商业划分及营销模式ppt课件

1、中南大厦商业工程战略提案.周边市场调查与分析工程定位业态划分建议运作方式讨论一楼商铺划分建议目录.周边市场调查与分析.市场调查宝安南片区运营业态1、工程所处片区为宝安南片区，宝安南片区是指以宝安南路为中心，北至笋岗路、南至解放路、西至红岭中路、东至桂园路的区域。2、宝安南片区是深圳早期较密集的居住区，有清庆村和蔡屋村及众多企业的宿舍和福利房，聚集了众多老罗湖居民、公务员及生意人。3、宝安南生活配套成熟，菜市场、学校、幼儿园、邮局、银行、食肆等一应俱全，生活气氛较浓。交通四通八达，生活配套、交通配套相当齐全。.市场调查宝安南片区运营业态医院鹏城门诊、深源门诊、牙科医院、幸福门诊药店一致药店、海王

2、星辰学校红岭小学、桂圆中学银行和证券中国建设银行、招商银行、中国农业银行、中国光大银行、商业银行、天元证券、国通等饮食骏庭美食坊、小肥羊、面点王、肯德基、潮泰牛肉店、永和大王、香辣蟹、大三元酒家、古来今、沙县小吃、广源海鲜城、东方海鲜楼、华昌海鲜楼、味之源、乌江活鱼、举人爷、美景饼坊等中西饮食一应俱全宾馆安轩宾馆、红岭宾馆娱乐豪门夜总会、凤凰台桑拿、盛泉桑拿、金色年华桑拿、指禅美容院、名仕休闲会所（主要功能为桑拿浴足、中西名菜、棋牌、会议饭局等）西餐厅名典咖啡语茶、西典咖啡语茶茶艺馆红月亮茶艺馆、静颐茶馆商服民润市场、岁宝百货、华润超市、富安娜床上用品、千色店、7-eleve便利店公园荔枝公园

3、、人民公园.市场调查宝安南片区运营业态小结1工程周边业态分布：A、以餐饮、文娱、银行、证券、商服为主，以其它生活必备配套包括医疗、学校、小型药店等为辅的业态分布。B、大小餐饮聚集，市场呈饱和趋势。C、银行、证券较多，反映了证券等金融行业成行成市的行业规那么。D、超市进驻比较多、百货、精品等相对较少。2工程周边的业态空白点主要有以下几个方面：大型KTV、高档西餐、精品、写字楼等3工程商业业态分布上我们建议以下方向：A、从市场空白点如以上例举所示思索工程的业态分布B、地段优势，遵照成行成市的规那么，思索工程的业态分布C、引进大型品牌商家，实现销售，资金快速回笼.市场调查片区客户据调查片区主要租铺运

4、营客户是香港和深圳本地的私营主和个体运营者。主力客户： 香港私营业主和个体运营者年年来往深港，对于片区相当熟习，对宝安南地段的运营价值看好，以为周边的人流情况和行业环境对于本人铺位的运营有较大促进。 次主力客户： 深圳本地的私营业主和个体运营者，以潮州人为主此类客户多年于宝安南市场运营，对本区的商业气氛非常熟习及具有极大的自信心，熟习片区的消费构造和区域行业偏重，对于粤式饮食，美容美发等行业有较多心得。租铺运营客户分析.市场调查片区客户客户特征1、客户以香港人为主，潮州人为辅，年龄介乎30至45之间，运营行业多为美容美发店，桑拿屋，港式，粤式餐馆如茶餐厅，粤式大排挡等，以满足本片区消费为主，普

5、通租赁者就是运营者。2、注重商铺地段，周边人流量，临街面大小、租赁价钱；3、留意周边运营业态对本人运营行业的正负面影响，地段现时的商业气氛；4、租金、周边业态和铺位进深比是他们租铺的首要思索要素；5、香港人在片区以运营饮食休闲为主，且偏好茶餐厅运营，对于铺位总面积要求普通比较小，对于开间 要求较高；6、潮州人在片区以运营饮食为主，对于铺位总面积要求在15至100平米之间，对于开间要求相对不高；.市场调查片区客户消费客户分析消费群：生活在片区的本地住户主要是潮州人，在罗湖生活长时间，对于片区有较强归属感，年龄构造相对偏大，四十岁以上人士居多，偏好粤式传统饮食，茶道等。次主力客户：香港人片区新开发

6、楼盘港销成分较高，配套完善，临近口岸，旺而不吵使宝安南成为港人在深圳多年来的生活区之一，香港人办事追求效率，周边各快餐档，茶餐厅很适宜他们的口味。 周边写字楼的上班族片区南临地王商圈，中午和下午下班时间有相当一部分写字楼白领或叫外卖，或上门直接消费，但消费行业比较单一，受惠 多为茶餐厅，快餐店，西餐店等饮食场所和美容院，桑拿店等业态；.市场调查片区客户 片区消费和跨区域消费比例大约为9:1，其中片区消费主要是由周边居民支撑，香港人和潮州人所占比例较大 .市场调查片区客户总结商业本地住户专营店，超市，社区店香港消费者特色精品店，专营店，超市周边上班族特色精品店，跨区域消者娱乐业 本地住户中低档美

7、容美发，桑拿香港消费者中高档夜总会，中档酒吧，中低档美容美发，桑拿周边上班族中高档夜总会，中档酒吧，中低档美容美发，桑拿跨区域消者餐饮业本地住户中挡特色餐饮，茶社，中挡酒楼，大排挡，茶餐厅香港消费者中高档酒楼，茶餐厅周边上班族茶餐厅，咖啡厅，中档特色餐饮，跨区域消者中高档酒楼，中高档特色餐饮.市场调查本工程商业环境总结运营业态情况1、工程周边业态以满足周边生活区民为主，配套成熟； 2、风味餐饮业较为饱和； 3、中低档文娱休闲业为主； 4、商业、金融业比较齐全；5、街铺运营情况稳定，但片区内内铺空置率较高金堂大厦、深港豪苑、西湖花园 道路和交通情况区域人流情况1、区域内有十几条公交线路穿境而过，

8、紧邻深南大道，地王商圈。2、片区路道陕窄，根本是二车道。顶峰期阶段塞车严重。3、停车较为不便。人流主要表达为周边住宅区的客户群、地王商圈上班白领，区域外的人流聚集不明显，主要以过路客为主。商业优势并不明显，销售环境不容乐观.工程定位.整体思索的思绪差别化定位思绪正确的思绪 = 胜利的一半 以符合工程所处区域特征高档品牌运营来吸引消费者，以提升工程整体的笼统，目的：快速实现商业价值效力于商务公寓、提升商务公寓价值定位思绪.工程定位商务休闲 + 欢乐便利 1具有文娱休闲效力功能；2具备商务功能；3具备写字楼功能； 主要功能.业态划分建议.商业方式业态分布原那么结合片区商业市场特征，充分思索片区内铺

9、空置率高的特点 商业作为公寓配套，主要效力片区消费人群. 消费人群的特殊性必需放弃常规商业业态划分原那么。 业态选择配套公寓，构成支持互补，提升公寓竞争优势：如高档品牌文娱休闲业及商铺式写字楼。.引进品牌商家整体运营2F分割独立街铺 1F3F商铺式写字楼4F业态规划功能划分.业态规划功能划分3F商铺式写字楼4F商铺式写字楼： 商业裙楼的商铺被租用为写字楼，简称“商铺式写字楼，商场可利用老城商圈的写字楼工程稀缺的市场特点，把商场中层以上的商铺灵敏组合成可作办公的单位出卖，能吸引一些在商业区内的品牌店的驻点办公，或小型贸易公司的进驻。既可以方便这些客户的运营管理需求，又可以直接减低商铺的空置率 。

10、.业态规划功能划分楼层楼层面积经营业态业态规模要求3、4908平方米商场式写字楼针对商业办公、小型的贸易公司，面积需求较小的发展中公司2845平方米品牌商家，整体营销人员密集型，通道便利1352平方米街铺经营展示面要大，方便出入.运作方式的讨论.运作方式的讨论方式方案我们将分析以上各种销售方式的优劣式，结合以其产生的利益，以将利润最大化的原那么，制定出行之有效的营销推行方案。直接销售定向业态方式销售A先租后售BA2、二楼引入高档品牌商家A3、三、四楼商铺式写字楼销售A1、一层分割街铺销售.备注：在划分一楼铺位时,通往二至四层楼的交通位需提早规划预留,在以上楼层未售出前,该位置建议保管.A1、一

11、楼分割街铺销售运作方式的讨论A优势一次性出卖，回笼资金快减少营销推行本钱片区街铺售租情况良好优势一楼分割铺位后的展现不够大思索到二、三、四楼的商铺的人流，需预留部分商铺.优势根据片区缺乏高档次商业的特征，吸引高档的经销商开展商风险较低有利用于工程档次的提升优势主力商家投资额大，开展商必需牺牲大部分利润空间片区销售环境不理想，存在大量的空置裙楼商业西湖大厦二、三楼对商家运营才干要求较高，抗风险才干较低；洽谈时间较长对公寓销售带来不确定要素的影响中原以为：整层销售开展商风险较小，推行费用较低，任务量较集中。但从片区的商业市场来看，二楼整层销售的难度较大，开展商的利润空间较小，且对公寓的销售将会带来

12、不确定要素的影响。运作方式 直接销售AA2、二楼引入高档品牌商家.优势置业门槛低，投资者容易接受片区空白点投资者风险较低，自主权大，灵敏性高优势开展商利润空间较小片区尚属空白点，具有一定的风险性销售周期较长中原以为：受片区裙楼商业销售环境的制约，裙楼的销售价钱普遍偏低。且此种营销方式市场较为新颖，具有一定的销售风险。运作方式 直接销售AA3、三、四楼商铺式写字楼销售.运作方式 直接销售A价钱建议工程周边商业裙楼租赁价钱分析表：二楼三楼租价售价租价售价骏庭名园60元/未售50元/未售深港豪苑80元/未售65元/未售TCL阅读缤纷80元/40元/金堂大厦58元/-西湖大厦-整体销售3300元/.2

13、、工程价钱定位1定价的影响要素：包括位置、商业气氛、人流量、周边环境、交通情况、内部规划设备、规模、开展商信誉。2定价的根本原那么结合市场需求及中原多年销售商铺阅历，评定上述定价影响要素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：运作方式 直接销售A价钱建议.根据“市场比较原理，对可比相关楼盘二楼的租金价钱经过修正，加权后得出。参考均租价计算：项目名称因素 本项目骏庭名苑深港豪苑TCL阅读缤纷按揭均价（万元/M2）PxPA=60PB=80PC=80位 置3016232518商业气氛2015191715人 流 量1611.5141310周边环境52.5543交通情况62.5443内部规划设施6354

14、4规 模83764发展商信誉33333经营管理公司61521合 计100QX=57.5QA=85QB=78QC =61根据市场比较，再经过权重计算，修正后本工程二楼租金价钱为：61元/平方米/月.运作方式 直接销售A价钱建议 根据中原以往操作商业的阅历，商铺直接的价钱将是返租价钱的2/3，再要据周边商业裙楼的售价修正后，工程二楼商铺的销售均价如下：二楼销售均价：600010000元/平方米根据以往的阅历，二楼与三楼商铺价钱相差60%左右。思索到三、四楼作为商铺写字楼销售，参照周边三、四楼售价情况，建议三楼商铺均价推算为：三、四楼均价：36006000元/平方米.运作方式 直接销售A经济收益楼层

15、面积（平方米）均价销售率收益（万元）一楼352 18000-30000 80%506.8844.8二楼8456000-10000100%507845三、四楼18163600-600090%588.3980.6工程商业采用直接销售的方式，开展商收益初算如下：合计总收益约为：2200万元.先租后售运作方式 一楼分割街铺销售 二、三、四楼整体出租、小面积出卖 整体引进品牌商业一致运营，再分割成小面积铺位出卖，采用租、售相结合的方式进展，充分保证了长期与短期报答的协调性；中原建议：公寓销售之前可以进展对二、三、四楼进展招租，招入品牌休闲文娱业进驻。公寓销售50%以后分割小面积，带租约销售。运作方式 先租后售B.运作方式 先租后售优、优势分析B优势置业门槛低，经销商容易接受销售容易出手投资者风险较低，自主权大，灵敏性高对公寓销售有一定的促进作用优势开展商商家运营管理较为复杂销售周期较长，资金回笼较慢受本片区商业环境的影响中原以为：工程进入运营阶段，对投资商吸引较大；面积较小，投资都容易接受，销售难度较低，同样可根据整体工程的销售率决议分割销售的销售节点。.首层拆零直接销售；二、三、四层整体租与一商家，提供3年返租，买铺即收2年租金。1、估计返租情况：返租率8%/年，返租年限：3年。2、买铺即收2年租金，一次性冲抵首期款。3、初步估计均价楼层均价面积销售率收益（万元）首层31000元/平方