碚近郊-交通不便，道路不通-无生活配套-不宜开展普通住宅非普通住宅用地可开展方向：旅游休闲地产、别墅地块初判别墅开发特点：开发商前期投入较大； 由于客户属于高端，对建筑、景观等质量的综合要求要明显高于普通置业者，这就需求开发商在工程的前期投入上加大力度；销售相对于普通住宅速度较缓

2、； 别墅的销售一是需求现场的强力支撑，根本在工程出现准现房形状才会出现销售顶峰；其次，由于客户普遍属于多次置业，成交周期较长；营销渠道多元加单一； 别墅的销售除了报纸、电视、户外等传统渠道之外，更多在于一个“圈子的营造；客户往往并不希望本人的活动包括买房在内遭到外界的瞩目，他们更情愿干他人不知道的事情，因此在推行高档物业时需求把握好客户的这一心思。因此，别墅营销渠道出现了用多元建立推行高度，用单一进展销售的方式。市场和地块研讨重庆市主城区目前别墅市场每年耗费在1300套左右，独立别墅每年的耗费量在300-400套左右，联排别墅每年的耗费量在800-900套左右。关键词：供大于求供应构造 呈现点

3、式分布，未能构成明显的别墅聚集区集中分布在北部城区及南岸区未来重庆别墅供应市场以1000亩以上的大盘为主北碚区非别墅重点区本工程不具备规模优势档次构造 高端客户主要为本地客户，市场容量相对有限，尤其是顶级客户，别墅供应仍以中低档次为主；别墅工程本身产品的质量不高，各档次物业之间的产品并没有明显的拉开间隔，包括顶级别墅在内的各档次物业在对客户的引导和吸引才干上还不够。顶级别墅20%中高档别墅30%经济型别墅50%有利条件：自然维护区，环境好、空气好间隔主城区1个小时以内、间隔北碚城区15分钟以内有山、有水、有林、有温泉区域内同类型物业较少本工程拥有的开展别墅的条件：综合分析：不利条件属于中心条件

4、，且难以短时间内被改造建议不以开展纯别墅物业为宜不利条件无区域优势无规模优势无品牌优势无中心的自然景观休闲度假房地产的界定休闲度假地产主要满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业；它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能随着人们收入程度的提高，可自在支配时间的增多，一个休闲时代正在降临。5+2的生活任务方式三个黄金假期不同程度的带薪休假私家车的普及高速公路网的建立时髦的假日消费重庆休闲度假房地产市场供应研讨全市总供应体量在200万平方米供应区域均为自然资源丰富， 风景优美之地供应区域与主城区相距车程在 1个小时以内，道路情况良好供应的主要物业类型为别墅、花园洋房和产权式酒店

5、；各个工程均比较注重本身环境的营造和对周边自然环境的利用。休闲度假房地产需求特征选择郊区休闲度假物业的缘由环境好，空气好以及价钱要素和投资潜力是影响消费者的主要要素；其次夏天避暑休闲也是重要要素。购置物业的目的：购置别墅类物业的多为长期居住，尤其是老年人，多为养老所用；而购置洋房、公寓等目的多为度假，购置人群集中在中青年人；产权式酒店除本身度假外，投资的比例更多。居住的频率：除长期居住外，有一周住两三天的，也有夏天避暑才入住的，也有少部分纯投资从不入住的。喜欢的休闲度假物业区域：能避暑，有山、有水、有林，空气要好。中意的物业类型：首选是别墅和花园洋房，其次是公寓和产权式酒店。重庆市休闲度假地产

6、未来开展趋势 看好区域：各自然维护区建筑形状：一方面是高档别墅类工程，打造富人度假区；一方面是经济型度假物业，如小户型洋房、公寓和产权式酒店。户型面积：别墅类工程多在250平方米以下，以联排为主。小户型集中在3060平方米，又以3045的一房为主。房产特征：楼盘的个性化和主题概念的要求更加明显。有利条件：自然维护区，环境好、空气好有旅游产业支撑间隔主城区1个小时以内、间隔北碚城区15分钟以内能避暑、有山、有水、有林、有温泉区域内同类型物业较少本工程拥有的开展休闲度假地产的条件：不利条件道路情况较差与前山的衔接需改善综合分析：不利条件可改造，有利条件可利用，可开展休闲度假地产结合本工程自然条件同

7、等允许别墅和休闲度假地产配套条件两者均需求后期打造市场供需情况更支撑休闲度假地产区域市场的市场认知更支撑休闲度假地产休闲度假地产开发难度小于纯别墅类工程总结建议不以开展纯别墅物业为宜可开展休闲度假地产建筑类型为经济型别墅、洋房、公寓和产权式酒店功能定位 具有居住、休闲、度假、旅游多种功能的综合性复合地产工程工程定位与产品建议笼统定位麓镇缙云山森林坡地休闲小镇缙云山一个森林资源丰富的自然维护区，一个众人皆知的风景区，区位明晰，笼统生态清新。森林坡地：丰富的自然森林资源培育了工程不可多得的景观优势；地势的起伏给予了建筑可变的空间，二者一同向客户传达了工程在景观和建筑上的差别与不同。休闲小镇：丰富的

8、物业形状，多元的功能区间，使工程更象一个风情小镇；同时，小镇安详、自然、生态的笼统觉得使本工程在无休止进展“欧洲化风情推行的高端物业市场犹如一股清风，迅速地在客户心中树立独特的位置。选择物业形状，先看我们的客户在哪里？他们需求什么？主城5+2生活方式居民周边区域的中高收入人群外省往来重庆频繁的商务人士或度假一族周边企业单位郊区休闲屋景区住宅、郊区休闲屋景区住宅、分时度假酒店、产权酒店会议中心、培训基地、商务酒店工程产品建议 因此，物业类型我们选择：郊区休闲屋多层洋房；小户型、一房为主会议中心分时度假产权酒店景区住宅多层洋房；两房为主、部分叠加、联排别墅我们的最大优势是什么？毫无疑问，原生态的自

9、然；后天的人为建筑如何与其共存，并交融、生长，是我们选择建筑风格的关键！建筑与景观的选择我们的建筑不是来改动这里的什么，而是要融入这里，因此我们选择回归的自然主义-建筑就像从土地里自然长出来的一样，它浑身上下每一个元素的根都扎在这片土地上。没有人能从这里拿掉什么，除非他她搬到这里来安家。退台建筑设计,地势改动空间当我们贩卖自然景观时，大自然曾经完成了景观设计的杰作；当我们贩卖历史文化景观时，祖先们曾经完成了景观设计的杰作；当我们贩卖一种休闲、游乐、康体、度假产品时，景观设计成为开发建立中最为重要的环节我们的景观设计在哪里？与建筑风格一样，景观我们讲究交融！保管森林、保管原生态一切的人为景观要和

10、自然浑然一体，只能锦上添花，不能画蛇添足，更不能舍本逐末营销推行战略 工程的开发重点在于旅游与地产的有机结合，经过综合性地产工程的震撼力建立市场笼统，区域旅游、休闲功能带来大量客流，地产产品的快速销售带来资金回笼，各形状的相辅相成，共同促成工程的最终胜利。推行战略-整体带动部分、旅游带动人气、人气助推销售详细的推行战略为 以旅游休闲综合性地产工程 高调入市，树立工程的震撼性和高市场关注度，制造一种惊动调性，引领媒体的追捧 。一方面经过群众媒体和外卖场获得市场对本工程极致自然环境和产品的卖点认同；另一方面思索以客户关注的震撼性营销活动作为主要的推行工具，拉动客户前往工程所在地，以构成客户对工程的知晓，同时到达对工程环境质量的认同。与缙云山现有资源有机结合，利用其丰富的休闲度假功能吸引客户到场。添加人气的同时，推进销售。分客户、分产品、分阶段开发、分概念包装产权酒店-分时度假会议中心-商务接待、培训基地郊区休闲屋-5+2生活方式景区住宅-2+5生活方式、11+1生活方式梯度营销 组织“看房团活动，这个“看房团不是普通意义上驱车到楼盘实地看房，而是进展一天的缙云山观光游。在为期一天的观光游中，销售人