山东某房地产市场研究与A1—01号地块发展定位报告_78p_大盘_府邸_产品建议课件

1、临沭县房地产市场研究及A101号地块发展定位报告市场分析地块分析发展定位及产品建议目 录已基本形成化工、机械、复混（合）肥、五金、柳制品、食品、酿酒、纺织等优势支柱产业，并涌现出金沂蒙、金正大、史丹利、常林一批龙头骨干企业。临沭县小型手扶拖拉机、醋酸乙酯等生产能力全国第一，复混（合）肥年生产能力达1000多万吨，被国家质检总局授予“全国争创优质化肥生产基地先进县”称号，并是五金锤类和航海索具类产品生产、出口基地和脱水蔬菜制品大县。 经济发展概述：城市概况：临沭县位于山东省最东南部的苏鲁交界处，因濒临沭河而得名。东、南分别与江苏省赣榆、东海两县交界，西、西南与河东区、剡城县相连，北与莒南县接壤，

2、距临沂市经济技术开发区不足10公里。现辖12个乡镇，300个行政村；总面积1038平方公里，总人口63万人。临沭苍 山 路本案中 山 路 冠 山 路振 兴 路光 明 路青 云 路城 西 二 路沭 新 街沭 河 大 街金沂蒙大道常 林 大 街滨 海 大 街兴 大 街城 东城 南城 西城 北城 中临沭城市结构图示临沭城市结构：1、城区主干道路和外环道路将整个城市划分为六横七纵的格局；六横（南北方向）：以沭新街为中轴，往北有沭河大街、金沂蒙大道，往南有常林大道、滨海大街、兴大街。七纵（东西方向）：以中山路为中轴，往东有苍山路、冠山路，往西有振兴路、光明路、青云路、城西二路。2、以十字交通轴（东西：沐

3、新街，南北：中山路）按方向划分为城中、城东、城南、城西、城北五大片区；3、整个城区发展遵循无天然障碍沿主河道两侧自然发展的规律；城市功能分布：城中：确定了以沭新街和中山路交汇处为主的商业中心区，以行政办公、中高级商业零售、购物、餐饮、娱乐、服务为主要城市功能，兼有密集型的居住功能；但片区留下了自发形成的痕迹，物业老化严重，为城市旧改的集中片区。城东：目前尚为单一的商住功能区，建筑多为居民自建房和早期的商住楼宇，整体无规划可言。政府确定的20042020年远景规划方案，片区迎来了城市东扩的曙光，将向具有高尚居住、商业、办公、文教、园林、游乐为一体的城市多功能体发展；城南：片区拥有农贸、五金、日用

4、百货等低端商业，且具有居住、服务、文教功能。建筑多为早期开发或居民自建产品，且老化严重，是城市发展过程中的改造集中区域。城西：集中了化工、机电、农副产品加工、高新技术等工业企业，兼有汽车销售、物流运输、能源等行业，配套有住宅、政府职能单位办公楼宇和酒店等设施。中长期，政府将加大城西片区的投入，如新产品研发、中高档住宅、酒店、景观配套等。城北：为发展的新兴城区，具有居住、商业、会展、酒店、公共娱乐、园林、健身、交通等诸多功能。政府的城市北进远景规划，投石效应下的开发强波已在片区激起，为此将引导当地居民住房消费走向。苍 山 路中 山 路 冠 山 路振 兴 路光 明 路青 云 路城 西 二 路沭 新

5、 街沭 河 大 街金沂蒙大道常 林 大 街滨 海 大 街兴 大 街城 东城 南城 西城 北城 中临沭城市发展规划图示本案西延北扩政府以优化城市环境，提升城市品位为目的，确定了“一心（行政中心）、一轴（南北绿化景观轴）、两带（苍源河绿化带、生活区和工业区间的绿化隔离带）、四组团（三个生活组团和一个工业组团）”的北扩西延、两翼发展城市远景规划战略。城市土地出让情况 根据临沭县国土资源局公告提供的数据，从2006年1月份至2010年11月份五年期间，成交土地156宗，交易面积为2582108.97。 居住用地商住用地工业用地商业/金融/办公用地其他土地交易宗数4213宗69宗25宗7宗交易面积608

6、650.6956134.431590178.35315554.711590.8其中，仅2010年度，共出让土地即有69宗，几乎占总出让土地的一半。2011临沭县的土地开发迎来一个新的高峰，也意味着对于房地产市场而言，市场竞争力也在逐渐增强，未来一两年内，临沭房地产市场开发将迎来一个新的高潮。 苍 山 路中 山 路 冠 山 路振 兴 路光 明 路青 云 路城 西 二 路沭 新 街沭 河 大 街金沂蒙大道常 林 大 街滨 海 大 街兴 大 街城 东城 南城 西城 北城 中临沭楼盘分布图示彩虹城市广场翡翠星城鼎玉华居万家丽园沭中名苑阳光丽景欧龙现代城盛世豪庭峰源华侨城宝来新天地领秀水岸中央现代城第一

7、城待售楼盘在售楼盘本案楼盘分布区位特点：临沭县县城建成区面积较小，开发分布相对集中在老城市区，其余基本集中在城北北部区域，目前该区域总规划建筑面积达45万平方米左右，也有少量在城东和常林大街两侧分布。项目名称地理位置开发商策划代理物业类型占地总建面积均价宝来新天地中山路与夏庄西街交汇处山东宝来房地产开发有限公司杭州力汇机构多层、高层SOHO公寓、商铺31931637279住宅2600元/彩虹城市广场振源北路与苍源河交汇处西南侧江苏驻泰源房地产开发有限公司瑞泰祥云多层、小高层、商铺16200377462360元/(售罄）中央现代城常林大街与振源路交汇处东北侧临沂万豪置业有限公司1层商铺、5层住宅

8、住宅2100元/中加盛世豪庭苍山北路与夏庄街交汇处西南侧山东中加商业房地产开发有限公司南京同思堂住宅：小高层、高层3968390852住宅2600元/万家丽园中山路与夏庄路交汇处东南侧万家丽园房地产开发有限公司南京同思堂多层住宅、商铺22422535000住宅2400元/沭中名苑中山路与利民路交汇处西南侧临沭康城置业南京同思堂多层、小高层663711196718住宅2900元/阳光丽景中山路与沭新街交汇处东北侧临沭舜德房地产开发有限公司信和众联多层、小高层5200090000住宅2500元/欧龙现代城苍山北路与沭河东大街交汇处东南侧临沭欧龙置业有限公司上海元庆多层、小高层142万205万住宅2

9、800元/峰源华侨城苍山北路与沭河东大街交汇处西南侧临沭峰源置业有限公司联排、小高层、高层50463.2115983住宅3000元/翡翠星城苍山北路与沭河东大街交汇口（金沂蒙广场对面）临沂广兴房地产开发有限公司多层、小高层、高层805361200007月份开盘预计3100元/主要在售楼盘基础信息 楼市整体销售状况 09年全年临沭销售面积约35万平方米，是以往几年的三倍，在销量上严重透支后几年市场需求，同时受房市新政影响，致使2010年交易量下滑，有较长一段时间的月成交量在10套左右。目前临沭县城在售项目12家左右，其中中高档项目8个，09年开的老盘销售接近尾声 ，新开盘多频次放量，销售处于平缓

10、状态。突出表现中高端客户群体比较稀少，同时受房产新政心理预期影响，目前在售高端楼盘项目销售均不理想。未售项目现均通过推迟预售时间延长蓄客期来应对。 2341临沭商品住宅价格（均价）房地产价格始终保持增长趋势；由于原先价格较低，计算基数较小，因而增幅较大。经过几年的增长，计算基数有较大增长，使得07年的增幅出现大幅下降；但随着07年下半年金明寓的率先提价，再次带动了市场价格的全面上扬，0809年持续的宽松政策，激发房价的快速上涨；10年政策收紧和一系列的首付优惠的取消，房地产价格回归到低幅上涨态势。2010年临沭分区域销售均价区域城中东区西区南区北区均价（元/平方米）269025402320不详

11、2835临沭房地产价格走势分析项目名称户型建筑面积宝来新天地三房二厅一厨两卫966、1093、124四房二厅一厨两卫138彩虹城市广场二房二厅一厨一卫915、921三房二厅一厨一卫1101、1183、127、1305中央现代城三房两厅1276、1394中加盛世豪庭二房两厅968三房两厅1157、1285、1348、1355、1359、136、1388、1389四房两厅1713万家丽园二房两厅85左右三房两厅100左右复式130140左右沭中名苑三房两厅一卫103阳光丽景三房两厅104、118、128、156欧龙现代城三房两厅116、123四房两厅127、141、143、1359、136、138

12、8、1389四房三厅（复式）235、263峰源华侨城二房两厅一卫90 3三房两厅两卫132 4、145 8在售各项目主要户型 市场在售项目户型综合面积配比 80-144平方米普通住宅占据主流，户型以2-2-1、3-2-1、3-2-2 为主；110平方米左右面积房源占供应总量的80%，也是销售最好的面积区间；小面积房源在当地市场几无供应，从实际销售情况看，需求也不高。在售项目产品分类分析 价格方面：临沭县城现在在售的主要以多层为主，部分小高层，少量高层、别墅、公寓。多层价格相对较低，在2100-3000元/平方米之间不等，根据当前居民购买情况分析，多层住宅在当前的临沭还是占绝对优势。产品类型：供

13、应产品住宅要为多层为主，以三房两厅为主，面积以90-130居多。产品建筑形式：在售项目多层主要以5+1为主。高层住宅多层住宅价格方面：临沭县现在只有部分小高层、少量高层。价格相对较高，在2200-3500元/平方米之间不等，根据当前居民购买情况分析，小高层、高层在当前的临沭还不占有优势。产品类型：供应产品主要以三房两厅为主，面积以90144居多，但也有面积较大的。建筑形式：小高层以11层、12层为主，高层以1720层居多，楼盘的分类定位不是很明显，市场的类似产品较少。且建筑形式同质化较为严重，产品无太多创新、差异化可言。交付标准、车位、供暖大部分楼盘都是毛坯房或简装厨房及卫生间精装修车库+地上

14、车位相结合，部分楼盘有地下停车场配比一般在1：0.5-0.6电厂集中供暖采用地热供暖，由开发商提供管道通至每家每户车 位供 暖交付标准建筑风格和立面、景观特征临沭市场开发水平相对落后，2010年前开发的楼盘多为现代简约风格，建筑外立面以涂料为主，少量采用面砖，色彩搭配简漏，基本无设计感；峰源华侨城是唯一在售的欧式风格（西班牙）楼盘，采用了涂料、面砖、石材组合，强化了立面线条，采用了较多的欧式立面构件，市场认可度较高。将于7月份开盘的翡翠星城项目从小区入口、景观节点、小品、建筑造型都融入了法式风格元素、采用了涂料、面砖、石材、GRC构件组合，项目品质较高，从认筹情况分析，市场认可度较高。景观特征

15、建筑风格和立面特征大多项目景观以绿化、花草为主，几无特色景观，部分楼盘打造有简单的休闲广场；综合比较、沭中名苑除了拥有公共景观外，小区内部规划有景观组团和景观节点，欧龙现代城无明显景观区域，但水系和景观小品充实小区楼宇间；待开盘的翡翠星城融入了中央景观和组团景观的设计理念，采用地形和空间景观体系，为临沭最好的景观楼盘。消费者产品需求分析 户型：目前临沭市场主要旺销面积集中区间95130平方米；价格：目前临沭在售楼盘价格区间2100-3500元/平方米；位置：主要距离商业中心、教育等配套较近的社区；配套：在售项目规划配套主要以车库、储藏室为主，对于小区绿化、物业关注程度较低，根据县城的消费习惯，

16、购房者对车库和储藏室的关注度比较高，对停车位和车棚的认可度很低。现场在售项目中盛世豪庭、宝来新天地、华侨城均采用停车位，据调查顾客反应一般。在售个案分析宝来新天地市场指标开盘时间：2010年交房时间：2011年底优惠：一次性付款97折销售去化率：50%规划指标容积率：1.18项目分析:交通状况：紧临中山路、夏庄街，路况较好，西临振源北路，路况一般，但总体交通比较便利。周边配套：银座购物广场、临沭步行街。项目概况：项目东端规划有超大财富广场，中间设置中心内街，西端规划有美食文化广场，住宅建于商铺之上，居住、购物、休闲、娱乐一步到位。大开间客厅，全落地飘窗，南北通透，动静分明，位住宅规模较小，商业

17、体量较大，人车流量较大，不适宜居住。在售个案分析彩虹城市广场市场指标开盘时间：2010年交房时间：2011年底销售去化率：住宅已售罄，商铺销售进行中。 容积率：2.33绿化率：22.3%项目分析:交通状况：位于振源北路与苍源河交汇处西南侧，交通一般。周边配套：医院、学校、时代广场、超市、银行等。项目概况：位于临沭核心位置，升值潜力巨大，广场商铺设计为2+1独立门面，一层为商业门面房，二层为办公、居住用途，三层为景观阁楼，并建有2幢12层住宅楼。人性化商住户型设计，满足各类投资经营商的不同需求，但周边住宅规模较小，多为商业用房，不适合居住。规划指标在售个案分析中央现代城市场指标开盘时间：2010

18、年销售去化率：85%以上 项目分析:交通状况：位于常林大街与振源路交汇处东北侧，交通条件一般。周边配套：银行、超市、宾馆、集贸市场等设施。项目概况：地理位置优越，处于临沭县核心服务区域，人车流量大。一层设计为大型商场，二层以上为住宅，建筑设计科学环保，全落地窗采光，地板采暖，舒适美观，燃气入户也提供了生活便利，但项目紧临交通主干道，且规模较小，不适宜居住。 规划指标在售个案分析中加盛世豪庭市场指标项目分析:开盘时间：2009年交房时间：2011年底优惠：一次性付款95折，赠送燃气壁挂炉销售去化率：一期已售罄，二期已售80%以上交通状况：位于苍山北路与夏庄街交汇处西南侧，交通便利。周边配套：学校

19、、临沭步行街、银行、超市等设施。项目概况：位于临沭第二商业中心。教育、医疗、金融、购物休闲、出行、餐饮、娱乐齐全，生活享受一站式。由六幢小高层、两幢高层及中央会所组成，专业公司提供物业管理服务。规划指标在售个案分析万家丽园市场指标项目分析:开盘时间：2009年交房时间：2011年底销售去化率：尚有4套住宅和少量商铺在售规划指标容积率：1.38绿化率：40%交通状况：位于中山路与夏庄街交汇处，交通便利。周边配套：小学、机关幼儿园、医院、银行、移动营业厅等设施。项目概况：位于老城区与城北规划区的结合部，地理位置优越。具有从幼儿园到中学的优资教育资源，紧邻银座、购物广场、临沭商业步行街等商业设施，生

20、活便捷度较高。建筑设计科学环保。 在售个案分析沭中名苑市场指标项目分析:开盘时间：2010年6月交房时间：2011年底项目在区域认可度较高销售去化率：一期少量住宅在售规划指标容积率：1.8绿化率：35%交通状况：位于中山路与利民街交汇处，交通便利。周边配套：位于城北规划区内，周边正在建设中，配套设施尚不完善。项目概况：位于城北规划区内，与银座购物广场、商业步行街为邻，升值潜力巨大，南邻夏庄河公园。小区规模较大，配套设施完善。在售个案分析阳光丽景市场指标项目分析:开盘时间：2009年交房时间：2011年底优惠：一次性付款98折销售去化率：二期部份正在销售中规划指标容积率：1.72绿化率：33%交

21、通状况：位于中山路与沭新街交汇处，交通便利。周边配套：位于城北规划区内，周边正在建设中，配套设施尚不完善。项目概况：位于城北规划区内，南邻银座购物广场、商业步行街，升值潜力巨大。小区规模较大，配套设施完善。在售个案分析欧龙现代城市场指标项目分析:开盘时间：2009年交房时间：2011年底项目为临沭真正意义上的大盘，市场认可度较高。销售去化率：一期还有7套在售，二期小高层未建设规划指标容积率：1.31绿化率：43%交通状况：位于苍山北路与沭河大街交汇处，交通便利。项目概况：位于城北规划区内，建筑规模较大，是占在14。2万平方米的大型社区，建筑密度低，绿化率高，且配备多停车位和车库。金沂蒙广场南北

22、两侧两个标杆楼盘广兴翡翠星城 拥有华侨城般的天时地利，融合了法式人文和建筑立面，立体化景观与建筑结合。强调气势的辉宏和庄严，规划中体现空间的综合利用，除基本生活配套外，还增加了酒店设施，为目前临沭定位最高的楼盘。项目定于7月份开盘，其售价将创临沭新高。 项目规划有多层（法式风格）、小高层和高层（ART DECO风格）峰源华侨城 占据金沂蒙广场后花园的地利，以首席欧式古典主义建筑群和城市别墅生活融入，以高贵、欧洲原味、名流圈层、教育和服务配套完善等生活理念引导，成为临沭目前市场唯一在售具有异域风情的高尚社区。 项目规划有小高层、联排别墅、高层住宅，北向为金沂蒙广场，南向有近200米长的欧式风情街

23、区，为临沭在售认可度最高的楼盘，其售价也最高。临沭房地产市场小结现有楼盘数量较少，多沿商业中心、学区分布，产品品质一般，高品质楼盘数量较少；多层建筑占据主导，但消费者对高层、小高层并无明显排斥，反有部分消费者因猎奇尝鲜心理而兴趣浓厚。别墅市场几乎处于空白状态；供应面积集中在110平方米左右。144以上大面积和70以下小户型供应较少；交付标准市场统一，以毛坯、整体简装+厨房、卫生间精装交付的形式交付；供暖则多采用地热供暖、或依靠电厂供暖设施集体供暖；建筑风格以现代简约为主，外立面多用涂料及面砖简单搭配；景观打造缺乏亮点；现有客群构成以企业员工、私营业主以及周边乡镇居民为主；房地产开发仍处于初级阶

24、段，房地产市场水平有待进一步提升 。市场分析地块分析发展定位及产品建议苍 山 路中 山 路 冠 山 路振 兴 路光 明 路青 云 路城 西 二 路沭 新 街沭 河 大 街金沂蒙大道常 林 大 街滨 海 大 街兴 大 街城 东城 南城 西城 北城 中商业中心区运动健身区教育配套区行政办公区公共休闲区公园景观区地块区位图示项目位处临沭县经济开发区，周边集中了常林集团、金沂蒙集团有限公司、华丰肥业有限公司、伟业集团、常林生物科技有限公司、五金机械总厂、天方工具制造公司、兴大食品有限公司、卡特重工有限公司、盛华管业有限公司、晴朗工艺品有限公司、常泰机械公司等工业企业，其中多数为劳动力密集型企业，多个企

25、业员工收入在当地较高，其中的技术骨干、企业高管是临沭主要购房群体，可为项目营销提供了客户支撑。地块外围交通便利，北侧有连接临沭中心城区的交通要道常林大道、西侧由S225与G327通往临沂市，南侧有滨海大街和兴大街与主城区相连，但是交通情况复杂，安全性较差。周边配备临沭中医院、郑山医院、临沭实验小学、振兴小学、临沭二中、郑山中学等医疗、教育等设施。地块所处开发区，从中长期远景规划看片区发展，政府主要以招商引资和发展工业企业为重点，相应的商业、公园、体闲广场等公共配套不足。与临沭县城各片区相比、地块周边尚无房地产开发案例，市场认可度低，且无人居集群效应。地块占位属性分析地块自身属性分析30度夹角后

26、期开发前期开发墓地10度夹角从中长期建设角度审视，600亩的地块为临沭目前最大的商住用地，以造城的理念融入，以多元化产品、价值梯度和消费链接制胜，有利于把项目打造成临沭标杆大盘；地块为梯形规则形状，整体呈东北西南走向，东西边缘线平行，南北间距较大，南向边缘线与东西垂直线夹角30度， 地块轴线顺时针方向旋转10度左右。东南向目前尚有部份居民未折迁，西向为居民菜地，地形平坦，但北侧有集中墓地，显然已成为建筑风水抗性；用地红线南北侧有低等级公路与225省道相通，目前人行和车流量很少；周边有政府安居房、居民自建房，但建筑形象较差，整个地块隐藏其中；地块优势分析(strength)县城通过北侧常林大街与

27、临沂开发区相对接，地块周边工业发展优势明显，有一定的区域发展认可度；临沭是临沂经济发展强县，周边企业产业型居民密集，且多数企业效益好，员工收入水平较高，可提供优质的消费客群；600亩的商住地块的整体性开发在临沭前所未有的，实施产品多元化、价值梯度和消费层次链接式开发，有利于把项目打造成临沭标杆大盘，且有定价话语权；项目地块形状方整，且地势平坦，无天然和人工建筑障碍，光照不受影响，便于项目的快速启动；地块劣势分析(weakness)房地产业按紧跟政府规划走向朝北、东向发展，地块所在的城西区尚在突破中，周边没有相应的开发项目，欠缺集群优势；地块边缘交通道设施较差，虽能与周边城区主干道路相边，但人行

28、量有限，不利于项目实体形象展示；地块周边无重要的城市景观资源和公共休闲设施，且地块本身不具备直接利用的植被和水域；地块处于城区和工业园区的结合部，周边多为自建民房和企业厂房，形象较差；周边配套设施相对缺乏，主要表现为离商业、景观、娱乐等设施离项目地块有较长一段距离，生活的便利性无以体现；临沭县经济基础薄弱，市场整体处在发展初期，对于别墅等高端产品具有一定的抗拒心理；地块机会点分析(opportunity)临沭整个房地产市场发展的区域不平衡性必将在人居分离、快速城市化进程中打破，势必寻求南向、西向的发展路径，作为临沭首个城西600亩的大盘，完全可以独树一职，以造城的理念融入，引导居民消费。地块威

29、胁点分析(threat)政府对房地产市场严格调控期，未来充满不确定性；市场已经具有了少数高品质项目，价格持续低涨幅背景下的平淡楼市，势必增强市场观望氛围，单一化产品界入可能会延长销售周期；临沭县城范围较小，城北、城东的大体量开发存在竞争的不确定性。市场分析地块分析发展定位及产品建议分类客户比例分类说明年龄层次年龄主要集中在20-50岁，且各年龄段分布平均。25岁左右人群主要是用于婚房；40岁左右人群主要是改善居住条件。职业属性以企业员工、私营业主以及周边乡镇居民为主，合计92.53%；少量政府机关/事业单位为辅（7.46%）。企业员工主要是指一般员工及中层，许多高收入的高管选择到临沂置业；当地

30、政府/事业单位经常集资建房，因而在外买房的人数较少。家庭结构以三/四口两代同住的家庭结构为主（66.67%），还有就是四/五口三代同堂家庭（33.33%）。在当地，父母与已婚子女一般均分开居住，而已婚子女与自己的孩子组成两代家庭。置业目的改善居住条件（41.79%）、子女就学（22.39%）、工作需要（16.42%）、结婚（10.45%）以及拆迁（8.96%）是主要购房目的。周边乡镇居民购房主要为了子女就学或是工作需要。收入水平家庭年收入集中在6-15万（66.67%），6万以下低收入占比达到25.00%,15万以上收入者仅有8.33%。两级分化严重。支柱企业员工、私营业主、公务员、事业单位等

31、人群收入较高；一般家庭收入较低，个人月收入不足2500元。置业属性初次置业者超过半数，占比为51.72%，其余多为二、三次置业者。二、三次置业者多为以前层购买过自建房对于商品房来说，大部分人均为首次购买；有不少原周边居民或外来人口在临沭生活多年一直是租房居住。临沭购房客户特征分类分析 600亩地块上的复合、风尚大盘有能力迎来包括区位、交通、规模、风格、结构、品质、景观、配套、人口和城市主导产业等变化所带来的驱动客群。 2006520以上万元/年10万元/年以下 家庭结构新新人类（22-25岁）都市新锐（26-35岁）品质家庭（36-55岁）健康养老（56岁以上）客户分类模型2010万元/年 富

32、贵型富裕型中产型经济型富豪型项目圈定的目标客群单身丁客幼小三口之家已婚丁客新婚族二老空巢三代同堂单身E族儿女立家大中学三口之家丁客家庭三代同堂新淮安人本案客群分类模型财富等级客户类型项目圈定客户群次要客户主要客户企业高管政府公务员事业单位员工企业一般员工企业中层私营业主周边乡镇居民鉴于该类人群为子女就学购房的情况较为普遍，充分利用学区的优势。以新城市居住理念引导和生活、配套档次提升，吸引该部分客群关注，避免流失。600亩复合高尚大盘和精工产品品质与其他楼盘竞争，体现差异，从而吸引客源。基于此，本案的客群定位应该是：充分把握现有客群，即企业中层及一般员工、私营业主、周边乡镇居民，以之为主要目标群

33、体。同时最大限度吸引企业高管、政府机关/事业单位的关注，提高其购买兴趣，以扩大客群范围。本案客群属性分析最适合的人找到了建什么样的房子？用什么样的方式最能打动他们？然而，传奇的诞生，往往是在平凡中诞生！品位和品质是项目的灵魂整体定位产品定位领衔城市的品位府邸独秀临沭，标杆意义品位生活，奢华却不露骨品质取胜，注重产品和规划产品策略高档形象，高端产品，把钱花在顾客看得到的地方，以全新的形象，高性价比的产品莅临市场控制风险，提高项目竞争力基本原则重点开发客户能感受的到的价值重心放在前期规划与后期施工上，有针对性的提升产品附加值把钱花在顾客看得到的地方场所感建筑风格场所感园林景观家居生活贴心户型人性化

34、专业的管理服务与智能化安保品质感视线常接触区材质高档。“以巧制胜”，同样的投入，打造更好的效果产品多元化，价值梯度化业态分布和地形、交通、景观处理组团打造，彰显产品价值。解决前期导入和全局营销的问题规划思考整体布局项目基础经济指标：总占地面积：600亩（含道路） 基地用地性质：居住、商业建筑容积率：不大于2.6多样化的产品，丰富的组合形式市场定位：领衔城市的品味府邸临沭首席英伦公爵美墅临沭，100万欧洲风情城堡客户定位：具有前瞻目光的城市中坚阶层需要符合市场现状、区域现状、市场定位、客群定位、区域形象的丰富的中高端物业组合方式。物业形态选取原则市场原则 定位原则经济原则 指标原则大盘原则 品牌

35、原则商业酒店？办公？住宅公寓？物业形态选取原则商业及配套物业建议按照城市居住区规划设计规范标准：其他配套包含教育、医疗卫生、文体、社区服务、金融邮电、市政公用、行政管理及其他；1、600/1510000（地块面积）2.623（国家人均住房面积指标）=45217人2、600/1510000（地块面积）2.223（国家人均住房面积指标）=38260人除教育外其他配套加和以0.368-1.183/人的指标进行测算其他配套（除教育） = 小区总人口数（0.368-1.183）=45217（ 0.368-1.183 ）= (16639 -53491)其他配套的体量测算其他配套按规范设计至少需16639,

36、基于当前区域状况，取平均数35065研究各物业比例建议(规划思路(一)充分考虑地块利用率的规划方法：地块综合容积率为2.6；联排别墅和花园洋房、多层住宅容积率约在1.5左右小高层、高层容积率约在3.8左右(考虑容积)率指数高的因素)；商业容积率约在1.2左右；设定参数：X为低密度住宅的占地面积；Y为小高层的占地面积；商业及配套面积为35065。X+Y+29220=400000（约数）1.5X+3.8Y+35065=1040000（约数）土地的指标可计算出：总占地面积为400000 ；总建筑面积为1040000 ；已知，商业会所建筑面积约35065(均值)；X=175664平米 Y=195116

37、平米项目功能配比表在商业及配套总建筑面积已知的情况下物业类型占地面积（约）容积率建筑面积（约） 配比低密度物业175664 1.5263495 25.34%小高、高层住宅195116 3.8741440 71.29%商业和配套29221 1.235065 3.37%合 计400000 2.61040000 100.00%各物业比例建议(规划思路(二)充分考虑地块利用率的规划方法：地块综合容积率为2.6；联排别墅和花园洋房、多层住宅容积率约在1.3左右小高层、高层容积率约在4.2左右(考虑容积)率指数高的因素)；商业容积率约在1.2左右；设定参数：X为低密度住宅的占地面积；Y为小高层的占地面积；

38、商业及配套面积为35065。X+Y+29220=400000（约数）1.3X+4.2Y+35065=1040000（约数）土地的指标可计算出：总占地面积为400000 ；总建筑面积为1040000 ；已知，商业会所建筑面积约35065(均值)；X=190461平米 Y=18318平米项目功能配比表在商业及配套总建筑面积已知的情况下物业类型占地面积（约）容积率建筑面积（约） 配比低密度物业190461 1.3247600 23.81%小高、高层住宅180318 4.2757335 72.82%商业和配套29221 1.235065 3.37%合 计400000 2.61040000 100.00

39、%各物业比例建议(规划思路(三)降低容积率和建筑密度、提高绿化率的规划方法：地块综合容积率为2.2；联排别墅和花园洋房、多层住宅容积率约在1.3左右小高层、高层容积率约在3.8左右；商业容积率约在1.2左右；设定参数：X为低密度住宅的占地面积；Y为小高层的占地面积；商业及配套面积为29670。X+Y+24725=400000（约数）1.3X+3.8Y+29670=880000（约数）土地的指标可计算出：总占地面积为400000 ；总建筑面积为880000 ；已知，商业会所建筑面积约29670(均值)；X=230286平米 Y=144989平米项目功能配比表在商业及配套总建筑面积已知的情况下物业

40、类型占地面积（约）容积率建筑面积（约） 配比低密度物业230286 1.3299372 34.02%小高、高层住宅144989 3.8550958 62.61%商业和配套24725 1.229670 3.37%合 计400000 2.2880000 100.00%各规划方案分析方案1：优点是容积率做足，以联排和多层花园洋房为溢价产品的体量小，且低密产品容积率偏高，产品品质上不去，观景小高层产品为主体，和临沭市场多层主流的购房需求有偏离，不易在前期就形成人气。方案2：优点是容积率做足；低密度区容积率较低，联排、多层品质上升；高层区容积率走高，容易形成组团景观。但低密度联排、多层、花园洋房占地面和

41、体量都较小，整盘空间层次感不明显。方案3：优点是：综合容积率降低，别墅联排、多层、花园洋房等低密度产品占地面较大，空间层次丰富、产品品质较高，项目更显高端；问题点：容积率不能做足，且低密度区建筑密度较大。 从统计局和城乡规划局信息了解，临沭乡镇人户分离率加快，县城2020年远景规划人口在将达26万人，新增长近14万人，城市进程的住房刚需则达330万平米（不包括旧改和农转需求）。城北区目前已规划建设面积达140万平米，城东富民、曹村等规划已达70万平米，城南零星开发也有10万平米之多，过度开发，相对饱合的市场现象将会在若干之年后表露，以此认为：降低容积，做足项目品位、品质将是我们取胜之道。契合市

42、场别墅产品近乎为零的市场契合市场无创新性花园洋房的现实契合市场无产品多元化、价值梯度化的综合产品建议采用规划方案三：集别墅、花园洋房、景观多层、小高层、高层住宅、商业体和商铺一体方案采纳后期开发前期开发30度夹角10度夹角夏秋季风向春冬季风向日照轨迹线商业体、商铺联体别墅花园洋房多层住宅小高层住宅高层住宅物业形态组合建议住宅可骑在商铺上拟建大型商业项目天际线西北高，东南低，呈阶梯状分布，符合中国因地形产生的气候特征；东南低可以充分享受较长时间的光照，又因西片高阻隔夏日午后西晒和冬日季风；初步确定出入口为东、南、北三个方向，天际线由低及高，或偏角交错，视觉效果完美。此规划形成楼宇退台格局，有居家

43、景观最大化视角，利于项目营销。物业形态组合说明户型面积配比建议业态房 型面积区间所占比例总占比联排别墅舒适中间套25028040%34.02%豪华边套28031060%景观二房两厅90+ 20%经济三房9511035%舒适三房115125 M220%豪华三房或四房12514015顶层复式13016010多层经济三房10012020%舒适三房12014045%舒适四房14015520%豪华四房15518015%小高、高层经济三房105-12015%62.61%舒适三房12013540%豪华三房13515030%舒适四房15016015% 本项目的户型总体定位为普通中小型、创新实用型、景观舒适型、

44、豪华阔绰型四面种类型。以实用型三房为主，辅助较大三房或部分四房。而别墅类的联体别墅产品，需考虑市场的购买力状况，户型设计需考虑对总价控制，借市调认知，150万将是临沭市场对总价承受力的上限。因此户型设计应控制在180平米以内。户型面积配比说明联排别墅产品风格和户型建议英式建筑风格基本元素：老虎窗、红墙、黑瓦、白窗、双坡陡屋顶、深檐口、砖砌底脚主要用格：砖、木、海绵风格特征：庄重古朴大片的石墙，大坡度屋顶，色彩明丽的构架、格栅等符号，通过片材穿插，色彩对比，以及大虚大实的体块关系，使建筑充分体现了简洁大气的现代风格。郁郁葱葱的草坪和花木映衬着色彩鲜艳的红墙、白窗、黑瓦，使得英式建筑显得优雅、庄重

45、。此外，英式建筑空间灵活适用，流动自然，富有艺术的蓝、灰、绿配色处理赋予了建筑动态的韵律与美感。建筑细节侧花园拉远联排距离，类独栋联排面积：建筑面积290平方米，与独栋类似；形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；一层 二层 花园层 侧花园侧花园联排别墅户型参考花园洋房产品风格和户型参考参考案例：融科香雪兰溪类英式海派风格小尺度花园空间 +开放的中心绿地。基本元素：红墙、黑瓦、白窗、坡陡屋顶风格特征：庄重古朴大片的石墙，大坡度屋顶，色彩明丽的构架，充分

46、体现了建筑的简洁大气。郁郁葱葱的草坪和花木映衬着色彩鲜艳的红墙、白窗、黑瓦，使建筑显得优雅、庄重。外立面凹凸有致、天际线错落有致、坡陡屋顶，建筑空间灵活适用，流动自然，赋予了建筑动态的韵律与美感。花园洋房（层层退台）每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体室外水平空间，即户内自有的情景花园和景观露台。 其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，一层单元前面形成半围合的情景花园。 二层在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台。三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台。公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯,每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台。 四层半设有户内楼

47、梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台。 四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。 露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。 花园洋房形态示意“退”客厅面积形成露台“静”卧室/书房“动”客厅餐厅/活动转角飘窗，增大观景面客厅与观景露台相连，室内外空间相错一层二层三层四层一层拥有私家花园二层“退”一层书房形成露台院底层的私家小院错动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感退退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与 室外空间的接触面 露更多的室内空间暴露给自然 花园洋房的四个要素：以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质。花园洋房户型参考错层（北京亿城天

48、筑） 室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感； 一步阳台/飘窗，衔接室内外空间； 转角窗，室内更多与自然接触。二层阳光房退为露台两步错层两步错层两步错层私家前庭私家后院一步阳台/飘窗一步阳台/飘窗转角窗，阳光浴室多功能房阳光房阳光房一层阳光房退为露台三层两层一层室内空间错层设计：区分私密空间和功能空间，提升户型品质花园洋房户型参考一层/地下一层二层/地下一层 二层地下室一层地下室，通过一楼室内楼梯进入二层地下室，通过室外楼梯进入一层地下室入户花园入户地下室入户南花园入户下沉花园室外楼梯入户入户花园入户下沉花园地下空间的充分利用（金科十年城） 一层二层均带地下室； 一层二层独立入

49、户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。建议一、二层均带地下室：二层通过户外楼梯进入地下室，提升二层户型溢价花园洋房户型参考多层风格和户型参考建议采用现代简约风格，但楼身线条和色彩要与整盘基调相融合参考图片书房外的景观阳台次卧外的露台主卧外的阳台舒适阔景三阳台设计，演绎阳光情怀；主卧、次卧均带大幅落地玻璃门窗，带来充足的阳光与清风；风格化空中景观阳台，也是书房一侧灵动的空间。小高层、高层风格和户型参考Art deco 建筑风格Art deco是工业革命之后出现的产物，线条感强，表达的是一种不断超越与挑战的人文精神历史感与创新性相结合，一种挺拔的美！Art deco 建筑的神髓在于竖型线条与顶部构造，为达到与英式风格相融合的效果，可以在外立面颜色或者顶层构造处理上融合。在建筑立面材料上，小高层建议采