2020Q4北京甲级办公楼

1、260,592平方米￥342平方米/月15.4240,702平方米虽然市场压力继续抑制租赁需求，但连续下降的租金使 得升级和搬迁需求在本季度凸显。在较为有利的市场环 境中，本季度近60的新租交易为升级搬迁类需求。本季度两个新项目完工入市，部分未来供应推迟入市时 间，一定程度上缓解了业主所受压力。但随着经济环境 继续面临挑战，去化速度的放缓也持续向市场施压。市场中蔓延的谨慎情绪驱使租金继续下降，租金已录得 连续8个季度下跌。截止到2020年底，全市租金录得环 比下降2.6 ，同比下跌7.9 。整体甲级空置率小幅上升至15.4 ，新入市项目较低的预 租率推升整体市场空置水平。此外，企业整合将会为市

2、 场释放更多的空间。2020年第四季度市场更新新增供应净吸纳量租金空置率*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较 来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度2020年第四季度租金更新本季度平均租金录得 342环比下跌 -2.6同比下跌 -7.9*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），为人民币/月/平方米，包含免租期，增速为环比同质比较第三使馆区3152.8租金连续8个季度录得下跌奥林匹克3261.6中关村368 0.4金融街652 1.0东二环路318 0.7望京2352.0CBD3593.5东长安街2972.3丽泽137 12.6来源：仲量联行，房地

3、产资讯服务，2020年第四季度3出租面积 空置面积2020年第四季度空置更新全市空置率继续攀升，新入市项目推高市场空置率本季度市场空置录得 15.4环比上升 1.4百分点同比上升 4.1百分点东长安街来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度4中关村2.8%奥林匹克23.9%望京7.9%第三使馆区8.8%11.2%东二环路11.9%金融街3.8%丽泽89.9%CBD18.6%2020年第四季度北京甲级办公楼启皓中心本季度市场压力存续，搬迁成为市场主要需求来源区域市场总存量(平方米)租金*(元/月/平方米)环比变化空置率环比变化全市10,175,900342 2.615.4 1.4 百分

4、点CBD2,590,900359 3.518.6 1.6 百分点金融街1,794,300652 13.8 0.2 百分点第三使馆区716,200315 2.88.8 0.5 百分点东二环路896,300318 0.711.9 11.3 百分点中关村739,900368 0.42.8 0.6 百分点东长安街727,900297 2.311.2 0.1 百分点望京963,600235 2.07.9 0.3 百分点奥林匹克地区1,030,100326 1.623.9 1.4 百分点丽泽462,400137 12.689.9-*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：

5、仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度2020年第四季度北京国际甲级办公楼国贸大厦超甲级办公楼表现优于其他项目，部分优质项目租金稳定指标区域市场数值环比变化同比变化全市1,538,600-总存量(平方米)CBD1,336,600-其他区域202,000-空置率全市CBD17.719.2 0.8 百分点 1.0 百分点 2.6 百分点 3.5 百分点其他区域8.3 0.4 百分点 3.5 百分点全市429 3.5 10.1租金*(元/月/平方米)CBD404 4.0 11.4其他区域596 1.3 4.0*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：仲量联行，

6、房地产资讯服务，2020年第四季度新增供给集中于CBD供给量预测值461210 15016802004001,0008006001,200建筑面积（千平方米）部分新增项目推迟入市时间，缓解业主压力甲级办公楼竣工及新增供应量CBD其他区域*注： 从2014年第四季度开始，预测方法有所改变，预测不再利用概率加权来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度甲级办公楼未来供应重点项目丽泽CBD奥林匹克望京东二环2021年大部分供给集中于丽泽区域，项目陆续完工将推动新兴区域持续发展Z12 泰康集团大厦*注：我们当前跟踪超过90个未来项目，本图仅显示甲级办公楼项目来源：仲量联行，房地产资讯服务，20

7、20年第四季度Z2a阳光保险北投科创大厦国盛中心颐提港二期 A丽泽平安幸福中心0100200中华保险大厦300长城金融工程项目400500远洋锐中心6007008002021*2022*2023*2024*2025*建筑面积（千平方米）来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度9望京丽泽中关村金融街第三使馆区东长安街东二环路奥林匹克地区1CBD9项目编号项目名称计划入市时间建筑面积(平方米)自用面积（平方米）1Z12 泰康集团大厦2021120,00096,0002Z2a 阳光保险202190,00070,0003北投科创大厦202149,400-4长城金融工程项目202195,000

8、47,0005中华保险大厦202154,00054,0006平安丽泽幸福中心2021155,000-7远洋锐中心2021108,000-8国盛中心2022150,000-9颐提港二期 A2025168,000-2021202220258甲级办公楼未来供应重点项目大规模供给将在2021年底为全市带来将近70万平方米的新增供应10未来重点区域: CBD核心区中信大厦已于2019年完工入市，项目高达528米，成为北京新地标建国路文化设施绿化用地绿化用地中服 大厦Z1a中期集团Z1b恒大中心Z2a阳光保险Z2b三星大厦Z15中信大厦Z3普洛斯、中金 香港置地Z4民生银行Z6远洋地产 汇丰银行Z7Z12

9、泰康 中信等Z13中国人寿 金融中心Z10方正、大 家中信、 联通Z11未售Z8中投 中信Z9大家保险 远洋Z14正大中心北京海关Z14-1Z5大家保险 和谐保险东三环路针织路预计40面积将为自用*：2025年后完工项目的建筑面积基于项目可获得的基本参数信息，未来仍有变化的可能性 来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度地块名称项目名称计划入市时间建筑面积(平方米)*自用面积（平方米）预租进度（含自用）Z13中国人寿金融中心2019-已入市120,0003,06153Z14正大中心2019-已入市180,00018,00050Z15中信大厦2019-已入市350,000263,000

10、75Z2b三星大厦2020-已入市100,00010,00040Z1b恒大中心2020-已入市116,70243,21837Z12泰康集团大厦2021120,00096,00080Z2a阳光保险202190,00070,00078Z1a中期集团2025+45,621-Z3普洛斯、中金、香港置地2025+123,750-Z4民生银行2025+67,320-Z5大家保险、和谐保险2025+91,242-Z6远洋、汇丰银行2025+105,000-Z8中投、中信2025+81,600-Z9大家保险、远洋2025+57,600-Z10方正、大家保险、中信、 联通2025+65,000-Z7未售-Z11

11、未售-Z14-1核心区临时变电站-20192021预计竣工日期20202025+光华路内资企业在全市租户结构中占据主导地位内资租户占比同比增长3个百分点，金融行业仍是全市租户结构的重要组成部分*注：自用面积未计入来源：仲量联行，房地产资讯服务，2019年10%16%23%21%80%34%33%50%31%15%8%32%19%35%23%17%14%34%18%5%32%24%3%10%172535292425351224望京中关村第三使馆区奥林匹克公园东长安街CBD东二环路金融街北京北京甲级办公楼租户产业分布（基于租赁面积）*金融IT及高科技专业服务业制造业其他产业38%50%56%56%

12、67%76%84%76%64%53%46%39%40%26%23%13%23%32%望京第三使馆区东长安街CBD东二环路奥林匹克公园中关村金融街北京北京甲级办公楼租户归属地分类（基于租赁面积）*内资港澳台外资122020年第四季度北京行业需求分析本季度搬迁和升级成为市场主流需求来源注：需求强度统计基于本季度新租成交，续租不包含在内。 来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度2020年第四季度，新租成交面积为71,500 平 方米（三季度录得41,000平方米）；有利的市 场环境使得市场整体租赁活跃度小幅回升。本季度新租成交中，65 的新租成交由内资企 业录得，外资仅占35 。拥有国企

13、背景的内资 企业将继续成为市场需求的中流砥柱。在持续的利好政策的扶持下，金融和IT行业仍为当前租赁市场的主要需求来源。43%16%10%12%19%行业需求分析金融IT大健康 专业服务 其他全市供给与需求量由于供应缺乏，吸纳量略有缩减*注： 从2014年第四季度开始，预测方法有所改变，预测不再利用概率加权 来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度预测60040020008001,0001,2001,400活跃的搬迁需求推动本季度净吸纳量小幅回升1,600建筑面积（千平方米）租赁供给量自用供给量租赁净吸纳量自用净吸纳量CBD区域及全市空置率展望空置率将在供给高峰之后逐渐回落来源：仲量联

14、行，房地产资讯服务，2020第四季度经济刺激时期空置率30201004050全市CBD金融街全市及CBD租金展望CBD区域与金融街区域租金差距预计将继续扩大100200300500400600700全市CBD金融街元/平方米/月上涨 114上涨 96上涨 238*注：有效租金基于建筑面积，包含免租期来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度短期内市场租金面临下行压力340320300360380短期内市场压力存续，租金将在2022年后触底反弹元/平方米/月440420400全市CBD*注：有效租金基于建筑面积，包含免租期来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度租金变化趋势受经

15、济环境影响，金融街业主也未能免于市场压力，做出租金调整*注：租金变化为同质比较预测-20-10302010040506020112012201320142015201620172018201920202021* 2022* 2023* 2024*2025*租金百分比变化全市CBD金融街来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度18北京办公楼市场展望20212022-20252021年，市场环境将继续支持优质客户进行升级搬迁， 此类需求将贡献部分净吸纳量租金走低、大量供应入市和政策刺激，将会为租户方提供更多机会，租赁活动缓步回暖20212022-202520212022-20252021年，市场仍存在不确定性，需求强度继续受到抑制，退租及整合继续影响空置