肆Z壹K酒店策划书课件

1、Four Z One K Hotel肆Z壹K酒店项目策划书周浩项目策划书主要内容项目概况1项目组织结构2项目合同管理3项目结构分解4项目进度管理5项目成本管理6项目质量管理7项目风险管理8910项目人力资源管理项目信息管理项目概述 1. 项目目标 2. 项目背景 3.可行性研究 4.项目范围酒店定位商务酒店酒店理念“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务” 满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要，围绕“商务”的核心要求进行运作 1. 项目目标Home Bridge Hotel功能简介：商务酒店是酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足

2、了商务人士接待重要来访客户、外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。在酒店服务方面, 计划提供24小时服务，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。酒店功能详细设计拟建18层，建筑面积约为36000平方米的商务酒店。1层为公共服务设施：精品店，美容美发店，花店2层为茶室，书店3-4层为酒店工作人员办公区域5层为大堂6-8层为宴会、餐饮、娱乐区域9层：能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。有同声传译设施（至少4种语言），有现场视音频转播系统。 10层：15个小型会议室，会议室内

3、配备有电话会议设施11层：会议辅助设施，包括有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有现代化电子印刷及装订设备。 有照相胶卷冲印室。12层：商务办公室、商务会客区13-18层为客房，其中包括标准客房、豪华套房及总统套房等各种房型共200余套客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。 卫生间有饮用水系统。 所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。 客房内有收发传真或电子邮件的设备。 提供免费店内无线寻呼服务。 24小时提供洗衣加急服务。 委托代办服务。客房肆Z壹K酒店有大堂酒吧。 专业性茶室。 西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。

4、 有饼屋。 有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。 有24小时营业的餐厅。钢琴吧 - 高雅的音乐酒吧，云集各类名酒佳酿，有现场音乐表演餐厅、酒吧有至少能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。 配有5个小会议室。 有同声传译设施（至少4种语言） 有电话会议设施。 有现场视音频转播系统。 有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。 有专门的复印室、配备足够的复印机设备。 有现代化电子印刷及装订设备。 有照相胶卷冲印室。商务设施肆Z壹K酒店保龄球室（6道）。 美容美发室。 精品店。 独立的书店。 独立的鲜花店娱乐设施安全设施电子卡门锁。 客房贵

5、重物品保险。 自备发电系统。 2. 项目背景背景1：上海虹桥综合交通枢纽 -换乘客流促使商业高速发展 虹桥综合交通枢纽东起外环线，西至华翔路，北临北翟路，南到沪青平公路，控制占地26.6平方公里。 城市轨道交通：虹桥交通枢纽将汇集地铁2号线(虹桥交通枢纽至浦东机场)、5号线（莘庄站至虹桥交通枢纽）、10号线(虹桥交通枢纽至外高桥)、13号线(虹桥交通枢纽至普陀区)，低速磁悬浮、高速磁悬浮，此外还有铁路、航空、公交出租等交通工具，同时还多预留了两条地铁轨道。 2. 项目背景 2. 项目背景背景2：2010年上海世博会 -国际来访者刺激酒店业发展 2010年上海世博会邀请了个国家和国际组织参展，吸

6、引万人次的参观者，是中国政府申办和筹办上海世博会期间向国际社会作出的一项庄严承诺，这两项指标都将创世博会多年历史的最高记录。按照计划，预计在今年内，确认参加上海世博会的国家和国际组织将达到或超过个。外国参展商落户将带动商业贸易的蓬勃发展；旅游经济所带来的人群将产生对酒店、宾馆等商业设施的大量需求，2010年世博会更将带来大量的旅游人群和许多商务贸易方面的客流。选址西郊（徐泾）临空商务区地理位置和发展优势2.1城市枢纽效应 ：虹桥交通枢纽所产生的巨大人流、物流、信息流必将为其周边地区带来财富商机，现代化大的综合交通枢纽已经不仅仅发挥交通功能，而且将迅速推动具有商业、商务、休闲等多功能新城市空间的

7、拓展，并成为城市发展的重要节点 。2.2西郊（徐泾）临空商务区地理位置 西郊临空商务区在徐泾镇的东侧，紧邻即将建设的虹桥交通枢纽（毗邻西郊（徐泾）临空商务区仅1公里）。其规划范围：南起徐泾港，北至蟠龙港；西到诸光路，东到与闵行区交界的小涞港；占地共有2979亩，约198.6公顷。 3. 可行性研究选址西郊（徐泾）临空商务区自身的肌理特色 2. 1 良好的生态环境 规划区域内原生河道和古老树木构成了天然雕饰的闲适环境，不可再生的自然肌理，人与自然和谐、可持续发展的高档商务园区。2. 2 高档的房产集群 区域周边有西郊庄园、西郊大公馆、大豪山林别墅、康虹花园、久事西郊花园、荷兰银行、国际网球俱乐部

8、等。2. 3 丰富的旅游资源 西郊（徐泾）临空商务区可以借助周边的旅游资源，如上海动物园、七宝古镇、青龙塔、佘山及朱家角等，形成独特的商务旅游特色。 3. 可行性研究肆Z壹K酒店 2.4 良好的教育环境和人才基础 在徐泾附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及上海房地产学校等；在周围高档别墅区内居住着大量的外籍人士、高级白领及国内外著名学者。 2.5 优越的开发条件 西郊临空商务区所处地块目前基本上是未开垦的“处女地”，没有历史包袱，可以在短期内快速启动，开发成本相对较低，可以进行高标准、整体性综合开发。 3. 可行性研究肆Z壹K酒店 西郊（徐泾）临空商务区的功能定位西郊（徐泾）临空商务区定位

9、之一 立足大上海、辐射长三角的“商务高地”。高端商务人士由于其强劲的消费能力，日益成为各方市场争夺的重点，同时大交通枢纽的便利又为其方便地到达提供了保证。因而西郊（徐泾）临空商务区将其目标市场定位在高端商务人士。（商务酒店服务的主要人群） 西郊（徐泾）临空商务区定位之二适应上海产业升级要求，建立“创新服务园区”。 西郊（徐泾）临空商务区定位之三提供全方位信息平台，打造“信息枢纽”。 3. 可行性研究肆Z壹K酒店宏观经济环境旅游增长，带动酒店行业兴旺3. 可行性研究12005年，上海接待入境旅游人数将由2002年的272万人次增长到400万人次，如按每人次住宿两夜计，2005年上海接待入境旅游者

10、的客房需求为800万房夜次，比2002年增加约256万房夜次。在加上未来2008年奥运会和2010年上海世博会，上海的高档客房需求将面临较大的上升空间。2有关部门预测，上海世博会总参观客流量将超过7000万人次，平均日客流量40万人次，高峰日客流量则将达到60万人次。而根据上海相关部门的规划，到世博会举办时，上海星级酒店和经济型酒店的床位将达到40万张，截止去年年中，上海的星级宾馆只有359家，共9万张床位。也就是说，世博会期间，上海酒店市场床位缺口超过10万张。酒店SWOT分析新进入者国内外著名酒店集团优势拥有灵活投资策略，可以选择最佳投资点拥有雄厚资金，具有丰富行业经验，拥有大量的人才储备

11、，并因长期经营拥有行业管理人际关系等特殊资源。劣势资金量相对小，行业经验不足，人才储备不足长期在行业中，形成行为惯性，应变能力不足，出现战略盲点。在市场拓展中，尚未真正深入二、三线城市机会目前市场中仍然存在巨大潜在市场或市场空白迅速发掘潜在市场，占领市场空白威胁来自于行业中现有集团的反应及新的同时进入者的行为新的进入者和赶超者，将以灵活机制、快速行动，超前战略思维后来居上商务酒店市场前景从发展趋势上看，从现在起到2008年，上海市场对甲级酒店式办公楼需要将与日俱增，走势强劲。本项目紧靠虹桥机场，具有地理的特殊性，商务酒店和商务别墅在该地区均属稀缺产品。虹桥机场规划增辟国内航线，未来客户群体将更

12、加扩大。外来投资的进入、周边商业区的拓展，使得对商务类物业的需求持续增加。据有关资料，目前虹桥地区商务楼趋向紧张，已向周边地区延伸。 从供求关系上看，土地是不可再生资源，经多年开发，西郊（徐泾）临空商务区剩余的土地供给量已极其有限。而在需求上，更是一种身份的体现，因此市场缺口较大，因而有巨大的商业价值。房地产开发公司指挥部技术部工程部审算部设备部市场部物业开发部运营部财务部项目一项目二本项目项目经理专家组土建水电工程师造价师采购员营销人员物业管理员技术员会计组织结构图项目任务分工表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部1人事2重大技术审查决策3设计管理4技术

13、指标5科研指标6行政管理7外事工作8档案管理9资金保险10财务管理项目任务分工表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部11审计12计划管理13合同管理14招投标管理15工程筹划16土建评定项目管理17工程前期工作18质量管理19安全管理20设备选型项目任务分工表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部21设备材料采购22安装工程项目管理23运营准备24广告宣传25开通、调试、验收26系统交接27物业开发28酒店开业29酒店营销-主办 -协办 -配合合同管理 1. 合同模式 EPC 2. EPC模式下业主的职责 3. 合同总体

14、策划 4. 合同分析 5. 合同控制和跟踪 6. 合同风险管理合同生命期的特征计划完工阶段1启动阶段2计划阶段 3实施阶段 4收尾合同生命周期时间变更成本增加风险降低信息质量肆Z壹K酒店设计-采购-施工总承包（EPC） 合同模式 EPC EPC模式下业主的职责向EPC承包商支付工程款审查批准分包商招标选择EPC承包商编制业主要求监督和验收肆Z壹K酒店合同体系的协调又称为合同网络，目的是项目所涉及的各合同之间关系的安排与协调。包括的内容工程和工作内容的完整性技术上的协调价格上的协调时间上的协调合同管理的组织协调 合同总体策划总体分析-合同总体分析的内容-合同的法律基础-合同类型-合同文件和合同语

15、言-合同文件的解释顺序-承包商的主要任务-发包人责任-合同价格-合同总体分析的内容-施工工期-违约责任-验收、移交和保修-索赔程序和争议的解决合同分析 合同详细分析-将承包合同目标、要求和合同双方的责权利关系分解落实到具体的工程活动上-针对对象：合同协议书、规范、图纸、工作量表-通过合同事件表、网络图、横道图等定义各工程活动以项目工作分解结构为基础（WBS）-合同工作分解结构（CWBS）对CWBS中的活动，编制合同事件表 合同分析肆Z壹K酒店合同实施控制建立合同实施的保证体系监督承包商的工程小组和分包商按合同施工对合同实施情况进行跟踪，对合同履行情况加以诊断进行合同变更管理日常的索赔与反索赔

16、合同控制和跟踪风险识别风险定性分析风险定量分析风险控制与管理 合同风险管理风险应对措施项目分解结构WBS 1. 项目WBS 2. 项目流程图 3.项目任务编码 4.项目任务分解表肆Z壹K酒店Home Bridgehotel决策阶段实施阶段使用阶段肆Z壹K酒店决策阶段环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析肆Z壹K酒店实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段营销宣传肆Z壹K酒店施工阶段投资控制进度控制质量控制安全控制合同管理组织与协调竣工验收肆Z壹K酒店营销宣传平面媒体电视网络利用虹桥枢纽报纸杂志广告牌磁悬浮车内高铁站台地铁广播公交车车身机场

17、广播热气球任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称1立项和可行性研究100选定项目，签定合作意向书101初步确定开发方案 102申报规划要点 103申报、审批项目建议书 104编制项目可行性研究报告 105申报、审批项目可行性研究报告任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称2项目规划设计 200申报选址定点 201申报规划设计条件 202委托作出规划设计方案 203办理人防、消防审核 204审定规划设计方案 205落实环保“三废”治理方案 206建设工程勘察招、投标 207委托地质勘探 208委托初步设计 209申报、审定初步设计任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称3市政

18、配套300征求主管部门审查意见 301落实市政公用设施配套方案 302报审市政配套方案 303市政各管理部门提出市政配套意见 304市政管线综合 任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称4土地使用权的取得401办理建设用地规划许可证 402办理建设用地委托钉桩 403办理国有土地使用权出让申请 404主管部门实地勘察 405土地估价报告的预审 406委托地价评估 407办理核定地价手续 408办理土地出让审批 409签订国有土地使用权出让合同 410领取临时国有土地使用证 411领取正式国有土地使用证 412国有土地使用权出让金的返还 任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称5拆迁

19、安置501委托进行拆迁工作 502办理拆迁申请 503审批、领取拆迁许可证 504签订房屋拆迁责任书 505办理拆迁公告与通知 506办理户口冻结 507暂停办理相关事项 508确定拆迁安置方案 509签订拆迁补偿书面协议 510召开拆迁动员会，进行拆迁安置 511发放运作拆迁补偿款 512拆迁施工现场防尘污染管理 513移交拆迁档案资料 514房屋拆迁纠纷的裁决 515强制拆迁 任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称6开工前准备601领取房地产开发项目手册 602项目转入正式计划 603交纳煤气（天然气）厂建设费 604交纳自来水厂建设费 605交纳污水处理厂建设费 606交纳供热厂

20、建设费 607交纳供电贴费及电源建设集资费 608土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 609设计单位出报批图 610出施工图 611编制、报送工程档案资料，交档案保证金 612办理消防审核意见表 613审批人防工程、办理人防许可证 614核发建设工程规划许可证 615领取开工审批表，办理开工登记 任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称7工程建设招投标701办理招标登记、招标申请 702招标准备 703招标通告 704编制招标文件并核准 705编制招标工程标底 706标底送审合同预算审查处确认 707标底送市招标办核准，正式申请招标 708投标单位资格审批 709编制投标书并送达 71

21、0召开招标会，勘察现场 711召开开标会议，进行开标 712评标、决标 713发中标通知书 714签订工程承包合同 715工程承包合同的审查 任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称8开工手续801办理质量监督注册登记手续 802建设工程监理 803办理开工统计登记 804交纳实心黏土砖限制使用费 805办理开工前审计 806交纳投资方向调节税 807领取固定资产投资许可证 808报装施工用水、电、路 809协调街道环卫部门 810协调交通管理部门 811交纳绿化建设费，签订绿化协议 812领取建设工程开工证 项目进度管理1.甘特图 2.进度拖延原因分析3. 进度拖延解决措施甘特图甘特图

22、进度拖延原因分析计划时忘记(遗漏)部分必需的功能或工作计划值(例如计划工作量、持续时间)不足，相关的实际工作量增加资源或能力不足，例如计划时没考虑到资源的限制或缺陷，没有考虑如何完成工作出现了计划中未能考虑到的风险或状况，未能使工程实施达到预定的效率在现代工程中，上级(业主、投资者、企业主管)常常在一开始就提出很紧迫的工期要求。使承包商或其他设计人、供应商的工期太紧。而且许业主为了缩短工期，常常压缩承包商的做标期、前期准备的时间。 工期及相关计划失误进度拖延原因分析工作量的变化。可能是由于设计的修改、设计的错误、业主新的要求、修改项目的目标及系统范围的扩展造成的外界(如政府、上层系统)对项目新

23、的要求或限制，设计标准的提高可能造成项目资源的缺乏无法及时完成环境条件的变化，如不利的施工条件不仅造成对工程实施过程的干扰，有时直接要求调整原来已确定的计划发生不可抗力事件，如地震、台风、动乱、战争状态等。 边际条件的变化进度拖延原因分析计划部门与实施者之间，总分包商之间，业主与承包商之间缺少沟通工程实施者缺少工期意识，例如管理者拖延了图纸的供应和批准项目参加单位对各个活动(各专业工程和供应)之间的逻辑关系(活动链)没有清楚地了解，下达任务时也没有作详细的解释，同时对活动的必要的前提条件准备不足，各单位之间缺少协调和信息沟通，许多工作脱节，资源供应出现问题由于其它方面未完成项目计划造成拖延。例

24、如设计单位拖延设计、运输不及时、上级机关拖延批准手续、质量检查拖延，业主不果断处理问题等承包商没有集中力量施工，材料供应拖延，资金缺乏，工期控制不紧。这可能是由于承包商同期工程太多，力量不足造成的业主没有集中资金的供应，拖欠工程款，或业主的材料、设备供应不及时 管理过程中的失误解决进度拖延的措施增加资源投入，例如增加劳动力、材料、周转材料和设备的投入量 重新分配资源，例如将服务部门的人员投入到生产中去 减少工作范围，包括减少工作量或删去一些工作包(或分项工程) 改善工具器具以提高劳动效率 提高劳动生产率，主要通过辅助措施和合理的工作过程 将部分任务转移 改变网络计划中工程活动的逻辑关系 将一些

25、工作包合并 修改实施方案成本管理1.成本分配 2.成本控制时间区段3.成本控制的主要工作 4. 成本超支原因分析5.降低成本的措施成本分配本项目拟投资12亿人民币前期计划投资1亿元进行可行性研究等建设准备工作建设期计划投入10.5亿元进行建设、装修等工作竣工后计划投入0.5亿元进行物业管理、试运行等工作成本超支原因分析原成本计划数据不准确，估价错误，预算太低，不适当地采用低价 策略，承包商(或分包商)报价超出预期的的最高价；外部原因：上级、业主的干扰，不可抗力事件实施管理中的问题： 预算外开支，被罚款；成本责任不明， 劳动效率低，工人频繁地调动，施工组织混乱；采购了劣质材料，工人培训不充分，材

26、料消耗增加，浪费严重，发生事故，返工，周转资金占用量大，财务成本高； 合同不利，在合同执行中存在缺陷，承包商(分包商、供应商)的赔偿要求。工程范围的增加，设计的修改，功能和建设标准提高，工作量大幅度增加。 成本控制主要工作其它工作 成本计划工作成本监督 成本跟踪 成本诊断工作 审算部降低成本措施措施技术方案购买部分产品 重选供应商 改变实施过程 变更工程范围 索赔 项目质量管理1.质量标准评定 2.质量管理戴明环循环 3. 质量管理重点 4. 质量管理各部分的关系 5. 质量、成本、进度三者的关系 6. 合同风险管理肆Z壹K酒店按期完成工程各阶段任务，依照详细进度计划实施项目。前期宣传有一定的

27、力度及社会影响力。招投标程序符合法定要求，合同管理到位。使本房地产开发商的社会形象进一步提升，增强社会影响力！1.质量标准评定肆Z壹K酒店 2.质量管理戴明环循环肆Z壹K酒店对组织内部：项目策划完成、各阶段分工任务明确，人员培训顺利进行、后勤物资保障对社会：广告宣传效果、提高知名度，抢占先期市场。对周边规划建设：给予的一定的支援，建设符合交通枢纽周边的规划，符合徐泾商务临空区的规划布局对政府：对预期计划完成的程度。对承包商及分包商：管理到位，绩效考核。对整体：资金到位情况 3. 质量管理重点肆Z壹K酒店 4. 质量管理各部分的关系成本成本费用最低成本质量最高最佳项目合理工期经济的最适当 5.

28、质量、成本、进度三者的关系风险管理 1. 风险识别 2. 风险回避 3. 风险预防 4. 风险抑制肆Z壹K酒店 1. 风险识别投资决策阶段土地获取阶段项目建设阶段租售管理阶段开发区域风险开发物业风险项目建设风险开发时机风险开发成本市场供求征地拆迁筹资招标模式承包方式自然条件工期拖延项目质量开发成本施工索赔租售合同销售时机自然灾害意外事故肆Z壹K酒店决策阶段：搞好开发经营方案的评价决策土地获取：开展项目规划设计方案优选，建设阶段：通过招标模式，承包方式，合同类型的选择，可以避开某些风险，或在项目施工方案中，淘汰有缺陷，风险高的施工方法、施工工艺租售阶段：可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验 2. 风险回避肆Z壹K酒店决策阶段1，建立高水平、多学科的开发队伍2，树立风险意识3，健全风险预警系统4，贯彻执行奉献管理责任制度5，认真细致的市场调研，使项目准确定位6，调查政治、政策、社会、经济