基于技术建构理论的我国物业管理发展分析

1、 基于技术建构理论的我国物业管理发展分析 摘要：物业管理在社区建设中存在诸多问题，制约了社区的和谐发展。本文探讨了与物业管理直接相关的社会群体：政府、物业管理企业、业主是如何影响社区建设中的物业管理的，并提出相应的对策。关键词：和谐社区 物业管理 技术建构理论物业管理是构建和谐社会，创建和谐社会的重要力量，其健康发展对和谐社区和城市发展有着非常重要的意义。但是，由于物业管理涉及面广，涉及对象众多，因此还存在不少问题，限制了行业的健康快速发展。对我国物业管理研究的文章不少，成果颇丰，可是按照相关主体进行系统分析的文章为之寥寥，因此，本文运用技术的社会建构理论(SCOT)，探讨与物业管理直接相关的

2、社会群体是何影响物业管理在社区推广这一技术事件的，并以各社会群体的角度提出应对策略。一、技术建构理论的内涵该理论认为，技术形成在人类的活动中，是人类创造出来的文化形式，是一个社会过程。在技术发展过程中，社会因素全面渗入技术内部，从而打破了技术与社会的边界，技术本身由此成为社会的，即成为“社会技术集合”。技术演化的动力源自于各种力量的建构作用，技术的多样性源自于社会建构因素的异质性，行动者之间的协商构成了选择环境，技术发展是技术与社会相互适应、协同演化的过程。该理论的建立，使我们认识到技术的社会建构主体不再只局限于科学家和工程师，而是关系到与之关联的社会群体，不同的价值观、文化、利益等社会因子都

3、是技术的建构因素。这种理解为决策民主化提供了理论支持，公众参与也因此在技术的社会建构论中尤其受到重视。二、我国物业管理业发展的概述我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物。伴随着我国社会和经济的高速发展，市场经济下的社区功能得到了明显的强化，“单位人”逐渐演变成了“社会人”，大量流动人口开始进入社区，人口结构也越来越复杂。同时，大量的社会管理、社会服务、社会保障的功能从政府和企业中不断剥离出来，由社区来承接，这就有力地提升了社区的功能,拓宽了它的工作面,成了协调和凝聚方方面面的中心。物业管理是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业，由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋

4、及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的服务。物业管理作为社区和城市管理工作的重要组成部分，涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容，涉及的主体也比较多，政府相关职能部门、物业管理企业、业主、地产开发商和供水、供电、电信、有线等等企业，而前三者是目前对物业管理行业影响最大的三方。物业管理作为社区管理和社区服务的重要力量, 在社区建设中正发挥着越来越重要的作用，并日益得到社会各界的认同。三、物业管理发展中存在的问题本文探讨与物业管理直接相关的社会群体：政府、物业管理企业、业主是何影响在社区建设中物业管理，并提出相应的应对策略。（一）法

5、规不健全，监管薄弱。物业管理务例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等的出台，对规范物业管理的运作起到了一定作用，但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织的法律地位。业主组织与其它组织的关系协调，业主自治与居民自治的关系处理，业主组织成立和物业管理权力交接程序等，依然缺乏可操作性的规定。建管不分，前期物业管理矛盾突出。对于一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题，很多物业管理企业作为开发商的子公司成为众矢之的。行政监管薄弱使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效地规范，发生问题各方也投诉无门或投诉无果，引发层出不穷的纠纷，严重破坏了物业

6、管理的生存环境。（二）市场地位不高，管理不规范。大部分物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这决定了物管依附和受制于房地产开发企业。开发商留下隐患，往往要靠物业管理来处理，引发业主对物管的不满，并给工作带来被动。同时，依附在地产公司下的物管公司，往往利益被边缘化，许多企业处在亏损的边缘，靠房地产公司“接济度日”。这使物管公司从业人员整体素质偏低，留不住人才，制约了行业的良性发展。据建设部有关资料显示，在全国近三万多家物业管理企业中，按现代企业制度完成企业改制的不到4。大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼前利益，为

7、减少成本或追求利润，收费与服务不相符，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务，侵犯业主权益、损害业主的利益的现象时有发生。（三）业主的物业知识缺乏，权益得不到有效保障。相关知识的缺乏使大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识，不能正确地保护自己的权益，甚至无意中也在侵犯其他业主的权益。此外，业委会组建率很低，广大业主没有和物业管理公司对等的平台，监督职能的缺失，利益被损，往往投诉无门。受托责任机制和激励制约机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会因认识片面、利益驱使和角色意识偏差而不公、不当地行使自己的权力，不能真正地履行其责任、代表大多

8、数业主利益。由于业主参与社区物业管理事务缺乏一套详细规范、操作性强的程序或规定作支撑，具有较大的随意性，使得参与机制很不完善，反过来又影响了业主的参与率。四、我国物业管理的对策建议（一）完善法规体系，加强依法管理。我国亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。因此，应加快立法步伐，制定物业管理的基本法规，加快物业管理服务标准、收费标准、业主委员会运作等有关细则的制定和物业管理合同、业主公约等规范性文件范本的制定，

9、使依法管理具有可操作性。积极引导发挥物业管理协会的行业自律作用和指导作用，实施“业必归会”制度，改变目前的物业管理行业仍过分依赖于行政监管的局面，提高行业自律的社会化和专业化程度。（二）规范行业管理，提高企业效益。物业管理作为一种服务性行业，其本质应体现在高质量的服务上。为此，物业管理企业必须要增加服务意识，树立以人为本的服务理念，不断地突破现有的模式，力图创新，发展更多、更新的服务内容。一是继续深入开展创优达标活动，提升管理服务质量，推动大企业进行IS09002质量认证工作，使物业管理服务与国际接轨。二是鼓励物业管理企业拓展服务领域，努力开展多元化经营服务，开展特约有偿服务和家政服务及电子商

10、务配送服务，满足业主不同层次消费的需求。三是建立投诉处理制度，完善物业管理投诉处理网络，及时解决群众反映的问题。四是组织力量制定行业服务标准和考核办法，使管理服务工作制度化、规范化，让业主看得见、摸得着、便于监督。五是进一步提升物业服务品位，发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施，引导社区健康文化生活，营造社区欢乐、祥和、文明的氛围。（三）完善公众参与制度和评估监督制度。在公众参与机制的建设中应着眼社区物业管理的全过程。首先，建立多元的公众利益表达渠道，让居民的利益要求能够得到充分的表述和真实的确认，使社区物业管理规划真正立足于满足社区居民切实利益要求的基础之上。其次，建立多元的公众听证机制与协商机制，使相互冲突的或不同的利益得以调和，实现公众对社区物业管理的项目和方案的理解与认同。再次，建立长期的公众监督评议机制，既有效地监督社区物业管理的执行与实施，保证公众利益的顺利实现，又可以针对实施中的一些新情况