赤峰万达广场定位报告意见

1、赤峰万达广场项目(xingm)产品定位建议赤峰项目(xingm)营销部 2012-1-8共四十六页2目 录一、项目概况二、宏观(hnggun)市场情况三、住宅部分四、商铺部分五、写字楼部分六、公寓部分共四十六页3一、项目概况二、宏观市场(shchng)情况三、住宅部分 四、商铺部分五、写字楼部分六、公寓部分共四十六页4一、项目(xingm)概况项目(xingm)总平图共四十六页5主要经济技术指标总用地面积：27.14 ha总建筑面积：98.32 万居住建筑面积：48.4万商业(shngy)办公建筑面积：49.92万地上建筑面积：75.9万地下建筑面积：22.42万一、项目(xingm)概况主要

2、业态：住宅：36.4万商业综合体：16.75 写字楼：8万五星级酒店：4.7万商务酒店：1.6万公寓：7万商铺：9万共四十六页6一、项目(xingm)概况共四十六页7一、项目(xingm)概况共四十六页8一、项目(xingm)概况共四十六页9一、项目概况二、宏观市场情况三、住宅部分(b fen) 四、商铺部分五、写字楼部分六、公寓部分共四十六页10二、宏观市场(shchng)情况赤峰市2008-2012年商品住宅土地供应逐年攀升(pn shn)，2011年计划供应210万平米，其中商品住宅共192万平米。年度用地总量（万平）商品住宅用地（万平）保障性住宅用地（万平）20081401211920

3、0915013020201019216923201121018426201221919227合计911796115赤峰市08-12年商品住宅土地供应计划共四十六页11二、宏观(hnggun)市场情况赤峰市2011年商品土地成交(chng jio)情况：挂牌出让协议出让小计面积金额面积金额面积金额商业24574479231798.4522.4661164.40 5314.46商住435284.1783725169240.76（其中商业17124.27）920.90604524.93 84645.90工业463056.122588.1397960.651039.84563604.90 3627.9

4、7住宅2248.77816397.1748726.87 155总计925163.0691186.13305396.912557.201238021.10 93743.33赤峰2011年共成交土地121万平米；其中纯住宅用地仅8645.87平米；土地市场供应量多集中为商住用地，成交面积60.45万平米，占48.83%，成交金额占比90.3%，成为土地收入的主要来源；共四十六页12二、宏观(hnggun)市场情况截至2009年，赤峰商品房市场供过于求(gng gu y qi)，市场存量约171万平米；共四十六页13二、宏观(hnggun)市场情况赤峰红山区、松山区以及新城区房价持续攀升，截至201

5、0年上半年房价实现飞跃(fiyu)，迈进4000元/平米关口；截至2010年上半年，新城区房价上涨至4200元/平米，达到赤峰最高点。共四十六页14二、宏观市场(shchng)情况小结(xioji)城市经济快速发展，城市化水平加速，人民消费水平攀升，为房地产市场发展奠定了一定经济基础；以目前所获数据分析，赤峰房地产市场发展迅猛，房价在2010年上半年突飞猛进，新区均价已达到4200元/平米，房地产市场发展空间较大城市经济房地产市场发展共四十六页15一、项目概况二、宏观市场情况三、住宅(zhzhi)部分 四、商铺部分五、写字楼部分六、公寓部分共四十六页16三、住宅(zhzhi)部分由于各区域发展

6、不均衡，物业类型存在(cnzi)差异，高层、小高层产品正在被广为接受物业类型共四十六页17三、住宅(zhzhi)部分共四十六页18一、项目(xingm)概况二、宏观市场情况三、住宅部分 四、商铺部分五、写字楼部分六、公寓部分共四十六页19四、商铺(shn p)部分市场在供应商铺约7.5万平米，潜在供应约6.6万平米，新城和松山区为商铺供应热点(r din)板块市场供给：赤峰市在售项目共计9个，供应商铺约7.5万平；商铺待开盘项目5个，潜在供应量共计6.6万平米；松山区和新城区为商铺热点供应板块；我项目商业销售部分9万，入世后主要竞争对手为大型商业项目。共四十六页20四、商铺(shn p)部分共

7、四十六页21四、商铺(shn p)部分社区商业多为1-2层，面积集中(jzhng)在75-200平米，特色商业街多为2-3层，面积集中在70-130平米，集中商业面积较小30-60左右，从市场上看60平米以下的产品是主流。各商圈同类型产品未形成明显价格梯度，地段及产品形式是提升溢价的关键点，单价集中在1-2万元/平米，集中商业溢价能力较高集中商业总价集中在25-130万元，社区商业总价集中在150-300万元，特色商业街总价集中在130-200万元，集中商业和特色商业街相对普通商业街来说面积小、单价高、总价低，具备明显销售优势市场平均销售速度900-1000平米/月，销售套数10套/月左右，区

8、位、产品形式、总价以及开发商品牌是形成快销的首要关键点临街商铺开间5-10m，进深12-17m，进深开间比大约为1：2.1，首层商铺层高集中在4-5m，二层商铺层高主要集中在3.5-4.5m共四十六页22四、商铺(shn p)部分共四十六页23四、商铺(shn p)部分共四十六页24四、商铺(shn p)部分商铺作为商务(shngw)、居住、办公等配套设施，满足客户对商业的需求，同时复合综合体价值，提升收益能力，降低市场风险。目前赤峰商业市场中，社区商业面积集中在75-200平米范围内，1-2层；商业街多为2-3层，主流面积集中在70-130平米范围；临街商铺开间5-10米，进深12-17米，

9、进深开间比大约为1：2.1，首层商铺层高集中在4-5米，二层商铺层高主要集中在3.5-4.5米；综合因素考虑，建议：商业街建筑面积共9万平米，主要2层，局部可做3层；主流面积区间为70200平米；开间5-10米，进深为12-17米；共四十六页25四、商铺(shn p)部分目前赤峰商铺价格1-2万元/平米，仅新区中天御园项目商铺价格较高达(o d)到3万元/平米；考虑到万达品牌影响力，以及综合体复合价值的提升带动作用，商铺价格可参考中天御园水平；预计项目在2012年入市，由于现在市场预期不明朗，保守按价格维持现有水平，则均价为：单价：20000元/平米（1、2层均价）总价：150-400万元共四

10、十六页26四、商铺(shn p)部分共四十六页27一、项目概况二、宏观市场情况三、住宅(zhzhi)部分 四、商铺部分五、写字楼部分六、公寓部分共四十六页28五、写字楼部分(b fen)从面积区间(q jin)看，市场上散售写字楼面积区间(q jin)主要集中在3050平米，个别项目整层销售面积在1200平米左右赤峰写字楼项目几乎全部处于规划阶段，没有具体销售信息，仅有个别项目（中昊尚品城）针对内部关系客户进行销售；初判新区价格远高于其他区域，达8000元/平米水平，红山区6000-7000元/平米左右，松山区价格稍低为5400-6000元/平米从销售总价上看，市场上散售写字楼总价集中在40-

11、60万元，个别项目整售总价约在600-700万元范围共四十六页29五、写字楼部分(b fen)共四十六页30五、写字楼部分(b fen)共四十六页31五、写字楼部分(b fen)共四十六页32五、写字楼部分(b fen)共四十六页33五、写字楼部分(b fen)共四十六页34五、写字楼部分(b fen)共四十六页35写字楼压缩一半体量(t lin)，结合市场实际情况以及客户需求，做框架结构，自由分隔。由于写字楼市场风险较高，建议压缩整体体量，由原规划的地上8万平米建筑面积压缩至4万平米（仅开发一栋甲级写字楼）；考虑到甲级写字楼建筑高度（100米）指标要求，单层面积约1200-1500平米；结合

12、明确市场实际面积需求，写字楼做框架结构，自由分隔(fng)，根据进驻企业需求灵活掌握。五、写字楼部分价格参考因素：目前市场中，新区写字楼价格水平在8000元/平米左右；预计2013年入市，若价格维持现有水平；则写字楼价格建议：8000元/平米共四十六页36五、写字楼部分(b fen)共四十六页37一、项目概况二、宏观市场情况(qngkung)三、住宅部分 四、商铺部分五、写字楼部分六、公寓部分共四十六页38六、公寓(gngy)部分共四十六页39公寓产品类型多样，新区内公寓产品多位于高端住宅项目内，整体品质较高，兼有投资及居住用途；松山区公寓产品多为综合体项目内，项目复合价值及商务(shngw)

13、氛围较浓六、公寓(gngy)部分在售公寓项目户型多为70平米以下小户型，仅有个别项目存在部分大户型产品平层公寓单价集中在5000-6000元/平米范围内，LOFT在售项目有限，价格差异较大；同一项目中loft售价高出平层约1500元/平米公寓总价多在60万元以内，主要集中在30-50万之间市场中在售公寓数量有限，且部分项目处于待售或规划阶段，没有销售信息，从现有项目成交情况来看，单盘项目月均销售10-30套之间目前公寓市场存量预计约12万，中天御园、富河国际、新天地商务广场存量较多，均超过3万平米，存在一定竞共四十六页40六、公寓(gngy)部分共四十六页41六、公寓(gngy)部分共四十六页

14、42六、公寓(gngy)部分共四十六页43六、公寓(gngy)部分价格参考因素：目前(mqin)市场中，平层公寓单价集中在5000-6000元/平米范围内，新区平层公寓单价集中在6000元/平米；考虑约1000元/平米精装修；预计2013年入市，若价格维持现有水平；则平层公寓价格建议：7000元/平米（含精装修）共四十六页44六、公寓(gngy)部分共四十六页45THE END谢谢(xi xie)共四十六页内容摘要赤峰万达广场项目产品定位建议。2012-1-8。目 录。赤峰红山区、松山区以及新城区房价持续攀升，截至2010年上半年房价实现飞跃，迈进4000元/平米关口。截至2010年上半年，新城区房价上涨至4200元/