河北省2016年下半年房地产估价师制度与政策：计税依据试题

1、河北省2016年下半年房地产估价师制度与政策：计税依据试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于廉租住房的表述中，正确的是_。 A廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B廉租住房免征房产税 C廉租住房的供应以实物配租为主 D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60% 2、_招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。 A私下 B公正 C公开 D邀请3、施工图中的总平面图是_的一部分。 A建筑施工

2、图 B专业施工图 C结构施工图 D给排水施工图 4、业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由代管。 A：房地产开发单位 B：业主大会 C：业主委员会 D：物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门 E：执行层的组织协调5、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%；物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为2

3、0%。由以上资料，_投资风险更大。 A物业甲 B物业乙 C一样大 D无法判断 6、下列不属于土地使用权的是。 A：建设用地使用权 B：宅基地使用权 C：土地承包经营权 D：租赁权 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。 A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为 B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动 C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续 D：在国

4、家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是_。 A设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本 B设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准 C担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主 D担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本 9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。 A：

5、开发结束时的时间 B：购买待开发房地产时的时间 C：开发期间的某个时间 D：全部租售出去时的时间 E：工业用地的监测点评估价格 10、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。 A：30 B：60 C：80 D：100 E：房地产估价机构必须加盖公章11、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A4580 B5580 C6580 D7580 12、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中

6、，不正确的是_。 A拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式 B拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 13、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。 A390.5 B399.5 C523.5 D543.014、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。 A

7、：18 B：25 C：30 D：50 E：借款合同 15、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款_。 A甲银行优先受偿 B按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C乙银行优先受偿 D按2家银行的债权比例受偿 16、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元、3300元、3500元，则该城市2006年至2008年房价年平均增长。 A：904 B：1386 C：10904 D：11386 E：执行层的组织协调 17、某商场建成于2000年10月，收益期限从2

8、000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A536 B549 C557 D816 18、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。 A43万元 B112.5万元 C123.3万元 D150万元 19、我国公司法规定，公司当年的税后利润，应提取

9、列入公司法定公益金。 A：35 B：310 C：410 D：510 E：执行层的组织协调 20、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/(年末收取)。出租运营费用为每年50元。假设折现率为5，风险补偿为200元，则该房地产的期房价格为元。 A：3300 B：3324 C：3335 D：3573 E：工业用地的监测点评估价格 21、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于_。 A国内外市场环境调查 B技术发展调查 C市场需求容量调查 D竞争情况调查 22、房地产估价所评估的是房地产的。 A：交换价值 B：使用价值 C：成交价格 D：咨

10、询价格 E：工业用地的监测点评估价格23、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格【2005年考题】 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法 E：工业用地的监测点评估价格 24、某宗面积为5 000的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元，容积率为2，受让人需按照受让价格3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。 A：824 B：924 C：844 D：944 E：工业用地的监测点评估价格25、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前

11、者比后者具有_。 A更长的经济寿命 B更显著的各异性 C更强的适应性 D更专业的物业管理二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、55%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%

12、和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为_元/m2。 A2265 B2346 C2698 D3968 2、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有_。 A资金时间价值是资金的增值特性使然 B利率是资金时间价值的一种标志 C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等3、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。 A：权属没有争议的房地产 B：学校用于教学的房地产 C：列入文物保护的建筑物 D：已依法公告列入拆迁范围的房地产 E：被依法查封的房地

13、产 4、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。 A：税收政策 B：城市规划调整 C：环境状况 D：城市基础设施状况 E：汇率5、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题) A：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为计税税基 C：商业用途地下建筑，以房屋原价的7080作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税 6、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是_。 A依法成立 B有必要的财产或经费 C有自己的名称、组织机构和场所 D能独立承担法律责

14、任 7、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。 A：降低再贴现利率 B：提高首期付款比例 C：提高法定存款准备金率 D：缩短分期付款期限 E：公开市场买入政府证券 8、直接资本化法的优点不包括。 A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益 B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E：资本化率或收

15、益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 9、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。 A：物业服务成本 B：法定税费 C：物业服务企业的利润 D：物业服务企业的酬金 E：物业服务支出 10、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米开发利润应不高于元。 A：12 B：24 C：36 D：48 E：执行层的组织协调11、在测算资本金融资成本时，其资金

16、占用费是按计算的(2005年试题) A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同 12、下列选项中，房地产价格的形成条件有。 A：有用性 B：稀缺性 C：有效需求 D：波动性 E：不可移动性 13、下列保险种类中，属于政策性保险的有_。 A社会养老保险 B农业保险 C巨灾保险 D失业保险 E出口信用保险14、对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受（）和平面布置等因素的影响。 A楼层、朝向 B租期 C供求关系 D租客类型 15、以下可以提取现金的银行存款账户是_。 A一般存款账户 B基本存款账户 C临时存款账户 D专用存款账户 E特别存款账户

17、 16、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是_。 A已经办理该建筑工程用地批准手续 B已经确定施工企业 C有保证工程质量和安全的具体措施 D建设单位已支付工程款 17、农用地包括。 A：养殖水面 B：草地 C：耕地 D：水利设施用地 E：未利用地 18、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。 A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：税费 19、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是_。 A拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不一定是必须依法进行招标的项目 B实施机构上的区别表现在：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理

18、机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜 C行为目的上的区别表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同 D是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳 20、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是。 A：沉降缝 B：伸缩缝 C：温度缝 D：防震缝 E：执行层的组织协调 21、2011年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让最高年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于_申请续期。 A2050年1月1日2050年12月31日 B2051年1月1日2051年12月31日 C2060年1月1日2060年12月31日 D2061年1月1日2061年12月31日 22、投资的作用。 A：投资是一个国家经济增长