博思堂徐州国基城邦整合推广策略ppt课件

1、国基城邦Guoji City-state整合推行战略方案徐州全局：版块之争诸侯混战期，徐州东西两地的竞赛早在2005年就展开，南部以开元四季做作表，东部以绿地世纪城为主帅。2005年绿地世纪城以“城市向东走切合了政府未来的开展方向，也将东区一处经济适用房区变废质量居住所在。开元四季虽然有五星级酒店做标榜，但最终没有在炒作上占上风。绿地世纪城成为徐州市场的一技独秀。2007年世茂挺进东区，香港中新进驻南部，品牌发开商大举进驻，使得徐州市局面临新一轮的市场洗牌，消费者在做选择中，首先思索选择哪个版块，再次是哪个楼盘，徐州东南两大阵营的拉锯战在所难免。东部与南部的版块之争东部绿地世纪城：目前建筑，景

2、观，商业街现场实景全面展现，可以说是目前徐州性价比相对较高的工程。绿地作为首个品牌开发商进驻徐州，占有天时，又以期频繁的推行活动，迅速在客户中建立良好口啤。一时间独领风骚。世茂工程：从世茂进驻其它城市的情况来看，均以高端道路为主，世茂的进驻为东部高质量居住再添新作。结论：这两个工程均是超大楼盘，同时又质量之作，将大大提升东部的居住笼统。南部南部有云龙湖，泉山等自然山水，本是徐州景观绝佳，生态居住最正确之地，2005年之前本是引领徐州高端居住产品之地，别墅类产品多聚集在南部，随着绿地的东部的炒作，消费者关注重点移至东部，南部的领袖位置逐渐失去。最为中心的问题点即南部没有代表性楼盘引领市场。中新森

3、林海，从目前的规划及推盘方式来看，工程定位快速去化，低开高走，与绿地世纪城的节拍类似，但做不到领袖南部质量居住的作用。结论：南部本应是徐州最正确居住之地，确没有高质量代表楼盘，使其在与东部版块之争中，落于后位。版块之争：南部缺乏扛鼎之作南部区域市场战局工程优势：中新森林海，强调生态景观，同时产品以低密度消费者比较容易接受的产品。本工程的高地价以及小高层的规划在与中新森林海的竞争中处于明显的优势，而小高层高层产品由于得房率，电梯费要素，被徐州消费者以为是性价比不高的产品目前才刚刚逐渐被消费者接纳，所以本工程必需跳脱南部中端楼盘的平台竞争，将本身定位于南部豪宅质量代表作。才有能够从众多南部的竞争中

4、占有优势。南部区域市场战局工程优势：目前南部楼盘多聚中在黄河路，金山路，本工程扼守黄河路与金山路交汇口，同时拥有绝佳山体景观条件，在同区域产品中“地利优势显著。从目前南部在建楼盘，规划中还是传统的排兵营式的规划方式，没有什么突出亮点，未见到产品规划突出的扛鼎之作。工程突破点1得山，得水，得人文的豪宅气质政府规划导向：城市规划开展方向实行“东扩张、南交融、西改造、北提 升战略。其中“南交融是以建立新城区和整合铜山新 区为重点，推进城市框架向南延伸。铜山新区建立成为主 城区南部重要的科教、中高档居住区。 自然山水资源：本工程北望云龙湖，泉山森林公园，东侧根据洞山，周 边自然山水条件优势；人文气质优

5、越：更依托矿业大学，徐州最高学府，培育了地块人文气质工程突破点2南部楼盘门户位置扼守门户中心位置：本工程拥有地利的优势，位于金山路，黄河路交汇 处，是通往铜山区及泉山森林公园的必经之地，占 有南部楼盘门户位置；环形广场点眼之笔：规划中沿金山路与黄河路所构成的豪阔的广场展现 面，将门户的概念进展放大。树立工程在南部版板 的绝对指点位置。工程突破点3规划亮点提升工程价值建筑规划：参考北京星河湾设计风格，从地标感、体量感、屋顶及细部处置 表达本工程高质量特征。景观规划：利用紧依洞山的优势，山体的坡度成为工程天然的规划利好，容 易构成高低起浮，参差有致，丰富景观层次；山体公园：整个社区就是一个依山而建

6、的公园式生活家园；环形广场：笼统进入社区的首个展现面；林荫大道：社区40米宽的林荫大道，加强了回家的景观仪式感，同时坡形起 浮的路面设计，更加发明出景观的多样性及兴趣性 市场调研方向修正9月15日房展会有感本次房展会，城南版块的工程差不多全数到场，热点所在之处，汉府雅园，北京路18号，永新人家，久隆凤凰城，南山水镇，中新泉山森林海；本次房展会推出的各工程中，以山居概念，生态概念等推行口号较多，也让我们重新认识到以山为创作中心，在徐州当地市场中的影响冲击力在减弱；房展会推出的工程，真正高质量的工程几乎为零，从产品层面而言，绝大部分产品设计程度偏低，没有亮点，由此可见，徐州房地产市场还处于比较低的

7、起步阶段。山居概念泛滥创作线索 “豪宅生活方式定位定义徐州Pen-House半山豪宅依托本工程拥有得天独厚的山体自然景观的工程，以天生丽质之地，重新定义徐州这个重工业城市豪宅规范，打造徐州真正意义上的豪宅，引领徐州进入新门第豪宅居住时代；Pen-House 是目前国际上公认的两大豪宅类型之一， 指的是位于城市中心高层顶楼的、带大面积屋顶花园的奢华公寓。与本工程全高层设计的理念相契合；半山豪宅，是众所周知的香港豪宅区，对于徐州消费者更容易认识了解本工程的定位是徐州的半山豪宅；创意演义Pen-House豪宅PARK公园：依托泉山国家森林公园，云龙湖，云龙云等生态公园，打造一处公园环拥的社区。EDU

8、CATION：大学气氛：毗邻中国矿业大学，浓艰苦学人文气氛，给孩子一个愉快未来。Norm规范：定位徐州新豪宅规范。HILL山林公园：龙腰山畔60万生态社区OXYGEN纯氧空间：前为泉山森林公园，东有洞山，均是纯氧基地；打造城市绿色新权利Up-to-date 时髦的：时髦的生活配套，会所等Sculpture雕琢：建筑好像新古典主义的雕塑品Elegant 优雅：上层社区的圈层之地豪宅的环境：自然环境与人文环境齐备徐州城南版块，依山傍水，泉山国家森林公园，云龙湖，不断以来就徐州人心中的优美生态资源所在之地；所真正的豪宅在占有稀缺生态环境的同时，其贵气还需求人文的熏陶；泉山由五座山峰组成，又称五老峰，

9、为彭城第一山；“果老洞在当地民间流传着张果老修行成仙的美丽传说；云龙山，由九节山头组成，蜿蜒如龙，因山上常有云雾缭绕而得名。宋苏东坡在徐为太守时，常登山览胜，醉卧山石。他写并书“放鹤亭记碑文现存山中。云龙书院内有东坡石床，黄茅岗摩崖石刻； 而如今，中国矿业大学的进驻，为这处山水美地注入了时代的人文气质，成就了其少见的自然环境与人文环境齐备的豪宅气质。豪宅的设计：设计的艺术性与内涵目前国际普遍认可的豪宅分为Pen-House和Villa两种类型。Pen-House指的是位于城市中心高层顶楼的、带大面积屋顶花园的奢华公寓；Villa即是别墅，指位于郊外的独栋住宅，不仅住宅内部面积宽裕，还拥有大面积

10、的景观花园。本工程的主旨就是打造徐州真正意义上的Pen-House，城区高层豪宅。以新古典主义建筑风格，突破徐州市场乏味单调的建筑体态，注入全新的顶级建筑。豪宅的配套：奢华性与智能化奢侈的配套使豪宅的功能不仅仅满足于居住，通常还包括运动、休闲和文娱等。 本工程突破徐州社区配套的局限性，首个配套引入山体休闲运动公园，当遥不可及的贵族生活带入徐州人们的居家生活，全面提升生活质量。工程的智能化，新风系统，太阳能节能系统，渣滓紧缩处置等等。豪宅的生活：豪宅，本身就代表一种生活方式追求功能细化，包括居住本身的感受才是豪宅最重要的目的，也是豪宅的生活表达，追求细节，追求完美。我们在本工程创建徐州首个豪宅工

11、程，同时也为徐州的“新资本生活阶层打造一个圈层，将其演义成徐州的上层生活社交场。徐州首个居住山体公园一座城市的半山豪宅；徐州首个极致奢华建筑一座城市的新华美复古风潮；徐州首个新奢华主义生活场一座城市的新门第标高；细析pen-house豪宅的三大贵推行案名建议一国基城邦GuoJi City-state规模性：本工程的总建面为60万平方米，从规模上是一个不折不扣的“城邦多样性：本工程建筑类别有高层、别墅、多层商铺等多种形状，且建筑风格多样，具备“城邦建筑的多样性。意味性：“城邦概念，在西方哲学体系中具有“理想国的伟大意味意义，代表着正义与理想。例如：在柏拉图的中，代表正义城邦的统治者，便是著名的“

12、哲学王。词源解释：城邦有“城市、“国家、“公民集体三个含义。作为早期国家的一种形状，最早出现于希腊。古代城邦是以一个城市为中心、公民为主体、结合周围乡村地域而构成的小国寡民的社会共同体。 Citystate 推行主题建议一收藏一座城市的奢华云龙山，云龙湖，泉山森林公园是徐州城市自然精萃之地；中国矿业大学，是徐州最高学府；国基城邦，是徐州最高质量居住产品；国基城邦，成为徐州一座城市值得收藏的奢侈品；推行主题建议二一步湖山，自然城邦年度推行主题建议国基城邦2021的风华绝代 2021，是国基城邦重新定义徐州豪宅规范的一年，也是国基城邦展现绝代风姿的一年，城市广场，会所，山体公园，林荫大道，奢华建筑

13、都将于2021呈现。2021，运用“时间作为风向标，指引人们关注2021徐州楼市的新突破；备选一城山色半城湖为他，构筑一个城邦豪门之内，境界无限壮志千年，何人定城邦？臻品观止，自有高低 Logo表现围墙方案一围墙方案二2007-2021营销推行战略战略总纲笼统上高举高打：本工程在城南版块，从售价来看，将成为价售最高的工程，而工程本身的产品类型又非消费者认同的高端产品别墅或是徐州消费者比较容易接受的低密度产品，思索到上述缘由，本工程在推行中必需高举高打，以豪宅的笼统出现，拉高消费者的心思预期，构成高位的性价比落差，从而获得良好的销售业绩。定位徐州首个PEN-HOUSE半山豪宅徐州首个新奢华主义居

14、住社区，徐州首个PEN-HOUSE社区徐州居住的三大突破点战略总纲区域炒作借力打力：本工程与中新泉山森林海处于同一版块，本区域最大的优势就是区域配套几乎为零，故此我工程与中新泉山森林海在区域炒作上，是相辅相承的。在区域炒作中，本着“同区异体的观念，借中新泉山森林海的炒作市场热点，将周边的生态人文气质结合本工程豪宅的特点，更新说法，为我所用。豪宅的环境：自然环境与人文环境齐备风水福地，人文气质，自然美态三者合而为一战略总纲节点活动出奇制胜：我们在后续的活动推行中，将不会采用绿地世纪城的做法，小活动不延续。作为豪宅就应该高调，奥秘感，在活动方面，以新，奇，贵为中心，少而精，力求次次震撼全市。影响力

15、就是销售力。豪宅的生活：贵族的圈层社交场社区山体公园，社区五星会所2007-2021年推行规划节点：物料预备战略思绪准务品牌笼统户外出街Sep. Oct. Nov. Dec. Jan. Feb. Mar.-May第一阶段预备期第二阶段品牌导入期第三阶段工程导售期第四阶段强势销售期节点：市区接待中心开放户外工程笼统出街秋季房展会节点：笼统炒作预开盘贺新年节点：环形广场开放正式开盘20072021 9月营销战术南京国资&新龙基品牌笼统推行战略推行战略：放大“诚信，南京国资，新龙基在品牌上与徐州已有有大开发商品牌不同，我们是合资公司，结合两家的综合实力，突出各家的品牌强势：香港新龙基&南京国资实力联

16、盟共筑理想生活南京国资，放大“资金实力及“政府背景的品牌强势；新龙基，放大“香港公司“，“实战丰富(绿地世纪城的打造者)“诚信，有社会责任感捐助多所希望小学的品牌强势；10-11月营销战术营销动作一：新闻引荐会时 间：2007年10月20日(周六)14：00地 点：徐州开元大酒店目 的：宣传南京国资及香港新龙基品牌实力，引见南京国资及香港新龙基将在徐州 建立的工程，整合徐州各媒体资源，为两大品牌及徐州工程进展新闻炒作；形 式：邀约徐州政府指点，市房产局，城市规划局相关指点，徐州主流媒体记者、行业媒体及各方资源；活动内容：铜山区指点发言引见本工程的区位优势； 南京国资及香港新龙基公司高层引见南京

17、国资及香港新龙基品牌优势：开发商老总引见国基城邦的产品优势：国基城邦的开发理念；国基城邦的规划理念；国基城邦，定义徐州首个PEN-HOUSE半山豪宅；活动现场预备餐点，免费饮料，以及给来宾的礼品袋品牌笼统过渡工程笼统工程推行战略：工程定位中，强化豪宅气概国基城邦，定位徐州首个PEN-HOUSE半山豪宅我们有徐州首个居住山体公园；我们有徐州首个极致奢华建筑；我们是徐州首个新奢华主义生活场；营销动作二：启动市区接待中心国基城邦生活馆时 间：2007年10月27日地 点：市区路接待中心主题：国基城邦生活馆展现内容：展板：南京国资及香港新龙基品牌引见展板：国基城邦区位优势展板：国基城邦整体引见笼统背景

18、板：国基城邦，定位徐州新奢华主义居住理想背投电视：品牌宣传片，以及国基城邦宣传片模型：社区整体规划任务重点：装修可以简单，装饰不能简单，经过接待中心的一桌一椅，处处表达国基城邦的山居生活质量特点。营销动作三：秋季房展会时 间：2007年11月待定地 点：徐州展览中心展现主题：“国基城邦，定义徐州Pen-house半山豪宅展位布置建议：多媒体播放厅，运用光影投射等技术，播放投射南京国资香港新龙基宣传片以及国基城邦国际生活宣传片；展位布置尽能够表达豪宅质量，奢华沙发，欧式窗幔，高尔夫练习道等；展板：南京国资&香港新龙基引见国基城邦区位优势引见国基城邦整体性引见徐州首个居住山体公园；徐州首个极品奢华

19、建筑；徐州首个新奢华主义生活场；营销动作四：10-11月媒体渠道10-11月份也是工程笼统建立期，所以在媒体的选择上，我们也尽能够覆盖更多的区域：报纸媒体：徐州日报，晚报；公交车站牌更新：国基城邦，定义徐州Pen-house半山豪宅户外牌更新：国基城邦，定义徐州Pen-house半山豪宅海报：国基城邦卖点细解短信软文炒作：区域优势篇：湖之南，山之西大环境篇区域优势篇：山水家，文化意区域规划工程优势篇：发明徐州住宅的三大突破12-1月营销战术营销动作一：预开盘活动活动时间：2007年12月2030日活动目的：徐州作为三线城市，口啤传播极为重要，我们的老业主就是我们最好的口啤传播者，一定要与老业主

20、建立良好的互动关系，为后续工程的继续消费垫定根底。活动方式：结合圣诞节等重要结点，与预开盘相结合，举行圣诞节烟火晚会，在古彭广场之上树立徐州最大的室外圣诞树，冠以国基城邦的工程称号，以此来制造市场热点，吸引消费者来观赏，同时了解工程信息；铺助手段：赠送小礼物寄送贺卡拜年营销动作二：12-1月媒体渠道本阶段是下半年最后的销售时机，以友好，亲切的笼统与本工程业主及准业主建立良好的互动关系：报纸媒体：徐州日报，晚报；公交车站牌更新：国基城邦，恭贺新春佳节户外牌更新：国基城邦，恭贺新春佳节DM：国基城邦卖点短信2021,2-5月营销战术战略思索：本阶段，现场样板区全面呈现，推行也从宏观大卖点向工程本身转移，以现场继续推出的新的景观为结点，推进工程的销售节拍；本阶段的推行主题：国基城邦2021的风华绝代工程强销期推行方向营销动作一：现场开放日及媒体引荐会时 间：2021年3月1日周六地 点：现场营销中心活动内容：9：30 嘉宾签到10：00 引荐会开场10：00-10：15 开发商引见南京国资，香港新龙基的品牌10：15-10