建筑经济与项目管理3课件

1、第三章建筑工程技术经济分析方法考试重点：识记：项目前期策划论证的阶段划分；项目评估。领会：可行性研究的内容；可行性研究报告的内容识记：建设项目经济评价的指标体系领会：经济评价方法应用：经济评价方法的应用2022/7/171第三章建筑工程技术经济分析方法识记：风险分析的含义；项目不确定性和风险的来源领会：风险分析的过程和方法应用：盈亏平衡点分析识记：价值工程的基本概念；价值工程对象的选择；功能分析；改进方案的评价与实施领会：价值工程的工作程序；制度改进方案。2022/7/172第一节可行性研究一、项目前期策划论证的阶段划分2022/7/173第一节可行性研究二、可行性研究的内容（一）市场需求预测

2、（二）原材料和投入的供应选择（三）产品结构及工艺方案的确定（四）生产规模的确定（五）技术与设备的选择2022/7/174第一节可行性研究（六）建设地点选择（七）投资、成本估算与资金筹措1.总投资估算2022/7/175第一节可行性研究2.资金筹措3.生产成本4.财务现金流量表（1）项目投资现金流量表（2）项目资本金现金流量表（3）投资各方现金流量表（4）财务计划现金流量表2022/7/176第一节可行性研究（八）经济评价及综合分析1.经济评价分为财务评价和国民经济评价。项目财务评价：指在财务预测的基础上，根据国家现行财税制度和现行价格，分析预算项目的效益和费用，考察项目的获利能力、清偿能力及外

3、汇效益等财务状况，判别项目财务上的可行性。2022/7/177第一节可行性研究国民经济评价：按照资源合理配置的原则，从国家整体的角度考察项目的效益和费用，采用货物影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等经济参数，计算项目对国民经济的贡献，从而评价项目经济上的合理性。2.不确定分析一般不确定分析包括：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析。3.综合分析2022/7/178第一节可行性研究三、可行性研究报告的内容略四、项目评估项目评估结论是项目决策的依据，对立项后资金筹措、设计、计划、和风险防范都有重要的作用。1.项目评估的内容2.项目评估报告大纲2022/7/179第二节经济评价方法与应用建设项目

4、经济评价是可行性研究和项目评估的重要组成部分。建设项目经济评价的方法即是根据项目的基础数据计算评价指标，根据评价指标的计算结果判断项目是否可行。2022/7/1710第二节经济评价方法与应用一、建设项目经济评价的指标体系建设项目经济评价效果的好坏，一方面取决于基础数据的完整性和可靠性，另一方面取决于选取的评价指标体系的合理性，只有选取正确的评价指标体系，经济评价的结果才能与客观实际情况相吻合，才有实际意义。2022/7/1711第二节经济评价方法与应用（一）按是否考虑资金的时间价值分类2022/7/1712第二节经济评价方法与应用（二）按建设项目经济评价的性质分类2022/7/1713第二节经

5、济评价方法与应用（三）按建设项目经济评价的内容分类2022/7/1714第二节经济评价方法与应用二、经济评价方法2022/7/17152022/7/17162022/7/17172022/7/17182022/7/17192022/7/1720第二节经济评价方法与应用（一）投资收益率投资收益率是考察投资方案单位投资的盈利能力的静态评价指标。它是投资方案达到设计生产能力后一个正常年份的年净收益与方案的投资总额的比率。对生产期各年的净收益额变化幅度较大的方案，则应计算生产期年平均净收益与投资总额的比率。根据分析目的不同，投资收益率分为：2022/7/1721第二节经济评价方法与应用总投资收益率（R

6、z）：表示总投资的盈利水平，是指项目达到设计生产能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资（T）的比率。资本金净利润率(Re)：指项目达到设计生产能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润与项目资本金的比率。（年净利率=年利润总额-年所得税）2022/7/1722第二节经济评价方法与应用投资利润率（RN）：指项目达到设计生产能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。（二）投资回收期（返本期）根据计算投资回收期时是否考虑资金的时间价值分为：2022/7/1723第二节经济评价方法与应用静态投资回收期（Pt）是在不考虑资金的时间价值的情况下，以

7、项目每年的净收益回收项目全部投资所需要的时间。动态投资回收期（Pd）是在考虑资金的时间价值的情况下，即对项目现金流量进行折现，以项目每年的净收益回收项目全部投资所需要的时间。2022/7/1724第二节经济评价方法与应用（三）净现值（NPV）及净现值率（NPVR）净现值（NPV）是反映投资方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。净现值是将建设项目在整个计算期内各年的净现金流量，按行业基准收益率折现到建设期初（第0年即第1年年初）的现值的代数和。净现值率（NPVR）是项目的净现值与项目全部投资现值的比率。净现值率反映了项目单位投资所取得的净现值额，是表示单位投资所能获取收益的能力。2022/7/1

8、725第二节经济评价方法与应用（四）净年值（NAV）净年值（NAV）是通过资金等值计算，依据基准收益率，将项目计算期内各年净现值分摊到每一年年末的等值年值。（五）内部收益率（IRR）内部收益率(IRR)是根据项目净现金流量算出的项目净现值为零时对应的折现率 。内部收益率的计算2022/7/1726第二节经济评价方法与应用（1）根据投资方案的现金流量情况，及选定的折现率，求出方案的净现值NPV。（2）因为常规投资方案的净现值是随着折现率的增大而呈非线性减小的 ，所以若试算出的NPV0，则适当增大 ；若试算出的NPV0，则适当减小 。2022/7/1727第二节经济评价方法与应用（3）重复步骤（2

9、），直到找到两个折现率 和 ，其对应的净现值 ， 且 。为了保证内部收益率的近视值与精确解（值）的偏差足够小， 的值最好 。（4）如题所示，将 、 之间的曲线近似看作直线，采用线性插值法计算内部收益率的近似解，计算式如下 2022/7/1728内部收益率2022/7/1729第二节经济评价方法与应用关于内部收益率的计算和应用中应注意的问题（1）采用线性插值法计算内部收益率，只适合于具有常规现金流量的投资方案，而对于具有非常规现金流量的方案，其内部收益率的存在可能不是唯一的，甚至可能不存在内部收益率，所以，非常规现金流量的方案不适合应用内部收益率指标进行评价。2022/7/1730第二节经济评价

10、方法与应用（2）在计算中得出的内部收益率值的精度与 的大小有关。 与 之间的差距越来越小，则内部收益率的计算结果越精确；反之，结果误差越大。2022/7/1731第二节经济评价方法与应用（3）假设项目的全部投资均来自借入资金，则项目的内部收益率是借入资金利率的临界值，是项目贷款的最大承受能力利率值。即，若借入资金利率 小于项目的内部收益率IRR，则项目会有盈利；若借入资金利率 大于项目的内部收益率IRR，则项目就会亏损；若借入资金利率 等于项目的内部收益率IRR，则项目全部投资所获得的净收益刚好等于偿还借入资金的本利和。2022/7/1732第二节经济评价方法与应用（六）费用现值（PC）及费用

11、年值(AC)费用现值(PC)是将方案计算期内各年的费用，根据行业基准收益率或设定的折现率，折现到期初的现值之和。费用年值（AC）是将方案计算期内各年的费用，根据行业基准收益率或设定的折现率，等值计算到计算期中各年的年金值。2022/7/1733第二节经济评价方法与应用注：NAV与NPV的关系（1）净年值与净现值在单个项目的评价结论上总是一致的，即对于单个项目的判断和计算期相同的多个方案的择优过程中，净年值与净现值是等效的评价指标。2022/7/1734第二节经济评价方法与应用（2）对于多个方案的择优，净年值指标与净现值指标对于计算期相同的方案，其评价结论是相同的。但是，对于计算期不相同的方案，

12、比较净年值指标更合理，更具有实际意义。三、经济评价方法的应用2022/7/1735第二节经济评价方法与应用（一）方案比选的概念和类型方案比选：方案的比较和择优，就是对根据实际情况所提出的多个备选方案，通过选择适当的经济评价方法和指标，对各个方案的经济效益能力（盈利能力、偿债能力、财务生产能力）进行比较，最终选择出具有最佳投资效果的方案。方案比选类型：局部比选和整体比选、综合比选和专项比选、定性比选和定量比选。2022/7/1736第二节经济评价方法与应用整体比选是按各个备选方案所含的因素进行定性和定量的全面的综合的对比；局部比选是仅就备选方案的不同因素或部分重要因素进行局部的或专项的对比。20

13、22/7/1737第二节经济评价方法与应用方案比选的定性分析方法适合于方案比选的初级阶段，定量分析方法论证经济效益的大小，判别方案的优劣。通常需要定性比选与定量比选相结合来判别方案的优劣。（二）方案之间的经济关系类型2022/7/1738第二节经济评价方法与应用方案之间的经济关系类型：互斥型关系、独立型关系、混合型关系。1.互斥型关系：各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系。例：一个建设项目的厂址选择，不是选在甲地，就是选在乙地，或者选在丙地；只要选择了其中一个地点，其他的厂址方案都必须放弃。互斥方案的比选是项目经济评价的重要内容，也是其他关系类型方案比选的基础。2022/7/1739第二

14、节经济评价方法与应用2. 独立型关系：各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，其中任何一个方案的采用与否只与方案自己的可行性有关，而与其他方案是否采用没有关系。例：某企业面临三个没有资金约束的条件下，这三个方案之间不存在任何的制约和排斥关系，因此，这三个方案就是一组独立方案，称之为无资源限制的独立方案。2022/7/1740第二节经济评价方法与应用3.混合型关系：在一组备选方案中，方案之间有些具有互斥关系，有些具有独立关系，则称这一组方案为混合方案。在组织结构上有两种形式：（1）在一组独立方案中，每个独立方案下又存在若干个互斥方案的形式。简称为先独立或互斥方案。2022/7/1741第二节经

15、济评价方法与应用（2）在一组互斥方案中，每个互斥方案下又有若干独立方案的形式。简称先互斥后独立方案。（三）互斥方案的经济评价2022/7/1742第二节经济评价方法与应用互斥方案的排他性使得人们在若干个互斥方案中只能选择一个方案。对互斥方案经济效果的评价应包括两部分内容：一是绝对效果检验，即判断各个方案本身是否可行；二是相对效果检验，即从若干个可行的备选方案中选出相对经济性最优的方案。对于互斥方案的经济评价，这两项内容通常缺一不可，以确保所选方案不但可行而且最优。2022/7/1743第二节经济评价方法与应用注：在进行相对经济效果评价时，不论使用哪种经济评价指标，都必须满足方案可比条件。当方案

16、的计算期不相等时，应转化为计算期相等的条件下进行比选。2022/7/17442022/7/17452022/7/17462022/7/17472022/7/17482022/7/1749第二节经济评价方法与应用（四）独立方案的经济评价1、无资源限制的情况（资源足够多，已满足所以独立方案的需要）只有该方案在经济上是可行的，就可以采纳，实际上为单方案检验2、有资源限制的情况（资源有限，不能满足所以独立方案的需要）（1）方案组合法2022/7/1750第二节经济评价方法与应用方案组合法的基本原理是：在资源限制的条件下，列出独立方案所有可能的组合，每种组合形成一个组合方案，所有可能的组合方案之间是互斥

17、型的经济关系，然后根据互斥方案的比选方法选择最优的组合方案，即进行独立方案的选择，实现最佳投资决策。（2）净现值率排序法2022/7/1751第二节经济评价方法与应用净现值率排序法是净现值率大于或等于零的各个独立方案按净现值率的大小，从大到小依次排序，并依此次序选取方案，直至所选取的方案组合的投资总额最大限度地接近或等于投资限额为止。2022/7/1752第二节经济评价方法与应用（五）混合方案的经济评价1、先独立后互斥混合方案的比选先独立后互斥的层混方案的比选，是先在互斥层根据互斥方案的比选方法进行比选，然后对选出来的最优方案在独立层中按照独立方案的比选方法进行比选。2022/7/1753第二

18、节经济评价方法与应用2、先互斥后独立混合方案的比选先互斥后独立混合方案的比选是先对最下层独立层，根据独立方案的比选方法选择组合方案，然后在根据互斥方案的比选方法对上一层互斥关系的各组合方案进行比选。2022/7/1754第三节风险分析一、风险分析的含义通过对拟建项目实施过程中具有较大影响的不确定性因素进行分析，计算基本变量的增减变化引起项目财务或经济效益指标的变化，找出最敏感的因素及临界点，预测项目可能承担的风险，使项目的投资决策建立在较为稳妥的基础上，这种分析即是风险分析，也称为不确定性分析。2022/7/1755第三节风险分析二、项目不确定性和风险的来源2022/7/1756第三节风险分析

19、三、风险分析的过程和方法1、风险分析过程：（1）风险识别、（2）风险估计（风险衡量、风险估算）（3）风险评价（4）风险应对2022/7/1757第三节风险分析2、风险分析的方法：（1）盈亏平衡点分析（只用于财务分析）（2）敏感性分析（3）概率分析2022/7/1758第三节风险分析四、盈亏平衡点分析1.盈亏平衡点分析的目的就是找出各关键因素的临界值，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。2022/7/1759第三节风险分析2.盈亏平衡点分析是项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系。3.盈亏平衡点分析分类：线性盈亏平衡点分析非线性盈亏平衡点分析

20、2022/7/1760第三节风险分析（一）线性盈亏平衡点分析四个假定条件：（1）产量等于销售量，即当年生产的产品（或服务）当年销售出去（2）产量变化，单位可变成本不变，所以总成本费用是产量的线性函数（3）产量变化，产品售价不变，所以销售收入是销售量的线性函数。2022/7/1761第三节风险分析（4）按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算成单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。按照以上四个假设，销售收入是产品价格和产量的乘积。其计算式为： 式中I销售收入；M产品价格；Q产量2022/7/1762第三节风险分析总成本是固定成本与变动成本之和，变动成本是单位变动成本和产量的乘积。其计算

21、式为： 式中C总成本； 总固定成本；Cv单位变动成本2022/7/1763第三节风险分析项目的利润是销售收入减去总成本和营业税金及附加。其计算式为： 式中P利润； 营业税金及附加；t单件产品的营业税金及附加费。2022/7/1764第三节风险分析2022/7/1765第三节风险分析根据上式可推导出盈亏平衡点产量的计算公式为： 平衡点的生产能力利用率为：式中 盈亏平衡点产量； 项目设计产量。2022/7/1766第三节风险分析 （二）非线性盈亏平衡点分析2022/7/1767第四节价值工程一、价值工程的基本概念价值工程涉及价值、功能和寿命周期成本三个基本要素。价值工程是一门管理技术理论，其基本思

22、想是以最少的费用换取所需要的功能。2022/7/1768第四节价值工程（一）价值工程的定义和内涵1、 价值工程的定义价值工程是通过相关领域的协作，对研究对象的功能和费用进行系统分析，持续创新，旨在提高研究对象价值的一种管理思想和管理技术。2022/7/1769第四节价值工程（二）功能的定义和分类、衡量1、功能的定义功能是对象能满足某种需求的效用或属性。2022/7/1770第四节价值工程2、功能的分类（1）从功能之间的隶属关系或主次关系可以分为基本功能和辅助功能（2）按用户的要求可分为必要功能和不必要功能（3）按功能满足使用者需求的程度可分为不足功能和过剩功能。（4）按功能的性质可分为使用功能

23、和品味功能。2022/7/1771第四节价值工程（5）按总体与局部可分为总体功能和局部功能。（6）按功能整理的逻辑关系可分为并列功能和上下为功能。2022/7/1772第四节价值工程3、功能的衡量（1）用性能指标衡量功能：可以用定量化的性能指标衡量功能的大小。（2）用货币单位衡量功能：若用货币单位衡量便可实现不同产品之间的功能比较和不同零部件功能值的汇总计算，价值分析用实现功能必须支付的最低费用来衡量功能大小。2022/7/1773第四节价值工程（三）寿命周期成本1、寿命周期成本定义价值工程研究对象的成本是指产品寿命周期的总成本。产品寿命周期从产品的研制开始算起，包括产品的策划、设计、采购、生

24、产、经营、维护、使用和处置等环节，直至报废的整个时期。在这整个时期发生的所有费用与成本，就是价值工研究对象的寿命周期成本。2022/7/1774第四节价值工程寿命周期成本=生产成本+使用成本，即 。 与一般意义上的成本相比，价值工程的成本的最大区别在于：将消费者或用户的使用成本也考虑在内。 2022/7/1775第四节价值工程2、产品成本与功能之间的关系2022/7/1776第四节价值工程（四）价值的概念及提高价值的途径1.价值的定义与公式价值工程中产品的价值是产品功能与产品寿命周期成本两者的比值。用公式表示：式中V价值；F功能；C寿命周期成本。2022/7/1777第四节价值工程2.价值提高的五种途径2022/7/1778第四节价值工程二、价值工程的工作程序2022/7/1779第四节价值工程三、价值工程对象的选择选择分析对象依据的原则：1、与企业生产经营发展相一致的原则2、潜力大、易于提高价值的原则四、功能分析（价值工程的核心）2022/7/1780第四节价值工程功能分析是为了完整描述各功能及其相互关系而对