房地产交易制度政策讲义

1、第十章 不动产登记第一节 不动产登记概述一、不动产登记的概念不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。物权定，国家对不动产实行登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。二、不动产登记制度的类型根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。（一）契据登记制契据登记制的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产

2、权利的变更、他人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。利的设定，在当事利的设定即同时成立。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。（二）产权登记制产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关不动产权利转移或他利设定的合同效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有

3、履行权属登记手续以后，不动产受让人或他利的权利人的不动产所或不动产他利才告成立。将登记作为不动产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和 斯登记制两种。1.权利登记制登记机构设置登记簿，不动产权利的取得、变更过程在登记簿上记载，利害关系人、相关当事人根据登记簿的记载推知该不动产产权状态，若不动产权利的取得登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：对登记申请采取实质，登记权利的现状；登记有公即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有 “德国登记制”。2.登记制效力。因该项制度发源于德国，故又称为该制度为澳大利亚人所创，在予以

4、登记后，发给权利属。不动产权利一旦载入产籍，权利状态就明确地记载在权属上，权利人可以凭证行使不动产权利。其主要特点是：不动产权利一经登记便具有法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留，正副本内容必须完全一致。三、不动产登记的目的物权法、不动产登记暂行条例以及不动产登记暂行条例实施细则的出台，标志着我国不动产登记体系已逐步完善。不动产登记制度作为物权法的一项重要制度，在提高治理效率，方便群众和企业办事等方面都具有重要意义。国家实施不动产登记的目的，具体来说有以下几方面：（一）保护不动产权利人的合法权益不动产登记是不动

5、产物权的公示方法，物权定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，确立了不动产登记的权利推定规则，凡是记载于不动产登记簿的权利人即被推定享有该利。因此，我地产市场发展迅速、房地产交易和权属变化复杂的情况下，不动产登记制度的完善对于保护不动产权利人的合法权益具有重要作用。通过不动产登记，及时、准确地将不动产权利状况记载在不动产登记簿上，将物权的事实对外公开。凡经依法登记，不动产权利人在不动产方面的房屋所、建设用地使用权、抵押权、地役权等权利，受国家法律不保护。任何组织或个人了不动产权利人的合法权益，都要承担。（二）保障不动产交易安全保障不动产交易安全是不动产登记的一个主要目的，对于第三人具有较大的

6、影响，关系到第三人利益。物权法专门设一节规定不动产登记制度，并赋予登记以公，目的之一就是保障不动产交易安全。同时，保障不动产交易安全也就意味着对善意第三益的保护。不动产登记暂行条例规定，制定该条例是为了整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。将整合不动产登记职责、规范登记行为和方便群众申请登记作为不动产登记的目的，其原因是现有的不动产登记职责分散在土地、农业、林业、海洋等多个部门，整合到一个部门行使，其结果也是保障不动产交易安全。在整合职责的过程中，从保障不动产权利的角度出发，不动产登记暂行条例同时规定了“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记

7、程序的改变而受到影响”， “本条例施行前依法办法的各类不动产权属和制作的不动产登记簿继续有效”。不动产登记概述也就是说，职责整合后，各类不动产权属，特别是群众手中持有的房屋权属仍继续有效。今后，群众只需到一个机构申请办理登记，方便了群众申请登记，也提高了行政效能。（三）为房地产管理奠定基础房地产开发和住宅建设，需要向不动产登记机构了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理地规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对被征收房屋所人给予公平补偿。房地产转移和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要向不动产登记机构了解该房地产的位置、界址、面积、建筑年代等准确资

8、料。（四）为城市规划、建设和管理提供科学依据要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。不动产登记能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划、建设和管理更加科学化。不动产登记提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市规划、建设和管理都是不可缺少的科学依据。房地产经纪人后续资料更新联系 四、不动产登记簿（一）不动产单元不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。不动产登记暂行条例规定：“不动产以不动产单元为基本进行登记。不动产单元具有唯一编码。”作为不动产登记的基本，不动产单元一般具备明确的界址或

9、界线、地理空间上的确定性与唯一性、独立的使用价值等三个特征。在不动产登记暂行条例颁布前，土地以宗地为登记单元，房屋以基本单元为登记单元。（二）不动产登记簿不动产登记簿，是指由不动产登记机构依作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的。物权定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产登记暂行条例规定：“不动产登记机构应当按照国务资源主管部门的规定设立的不动产登记簿”。可见，不动产登记簿既要反映不动产的自然状况，还要反映其上建立的各类登记制度中处于地位。（三）不动产登记簿

10、记载事项，在不动产不动产登记簿的记载事项主要分为：不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。其中，自然状况主要是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息；权属状况主要指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息；对于不动产权利限制、提示的事项，主要是针对抵押登记、异议登记、预告登记和登记等登记类型而规定的。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。五、不动产登记机构不动产登记机构，也称不动产登记机关，是负责不动产登记活动的组织，在不动产登记中占据重要地位。（一

11、）不动产登记机构的设置物权定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。不动产登记暂行条例规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民可以确定本级不动产登记机构办理所属各区的不动产登记。”（二）不动产登记机构的职责物权法第十二条规定：“登记机构应当履行的职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。” 第十三条规定：“登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年

12、检等名义进行 重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为”。此外，不动产登记暂行条例中还规定：权利人、利害关系人可以申请查询、登记资料，登记 机构应当提供。登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。房地产经纪人后续资料更新联系第二节 不动产登记程序一、不动产登记范围物权法、不动产登记暂行条例和不动产登记暂行条例实施细则的颁布实施，对完善和建立不动产登记制度，实行不动产登记创造了积极的条件。不动产登记的适用范围包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。具体来说，集体土地所；房屋等建筑物、构筑物所；森林、林木所；耕地、林地、草地等土地承包经营权

13、；建设用地使用权；宅使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利，依照规定可办理登记。二、不动产登记的类型不动产登记类型，主要分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告 登记、登记、抵押权登记等。（一）首次登记在不动产登记暂行条例出台前，我国存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不同，此次条例将其归纳为“首次登记”。不动产首次登记，是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，主要包括实践中的总登记和初始登记。不动产登记暂行条例实施细则中规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动

14、产其他类型登记，但法律、行政另有规定的除外。（二）变更登记变更登记，是指因不动产权利人的、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政（三）转移登记规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：、继承、遗赠、赠与、互换不

15、动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因、仲裁的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政规定的其他不动产权利转移情形。（四）注销登记注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记，在各种不动产登记中普遍存在，主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的，以及法律、行政规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等

16、不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利（五）更正登记，当事人未办理注销登记的；规定的其他情形。更正登记，是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。物定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登权记簿记载的权利人同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。”权利人申请更正登记的，应当提交不动产权属、证实登记确有错误的材料和其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。不动产权利人或者利害关系人申请更正登记

17、，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和（六）异议登记登记的除外。异议登记，是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权力所异议申请记载于不动产登记簿的行为。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应提交以下几项材料：证实对登记的不动产权利有利害关系的材料、证实不动产登记簿记载的事项错误的材料，以及其他必要材料。不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。房地产经纪

18、人后续资料更新联系异议登记申请人应当在异议登记之日起 15 日内，提交受理通知书、仲裁受理通知书等提讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的（七）预告登记承诺。预告登记，主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，

19、使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后， 预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：一是商品房等不动产预售的；二是不动产、抵押的；三是以预购商品房设定抵押权的；四是法律、行政规定的其他情形。预告登记未到期，如出现预告登记的权利人放弃预告登记的、债权消灭的、以及法律行政规定的其他情形的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政规定的其他必要材料申请注销预告登记。（八）登记登记，是指不动产登记机构根据及其他机关提供的裁决书和协助执行通知书等法律文书，将

20、查询的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。登记最高规定于资源部（法发20055建设部关于依范执行和资源房地产管理部门协助执行若干问题号），文件中包含了登记、预登记、轮候登记等具体类型。（九）抵押权登记抵押权登记，是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为：一般抵押权登记和最高额抵押权登记。一般抵押权登记包括：不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记。最高额抵押权登记包括：最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确

21、定登记。三、不动产登记的程序办理不动产登记，要经过申请、受理、审核、登簿和发证等程序。（一）申请不动产登记暂行条例和不动产登记暂行条例实施细则中，对于各类房屋登记申请需提交的材料进行了明确。申请不动产登记的，申请人应当按照要求填写登记申请书，并向不动产登记机构提交：登记申请书；申请人、人明材料、委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料；法律、行政以及条例实施细则规定的其他材料，并对申请材料的真实性负责。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。因、设定抵押权等申

22、请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：房地产经纪人后续资料更新联系尚未登记的不动产首次申请登记的；继承、接受遗赠取得不动产权利的；3.、仲裁生效的法律文书或者人民生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；4.权利人、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；5.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；申请更正登记或者异议登记的；法律、行政规定可以由当事人单方申请的其他情形。当事人可以委托他人代为申请不动产登记，人应当向不动产登记机构提供被人签字或者盖章委托书的，应提的 交经理委托书。自然人处分不动产，被人不能与人共同到登记机构现场

23、签订的委托书，申请人委托人申请不动产登记的，其委托书应当按国家有关规定办或认证。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记，应当由监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人和被监护人的或户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为监护人利益的证明。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是指定监护的法律文书、经过（二）受理的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。不动产登记机构收到不动产登记申请材料，对于属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并告知申请人；对于申请材料存在可以当场更

24、正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并告知申请人；对于申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场告知申请人不予受理并告知需要补正的全部内容；对于申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场记权的机构申请。告知申请人不予受理并告知申请人向有登不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。（三）审核不动产登记机构在受理不动产登记申请后，应就不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；登记申请是否法律、行政规定等方面进行查验。此外，实施细则中规定，登记机构还应当对以下几项内容进行查验：一是申请人、委

25、托人明材料以及委托书与申请主体是否一致；二是权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；三是不动产界址、空间界限、面积等权籍成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；四是法律、行政规定的完税或者缴费凭证是否齐全。（四）登簿登记申请完全符合不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则规定条件的，不动产登记机构应当及时办理登记，将不动产物权变动情况记载于登记簿。登记申请不符合规定条件的，不动产登记机构应当不予登记，并告知申请人。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。（五）发证不动产登记机构完成登记

26、，应当依法向申请人核发不动产权属或者登记证明。四、不动产权属和登记证明不动产权属，是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记暂行条例明确，不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属或者登记证明。不动产权属一般是在作为本登记的所和登记证明的区别在于，前者是权利人享有不动产物权的证明，登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的，如集体土地所有权登记、集体土地使用权登记和房屋所登记等，都应当颁发不动产权属。而不动产登记证明则可以用于证明登记机构已完成某项登记记载，如异议

27、登记证明。登记机构在还是颁发不动产登记登记证明，应当根据具体的情况而定。时应当不动产权属一般来说，实体性权利的登记，应当权属，包括抵押权、地役权。登记证明的情形主要是预告登记和异议登记。需注意的是，登记和注销登记，既不需要权利，也不需要登记证明。第三节 不动产登记资料的查询一、不动产登记资料的概念不动产登记资料，是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料，包括不 动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料。其中，不动产登记原始资料包括不动产登记申请书、申请人核材料。材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍成果等材料以及不动产登记机构审二、不动产登记资料查询的意义

28、物权公示的目的，是为了方便第三人查阅和了解登记内容。第三人是否可以便捷的查阅登记内容，是实现登记公示公信的重要作用表现。作为物权公示段，登记资料的公开查询意义：一是实行不动产登记资料公开查询，是完善不动产登记制度的必然要求。不动产登记的根本作用和意义在于公示，即将不动产权利状况和不动产权利变动状况向社会公众显示，不动产登记师不动产权利变动的法定公示方式。二是实行不动产登记公开查询，是保障不动产权利人或不动产权利变动当事人的合法权益，不动产市场秩序的必然要求。不动产登记资料公开查询，实现了不动产登记信息的社会化服务。不动产市场中的各主体可以通过查询不动产登记资料、了解不动产权利状况，有效地降低交

29、易风险，达到交易安全的目的。不动产登记公开查询制度，是保障不动产权利人的合法权益，促进不动产市场健康发展的需要，是建立公开、公平、公正的不动产市场的重要内容。三是实行不动产登记公开查询制度，是不动产登记机构依法办事的需要。实行不动产登记资料的公开查询，将方便社会各界监督不动产登记机构的登记行为。这就对登记机构提出了更高的要求，在登记过程中，必须坚持规范操作、依法办事，改进工作作风、提高工作效率，切实做到依法办事。三、不动产登记资料的管理不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照的不动产登记信息管理基础建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作，加强不动产登记信息产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记。任何和个人不得泄露不动