太原某项目可行性研究报告

1、1 太原市根本情况概述1.1 太原市概况太原市是一个具有2500年历史的古城，简称晋，是山西省省会。太原位于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔，西有吕梁屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。太原是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，488个社区居委会，54个乡、镇，1030个村民委员会，1794个自然村。，人口密度达461人/平方公里，市辖区人口为2万人。太原是我国建国初期的工业基地，经过50多年的建设，已形成了以能源、冶

2、金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供给中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康开展。太原市一些主要的根本数据：太原市GDP总值突破500亿元。城镇居民人均可支配收入8264元。，。城市。1.2 人口状况截止2003年底，全市总人口为346.13万人,其中常住人口为322.24万人,人口密度达461人/平方公里;常住人口中,市辖区人口为2万人,县(市)人口为76.55万人;农业人口为104.77万人,非农业人口为2万人。全市共有汉、满、回、蒙等46个民族，其中汉族人口占99以上。据第五次人口普查统计，全市

3、文化人口占总人口的95.3,每万人中拥有大专以上文化程度者为1201人,比十年前翻一番。随着人民生活水平的提高和医疗科技的开展，太原市居民平均寿命已达73岁。目前，全市0-14岁人口占总人口的19.8。15-64岁人口占总人口的73.4，65岁以上人口占总人口的6.8。表一：太原市各区街道人口统计数据区名街道名人口数万流动人口数人户数小 店 区小店街办31218159310946坞城街办98935294128023北营街办2104718748079黄陵街办687326226221营盘街办8747276035850平阳街办7021749323358迎 泽 区迎泽街办97858143730658桥

4、东街办86276650728026文庙街办71423212223587柳巷街办35423151412472老军营街办63720164520461庙前街办68747205121213郝庄镇街办1365822564751杏花岭区杨家峪街办1148614涧河街办88519143432595三桥街办75731148226076鼓楼街办51932472313700杏花岭街办4585156315976坝陵街办3930484612423大东关街办47824155515238职工新街街办3961184614554敦化坊街办76279137727843巨轮街办88500262927284万 柏 林 区万柏林街办

5、37531293112570兴华街办4022032611708大虎沟街办1411131194619开城里街办77863093159白家庄街办1967612726863官地矿街办1657413575377南寒街办56625148921290杜儿坪街办228125818358千峰街办38100111111519下元街办97511166435454小井峪街办21413702798尖 草 坪 区阳曲镇街办104935622上兰街办141621492576向阳镇街办20991501204南寨街道街办56967124918989新城街办4042502065迎新街街办167365355932柴村街办5882

6、5322642光社街办2041913357116尖草坪街办3014599710601古城街办287346269107汇丰街办55217103921860晋 源 区义井街办2791626410088罗城街办131052514969晋源街办334618001726金胜镇街办899119355晋祠街办3641421605姚村街办426517351.3 劳动就业与居民收入劳动就业工作力度继续加大。全市加强劳动力市场建设，充分发挥劳动就业信息网络作用，广开就业门路，增加就业岗位，引导下岗职工转变择业观念，使下岗再就业工作得到了较好落实。全社会从业人员161.91万人，增长6.0。其中城镇从业人员111.

7、52万人，净增就业岗位9.1万个；下岗失业人员再就业4.41万人，“4050等就业困难人员有1.78万人实现再就业。年末城镇人口登记失业率为3.5，下降0.43个百分点。城乡居民收入稳定增长。城镇居民人均可支配收入8264元，增长12.0；人均消费支出6374元，增长6.4。农村居民人均纯收入3356元，增长9.1。1.4 综合经济状况国民经济继续保持加速增长的态势，太原市生产总值突破500亿元。据初步统计，2003年全市生产总值GDP515.59亿元，增长15.5，增速比上年提高2个百分点，比全国高出6.4个百分点，比全省高出2.3个百分点，连续三年保持了两位数的增长，创近20年以来年度最高

8、增幅。其中：第一产业增加值17.77亿元，增长3.8；第二产业增加值265.96亿元，增长19.8；第三产业增加值231.86亿元，增长11.9。人均生产总值15873元，增长13.4。市场物价总水平适度上升。全年城镇居民消费价格总指数为101.9，价格总水平上涨1.9。从分类价格指数看：居住类上涨8.9，食品类上涨5.2，烟酒及用品类上涨2.3，家庭设备用品及维修效劳类下降0.4，娱乐教育文化用品及效劳类下降0.5，交通和通讯类下降1.5，医疗保健和个人用品类下降3.6，衣着类下降5.0。从业人员数量增加。年末全社会从业人员161.91万人，增长6.0。其中城镇从业人员111.52万人，净增

9、就业岗位9.1万个；下岗失业人员再就业4.41万人，“4050等就业困难人员有1.78万人实现再就业。年末城镇人口登记失业率为3.5，下降0.43个百分点。农村从业人员50.39万人，增加1.39万人。 工业和建筑业工业生产快速增长，产销衔接状况良好。全市国有、大中型企业和年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业下同共完成工业增加值161.76亿元，增长29.4，增幅提高14.4个百分点。其中国有及国有控股企业完成增加值131.15亿元，增长30.9。从企业隶属关系看，中央企业完成增加值32.38亿元，增长19.7；省属企业完成增加值83.28亿元，增长38.8；市属企业完成增加值13.9

10、5亿元，增长5.4；县及县以下企业含无主管企业完成增加值32.15亿元，增长25.5。工业产品销售率为97.6，其中，国有及国有控股工业企业产品销售率为98.2；非国有工业企业产品销售率为95.6。按工业总产值统计，在全市33个行业大类中，增长的有24个行业，占72.7。增幅较高的行业有：食品制造业增长74.4，炼焦业增长65.8，黑色金属冶炼及压延加工业增长54.8，医药制造业增长50.7，专用设备制造业增长32.9，通用设备制造业增长21.0，煤炭采选业增长18.4。主要工业产品产量增长较快。在140种主要工业产品中，产量比上年增长的有70种，占50，增幅在10以上的有51种，其中，液体乳

11、增长275.0，饼干增长133.3，建筑涂料增长126.7，石棉水泥瓦增长89.2，装卸机械增长72.2，锻压设备增长44.4，矿山设备增长39.6，焦炭增长33.6，油漆增长31.8，成品钢材增长18.2，发电量增长12.3，原煤增长11.9。工业经济效益大幅提高。工业企业经济效益综合指数为96.15，提高13.81点；盈亏相抵后实现利润13.36亿元，增长1.99倍；利税总额47.38亿元，增长54.3。产品创新能力进一步提高，新产品产值达74.67亿元，增长39.2。能源生产平稳增长。一次能源生产折标煤3573.71万吨，增长25.0；二次能源生产折标煤3595.8万吨，增长5.1。建筑

12、业生产继续快速开展。全市具有资质等级的建筑施工企业完成施工产值305.59亿元，增长59.2；利税总额12.12亿元，增长66.9。建筑企业施工工程工程16899个，其中实行招标投标工程工程8949个，占全部施工工程工程的53.0。建筑业房屋建筑施工面积1321万平方米，增长54.9，其中实行招标投标承包工程施工面积1241万平方米，增长55.5。房屋建筑竣工面积355万平方米，房屋面积竣工率为26.9。1.6 国内贸易2003年上半年，我市消费品市场受非典疫情的影响，经历了前所未有的波动。由于应对措施得力，从全年看仍保持了购销两旺的良好局面。全年社会消费品零售总额185.4亿元新口径，下同，

13、比上年增长17.8。分行业看：批发、零售贸易业零售额152.5亿元，增长21.1；餐饮业零售额26.3亿元，增长7.1；其他行业零售额6.6亿元，下降4.0。分经济类型看：国有经济零售额31.0亿元，增长14.6；非国有经济零售额154.4亿元，增长18.5。分城乡看：城市零售额172.9亿元，增长19.6；县及县以下的零售额12.5亿元，下降2.5。1.7 城市建设城市建设取得新成果。西北环高速公路建设进展顺利，解放南路、长治路、旧晋祠路、流路等道路拓宽改造工程和城西水系、动物园搬迁、龙潭公园改造、森林公园二期、南北沙河治理、胜利桥西绿化，亲贤北街亮化等重点工程相继竣工，提升了城市硬件功能，

14、缓解了市区交通压力。城市绿化美化水平不断提高。城区绿化覆盖率达36.1，绿地率29.1，人均公共绿地，环城林带完成0.1万公顷，大运高速公路两侧绿化一期工程顺利完成，城市绿化总面积到达0.64万公顷。年内新增入网供热面积320万平方米，新增管道煤气用户4万户，城市管道煤气普及率88.9，自来水管道总长691公里，人均日用水量118公升，防洪堤长度128公里，排污管道长度527公里，污水处理厂6个，日处理污水能力34.8万吨。城乡居民人均生活用电236.5千瓦小时。1.8 人民生活和社会保障人口保持低速增长。据2003年人口变动抽样调查，全年出生人口3.07万人，人口出生率为9.05，下降0.9

15、7个千分点；死亡人口1.52万人，死亡率为4.49；自然增长率为4.56，下降1.07个千分点。年末全市总人口3万人，其中，城镇人口279.02万人，占全市总人口的82.1；乡村人口60.82万人，占全市总人口的17.9。全市户籍人口327.40万人，其中，市辖区250.27万人；非农业人口222.63万人，农业人口104.77万人。全市家庭户均人口为3.72人。城乡居民收入稳定增长。城镇居民人均可支配收入8264元，增长12.0；人均消费支出6374元，增长6.4。农村居民人均纯收入3356元，增长9.1。年末全市城乡居民储蓄存款余额660.13亿元，比年初增长20.1。其中，城镇居民储蓄存

16、款余额601.75亿元，增长20.9；农村居民储蓄存款余额58.38亿元，增长12.6。城乡居民居住条件进一步改善。全年城镇竣工住宅面积231.18万平方米。旧城改造和经济适用房开工面积115.6万平方米，竣工面积50.5万平方米，房地产交易额64.5亿元。人均居住面积到达。社会保障水平提高。全市有53.60万名企业职工和21.15万名离退休人员参加了养老保险，职工养老保险覆盖面为95.6；67万名企业职工参加了失业保险，失业保险覆盖面达97；40.05万名职工参加了生育保险；已有62.10万人登记参加了医疗保险。城市居民最低生活保障工作取得突破，截止年末，有9.95万人享受城市居民最低生活保

17、障，比上年末增长17.5，发放保障金7592万元，实现了应保尽保的目标。1.9 太原市所辖区域介绍1.9.1 杏花岭区简介区域概况位于城区东北部，是老城区之一，太原市的政治中心。省政府、省政协、省军区等省级单位和市委、市政府等党政机关均驻该区。辖10个街道办事处，2个乡，124个社区居委会，45个行政村。总面积为170.2平方公里，常住人口52.7万人,其中非农人口49.7万人,是太原市人口密度较高的区域之一。经济开展该区是全省经济十强县区。2002年国内生产总值完成亿元,财政总收入亿元,一般预算收入完成1.34亿元,社会消费品零售总额12.75亿元,农民人均纯收入4103元。文教卫生该区是各

18、类各级学校、医院、娱乐场所较为集中的地区。有驻地大专院校3所，区属中学10所，小学86所，幼儿园77所，特教学校1所，教育信息中心1个，省、市、区级及企业医院假设干，社区医疗卫生网络覆盖全区。文化宫、青年宫、少年宫、影剧院、体育场所、歌舞厅一应俱全，是文化强区。旅游文化在该区的旅游资源中既有革命历史文物，又有名胜古迹。成成中学旧址是抗日战争时期中共北方局和八路军办事处驻地，国民师范旧址是周恩来、刘少奇、徐向前、薄一波等老一辈革命家从事革命活动的地方，还有太原解放纪念馆，徐向前元帅纪念馆。名胜古迹有城隍、钟鼓楼、关帝庙、梅山、五福庵、龙留山和拱极门等。开展目标自2000年被市政府确定为“中心商务

19、区以来，该区坚决不移地实施“商贸兴区开展战略和“强区富民奋斗目标。一产主要开展大棚菜，干鲜果，食草畜；二产以化工、冶金为支柱；三产以餐饮、效劳、房地产开发为主体，大力开展民营经济，形成更合理更开放的开展格局。1.9.2 迎泽区简介区域概况位于城区中东部。是太原市的老城区，也是商贸、文化的中心。辖6个街道办事处，1个镇，89个社区居委会，29个行政村。总面积为117平方公里，常住人口47.6万人,其中非农人口44.8万人,人口密度为全市之最。经济开展该区依托老城商业区的优势，以三产为主，带动一、二产业全面开展，取得了长足进步。2002年实现国内生产总值11.51亿元,增速为19.5;财政总收入3

20、.80亿元,增速为19.2;一般预算收入1.82亿元;农民人均纯收入3833元,增速为5.9。国内生产总值、财政收入、农民纯收入三项指标创出历史最高水平。旅游文化迎泽区是太原古城重要的组成局部。独特的人文景观主要表达在这里，著名的永祚寺凌霄双塔、纯阳宫、崇善寺等名胜古迹就在该区内，拥有太原市最繁华的商业区、老字号，名吃名店不胜牧举，太原的民俗在这里得到最集中的展示，由此带动信息、金融、旅游及各种中介机构都有相应的开展。全市接待的海内外游客中，该区占了可观的比例。开展目标2003年区委、区政府按照市政府率先开展的要求，围绕落实第十个五年方案，以加快城市化和工业化为主线，以“提质、“东扩为重点，强

21、化省会“窗口意识，创新优化开展环境，全面实施区域经济开展战略，加快全区经济和社会各项事业的开展速度。1.9.3 小店区简介区域概况位于市区东南部。辖6个街道办事处，1镇2乡78个社区居委会和98个行政村，总面积为295平方公里，常住人口45.8万人,其中非农人口31.2万人,是太原市城乡一体的市辖区。经济开展该区传统的工业有汽修、铸造、机械制造、化工、食品加工；有房地产开发业，IT产业，有大型的餐饮娱乐业，还有新型的城市农业。2002年实现国内生产总值15.11亿元,增速为23.2,全区财政总收入2.75亿元,增速为23.5,一般预算收入1.39亿元,社会消费品零售总额17.41亿元,农民人均

22、纯收入3941元。三次产业结构为19.50:34.16:46.34。开展目标随着太原市“南移北进城市开展战略的实施，小店区占据了得天独厚的区位优势。太原市高新技术开发区在其属地内。该区城乡一体，南农北商，商新技术密集，交通、通迅便捷，经济开展的空间大、后劲足、前景好。他们制定了“创立全省投资环境最正确区，当好全市率先开展排头兵的目标。以高新产业为主导，全方位开展农、工、商，加快具有现代都市特色的新型城区建设。精心打造具有现代都市繁荣新景观的餐饮、娱乐、风情一条街的亲贤北街，使其成为太原市新的旅游景点和国内十大品牌企业共同营造的阳光地带。1.9.4 尖草坪区简介 区域概况位于城区北部，东、西、北

23、三面环山，汾河纵贯南北。辖9个街道办事处，3乡2镇，52个社区居委会，90个行政村。总面积为285平方公里，常住人口31.9万人,其中非农人口21.9万人,是城乡一体的市辖区，同时也是老工业基地。 经济开展二产根底雄厚，境内有10多家老国有大中型企业和数百家民营企业；一产势头良好，粮食作物、经济作物协调开展，农业产业化进程加快；三产门类齐全。2002年实现国内生产总值12.58亿元,财政总收入2.07亿元,一般预算收入9040万元,社会消费品零售总额13.05亿元,农民人均纯收入2641元。 对外开放境内交通便利，通迅便捷，公路铁路纵横交错，构成“五纵三横一循环的网状交通骨架，城乡实现了通路、

24、通电、通水和程控电路网，为该区的经济开展和对外开放创造了条件。2002年引进外资2500万美元，实现引进外资零的突破。 旅游文化旅游资源丰富，“太原八景中有“崛峗红叶、“冽石寒泉、“天门积雪、“土堂怪柏均在境内，还有多福寺，耋仁寺、净因寺、窦大夫祠等众多名胜古迹，汾河二库度假区、省城军民幸福林纪念地等人文景观。旅游开发前景广阔。1.9.5 万柏林区简介区域概况 位于城区西部，地处风景秀丽的汾河西畔。辖13个街道办事处，3个乡，76个社区居委会，67个行政村。总面积为305平方公里，常住人口49.9万人,其中非农人口43万人。 经济开展该区三次产业共同开展。一产以蔬菜、林果、畜牧、花卉为主导；二

25、产以煤炭、饮料、化工、机械制造为支柱；三产以旅游、商贸、信息效劳、社区效劳、科研及高新技术开发为主体。2002年实现国内生产总值10.68亿元,一般预算收入1.10亿元,社会消费品零售总额20.44亿元,农民人均纯收入3740元，三次产业比例为4.2:49.3:46.5。 教育科研 辖区内大专院校、科研院所云集。有太原理工大学、太原重机学院、山西中医学院等高等院校，有众多的中、小学、幼儿园；还有部级的电子研究所和化纤研究所等。 旅游文化 区内地热水资源丰富，已建成的神堂渡假村吸引了大批的旅游观光者。1.9.6 晋源区简介区域概况 位于太原西南，是古晋阳城所在地，三晋文明的发祥地之一。辖3个镇和

26、3个街道办事处，96个行政村，18个社区居委会。总面积为288平方公里，常住人口17.71万人,其中非农人口6.45万人,农业人口11.26万人。 经济开展2002年全区实现国内生产总值9.11亿元,增速为18.2,财政总收入8842万元,增速为21.7,一般预算收入3408万元,农民人均纯收入3380元，增速为9.6，社会消费品零售总额2.87亿元。该区三次产业结构为22.1:60.4:17.5。 特产丰富 该区是太原市的主要副食品生产基地。全区耕地6867公顷。2002年粮食总产量2.45万吨,蔬菜总产量17.02万吨。主要盛产水稻、小麦、玉米、蔬菜，是全省最大的水稻生产基地。畜牧业兴旺，

27、肉、蛋、奶产量分别为3140万吨、7652吨、8078吨。采矿、冶炼、建材、化工、造纸、印刷等工业也有一定的规模。 旅游文化晋源区历史悠久，文化灿烂，太原市的主要文化遗存和国家、省、市文物保护单位大局部在该区境内，如晋祠、天龙山石窟、龙山石窟，古晋阳遗址。现存各类文物古迹95年。许多中华民族姓氏均与这里有渊源关系，是天下“王氏“张氏的发源地。近年从海外和祖国各地前来寻根、祭祖的人络绎不绝，是太原市最有价值的旅游资源之一。2 商业开展状况及规划在改革开放和社会开展日益加速的时代，太原市的商贸流通和市场建设蓬勃开展，商业网点迅速扩大，流通领域不断拓宽，市场商品购销两旺，营销方式焕燃一新，满足了城乡

28、居民消费水平需求。太原市的商业网点，在层次、功能、管理及配套体系上都发生了深刻的转变，建立起了统一开放、竞争有序、覆盖面广、辐射性强的向现代化水平迈进的市场体系，市场优化配置资源和提高经济效益的功能得以充分发挥，促进了太原市经济持续、快速、健康开展。2.1 太原市商业网点现状太原市规划区域内拥有固定商业网点29339个，其中：商业网点18042个、餐饮业网点4420个、效劳修理业网点6877个，全市商业网点总面积348万平方米，平均每千人占有商业网点15.8个，接近沿海兴旺城市水平。太原市的商品批发市场体系已初步形成，拥有各类商品批发市场319个，其中上档次、上规模的市场63个，营业面积957

29、979平方米，年交易额50亿。商业网点中5大商业集团在太原市商业中发挥着主导作用，保持强劲增长；超市业态开展提速，便民连锁店向社区延伸，环境整治创新促进了一批特色商业街的开展，商品交易市场开展态势良好，开展重心进一步转向调整经营、形成特色、改善环境、提升功能、市场流量、存量不断扩大。2001年商贸流通业从业人员237580人，社会商品零售总额161.1亿元，在全国30个大中型城市排名居21位。2.1.1 太原市商业网点的功能太原市作为全省政治、经济文化中心，商业网点起到了辐射功能，传播了三晋文化、晋商文化、生态文化、网络文化，沟通了全国乃至世界的物质商品，满足了人民群众对商品的需求。吃的商品，

30、讲究趋向营养、保健、方便。穿的商品，向品牌化、高档化、个性化开展。用的商品，追求新型、实用、享受。商业的开展聚集了人流、物流、信息流、科技流、商品流。流通搞活了市场，繁荣了经济，大流通带动大生产，太原市的商业网点经过几年开展已初步形成了大市场、大流通、大商贸的根本框架体系，正在发挥着越来越大的作用。2.1.2 太原市商业网点布局体系太原市商业网点形成的格局为“一主三副、三级商业群的网络体系。一主以钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业群为主中心；三副以下元、尖草坪、长风街与亲贤北街为副中心；三级商业群由市级商业中心，区域性商业中心，居民区商业中心构成。网点格局有综合商厦、大型批发市场、商业城、商业街

31、和大型超市。形成了服装、百货、农产品、工业品、生产资料和日用品等各类商品的市场。城南有新岗商城；城北有小商品、小食品市场；城东有朝阳街服装城、海鲜市场；城西有蔬菜批发市场、现代装饰城、黎氏阁、红太阳等家具城。形成专业特色的有：大南门通信一条街，南内环电脑一条街，建设路汽修配件一条街；亲贤饮食娱乐一条街。近年来新业态不断开展壮大，形成了以华宇、唐久、美特好、华联、山姆士、田森为骨干的大型现代化超市。太原市的餐饮效劳业有了新的开展，江南、信都、芙蓉酒家、双合成、六味斋等饮食、食品集团形成规模经营。江南从一部开展到四部，芙蓉两年内扩张到8个店，六味斋、双合成形成了几十个网络点。新的经营类型不断出现，

32、表达信息社会的通讯器材店、温馨四溢的鲜花礼品店、现代气息扑面而来的计算机及软件店，感受世界在握的网吧，充满生机活力的健美健身房，及遍布在大街小巷中的各色理发、美容化装店与过去形成了鲜明的比照。与1995年比拟，鲜花店从无到有，开展到253个；网吧从无到有开展到283个；健美健身房从零起步开展到102个；通讯器材店从归并的类型中独立成业开展到229个；装饰、装璜从五金交电化工零售业中别离出来开展到870个，计算机及软件店从106个增加到280个，理发美容店从773个增加到2185个。太原市拥有大型商厦22个，超级市场126个，连锁便利店204个，专卖店313个。太原市商业设施水平、档次不断提升，

33、电子结算设备从寥寥无几开展到1205台，电子商务从零开始开展到31户。商业网点的店容、店貌、档次不断上升，自动扶梯、中央空调、电子化结算、除尘报警系统呈现在商厦、中心、超市。2.1.3 商业网点经营特点太原市的商业随着市场经济体制的转变，已由原来的单一、独家经营的传统经济模式，逐步形成以国有经济、集体经济为主体，民营经济、私营经济、联营和外资经济等多种经济形式并存，多种经营方式相结合、多渠道、少环节、竞相开展的商品市场新格局。在改革开展进程中，国有和集体商业网点减少，与1995年相比，从1872个和4566个减少到865个和1144个，减少53.8和75；国有控股从无到有开展到48个；股份制从

34、368个增加到651个，增长77；股份合作制从无到有，开展到124个，联营从75个增加到117个，增长56；民营开展到2762个；个体增加到23508个；外商和港澳台有34个。太原市的商业网点层次明显提高，市场布局日趋合理，市场功能逐步增强，带来了百舸争流、百业俱兴的局面，呈现出以下几个方面的特点：集团综合经营：多种形式的贸易集团已由小到大、由弱到强，显示出蓬勃开展的生机和活力。如华宇、贵都、五一、天龙、江南、汾酒、双合成等一批大型集团，它们集金融、资源、生产、销售、效劳为一体，从提高自身的组织化和社会化程度着力，开展现代商贸和流通，发挥规模经营的综合功能效应，提高市场的知名度，已显示出强劲的

35、生命力和开展力。名、优、特、新专卖经营：名优特新商品在市场竞争中始终占主导地位，在太原市的各主要商业区、繁华闹市，形成的名、优、特、新专卖店触目可见。利用资金、仓储、网络、信誉和人才等优势争取名优产品的批发权，开展总经销、总代理，扩大经营总量，形成规模经营优势，满足了人们对商品高质量、高档次和商品多样化的需求。连锁经营：新业态开展迅猛，超级市场迅速崛起，连锁店像雨后春笋，便民店四处开花，这些商业网点的建设和开展为太原市商贸流通注入新的生机和活力，活泼了市场，方便了市民。目前全市以超市、便利店、连锁店为主体的连锁公司已开展到30多家，各类连锁店铺400多个。形成了以华宇、唐久、美特好、华联、山姆

36、士、田和为骨干的集规模、网络化管理，大型仓储与物流配送现代化的新型业态格局。批发经营：大型批发市场不断扩大，向深度和广度开展，聚集了人流、物流、信息流，经营方式不断创新，推动了销售方式，消费习惯和消费方式的变革，加快了现代流通业的开展。2.2 太原市商业网点开展概况太原市市场建设蓬勃开展，商业网点迅速扩大，商品市场繁荣活泼，商贸中心作用日益显现，成就瞩目。商业网点不断扩大。2001年全市固定商业网点到达40324个，比1995年增长58.6，其中城区固定网点有29329个，比1995年增长42.7，每千人占有网点数为15.8个，比1995年增加0.8个。商贸流通企业近年来开展较快，根底设施投资

37、加大，仅2001年商贸根底设施投资就达4.2亿元，比2000年增长10.6，占全市投资3.4。商品销售快速增长。2001年全市社会消费品零售总额161.1亿元，比1996年增长49.6，近5年来保持了每年8.3的增幅。商贸流通业上交税金占全市税收的25。商贸流通规模总量明显增大。2001年全市商贸流通从业人员237580人，比1995年增长32.7，商贸流通效劳业成为吸纳社会就业的主要产业。商业网点营业面积到达348万平方米，比1995年增长29.4倍，各类贸易市场319个，比1995年增长38.7，市区3000平方米以上的综合商厦达22个。新型流通业态迅速崛起。2001年全市连锁超市等新型业

38、态企业154个，销售总额占全市社会消费品销售额的6.3，仅近三年新建了10000平方米以上的超市6个。超级市场、连锁便民店和各类专卖店分别到达146个、196个和302个。商业网点多种经济成分开展迅速，市场份额构成调整加快。2001年不同经济成分的市场份额为国有16.9，集体17.5，个体私营33，其他33.6。非国有经济成分占的比重到达83.1，国有市场份额比1995年下降23.2百分点。2.3 太原市商业网点存在的问题太原市商业网点在近年内得到了较快的开展，贸易兴旺，市场繁荣，起到了现代经济火车头的作用，但是由于种种原因，仍存在着一些应当引起注意和研究的问题。商业规划滞后，对全市商贸设施缺

39、乏整体规划和有效调控，存在重复建设和资源浪费现象。在网点布局结构方面，大中小企业和业态构成缺乏科学规划，市中心大型网点过于集中，而新建区和社区网点偏少，一些新建区商业网络还没有形成。在经营结构方面缺乏特色经营，千店一面，经营雷同的现象比拟突出。不管是大型综合商厦、超级市场，还是小的便民店，普遍缺乏特色。大型网点中的超级市场一般都是综合经营，在市场竞争越来越剧烈的环境中，缺乏特色就意味着失利。经营规模普遍较小，商业效劳领域、效劳渠道狭窄，竞争力弱，经营本钱普遍偏高，没有做强做大的商业龙头和巨子。2001年，按经营业态划分的商业网点收入，在超级市场中，天龙超市和美特好的营业收入为1.64亿元、1.

40、19亿元；在综合商厦中，天龙商厦、五一集团、华宇购物中心的营业收入分别为4.95亿元、3.83亿元、3.54亿元。原来位于全国商业100强前50位的天龙和五一两个集团，如今已退出了百强之列，仅有华宇集团，2001年营业收入达7.3亿元，跨入百强之内，位于八十名之列。批发市场开展滞后，辐射功能不强，没有形成规模效益。多数批发市场仍处于初级水平，经营规模小，设施落后，信息化程度低，至今还没有形成现代化的大型批发企业和物流中心。交易行为不标准，结算制度不灵活，市场运行不规那么，交通运输、效劳体系不配套，降低了流通效率，减弱了吸引力。仓储中心建设落后。如大型商厦和超级市场只注重营业场所的建设，不注重仓

41、储设施的建设，更不重视场所内管理设施的建设，如网络化的智能立体仓库的建设。仓储场所、尤其是仓储设施建设的落后，不仅难以降低本钱，而且不利于提高管理水平。落后的物流配送体系在很大程度上使商业企业的竞争力大打折扣。企业仍大量存在单店经营、采购权分散、暗扣成风等情况，与现代商业开展的统一采购、集中配送和信息化格格不入。商业网点建设水平低。太原市由于经济开展水平和对外开放程度偏低，大流通、大市场的格局还没有在真正意义上形成，没有能够代表当今一流水平的商业网点。2.4 太原市商业网点今后开展的方向近年来太原市商贸流通业稳定开展，结构不断改善，但与全国相比开展较缓慢，从总体看，结构落后、质量不高、竞争力差

42、，距离城市化开展的模式相差甚远。为了加快开展，国家已制定和提出了“十五期间加快效劳业开展的假设干政策措施，把商贸流通、商业网点做为效劳业的一个重要领域，也要抓住机遇加快开展。太原市商贸流通业开展的指导思想是：“以率先开展为主题，以结构调整为主线，紧紧抓住入世契机，围绕思想观念、体制机制、经营管理三个创新，狠抓资产重组、企业改革、品牌开展和流通秩序整顿四项重点，着力搞好所有制结构、业态结构、网点布局结构、产业结构和经营结构五个调整，增强商贸流通业整体实力和竞争力，为全市经济率先开展做奉献。具体目标为：商贸流通业增长速度快于国民经济增长速度，争取到达10左右。社会商品零售总额年均增长10。商贸流通

43、业从业人员年均增长5。培育组建3-5个年销售10亿元以上，利税5000万元以上经营定位适当，具有一定核心竞争力的重量级龙头企业。建设大型综合商厦10个，开展超市、便利店、专卖店等连锁经营网点1000个。建立和完善现代流通组织形式和经营方式，提升商贸流通业的整体实力和竞争力，应用市场机制开展商业，建设大市场，搞活大流通，开展大贸易。打造太原市在全国的知名商业品牌，以资产为纽带，以已有的知名度为优势，将新型商业企业品牌做大做强，提高商业品牌在消费者心中的信誉度和美誉度，使太原品牌向中国品牌企业推进。2.5 太原市商业现状与开展预测分析2.5.1 太原市商业现状太原市经济体制改革和对外开放不断推进，

44、流通领域发生了历史性的变化，市场的供求关系得到根本改善，大市场、大流通的经营格局已根本形成；把商业效劳工作作为开展第三产业的重点以来，促进了太原市商业设施的改善和商业的繁荣，尤其是商业网点及设施建设取得了前所未有的好成绩。表二：19932003年太原市商业概况年份社会商品销售总额万元按经济类型分万元国 有其 它199359521526675532846019947303442790174513271995870120306872563248199610206113987416218701997114365827242887123019981260321219372104094919991361

45、7412307261131015200014775162549001222616200116113222722051339117200218096332708381538795200318536963104271543269图一是太原市近10年来19932003年商业状况柱状直观图，从图中可以直观地看出，太原市十年以来的商业开展概况的大体走向，社会商品销售总额持续稳步增长， 国有企业所占市场份额逐年缩小，而以民营企业为主的其他企业迅速开展壮大。从太原市零售行业的现状来看，行业内的零售企业还处于比拟单纯的传统百货和超级市场业态为主的情况，而且传统的消费模式已经缺乏以支持消费的进一步增长，太原市急

46、需新型商业业态的出现来刺激市民的消费。大型购物中心等商业设施的建设引进了全新的经营理念和消费模式，恰好能够弥补太原市零售商品市场目前的现状，不仅能够给市民提供娱乐休闲的场所，而且借此可以刺激经济的进一步快速开展。单位：万元年份图一：太原市商业状况太原是内陆地区重要开展城市，商业近几年来有很大的开展，但其经营规模、管理水平等都无法同当今世界兴旺国家的大城市相比，就是同国内如上海、北京等城市相比仍有很大的差距。太原的现代化购物中心刚刚开始开展，有的虽然已初具规模，但缺乏世界上知名品牌的超市，如沃尔玛、xxxx等。然而从太原市独特的地理位置、消费需求和资源开发上，具有不可无视的开展潜力。据不完全统计

47、，2004年春节前太原市社会消费品零售总额实现近19亿元，同比增长29.3，华宇购物中心、美特好超市、贵都百货、五一大楼等15个重点商业企业累计销售4.3亿元，同比增长45.8。其中，华宇购物中心、贵都百货、美特好超市、天客隆天龙超市、五一商厦的销售额增幅较大，分别增长了150、71.8、50.9、43.8和33.4。春节黄金周期间，华宇购物中心、华联超市等八大商场总计销售3157万元，同比增长24.7。另据统计，春节和国庆期间15户重点商贸企业的零售额同比增长30以上。从节假日期间，太原市的超市销售火爆的场景中，反映出市民生活水平的提高和消费水平日益增长。尽管如此，商贸经济运行中还存在着抑制

48、销售增长的不利因素。其一是假日经济对商品市场销售的刺激和拉动作用，在连续几年高位增长后，已经有所弱化。随着居民生活消费水平的提高和生活环境的改善，传统的消费观念逐渐发生了变化，居民逐渐开始追求文化娱乐、体育休闲、国内游、出境游等效劳性消费，使得购置力多渠道分流。在这种情况下，购物中心的出现可以给市民提供一个积购物、娱乐、休闲、餐饮等多种功能于一体的场所，满足居民的消费需求。2.5.2 太原市商品消费市场分析改革开放以来，太原市国民经济快速增长，居民收入显著提高，商品零售额日益增加，社会购置力增长迅猛。太原市职工年平均工资水平已由1993年的3519元以下，提高到2003年的10957元人民币。

49、太原市职工总数到2003年为92.7万人，职工工资总额达100.69亿元，本市居民的消费结构日趋合理，居民生活水平显著提高。 同时,从居民家庭的根本收支情况反映出商品市场的显著变化。表三：1993-2003年太原市居民家庭根本收支情况年份调查户数(户)户均家庭人口(人)人均实际收入(元)可支配收入(元)人均实际支出(元)消费支出(元)19932001994200199520019962001997200199830019993002000300200130020023002003300从表三中的城市住户调查资料显示，2003年，太原市居民家庭人均可支配收入 8264.0元，比1993年增长了2

50、.04倍，在岗职工工资总额94.52亿元。2003年，太原居民人均实际支出8672.81元，同时消费支出的结构也有较大改变。其变化可用图二表示，可清晰看出从19932003年各项指标的变化情况。图二：太原市居民家庭根本收支情况表四：太原市居民家庭平均每人年消费性支出结构 单位：元 年份消费支出食品穿着家庭用品医疗保健交通通讯娱乐教育居住杂项2000200120022003从上表我们可以看出：居民的年消费性支出快速递增，这充分说明了太原市消费品零售市场存在巨大的开展潜力和无限的商机。为了更大限度地满足人民对物质生活日益增长的需求，太原市的零售业需要改变现状，扩大流通领域的开展。所以包括百货、超市

51、等商业设施的建设和开展是极具重要性和十分必要的。2.5.3 太原市商业开展前景预测随着太原经济加快开展，市民生活水平的提高，市民的消费结构也日趋合理，人们需要从追求数量扩张型向追求质量和品牌型转变，而商业开展也随着经济增长实现从粗放型向集约型的转变。人民的消费档次明显提高，消费也追求品质化、个性化、高档化和舒适化。因此，在“建设大市场、开展大贸易、搞活大流通的我国流通产业开展总体目标指引下，太原市商业将向多格局、多层次的商业效劳体系和形式多样的商业经营方式的方向开展。太原市已具备开展大型综合商业设施的经济条件。同时，随着经济的开展，零售业所面对的是日益成熟的，具有较高松散性和流动性的消费群体，

52、市场消费正在发生巨变，消费内容的多元化、消费层次的复杂化和购置行为的理性化，需要零售企业树立科学、整体的营销观念，而xxxx大型连锁超市为代表的商业业态采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，降低了商品价格，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购置到所需的生活用品，适应了社会的快节奏开展，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。所以，太原市的综合商业设施的开展潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢送。此外，根据目前国内兴旺地区的商业开展形势来看，综合购物中心取代百货商店成为零售业的主导业态

53、是必然的规律。零售商品市场进入高成长期的主要条件是：1人均国民收入到达1000-1500美元 ；2恩格尔系数降低到50以下；3电冰箱已经普及、汽车进入家庭使居民家庭有可能定期外出大量购物；4食品工业、日用品工业、包装工业到达一定规模与水平。上述条件太原根本都到达了，尽管汽车普及率还较兴旺国家为低，但私家车的绝对量已到达一定规模，加上公共交通工具，可为居民外出购物提供便捷的交通效劳。所有这些，都预示太原正在进入大型超级市场、特别是大型综合购物中心的高成长期。3 太原市房地产市场现状及走向3.1 房地产市场现状3.1.1 房地产市场行业概况近年来，太原市房地产市场有长足开展，为太原市的经济开展做出

54、了积极奉献。根据城建部门的资料显示，2003年太原共有房地产公司496家局部房产公司名录见表六，开发总面积512.56万平方米。从房地产交易所提供的数据看出，2003年全市房屋增量房交易较为活泼，经济适用房成交面积43.2126万平方米，商品住宅成交面积48.5031万平方米，较上年增长40和22，房地产开发呈逐年增长趋势。太原市2003年共完成房地产开发投资31.46亿元，占全市固定资产投资的24，同比增长40.5，远高于全国21.9的增长率。太原市实现各类房屋交易3万多宗，成交面积33万多平方米，成交金额70多亿元。备受市民关注的旧城改造工程去年完成8.1亿元，竣工32万平方米；经济适用房

55、完成投资5亿元，竣工19万平方米。据悉，2004年全市的旧城改造总面积将到达40万平方米，年内竣工20万平方米；经济适用房建设80万平方米，年内竣工20万平方米。同时，全市房地产一、二级市场实现成交额45亿元，成交实现225万平方米。2004年，太原市将加强直管公房的出售、拆迁安置、廉租房、物业管理和中介市场的管理，促进整个房市正常健康的开展。这些说明太原市的房地产市场不仅环境适宜投资，而且具有美好的开展前景。房地产业作为国民经济新的增长点,为太原市经济的快速增长做出了积极的奉献。2003年太原市房地产市场稳步升温，房屋销售同比价格指数为102.8，价格总水平比去年同期增长2.8个百分点；房屋

56、租赁同比价格指数为102.3，价格总水平比去年同期增长2.3个百分点；土地交易同比价格指数为121.9，价格总水平同期增长21.9个百分点。房屋销售价格稳步增长。2003年太原市房屋销售同比价格指数为102.8，从各季度来看，房屋销售价格逐季追涨，与去年同期相比，房屋销售价格一季度上涨2.8、二季度上涨2.2、三季度上涨2.6、四季度上涨3.6，其中商品房全年同比销售价格指数为103.3，平均价格比去年同期上涨3.3个百分点，在商品房销售当中，住宅同比价格指数为103.1，非住宅同比价格指数为103.7。公房交易价格与去年同期没有变化，私有住房同比价格指数为105.1。房屋租赁价格走势略有差异

57、。2003年太原市房屋租赁同比价格指数为102.3，其中办公用房同比价格指数为94.4，平均价格比去年同期下降5.6个百分点，这主要是因为办公用房竞争剧烈供大于求，再加上去年受“非典的影响，其价格逐季走低，一季度价格比去年同期下降1.4，二季度下降4.7，三季度下降14.3，四季度下降2.2；商业用房同比价格指数为107.9，平均价格比去年同期增长7.9个百分点；厂房仓库同比价格指数为117.9，平均价格比去年同期增长17.9个百分点；住宅租赁价格比去年同期相比没有变化。土地交易价格保持较高涨幅。土地是整个房地产市场的上游产品，土地价格上涨是推动整个房地产市场价格上涨的根底，2003年土地交易

58、同比价格指数为121.9，价格总水平比去年增长21.9个百分点。究其太原市房地产价格持续上涨的原因，主要是经济快速开展引发的需求拉动，及本钱的推动密不可分。2003年太原市城镇居民可支配收入到达8264元，首次突破8000元大关，比去年同期增长12，购房已成为居民几大消费之一，收入的增长和消费结构的升级，促使了市场价格的走高。本钱因素也是造成价格变动的原因之一，地价是构成房价的重要本钱，土地是不可再生的稀缺资源，随着土地价格的上涨，势必带动房价的上升，还有近年来建筑材料价格均有不同程度的上涨，均加大了建筑本钱，使商品房价格走高，再者住宅小区环境的提升，随着房地产市场剧烈的竞争，开发商加大对居住

59、环境的绿化、小区根底设施建设的投入，同时营销力度和本钱也在增加，无疑也推动商品房价格的上涨。3.1.2 商业地产开发对城市开展的必要性商业地产促进城市内涵转变太原市的城市开展与商业地产的开发密不可分，商业地产的开发可以给商业变革提供一个契机。而没有城市的开展，商业的变革也就无从谈起。每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，同时商业的变革与开展，也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。为适应城市的开展，商业形态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生，这时商业成为推动城市开展和区域进步的新动力。数据说明,太原市已经到达城市飞速开展的关键

60、时期。随着太原市经济的高速开展，人口和资金不断向中心城市集聚，如何提高城市竞争力成为地方政府的必修课，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了传统的商业形态难以适应中国城市化飞速开展的形势。对于在太原市刚刚浮出水面的商业地产而言，这种转变无疑是太原商业地产业内的一场革命。它不仅为政府在城市化进程中如何经营城市提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的开展，满足城市功能的拓展，强化城市的辐射力。另一方面，商业原来所具备的核心要素沉淀为商业地产的根底要素，商业的角色也相应地从单纯的商业盈利