业主常见问题解答

1、业主常见问题解答1、小区主要管理服务内容包括哪些方面？答：物业管理服务内容：市政公用设施和附属建筑的维修、养护和管理，包括道路、室外上 下水管道、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。房屋公共设施设备的日常运行、维护， 绿化管理、环境卫生管理、交通（车辆停放）秩序管理、公共秩序维护管理、消防管理； 公众代办性服务；特约服务等。组织开展社区文化娱乐活动。2、小区物业管理费用包括哪些方面？答：物业管理：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利；物业共用部位、共用设施设备 日常运行、维护费用；清洁卫生费；绿化养护费；小区秩序维护费；办公费用；物业管理企 业固定资产折旧费；法定税费；合理的管理酬金等。3、小

2、区物业管理服务费制定价格的依据是什么？答：根据小区综合服务项目、服务成本支出状况、及小区物业管理服务标准、档次、服务质 量核定并报物价部门批准备案。4、商业铺面如何管理才不致于影响住户？小区的商铺是否能经营餐饮业？答：为了尽量避免商铺经营影响住户正常生活，物业公司特拟定营业场所管理公约和商 业、住宅用房经营租赁管理规定，并要求客户签定商业用房经营租赁承诺书，要求商铺 经营户自觉遵守。并明确规定油烟和污水的排放应符合国家环保标准，运行的噪音应符合噪 音国家标准，不得影响他人的正常生活。小区纯商业楼的商铺，在办理了排污许可证、卫生许可证等相关证件后可以经营餐饮，其余 的不能经营餐饮业。5、装修意外

3、损坏保证金及装修管理服务费该收吗？答：（1）收取意外损坏保证金，是收取装修公司的，是为了保证装修不影响房屋的结构和功 能，以及毗邻业主的权益，为了保护业主的合法权益和利益；（2）根据中华人民共和国建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法第十六条，住宅室内装 修人须同物业管理单位签订室内装饰装修管理协议，物业管理单位有职责依据装修管理协议监督装修人 保证不违规（章）；（3）收取意外损坏保证金是为了防止装修人员破坏房屋主体结构，室内暗埋管道及防水结 构，防止装修人员损坏房屋共用部位，给业主造成损失；（4）有的业主请装修公司装修时，装修人员不负责任，质量差，破坏了防水层和暗埋管道， 待业主入住一段时

4、间后才发现屋面渗漏，或墙体渗水现象，给己装修好的房屋造成严重破坏， 给业主带来损失，收取意外损坏保证金可以督促装修单位及时整改，如不及时整改业主可申 请用意外损坏保证金整改，为业主减小损失；意外金在保质期内没出现质量问题，经物业公司验收和业主确认后，是要无息全额退还 装修公司的。6、水电周转金该不该收？水、电费如何缴纳？答：（1）预交水、电费周转金是物业公司在正常情况下保证业主水、电的供应，为业主方便 着想；（2）水电费是由物业公司代收代缴的，超过期限没全额上交水、电费的，自来水公司、电 力公司将停止对该小区的供水和供电，并且将对物业公司根据合同约定处以每天按所欠费用 3%。的比例收取滞纳金，

5、这是一笔较大的费用，而且会严重影响业主的正常生活。因自来水 公司和电力公司，每月抄表后，物业公司收费本身就需要一段时间，加之部份业主因出差或 工作忙时没及时交费都可能导致停水停电，因此可利用周转金解决这个问题。（3）自来水公司和电力局公司核准水费、电费时，只认本小区的使用总表读数来核算费用， 直接向物业公司收取，由物业公司支付。物业公司支付后再分户抄表汇总计算，然后再收取 该月的水、气费，也就是说交费程序是由物业公司上交后，再收取各户的水、电费，因此需 要资金周转。（4）水、电费是物业公司公益性的代收缴服务项目，每户所交纳的只是用于水、电费的周 转，属业主财产，如业主的物业转让时，可随时退还；

6、7、业主装修为什么要收取装修人员的管理服务费？答：收取装修公司在装修期间的物业管理服务费是根据中华人民共和国建设部110号令住 宅室内装饰装修管理办法第十六条第七款有关管理服务费用事项在装修管理协议中约 定的。（1）为了加强对建筑装饰装修的管理，保障业主的合法权益，此项费用由装修公司、装修 人缴纳，并将签定装修管理协议。（2）装修对环境产生污染，如装修垃圾、建渣、尘土及装修施工售货员随地大小便造成二 次污染，用于清洁所开支费用，因为此费用不属常规服务范围。（3）监督、检查装修安全，检查隐蔽工程，防止破坏房屋主体结构、防水结构及煤气管道， 给房屋结构安全和使用造成隐患，因此在业主入住装修期间需要

7、增加监督管理人员。（4）在入住装修期间，入场装修的单位和人员较多，非常复杂，给小区和业主造成安全隐 患，为了维护公共秩序，就需要增加保安力量对装修人员进行监督管理，因此需要支付所增 加的保安人员的费用。物业公司收取装修管理服务费按照市物价局成价费（2004）239号文第十二条规定收取8、业主不常来往，物业管理费是否可以减半收取？为什么？答：（1）物业管理费是由物业管理人员的工资、福利、共用设施设备日常维护费用及绿化费、 清洁费、保安费、办公费、固定资产折旧费、法定税费等构成，以上所有的费用与业主是否 常住都毫不相干。即使业主不常来住，以上费用同样会产生，不会减少一分钱：换句话说， 业主常不常住

8、物业管理付出的固定成本是不变的。（2）物业管理主要是对共用设施设备的维修养护、清洁、绿化、保安的管理，而这些人用 设施设备及公共场地、绿化又是业主共同享用的财产，这些共用财产没有物业公司的管理和 养护，物业就会贬值，业主就会受到损失，也就是说业主不常来往，物业公司会同样的管理。（3）物业管理不是管理业主室内的设施和财产，业主室内的设施的维修养护不属物业公司 常规服务的范围，属特约服务。业主住与不住是业主的权力和自由，业主不常住家里，也不 会节约物业公司的人力和物力。（4）业主不常住，物业公司还必须加强保安的巡视力度和次数，换句话说，还要增加保安 人员，也就是还会增加保安费用。（5）如果有相当部

9、份业主都不常住，都交半价，物业管理的标准又不能降低，那么所需正 常管理费用的差额由谁来补贴呢，如果业主交多少钱物业公司办多少事，造成物业贬值是业 主遭受的最大的损失；比如小区内有100套房子卖出了，有60户不常来住，都交半价，物 业公司是否可以不提供保安服务呢？那么业主长期在外出差对家里放心吗？（6）根据物业服务收费管理办法弟十六条的规定，纳入物业管理范围内的待销房及末 交给业主的空置房，开发商都要缴纳全额的管理服务费，而且开发商并没有享用公用设施设 备和环境，也没有享受物业公司的任何服务，同样要缴纳物业管理费用，就是为了物业公司 正常的管理运作。业主不常住家里只能说业主可以节约水、电、气费，

10、即使全体业主都按收费标准全额缴 纳都不能完全维护物业的管理正常运作，还要靠物业公司开源节流，搞多种经营来弥补物业 管理费的不足，否则就无法使物业保值和增值；购房是一时之事，而物业管理是70年的事， 而物业管理又是市场行为，因管理费不足导致降低服务标准，最终受害的还是业主。综上所 述，所以不常住的业主应该全额缴纳物业管理费用。按省、市物业管理服务收费管理相关规定，业主从开发商通知交房之日起全额交纳物管 费用。10、二楼平台的隔断较低，整层平台可以跨越通过，有无安全设施？答：二楼平台外围设有红外线监控，但只能监控从楼下翻越到平台的，而每户平台之间没有 红外线，建议二楼业主自行安装红外探头报警装置（

11、可到物业公司办理），以便自己和物业 保安员能及时发现越界者，迅速作出处理。业主也可在室内安装拉闸或在隔断旁种植植物绿 蓠。11房屋的构造是什么结构？装修时是否可以自行改动？答：本小区房屋构造为钢筋混凝土框架结构，住户在装修前须按住宅室内装饰装修管理办 法的要求，将装修方案报物管公司审核，如须改动墙体，还应报房管局，经相关部门同意 后，方可改动。12、底层住宅是否可以安装防护栏，如不能，应如何进行安全防范？答：底层住宅可在物业公司指导下，安装内置式室内防护栏或安装红外线探头，物业公司也 将加大巡逻力度，多加防范。13、公共区域的水电费用及小区损耗是否由业主分摊？答：公共区域的景观用水有独立水表，

12、物业浇花、清洁用水需物业安水表计量；公共区域用 电均设有独立电表计量。所耗费用由物业公司承担小区损耗（电损和水损一总表同分表累加之间差异）原则上由全体用户按比例分摊。14、在计算物业管理费用时，计费面积以什么为准？答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一是套内建筑 面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房屋产权证的，以经产权监理处确认的面 积确认书为准。15、小区内可否养狗？答：根据成都市犬只管理规定，青羊区属于本市犬只限养区，家庭饲养观赏犬是指体型 小、性格温顺、具有观赏价值，适合室内驯养、无攻击性的小型或超小型犬类。需要饲养观 赏犬只的个人，应持犬只免疫

13、证明和彩色照片向当地公安派出所申领经区公安机关批准颁发 的准养证后，方可饲养，并须遵守下列规定：每户限养3月龄以上犬只一只；犬只应拴（圈 子）养（遛绳不超过1.5M），不得进出公共场所和公共绿地；因交易、治病等需外出的，犬 主应持免疫、准养证明同行，并带上排泄物盛装器具，不得影响公共场所卫生和他人安全， 并接受所经地监督管理人员查检。如需办理准养证可与金沙派出所警官联系。16、阳台可否封闭？既然空中花园的产权是业主的，业主为什么不能随意封闭？答：除生活阳台外，其它阳台和室内空中花园阳台可以封闭（为了保持房屋整体外观，业主 在封闭空中花园前请到小区物管办理申请手续，并配合物管处统一的式样、材质及

14、风格进行 封闭）。虽然空中花园等阳台的产权是业主的，但如随意封闭，将会破坏楼宇整体美观，降低物业档 次，所以业主不能随意封闭。17二楼及屋顶平台能否搭建阳光房、花架、遮阳棚等？对搭建有何要求？答：二楼及屋顶平台都不能搭建阳光房、遮阳棚，可以搭建花架，但在搭建花架前请到小区 管理处办理申请手续，按照物管处规定范围等进行搭建。窗台、阳台及走廊间上方无雨棚的地方，业主能否安装雨棚？对雨棚有何要求？答：为维护小区整体外观，除顶楼露台外都不能安装雨棚，顶楼露台雨棚在安装前应到小区 物管处报施工方案，办理相关手续，并按照小区统一规划的标准、材质、样式进行安装，做 到有组织排水，以保持外观整体性。手机、小灵

15、通的信号不好，可否增设机站？答：金沙片区已设有手机、小灵通机站，是否增设由移动、电信等相关部门决定，物业方可 与相关部门进行协调。小区内是否可以停车？答：除设有专门的停车区域可以停车以外，其它地方和小区通道不得停车。业主对房屋面积有疑议怎么办答：交房前的房屋面积是经成都市产权监理处实测的。我公司在交房前已取得了房屋实测面 积报告。成都市产权监理处是成都市房屋面积核定的权威机关，请业主放心。我的房子以及楼上漏不漏水？答：在我公司交房之前，已由物业公司工程部及施工单位一起对房子的厨房及卫生间做过闭 水试验。闭水试验时间为2天。在确认没有漏水的情况下终止试验。所以请你放心漏水问题。 顺便提醒一下，在

16、你装修前请对厨、卫等有防水要求的房间做闭水试验，并同物业人员确 认结果，在你装修时不能破坏防水层及擅自改动水、电管道。产权证什么时候能办下来？答：根据合同约定，我公司承诺当商品房交付使用后，且在业主所有资料交齐后的365日内， 将办理权属登记需由公司提供的资料报产权登记机关备案。如因我公司的责任，使业主不能 在规定时间内取得房产权属证书的，我公司将按合同约定处理。因金沙西园一期提前交房， 产权证的办理时间以合同约定的交房时间为准。26、维修基金如何收取？答：按照国家对于维修基金的相关规定，维修基金的收取为多层产权面积*1100元*2%，电 梯为产权面积*1100元*2.5%，该资金专户存取，专

17、款专用,维修基金的使用须报由业主委员会 批准，业主委员会应定期向业主公告维修金的使用明细。维修基金使用完后，由业主委员会 向业主续收。27、房屋外墙的涂料容易脏，如果脏了以后如何处理？答：该房屋的外立面选用的涂料可以经受一定次数清洗。但具体脏了是否处理及如何处理， 以及经过一定年限后的翻新问题，在业主委员会成立后，物业公司和业主委员会协商通过以 后，由物业公司对房屋外墙进行处理（费用从维修基金中支付）。28、园区内有许多水景，请问如何保持水景用水的清洁？不会出现臭水沟现象？如何保障老 人、小孩的安全？答：园区内水景用水为循环水，保洁员不定时对水面上的漂浮物进行打捞，减少水池底的沉 淀物，保持水

18、池清洁，不会出现臭水沟现象。在水景周边物业公司制作温馨提示，提醒住户 注意安全，家长应看管好自己的小孩，不要让小孩独自在池边玩耍。29、车位是否充足？会不会破坏绿化做车位？答：小区住户车位能够按照1： 0.7的比例提供。物业公司无权擅自改动绿化做车位。30、小区内如何处理空调室外机（如太低对人吹风或对植被不利等）？答：房屋在设计时就已经考虑了空调室外机的安放位置。如有特殊情况须经物业公司派专人 到现场查看后并指定位置方可。31、小区外围和围墙呈开放式，请问物管公司对小区的安全有何方案？答：那么我们对小区主要采取的是人防与技防相结合的形式。小区外围和围墙呈开放式，但 小区内是不对外开放的。小区周

19、界安设了红外探头，电子巡更、周界监控云台等安防系统和 小区24小时监控中心和录象，24小时门岗控制和昼夜小区巡逻，业主/住户凭业主/住户卡 进入，施工人员凭施工人员出入证进入，来访客人一律持有效证件登记并由被访者同意后方 可入内。32、如何处理客户关于房屋实际面积的纠纷？答：客户可以请聘与产权管理处同等的机构采用统一标准进行测量。公司对测量数据予以认 可。33、车主的车在地面车位发生擦挂如何解决？答：小区停车场只提供车辆停放场地的使用，不承担保管和保险责任，车辆及车辆内的贵重 物品由车主自行妥善保管。车主应自行办理车辆保险手续。车主的车在小区发生擦挂，物业 公司积极配合车主并协助提供证明。34

20、、宽带和电话各是哪一个公司的，光纤是哪一个公司？答：本小区宽带和电话都是电信的，光纤是省光纤。35、物业管理费是怎么结算的？如：起算时间、未入住期间、装修期间等的收费标准答：物业管理费从开发商通知该住户收房之日起计算。交房时一次性缴纳半年物业管理费， 以后每半年的头一个月的1-10日交纳下半年应付管理费；开发商通知交房之日起三月内前 按半价收取物管费。三月后，无论是否装修均按全价收取物管费。36、一楼的私家花园是否可以由业主封闭？对封闭有什么要求？答：一楼的私家花园业主须按业主手册中装修管理规定和成都市室内住宅装修管理暂 行办法中的要求执行并同时到物管部办理相关手续。37、小区车位租赁办理时间

21、？答：业主交房时可向物业公司进行车位咨询及登记，8月10日9： 00以后正式办理车位租赁 手续38、我的房屋在收房时还存在很多质量问题，那我的物业费应该是从你们什么时候给我修好 合格以后才缴吗？答：如果你的房屋确实存在质量问题而且很大的话我们可以帮你与开发商取得联系通过专业 人士检查确定后确属房屋质量问题，我想开发商会根据实际情况考虑的。作为我们物业来讲 我们没有权利擅自改变你的入伙时间。从通知业主入伙以后，物业公司就已经开始提供全方 位的物业管理服务，因此物业管理费从入伙通知之日算起。39、小区物业概况：1）总户数331户、其中住宅232户，商铺99户。1、2、3、4栋为住宅;5、6、7栋为商铺。其 中1栋70户、2栋68户、3栋58户、4栋36户；（另2栋商铺有33户）5、6、7栋商铺 共有66户。一期总共7栋20个住宅单元，13个商业单元；主要客户型：80120平方米；2）绿地率为30.4% ；总建筑面积46995.15平方，总占地面