成本管理精细化之房地产企业全成本管理ppt课件

1、本钱管理精细化管理之- 房地产企业全本钱管理 -责任本钱管理体系的实际第一章房地产企业本钱管理 战略篇 宏观情势： 外面的世界房地产企业面临着什么？ 新政-土地 金融 预售 自有资金 开发 行业门槛提高了情势-消费者张望 行业内强强结合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天均值54.5知名地产企业的净资产规模比较房地产企业政策客户资本市场法律资源言论社会 举牌案例行业竞争猛烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益环境情势通知我们： 强化本钱管理势在必行！房地产企业的本钱战略高速扩张百年老店赚钱继续开展企业的定位决议了企业的本钱战略 盈利 顾客价值 品牌 继续开展 企业文化直接影响企业的本钱战

2、略 万科 中海 金地 合生 民企一、从企业战略到本钱战略：房地产企业根本的本钱战略观！要产品，而不是作品！成熟产品的复制一、从企业战略到本钱战略：企业开展中调整定位本钱战略二、从行业战略焦点看企业本钱战略：如何让每一分本钱 投入更有效？无效增值向有效增值转移：本钱投入更有效！管理效率要提升！无效增值有效增值国家政策：与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用，不超越工程开发本钱的5% 土地增值税对我们的要求：北京政策：标杆企业在关注什么？最大的问题是我们效率低： 假设不提升效率，我们将永远没有时机！人均开工面积人均竣工面积人均销售面积人均销售收入人均利润率销售费用率管理费用率某民企与标杆企业的比

3、较业界在比拼什么？ 锁定标杆进展学习，探求组织变革，06年，在人数减少的情况下实现由310人操作9个工程到270人操作22个工程的效率提升。标杆企业的实际：国际资本对工程的要求三、资本市场对本钱管理的要求-要求我们有事前的目的本钱体系、有真实完好的动态本钱信息体系、有实现本钱控制目的的才干！投资谋划方案设计初步设计施工图设计工程谋划概念设计投资估算表本钱测算1本钱测算2目的本钱合同清单工程开展营销谋划产品设计供应商选择施工管理变卦签证工程结算招标管理工程销售目的本钱的实施管理全工程的采购实施工程工程管理设计管理销售管理本钱结算财务结算全本钱管理任务工程盈利目的四、从企业价值链看本钱战略资 本土

4、 地项 目资本增值才干工程开发才干房地产企业的中心竞争力：企业运营才干各专业的管理才干专业间的集成才干详细工程操作才干企业综合管理才干本钱管理才干聚焦体现土地本钱 工程建造本钱 管理本钱本钱管理本钱分解资金本钱六、从地产工程本钱构造变化来看：房地产开发工程本钱构造在变化-土地本钱建造本钱财务本钱管理本钱开发速度对本钱的影响数据来源：中国城市地价动态监测系统土地供应减少、本钱刚性、行业利润房地产投资门槛的上升-资金本钱房地产开发资金来源比例%检视一下： 您的企业目前本钱竞争的中心力在哪里？思索一下： 下一步，我们中心控制本钱的重点在哪里？开发本钱土地本钱管理本钱资金本钱钱哪里去了？七、从企业运营

5、结果来看本钱管理战略：利润=收入本钱企业业绩市场/明晰何时落定？本钱是个无底洞吗？他是“知本家吗？七、从企业运营结果来看本钱管理战略：利 润 及 利 润 分 配 表（损益表）项 目一、主营业务收入 减：折扣与折让 主营业务收入净额 减：主营业务成本 主营业务税金及附加二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 加：其他业务收入 减：其他业务支出 减： 营业费用 管理费用 财务费用三、营业利润（亏损以“-”号填列） 加：投资收益 营业外收入 减：营业外支出四、利润总额（亏损以“-”号填列） 减：所得税五、净利润（亏损以“-”号填列）六、可分配利润七、可供股东分配的利润八.、未分配利润触目惊心的案例1

6、：成本科目项目A成本差项目B成本差成本少结合计土地获得价款1242.57971942214.51开发前期准备费495.95-458.9037.05主体建筑工程费1688.991,093.472782.46主体安装工程费1039.60251.351290.95社区网管工程费1910.61-78.141832.47 园林环境工程费1089.49-238.92850.57配套设施费-462.56622.68160.12开发间接费1167.102,116.883283.98 合 计 8,171.754,280.3712,452.11企业运营给我们提出什么样的要求？任何需求的时间点，我们知道全本钱是多少

7、？需求真实完好的动态本钱信息反响！目的与动态本钱管理体系！资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资 减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款 减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货 减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额 固定资产合计无形资产及其他资产合计资 产 总 计资产负债表存货真实吗？财务数据真实性！游戏规那么：本钱分摊原那么确实定！工具：本钱归集方式财务/本钱企业生存给我们提出什么样的要求？本钱的归集与分摊方式一级二级科目三级/四级开发成本土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配

8、套设施费开发间接费 期间费用项目总投资成本项目分摊标准开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费企业特征 工程特点 财务核算 本钱分析本钱的归集与分摊方式工程开展施工规划设计招标开工结算签约销售及物业管理盈利总目的土地本钱 政府费用 设计费 招标费用 建造本钱 销售费用管理费用八、从工程本钱构成来看本钱管理： 本钱是一系列运营过程结果的迭加 本钱寓含于各业务环节 本钱控制效果依赖于各环节本身的良好运作与协调 本钱控制需求各环节之间的有机协调与配合房地产本钱的构成管什么？本钱管理管多深？谁来管？怎样管？取决于管理层的认识决议了工程本钱与企业命运 如何在地产企

9、业实现 系统、有效的本钱管理？第二章房地产企业本钱管理 战术篇 构成责任本钱管理为中心的 -全本钱管理体系聚焦：建立合理的目的本钱将目的本钱分解成责任本钱将本钱控制落实到各业务操作环节中量化评价体系本钱考核与绩效管理责任本钱管理的总体思绪目的本钱管理关于目的本钱目的本钱的来源目的本钱与责任本钱目的与靶心内容一、目的本钱的解读二、目的本钱设定原那么三、目的本钱的构成四、目的本钱的管理五、目的本钱的实现六、案例关于目的本钱一、目的本钱的定义 目的本钱是：关于目的本钱二、目的本钱定义解读 目的本钱设定与企业定位目的本钱设定与工程定位目的本钱设定与企业盈利目的本钱设定的市场原那么 性价比与专业管理 1

10、、投资决策投资估算书2、工程谋划工程定位：概念性方案设计目的本钱测算13、方案设计确定产品规范目的本钱测算24、初步设计确定产品各分部、各专业规范目的本钱测算34、施工图设计确定目的本钱投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单关于目的本钱三、目的本钱的构成偏向本钱信息月报分析动态本钱信息 反响 设立目的本钱审批及修订关于目的本钱四、目的本钱的管理 -动态本钱管理总目的 我们需求经过对房地产各个业务过程进展本钱控制，才干实现降低本钱的目的。 我们应建立构成分工担任、有机协调的责任本钱体系。关于目的本钱五、目的本钱的实现回想： 目的本钱是基于企业目的建立的 目的本钱是

11、在工程运作过程中逐渐构成和明确的 目的本钱的管理要基于完善的动态本钱信息管理 目的本钱管理的实施要依赖于责任本钱管理体系目的本钱管理中经常遇到的问题1、目的本钱合理吗？2、动态本钱信息为什么失真？案例1：目的估计缺乏案例2：目的刚性缺乏案例3：目的与实践脱节案例1：信息归集不及时案例2：信息反响失控责任本钱管理内容一、责任本钱的解读二、责任本钱的分解三、责任本钱分解原那么四、责任本钱的落实五、责任本钱的评价与考核六、案例 责任本钱体系是: 责任本钱体系的目的:关于责任本钱一、责任本钱的解读方式一：根据本钱科目，将目的本钱分解成，对各工程费用的责任部门及其主要职责的阐明，包括控制内容、控制要点和

12、手段，形本钱钱控制的指引方式二：根据合同分类，将目的本钱分解成，将合同签署、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门本钱责任的完成来保证目的本钱的完成关于责任本钱二、责任本钱的分解方式序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款投资部二开发前期准备费发展部三主体建筑工程费设计部工程部采购部四 主体安装工程费五 社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费项目部开发成本九 期间费用财务部营销部项目总投资总经理方式一：本钱科目分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同产品技术部施工图设计合同园林景观设计合同专业设计合同地质勘察合同测绘合同建安工程合同三通一平工程

13、施工合同项目工程部试桩检测合同单独施工的桩基础工程合同建筑安装施工总承包合同 园林景观合同 园林景观工程施工合同集中采购合同外墙装饰材料采购合同采购部门窗制作安装合同电梯采购安装合同发电机采购合同通风空调设备采购合同方式二：合同分类各部门各司其职三、责任本钱的分解思绪1、本部门费用2、本专业端口本钱3、时间本钱本钱数字是目的，是结果，关键的是任务质量阶段性地确定本钱责任设计产品销售投资谋划工程运作全过程招标履约签约三、责任本钱的分解思绪以本钱构成主体作为本钱责任主体关于责任本钱四、责任本钱的分解原那么关于责任本钱五、责任本钱的落实责任主体责任内容责任控制要点责任履行评价责任状书责任本钱指点书关

14、于责任本钱六、责任本钱的评价与考核评价方式评价目的无效本钱考核方式谨慎与全面性量化评价回想： 责任本钱的分解是基于责任构成的主体 责任本钱分解后要构成明确的责任本钱管理指点书 责任本钱的管理要引入考核、评价机制 责任本钱管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩案例：责任本钱的分解落实案例：责任本钱考核的全面性1、设计管理的责任本钱仅仅是设计费吗？2、招招标管理的责任本钱如何切分？案例1：设计阶段 责任本钱管理案例2：招招标责任本钱管理责任本钱管理中经常遇到的问题3、责任分配合理吗？4、这些问题是责任本钱管理的错？案例1：样板房本钱谁来管案例2：图纸的本钱责任案例3：合同招标与实施责任案例1：产品质量下降

15、了案例2：财务数据失真了案例1：质量问题出现了责任本钱管理中经常遇到的问题责任本钱控制要点指南的引见？第一项.立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制要点应用指南第四项.施工环节成本控制要点应用指南第五项.材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控制要点应用指南第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项.期间费用的成本控制要点应用指南第九项.物业管理成本控制要点应用指南内 容 归 纳建立合理的目的本钱-控制标杆将目的本钱分解成责任本钱-控制根据将本钱控制落实到各业务操作环节中责任本钱管理量化的控制目的与评价-控制落到实处控制

16、结果考核与绩效考核挂钩-结果为导向 实现系统、有效的本钱管理 我们需求什么？第三章房地产企业本钱管理 支持体系之一：明晰的架构与授权体系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2 公司3工程1工程2工程3合理的架构、部门设置、详细的部门职责阐明、岗位阐明书公司授权体系阐明集团总部决策完成的任务- 投资决策 工程可研 土地获得与签约 工程谋划 概念设计至施工图设计 营销方案与销售定价 工程开发方案与工程管理谋划 目的本钱确定 资金获得与支出 某民企授权体系的明确：集团总部与工程公司共同完成的任务- 某民企授权体系的明确：业务环节项目公司集团总部备注供方选择小于10万效果及大于10万无招投标

17、小于10万（营销5万）效果及大于10万（营销5万）有合同签定小于10万（营销5万）大于10万（营销5万）有现场签证小于2000元大于2000元有进度款支付月度汇总月度审批有集团总部与工程公司共同完成的任务- 某民企授权体系的明确：业务环节项目公司集团总部备注设计变更变更提出与事前评估，按分类上报，得到批准后下发并监督执行专业评审、与设计单位对接，审批决策无工程进度按进度要求监工，对调整事项上报审批下达开发计划并审批计划调整事项，过程重要节点抽查部分有工程质量按质量要求监工，过程质量控制，突发事件上报确定供方、质量标准，过程重要节点抽查无销售按集团要求进行示范区开放、积累客户、现场售楼、房款收缴

18、营销方案、售价确定，开盘前及现场销售协助和检查部分有成本管理根据目标进行过程成本控制，及时准确上报数据确定目标成本、动态监控（签约与履约）基本有之二：完善的制度保证体系企业建多少制度更有效？本钱管理需求那些制度、流程？结论：因需致宜！之二：完善的制度保证体系设计管理 采购管理工程管理本钱管理分包签证进度质量变卦限额 招标合同管理集中采购招招标制度要集成！流程要接轨！之三：专业管理与技术支持体系1、企业规范化体系产品部品作业工序工程做法质量验收 2、专业支持体系产品研发系统采购管理系统本钱研讨系统根底数据信息之三：专业管理与技术支持体系一句话: 房地产企业的全本钱管理是个系统工程，需求各体系的支持，管理效果表达了企业各专业集成才干和企业的综合管理才干。 房地产本钱管理是企业行为战略管理 房地产本钱管理需求全员、全过程的努力 房地产本钱管理需求落实到详细的管理工具和手段 企业本钱管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩 房地产企业本钱管理的效果集中表达了企业的运营才干总 结房地产工程本钱管理成为企业未来的生命线本钱管理要什么？大家谈 均好性 科学性 专业性 管理认识