深圳XX集团有限公司成本项目核算管理办法17页

1、深圳中洲集团有限公司成本项目核算管理办法一、科目设置与运用5002 二级开发成本一、本科目核算企业（房地产开发）在开发土地、房屋、配套设施和代建工程的过程中所发生的各项成本。对出租房是对公司的出租物业装修,通过本科目明细核算进行装修、改造及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。来自资料搜索网() 海量资料下载二、本科目应按成本项目，分别“土地获得价款”、“前期工程费”、“主体建安工程”、 “公共配套设施费”、“资本化费用”、“营销成本”、“其他开发费用”、“已结转的各项成本费用”等设置明细账，并按房地产开发项目、施工单位和合同名称进行明细核算。（一）土地获得价款核算内容包括：政府

2、地价及市政配套费、合作款项、红线外市政配套费、拆迁及其他补偿费、支付的拆迁代理费用、土地契税等。（二）前期工程费核算内容包括：前期调研及策划费、勘察丈量费、规划设计费、三通一平费、临时设施费、监理费、咨询顾问费、报批报建费、招投标代理费、其他前期费用等。1、规划设计费包括方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、其他设计等。2、三通一平费包括临时道路、临时用水、临时用电、场地平整等。3、临时设施费包括临时围墙、临时办公场所等。4、监理费包括主体监理、燃气监理等。（三）主体建安工程核算内容包括：基础工程、主体结构工程、门窗制安工程、外墙装饰工程、阳台栏板制安工程、防水工程、装修工程、人防工程、白

3、蚁防治工程、主体电气工程、主体给排水工程、消防工程、电梯工程、燃气工程、变配电工程、柴油发电机组购置安装及环保工程、空调工程、采暖工程、弱电工程、其他建安工程等。1、基础工程包括土方工程、基坑工程、桩基工程、桩基检测、其他基础工程等。2、主体结构工程指主体结构、主体粗装修、楼梯间装修、楼梯栏杆、保温工程等，包括承台、地梁土方、基坑土方回填等。3、外墙装饰工程包括外墙涂料、外墙面砖及石材、玻璃幕墙等。4、门窗、阳台栏板制安工程包括塑钢和铝合金门窗、入户门及防火门、阳台栏杆、护窗栏杆、露台栏杆、残疾人坡道栏杆等。5、白蚁、防水工程指房屋白蚁防治工程、屋面防水、地下室防水、厨房防水、卫生间防水等。6

4、、装修工程包括群楼装修、电梯间及大堂装修、住宅精装修、其他装修工程等。7、人防工程指人防门、人防通风等工程。8、主体电气工程包括主体电气施工、三箱设备、电线电缆、开关插座等。9、主体给排水工程指主体给水、排水工程施工，包括生活水泵、变频供水设备、水箱及污水系统等设备。10、消防工程指消火栓系统、自动喷淋系统、通风排烟系统、火灾自动报警系统、防火卷帘门等消防工程。11、电梯工程包括电梯设备采购、运输、安装等。12、燃气工程包括燃气管道、燃气报警系统等。13、变配电工程包括变压器、低压配电设备、变配电施工等。14、柴油发电机组购置安装及环保工程包括柴油发电机组设备采购、安装及发电机房的环保工程等。

5、15、空调工程包括空调设备采购、空调施工安装等。16、采暖工程包括主体内供暖管道工程、地热工程等。17、弱电工程包括电视系统、电话系统、智能化系统、三表集抄系统等。（四）公共配套设施费核算内容包括：社区管网工程、园林环境工程、配套设施费等。1、社区管网工程包括室外电力工程、室外给排水工程、室外供暖工程、室外燃气工程、室外土方工程等。2、园林环境工程包括园林土建工程、绿化工程、围墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施等。3、停车场工程包括停车场出入闸口设备、停车场标识牌、停车场划线和与停车场相关的费用。4、配套设施费包括游泳池、网球场、垃圾站、物业管理用房、其他配套用房等。（五）资本化费

6、用指符合条件资本化的借款费用，包括借款利息费用、辅助费用等。（六）营销成本包括展示区、售楼处及样板房的土建、硬装费用以及施工的水电费。发生在展示区、样板房、售楼处的设计费及软装饰费（活动家私、家电、壁画等）不在本科目核算，而应在“销售费用”中核算。（七）其他开发成本包括质监费、安监费、审图费、城市基础设施配套费、劳动保险费、招投标代理费、招投标交易费、沉降观测费、消防检查费、环境检查费、电梯检测费、防雷检查费、地震安评费、检验试验费、面积测绘费、档案费、住宅专用基金、公用设施维修基金、项目部门相关费用、房产项目未完工前缴纳的土地使用税、工程合同印花税、物业公司前期介入费用、以及其他开发费用等。

7、（八）间接开发费用结转与工程开发相关的管理费用。（九）已结转的各项成本费用为过渡科目，其主要核算内容为：1、以上（一）至（四）项的工程合同已结算，工程款支付完毕，应按结算款，将该明细科目的余额转入本科目（已结转的各项成本费用）核算。2、房产开发项目竣工结算时，结转已完开发产品，应将本科目的余额，通过本科目（已结转的各项成本费用）全部结转入“开发产品”科目，结转后本科目应无余额。3、房产竣工结算后，后续支付工程款，每季末应保持本科目无余额，通过本科目（已结转的各项成本费用），将本科目的余额，全部转入“应付账款（项目预结算）”科目中。三、开发成本的主要账务处理。（一）企业与相关部门办理完土地的产权

8、手续，取得土地证明，实质已控制该地的，借记本科目（土地获得价款），贷记“预付帐款”、“应付账款”或“银行存款”等科目。企业购置的用于出租或准备增值后转让，不准备开发的土地，在“投资性房地产”科目核算，不在本科目核算。（二）企业分期开发，取得房地产项目开工许可证的，自开工之日起，应将本期开工项目的地价成本从原大项目中转出，按该房地产项目的地价成本，借记本科目（土地获得价款），贷记本科目（土地获得价款）。（三）企业在开发房地产项目过程中，根据合同和施工进度支付的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费和公共配套设施费等，属于直接费用，直接借记“预付账款”借方，贷记“银行存款”等有关科目，待

9、收到施工方开出的发票后，借记本科目（房产项目的相关成本明细项目），贷记“预付账款”科目。工程合同结算时，按结算价与已支付工程款的差额借记本科目（房产项目的相关成本明细项目），按应留下的工程保修费贷记“应付账款（保修款）”科目，按应支付的工程款贷记“银行存款”或“应付账款（工程款）”科目。同时，按工程结算价借记本科目（已结清款，贷记本科目（房产项目的相关成本明细项目）。工程保修期满后，支付保修费时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”等相关科目。（四）发生的展示区、售楼处及样板房的土建及硬装费用等，直接记入本科目（营销成本）。（五）企业为开发房地产项目而借入资金所发生的借款费用，应将符合资本化

10、条件的部分，借记本科目（资本化费用），贷记“财务费用”科目。（六）企业发生的质监费、安监费、审图费、初始登记费等开发费用，直接借记本科目（其他开发费用），贷记“银行存款”等科目；项目未完工前缴纳的土地使用税、工程合同印花税等，借记本科目（其他开发费用），贷记“应缴税费”科目；项目部门发生的相关费用，从开发费用中结转来，借记本科目（其他开发费用），贷记“开发费用”科目。（七）竣工并验收合格的房地产项目，应及时结转成本，按该项目的预算总成本，借记“开发产品”科目，按本科目的账面余额贷记本科目（已结转的各项成本费用），按差额，贷记“应付账款”科目。房地产项目竣工后陆续发生的各项工程款费用，仍在本科目

11、核算，季末冲减“应付账款”科目。预算总成本与实际结算数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。（八）对出租房屋进行装修、改造及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“投资性房地产”或“固定资产”，贷记本科目。四、本科目期末借方余额，反映企业在建的房地产项目的实际成本。5003 BTBOT项目建设一、本科目核算企业（BT和BOT工程建设）在开发土地、代建房市政工程、配套设施和代建工程的过程中所发生的各项成本。二、本科目应按成本项目，分别“前期工程、“建造成本”、“配套设施”、 “资本化费用”新增，原文漏写、“其他开发成本”、“已结转的各项成本费用”等设置明细账，并按代建代管项目、施工单位和

12、合同名称进行明细核算。（一）前期工程费核算内容包括：规划设计费、招投标代理费、临时设施费、三通一平费、监理费、报批报建费、土地拆迁成本、委托拆迁代理费、土地评估费、前期调研及策划费、勘察丈量费、咨询顾问费、其他前期费用等。1、规划设计费包括方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、其他设计等。2、三通一平费包括临时道路、临时用水、临时用电、场地平整等。3、临时设施费包括临时围墙、临时办公场所等。4、监理费包括主体监理、燃气监理等。5、土地拆迁成本指直接支付给被拆迁户的拆迁赔偿款。6、委托拆迁代理费指支付给拆迁公司的代理佣金。7、其他费用包括土地评估费、前期调研及策划费、勘测丈量费、咨询顾问费等

13、。（二）建造成本核算内容包括：建筑物建筑成本、各种设备采购安装成本、建筑装修成本、路桥工程、其他建造费用。1、建筑成本包BT和BOT合同中所有代建建筑的基础工程、主体结构工程、人防工程防水、白蚁等土建工程等。2、建筑装修成本包括建筑的外墙工程、及内装修工程等。3、设备采购安购成本包括电梯、消防、电气、燃气、柴油机组、变配电、弱电、空调、采暖工程等。4、路桥工程包括代建合同中的所有道路、桥梁建造成本、道路和桥梁划线和标识牌、路灯、绿花等。（三）配套设施包括软装工程（活动家私、家电、壁画等）、电子设备、家具用具等。（四）其他开发成本包括质监费、安监费、审图费、城市基础设施配套费、劳动保险费、招投标

14、代理费、招投标交易费、沉降观测费、消防检查费、环境检查费、电梯检测费、防雷检查费、地震安评费、检验试验费、面积测绘费、档案费、住宅专用基金、公用设施维修基金、项目部门相关费用、房产项目未完工前缴纳的土地使用税、工程合同印花税、物业公司前期介入费用、以及其他开发费用等。（五）资本化费用指符合条件资本化的借款费用，包括借款利息费用、辅助费用等。（六）间接开发费用结转与工程开发相关的管理费用。（七）已结转的各项成本费用为过渡科目，其主要核算内容为：1、以上（一）至（三）项的工程合同已结算，工程款支付完毕，应按结算款，将该明细科目的余额转入本科目（已结转的各项成本费用）核算。2、BT项目竣工结算时，结

15、转已完开发产品，应将本科目的余额，通过本科目（已结转的各项成本费用）全部结转入“长期应收款”科目，结转后本科目应无余额。3、BT项目竣工结算后，后续支付工程款，每季末应保持本科目无余额，通过本科目（已结转的各项成本费用），将本科目的余额，全部转入“应付账款（项目预结算）”科目中。三、开发成本主要账务处理企业在代建工程项目过程中，根据合同和施工进度支付的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费和公共配套设施费等，属于直接费用，直接借记“预付账款”借方，贷记“银行存款”等有关科目，待收到施工方开出的发票后，借记本科目（房产项目的相关成本明细项目），贷记“预付账款”科目。工程合同结算时，按结

16、算价与已支付工程款的差额借记本科目（代建项目的相关成本明细项目），按应留下的工程保修费贷记“应付账款（保修款）”科目，按应支付的工程款贷记“银行存款”或“应付账款（工程款）”科目。同时，按工程结算价借记本科目（已结清款，贷记本科目（代建工程项目的相关成本明细项目）。工程保修期满后，支付保修费时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”等相关科目。5004 一级开发成本一、本科目核算企业（一级开发）在开发土地、的过程中所发生的各项成本。二、本科目应按成本项目，分别“前期工程、“建造成本”、“配套设施”、 “其他开发成本”、“已结转的各项成本费用”等设置明细账，并按代建代管项目、施工单位和合同名称进

17、行明细核算。（一）前期工程费核算内容包括：项目合作款项、规划设计费、招投标代理费、临时设施费、三通一平费、监理费、报批报建费、土地拆迁成本、委托拆迁代理费、土地评估费、土地招拍挂费、契税、前期调研及策划费、勘察丈量费、咨询顾问费、其他前期费用等。1、规划设计费包括方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、其他设计等。2、三通一平费包括临时道路、临时用水、临时用电、场地平整等。3、临时设施费包括临时围墙、临时办公场所等。4、监理费包括主体监理、燃气监理等。5、土地拆迁成本指直接支付给被拆迁户的拆迁赔偿款。6、委托拆迁代理费指支付给拆迁公司的代理佣金。7、其他费用包括前期调研及策划费、勘测丈量费、

18、咨询顾问费等。（二）建造成本核算内容包括：建筑物建筑成本、各种设备采购安装成本、建筑装修成本、路桥工程、其他建造费用。1、建筑成本包BT和BOT合同中在开发过程中出现的建筑物建设。所有代建建筑的基础工程、主体结构工程、人防工程防水、白蚁等土建工程等。2、建筑装修成本包括建筑的外墙工程、及内装修工程等。3、设备采购安购成本包括电梯、消防、电气、燃气、柴油机组、变配电、弱电、空调、采暖工程等。4、路桥工程包括代建合同中的所有道路、桥梁建造成本、道路和桥梁划线和标识牌、路灯、绿花等。（三）配套设施包括软装工程（活动家私、家电、壁画等）、电子设备、家具用具等。（四）其他开发成本包括质监费、安监费、审图

19、费、城市基础设施配套费、劳动保险费、招投标代理费、招投标交易费、沉降观测费、消防检查费、环境检查费、电梯检测费、防雷检查费、地震安评费、检验试验费、面积测绘费、档案费、住宅专用基金、公用设施维修基金、项目部门相关费用、房产项目未完工前缴纳的土地使用税、工程合同印花税、物业公司前期介入费用、以及其他开发费用等。（五）资本化费用指符合条件资本化的借款费用，包括借款利息费用、辅助费用等。原文件，漏写（六）间接开发费用结转与工程开发相关的管理费用。（七）已结转的各项成本费用为过渡科目，其主要核算内容为：1、以上（一）至（三）项的工程合同已结算，工程款支付完毕，应按结算款，将该明细科目的余额转入本科目（

20、已结转的各项成本费用）核算。2、一级开发项目竣工结算时，结转已完开发产品，应将本科目的余额，通过本科目（已结转的各项成本费用）全部结转入“开发产品”科目，结转后本科目应无余额。3、一级开发项目竣工结算后，后续支付工程款，每季末应保持本科目无余额，通过本科目（已结转的各项成本费用），将本科目的余额，全部转入“应付账款（项目预结算）”科目中。三、开发成本主要账务处理企业在一级开发项目过程中，根据合同和施工进度支付的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费和公共配套设施费等，属于直接费用，直接借记“预付账款”借方，贷记“银行存款”等有关科目，待收到施工方开出的发票后，借记本科目（房产项目的相

21、关成本明细项目），贷记“预付账款”科目。工程合同结算时，按结算价与已支付工程款的差额借记本科目（代建项目的相关成本明细项目），按应留下的工程保修费贷记“应付账款（保修款）”科目，按应支付的工程款贷记“银行存款”或“应付账款（工程款）”科目。同时，按工程结算价借记本科目（已结清款，贷记本科目（代建工程项目的相关成本明细项目）。工程保修期满后，支付保修费时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”等相关科目。5005 间接开发费用科目设置与运用，参照管理费用。一、本科目核算企业（房地产开发）项目部、规划设计部、成本合约部等部门以及前述部门分管领导为开发房地产项目和提供劳务而发生的各项间接管理费用，包

22、括职工薪酬、交际业务费、差旅费、办公费、折旧费等，工程开发直接费用在“开发成本”科目中核算。二、本科目应按费用明细和职能部门进行明细核算。财务部、行政部和营销部门费用不应在本科目核算，而应在“管理费用”科目核算，营销部应在“销售费用”科目核算。三、开发费用的主要账务处理。（一）企业项目部、规划设计部和参与开发工作各职能部门以及分管领导发生的房地产项目开发费用，都先在本科目归集核算。1、发生的交际业务费、差旅费、办公费等，借记本科目，贷记“现金”或“银行存款”等科目。2、发生的部门人员的工资、福利费、培训费、社会统筹保险等职工薪酬，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”科目。3、部门使用的固定资产计提的固定资产折旧，借记本科目，贷记“累计折旧”科目。（二）月末，应将开发费用分配计入有关的房地产开发项目成本中，借记“开发成本（其他开发费用或间接开发费用）”，贷记本科目。开发费用的分配应视不同情况处理：1、若开发企业仅开发管理一个房地产项目的，可直接按照本科目月末余额全额转入开发成本科目中核算。2、若企业开发管理的房地产项目在两个或两个以上的，应分别进行业务处理。（1）项目部发生的开发费用直接计入相关的房地产项目成本中。（2）规划设计部和相关职能部门以及分管领导发生的房地产项目开发费用，由多个项目受益的，