《房地产市场总结》word版

1、蒃蚀肆芀荿虿膈蒅蚇虿 2009年海南房地产市场小结（前三季度）海南一线城市旅游行业前三季度发展状况同比有涨幅，但旅游市场淡旺季节依然分明。前三季度，旅游市场“双增双降”没有改变。全市接待过夜游客人数481.66万人次，同比增长9.9%。其中，国内游客457.94万人次，增长14.8%；国际游客23.72万人次，同比下降40%。旅游总收入73.11亿元，增长9.4%。其中，国内旅游收入63.23亿元，增长18.3%；旅游外汇收入1.42亿美元，下降27.7%。1、09年上半年旅游接待基本情况接待游客情况。三亚旅游饭店接待过夜游客309.64万人次，同比增长10.09%。其中，国内游客281.95

2、万人次，境外游客25.69万人次，同比分别增长10.74%和2.85%。市场总体表现为：接待量仍保持上升势头，但增幅趋小，特别是入境游市场经过几年的大幅增长之后出现回落态势，国内游和入境游两大市场“翘翘板”现象明显。2、前三季度旅游接待情况旅游市场“双增双降”没有改变。三亚接待过夜游客人数481.66万人次，同比增长9.9%。其中，国内游客457.94万人次，增长14.8%；国际游客23.72万人次，同比下降40%。旅游总收入73.11亿元，增长9.4%。其中，国内旅游收入63.23亿元，增长18.3%；旅游外汇收入1.42亿美元，下降27.7%。今年以来，三亚在国内外积极开展旅游促销活动，开

3、辟新的客源市场，国内客源市场有所增长，企业效益不断提高，但国外客源市场受金融危机影响较深，国际游客下滑较严重。三亚旅游局于2009年初对915名国内外旅客在我市“春节”黄金周期间的旅游消费情况进行了为期6天的抽样问卷调查工作。调查结果情况如下：三亚市面对国内旅游市场总体基本稳定，大多来自经济发达、交通便利的省市。从区域分布的地缘情况来看，周边省份的广东、广西、湖南三省游客占全部游客比重达到19.8%，同比提高0.5个百分点；从经济发展的情况看，北京、上海、广东三省市游客所占比重达到24.2%。从国外游客构成看，有29.6%的游客来自俄罗斯，同比提高13.6个百分点,接着为香港8.9%，下降6.

4、7个百分点，日本7.7%,同比下降5.5个百分点、澳大利亚7.1%、新加城7.1%、美国7.1%,同比下降7.5个百分点、韩国5.9%,同比下降3.3个百分点、加拿大和台湾均为3.6%、法国和马来西亚均为2.4%，可以看出，俄罗斯已经成为我市最大的境外客源市场，但受国际金融危机的影响，美国、日本、韩国等传统客源国游客明显减少。 国内游客到三亚的目的调查中，观光旅游和休闲度假占94.8%,同比提高4.3个百分点、探亲访友占2.4%、商务占0.9%、会议1.1%、文化和其他占0.8%；境外游客来三亚的目的调查中，观光旅游和休闲度假占94.7%,同比提高4.2个百分点、探亲访友占1.8%、商务占1.

5、2%、会议1.8%、其他占0.6%，可以看出，三亚已经成为中外游客观光度假目的地的首选。 在被调查的国内游客中,有55.6%的游客是第一次到三亚，有44.4%的游客是第2次及以上来三亚，同比提高0.7个百分点；在被调查的境外游客中, 有54.4%的游客是第一次到三亚,有45.6%的游客是第2次及以上来三亚,同比提高7.4个百分点,三亚优美的自然风光吸引了越来越多的回头客。旅游方式上看，国内过夜游客参团占49.2%；散客占50.8%；境外游客参团占58.0%，散客占42.0%。 游客花费构成分析1、从国内游客的花费构成看，“吃、住、行”占66.64%，同比下降2.15个百分点，“游、购、娱”占2

6、6.79%，同比下降0.33个百分点；从停留天数和人均花费看，平均停留3.15天，与去年“春节黄金周”持平，人均花费1321元，同比增加18元，增长1.38%。2、从境外游客的花费构成看，“吃、住、行”占61.89%，同比下降6.17个百分点，“游、购、娱”占31.63%，同比上升3.95个百分点；人均花费1629.88元,略增1.17%，停留天数为3.44天,略多0.08天。国内外游客的花费数据表明,我市的旅游消费环境有所改善,旅游经济效益继续提高。 海口：1-3季度旅游 同比小步增长从海口市旅游局获悉，今年1-3季度，海口市接待国内外过夜旅游者人数482.16万人次，同比增长5.0%；实现

7、旅游总收入45.77亿元人民币，同比增长8.9%。尽管受全球金融危机、甲型H1N1流感等因素影响，但旅游经济已出现回暖迹象，国内客源保持平稳增长。据了解，今年1-9月份，海口美兰国际机场进出港旅客616.80万人次，同比增长2.0%。其中，进港旅客306.30万人次，同比增长2.5%；出港旅客310.50万人次，同比增长1.5%。两大港口（含粤海铁路）共接待进出港旅客694.00万人次，同比增长5.0%。其中，进港旅客326.19万人次，同比增长7%，出港旅客367.82万人次，同比增长3%。2009年海南房地产宏观销售统计据海南省统计局最新公布数据显示，前三季度，全省房地产开发投资逾190亿

8、元，与去年同期相比增长4.7成，房屋销售面积约346万平方米，销售额逾208亿元，同比分别增长近3成和4.3成。三项增长均远超全国平均水平。前三季度，全省房地产开发投资190.61亿元，同比增长46.7%。从海口、三亚销售价格指数看，1至9月份，海口新建房销售价格累计同比上涨1%，三亚累计同比上涨0.5%。三亚投资规模最大，达72.78亿元。今年1至9月，三亚市房地产开发投资累计完成72.78亿元，同比增长28.7%。海口市居第二，累计完成投资52.23亿元，同比增长9.8%；琼海市居第三，累计完成23.39亿元，同比增长97.9%；其它投资超十亿元的市县还有陵水县和万宁市，投资规模分别达11

9、.2亿元和10.38亿元。其中海南省陵水县的同比增幅高达361.2%，在全省各市县中增长最快。2009年1-11月，海南完成房地产开发投资248.57亿元，同比增长48.1%，同比涨幅居全国第三位，商品住宅完成投资226.37亿元，同比增长60.1%，同比涨幅居全国第二位。另外，1-11月，海南商品房销售面积435.65万平方米，同比增长42.9%，商品房销售额276.96亿元，同比增长71.4%。其中，11月，海南完成房地产开发投资28.96亿元，环比下降0.14%；商品住宅完成投资26.35亿元，环比上涨2.25%；商品房销售面积48.18万平方米，环比上涨16.72%；商品房销售额42.

10、48亿元，环比上涨61.03%。海口：海口销售价格同比上涨9.6%，居全国第五位11月份，海口房屋销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅比上月扩大2.8个百分点，环比上涨2.9%，环比涨幅比上月扩大1.7个百分点；三亚房屋销售价格同比上涨2.4%，同比涨幅比上月扩大0.8个百分点，环比上涨0.9%，环比涨幅比上月扩大0.7个百分点。新建住宅方面，海口新建住宅销售价格同比上涨9.6%，居全国第五位，环比上涨4.7%；三亚新建住宅销售价格同比上涨1.5%，环比上涨0.9%。二手房方面，11月份，海口二手住宅销售价格同比上涨2.9%，环比上涨0.4%；三亚二手住宅销售价格同比上涨4.9%，环比上涨0.7

11、%。对于90平方米及以下的房屋销售价格，11月份海口新建住宅价格指数同比上涨2.5%，环比持平；新建商品住宅价格指数同比上涨2.5%，环比持平；新建普通住宅价格指数同比上涨2.4%，环比持平。三亚新建住宅价格指数同比上涨0.9%，环比上涨1.0%；新建商品住宅价格指数同比上涨0.9%，环比上涨1.0%；新建普通住宅价格指数同比上涨1.5%，环比上涨1.1%。（注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。）三亚：开发资金充裕，但新开工面积下降前三季度，三亚房地产开发投资完成72.79亿元，增长28.7%。其中，住宅完成投资69.71亿元，同比增长26%。房屋施工面积459.61万平方

12、米，同比增长24.6%；房屋竣工面积61.31万平方米，同比增长24.9%。商品房销售面积78.37万平方米，增长16%；商品房销售金额86.15亿元，增长26.5%。前三季度，三亚市房地产施工面积459.6万平方米，增长24.6%。其中，新开工面积83.3万平方米，同比下降21.7%，原因有三：一是房地产新开工项目不足；二是已动工大项目仍处在开发周期内；三是去年同期凤凰水城和亚龙湾公主郡两大项目二期工程同时开工，直接拉动去年当月新开工面积大幅上升。商品房竣工面积61.3万平方米，同比增长24.9%。2009年三亚市房地产开发资金一直较为充裕，前三季度，房地产开发到位资金124.2亿元，同比增

13、长48.8%，资金到位率为170.6%。整个11月三亚商品房签约总套数1636套，总签约面积177505.74平方米，总签约金额达28. 1亿元， 平均签约价格15826.33元/平方米。截止至09年11月30日，三亚商品房在售数量有37045套，可售房源面积3576308.29平方米。三亚市场9-11月份销售迅速上涨“金九银十”到来之际，三亚市场再现疯狂，9月份，三亚商品房销量约600套；10月份，上升到约950套；11月份三亚商品房销量彻底“疯狂”，环比增涨约700套，今年11月三亚商品房总成交1651套，与10月份相比环比增加78%；销售面积178500.7平方米，比10月份增加8970

14、6.48平方米，增长幅度高达101%。从目前来看，三亚楼市活动频频，购房人气趋旺，预计12月份三亚楼市将继续延续近几个月来的火爆，掀起年末新一轮成交高峰。09年12月上旬，三亚楼市持续升温09年12月上旬（12月01日12月10日）三亚商品房销售成绩再创新高，三亚地区12月上旬共累计签约1044套，平均日签约套数约104.4套，总签约面积99513.62平方米，与11月下旬（11月20日11月30日）相比较，三亚商品房签约687套提升51.97%；12月上旬签约平均价格为14391.52元/平方米；12月上旬三亚商品房签约约14.32亿元。从12月上旬商品房签约数据反应，三亚商品房市场继续火爆

15、，对比11月形势再上一个新的台阶。 三亚和海口市场表现步调不一分地区来看，三亚在进入“金九银十”的黄金销售季节后，销售量持续上涨，三亚温暖冬季的效应日趋明显。海口地区则在进入9月份后，销售量有一个迅速的增涨，10月后略有下降，而11月份后又开始反弹，据笔者走访了解，海口市场的回暖，有相当一部分是属于本地购买力，也就是说，在持续连续三年的房价不断上涨后，本地一部分购买力开始接受房价上涨的现实，开始陆续购房置业，但此类现象可维持时间及所产生影响有多少，还有待后期继续观察研究。三亚、海口平均成交价格连续上涨11月份，海口房屋销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅比上月扩大2.8个百分点，环比上涨2.9%

16、，环比涨幅比上月扩大1.7个百分点；三亚房屋销售价格同比上涨2.4%，同比涨幅比上月扩大0.8个百分点，环比上涨0.9%，环比涨幅比上月扩大0.7个百分点。（登记备案数据所反映的趋势具有一定得滞后性）海南东海岸线全线启动，遍地开花从三亚地区来看，公寓楼销售均价在1.2-1.5万元左右/平方徘徊，依然领军海南；位于陵水境内的四个典型一线海景代表项目（清水湾、福湾、富力湾和红磡香水湾）都开始赶上三亚，公寓楼成交均价逼近1.2万元/平方；万宁兴隆地区公寓楼销售均价已经接近5000元/平方；琼海万泉河地区楼盘销售均价也逼近5000元/平方，甚至还有部分项目销售价格达到7000元/平方（代表楼盘为万泉豪

17、庭三期）；文昌清澜开发区城市销售均价达到4500元左右/平方，一线沿海项目销售均价达到6500元/平方；海口西海岸地区项目销售均价达9000元左右/平方，海甸岛地区项目销售均价达7500左右/平方；综上所述，海南东海岸线已经进入全面开发的发展阶段，而且发展日趋城市，价格上扬速度飞快，因为海南东海岸线的快速发展，逼得部分中低端消费群开始把目光转移到海南的西线沿海地区和海南中部地区，例如澄迈（老城、盈滨半岛、金江）；定安（塔岭、南丽湖）；五指山；屯昌等地区。海口：购房入户政策初步完成 激活市场在今年3至4月份，海口市政府相关领导频频在不同场合上表示，海口将重启“购房入户”政策，但一直未有正式文件出

18、台。11月，购房入户政策有了进一步进展，据有关人士获悉，目前海口市购房入户政策的初步草案已完成，将争取尽快出台。本次购房入户草案，制度日益完善，高考移民问题等将得到解决，有海口业内人士分析，购房入户政策草案完成，将会改善海口商品房购房空置率问题，有利于激活市场，进一步促进海口楼市增长。国际旅游岛概念催热海南楼市销售海口楼市近期的火热，与海南建设国际旅游岛的设想得到了国家的大力支持，海南国际旅游岛规划纲要有望获得国务院的批准这一消息密切相关。据相关资料显示，在海南建设“国际旅游岛”的战略刺激下，目前已有上百家地产企业陈兵海南。如今，从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资几十亿、上百亿元的旅游

19、地产项目星罗棋布，其中，不乏国内一线及上市地产公司，投资总额超过1000亿元。所以国际旅游岛规划概念将在国庆之后获批的消息，进一步提升了海南房产的热度，也是09年“金九银十”销售黄金周以来，海南楼市得以火爆的主要因素。 房贷政策收紧 再推楼市追赶末班车临近年末，房贷利率优惠政策要收回的消息风声四起，央行、银监会等相关部门目前对此传言的态度暧昧不明，为了搭上利率优惠的末班车，不少购房者纷纷出手，为目前海口楼市再添一把火。10月后房贷政策收紧消息四起后，一线城市房地产成交量出现放量增长。据相关统计部门数据显示，10月上海商品住宅共成交12857套，比9月的12604套微增2；虽然增幅不算明显，但成

20、交爆发同样主要集中在下半月，日均成交逾千套；而北京楼市在持续了3个月的下滑后，10月北京楼市的成交量止跌，期房和现房分别比9月上涨34和69。与上海一样，北京的商品房成交也集中在下半月，其中期房住宅的日均成交量从上半月的三四百套升至六七百套。目前海口楼市主要购买群体为岛外人士，大多是属于二次购房者，房贷政策收紧的消息，加上海南楼市升值潜力巨大，使得原先持有观望态度的购房者出手，为已经火热的海口楼市再添一把火。 旅游旺季 全面推动三亚楼市热销当步伐迈进冬季的时候，北方早已冰封千里，海南三亚，这时候迷人宜居的环境气候优势全面体现。据三亚各大景区处了解，南湾猴岛目前每天至少接待游客5000人，而天涯

21、海角风景区每天的游客量保持在13000人左右。天涯海角风景区相关负责人透露，今年冬季，三亚旅游十分火爆，进入11月后，每天的游客量都在增加，现在的游客量几乎是夏季的两倍。并且目前全国各地在三亚的会议增多、旅游团队增多，使得三亚酒店客房及家庭旅馆入住率几乎达到饱和，尤其到了周末，甚至出现一房难求的现象。海南房产人士分析，火热的旅游时期，带动了三亚商品房市场的火爆，有数据显示，11月以来，三亚每天售出170多套房子，11月份三亚房地产与10月份相比，成交量放大4倍左右；照目前的情况看，旅游旺季时间还将继续持续，三亚楼市热度在短期内不会降温，甚至在元旦假期到来之时，或许还会出现一个井喷的局面。优质资源依然是主要卖