龙湖地产产品设计管理秘籍ppt课件

1、目录第一讲 龙湖地产简介第二讲 龙湖运营管理体系第三讲 龙湖研发手册第四讲 总图规划设计.第一讲 龙湖地产简介公司理念：“善待他终身.第二讲 龙湖地产运营管理体系1、龙湖运营体系：1.1 公司组织架构1.2 运营决策机制1.3 运营管理体系2、各管理体系管理要点2.1 方案管理体系2.2 阶段成果/会议管理体系2.3 本钱管理体系2.4 销售管理体系2.5 目的管理.第三讲 龙湖研发手册定性之言：制度-保证流程-方向指引-规范与界面模板-提高效率.1 制度1.1 会议管理制度1.2 文控管理方法1.3 任务交接纳理方法1.4 设计单位综合评价方法F:研发部06研发部手册研发手册01制度0104

2、重庆公司研发部会议管理制度版2007年版研发部会议管理制度2021年版.docF:研发部06研发部手册研发手册01制度0104重庆公司研发部会议管理制度版2007年版附件一：研发部会议分类表20210304.xls.1 制度1.1 会议管理制度1.2 文控管理方法1.3 任务交接纳理方法1.4 设计单位综合评价方法F:研发部06研发部手册研发手册01制度0105重庆公司研发部文控管理方法2007版.1 制度1.1 会议管理制度1.2 文控管理方法1.3 任务交接纳理方法1.4 设计单位综合评价方法F:研发部06研发部手册研发手册01制度0103研发部工程任务交接纳理方法2007年版.doc.1

3、 制度1.1 会议管理制度1.2 文控管理方法1.3 任务交接纳理方法1.4 设计单位综合评价方法F:研发部06研发部手册研发手册01制度0101设计单位综合评价方法2007年版0101设计单位综合评价方法2007年版.2 流程2.1 研发部设计管理流程图2.2 研发部方案管理方法2.3 研发部OA审批流程F:研发部06研发部手册研发手册02流程重庆公司研发部设计管理流程图2007年版.xlsF:研发部06研发部手册研发手册02流程0103重庆公司研发部任务文档OA审批流程2007年版.xlsF:研发部06研发部手册研发手册02流程0104重庆公司研发部方案管理方法2007版.3 指引3.1

4、任务规范3.2 任务界面3.3 岗位阐明书3.4 作业指点书.3.1 任务规范3.1.1 研发部任务手册3.1.2 户位编号原那么3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导那么3.1.5 景观设计导那么3.1.6 精装修设计导那么3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301任务规范重庆公司研发部任务手册.doc.3.1 任务规范3.1.1 研发部任务手册3.1.2 户位编号原那么3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导那么3.1.5 景观设计导那么3.1.6 精装修设计导那么3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301任务规范研发部工程分期、组团、楼栋

5、、栋内户位、户型编号原那么.xls.3.1 任务规范3.1.1 研发部任务手册3.1.2 户位编号原那么3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导那么3.1.5 景观设计导那么3.1.6 精装修设计导那么3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301任务规范030102重庆公司研发部各阶段图纸审查要点.3.1 任务规范3.1.1 研发部任务手册3.1.2 户位编号原那么3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导那么3.1.5 景观设计导那么3.1.6 精装修设计导那么3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301任务规范030104重庆公司商业规划及建筑规划

6、设计导那么.doc.3.1 任务规范3.1.1 研发部任务手册3.1.2 户位编号原那么3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导那么3.1.5 景观设计导那么3.1.6 精装修设计导那么3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301任务规范030105重庆公司研发部景观设计导那么.3.1 任务规范3.1.1 研发部任务手册3.1.2 户位编号原那么3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导那么3.1.5 景观设计导那么3.1.6 精装修设计导那么3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301任务规范030106重庆公司研发部电梯公寓精装设计导那么.3.1

7、任务规范3.1.1 研发部任务手册3.1.2 户位编号原那么3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导那么3.1.5 景观设计导那么3.1.6 精装修设计导那么3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301任务规范030107重庆公司研发部新员工培训大纲.3.2 任务界面3.2.1 开展部与研发部任务界面3.2.2 研发部与工程部任务界面3.2.3 研发部与商运公司任务界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 气氛布置相关物品采购界面3.2.7 工程报建报验任务界面研发手册03指引0302任务界面开展部与研发部任务界面.xls.3.2 任务

8、界面3.2.1 开展部与研发部任务界面3.2.2 研发部与工程部任务界面3.2.3 研发部与商运公司任务界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 气氛布置相关物品采购界面3.2.7 工程报建报验任务界面研发手册03指引0302任务界面重庆公司施工图和施工阶段研发部与工程工程部的界面.xls.3.2 任务界面3.2.1 开展部与研发部任务界面3.2.2 研发部与工程部任务界面3.2.3 研发部与商运公司任务界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 气氛布置相关物品采购界面3.2.7 工程报建报验任务界面研发手册03指引030

9、2任务界面重庆公司商业工程研发部商运公司界面.xls.3.2 任务界面3.2.1 开展部与研发部任务界面3.2.2 研发部与工程部任务界面3.2.3 研发部与商运公司任务界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 气氛布置相关物品采购界面3.2.7 工程报建报验任务界面研发手册03指引0302任务界面重庆龙湖地产教育配套界面文件.doc.3.2 任务界面3.2.1 开展部与研发部任务界面3.2.2 研发部与工程部任务界面3.2.3 研发部与商运公司任务界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 气氛布置相关物品采购界面3.2.

10、7 工程报建报验任务界面研发手册03指引0302任务界面重庆公司工程会所、体育中心配置界面.3.2 任务界面3.2.1 开展部与研发部任务界面3.2.2 研发部与工程部任务界面3.2.3 研发部与商运公司任务界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 气氛布置相关物品采购界面3.2.7 工程报建报验任务界面研发手册03指引0302任务界面重庆公司工程气氛布置相关物品采购界面.xls.3.2 任务界面3.2.1 开展部与研发部任务界面3.2.2 研发部与工程部任务界面3.2.3 研发部与商运公司任务界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界

11、面3.2.6 气氛布置相关物品采购界面3.2.7 工程报建报验任务界面研发手册03指引0302任务界面重庆公司研发部建立工程报建报验任务界面文件.xls.3.3 岗位阐明书3.3.1 设计总监3.3.2 设计部经理3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位阐明书研发部岗位职责研发部岗位职责研发部设计总监.doc.3.3 岗位阐明书3.3.1 设计总监3.3.2 设计部经理3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位阐明书研发部岗位职责研发部岗位职责研发部经理.doc.3.3 岗位阐明书

12、3.3.1 设计总监3.3.2 设计部经理3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位阐明书研发部岗位职责研发部岗位职责研发中心.3.3 岗位阐明书3.3.1 设计总监3.3.2 设计部经理3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位阐明书研发部岗位职责研发部岗位职责设计管理中心.3.3 岗位阐明书3.3.1 设计总监3.3.2 设计部经理3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位阐明书研发部岗位职责研发部岗位职责行政报建综合组.3

13、.4 作业指点书3.4.1 设计合同的管理要点3.4.2 资料选样封样作业指点书3.4.3 任务模型制造的管理方法和规范3.4.4 设计义务书研发手册03指引0304作业指点书重庆公司研发部设计合同的管理要点.3.4 作业指点书3.4.1 设计合同的管理要点3.4.2 资料选样封样作业指点书3.4.3 任务模型制造的管理方法和规范3.4.4 设计义务书研发手册03指引0304作业指点书重庆公司研发部工程资料选样封样作业指点书.3.4 作业指点书3.4.1 设计合同的管理要点3.4.2 资料选样封样作业指点书3.4.3 任务模型制造的管理方法和规范3.4.4 设计义务书研发手册03指引0304作

14、业指点书重庆公司研发部任务模型制造的管理方法和规范.3.4 作业指点书3.4.1 设计合同的管理要点3.4.2 资料选样封样作业指点书3.4.3 任务模型制造的管理方法和规范3.4.4 设计义务书.第四讲 总图规划设计定性之言：假设工程研发阶段决议了工程总货值的85%，那么总图设计就已决议了总货值的75%。假设工程研发阶段已将本钱控制了85%，那么总图设计阶段就已将本钱控制了70%。总图决议了景观的构架与格局。总图决议了物业管理本钱的根底. 总图规划设计八大窍门用足目的货值最大化配套用房最小化赠率规划、底层发掘充分发掘端户价值中央景观带提升工程质量控制地库减少入口总图精细化的研讨，景观精细化的

15、营造，可以突破工程价值的天花板。 .“掏干吃净 -用足目的1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率北京唐宁ONE案例 1.2用足建筑密度图示阐明2、用足规划法规的边境三个案例如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效添加实践容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层去除，改为房间。. 1.1 用足容积率损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是经过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 2、

16、影响容积率有几个客观要素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作要素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例：北京唐宁ONE工程. 1.2 用足建筑密度损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 -首层户型赠送私家花园是工程卖价最高的户型，工程溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分底层发掘和分率原那么中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 .-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 1.2用足建筑密度成都晶蓝半岛.双层高可变空间的利用优点：零面积变2房，3房户型成5房功能：可以做为家庭

17、文娱、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵敏多变。实景展现建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏阁楼平面剖面图2、用足地方法规案例一 双层阳台赠送验收后修成房间，有效添加实践容积率 .“肚里有货 -货值最大化1、不平衡运用容积率，是提高货值的有效方法，做总图之前要进展业态组合比例模型推演。可利用总图预案目的求解模型2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价钱，提升溢价空间。3、资源利用最大化 ,尽能够多的扩展优质资源户型比例 ，扩展溢价范围4、尽能够开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积. 1.1 不平衡运用容积率案例A-成都弗莱明戈工程建立用地77.88亩

18、建立用地111.32亩地 块 经 济 技 术 指 标净用地面积126139.6415米和40米代征绿地40728.70地上可建设面积520300.00容 积 率4.1建筑密度30其中住宅26%绿 地 率30%.二、货值最大化1、不平衡运用容积率，是提高货值的有效方法，做总图之前要进展业态组合比例模型推演。2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价钱，提升溢价空间。3、资源利用最大化 ,尽能够多的扩展优质资源户型比例 ，扩展溢价范围4、尽能够开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积. 2. 运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价钱， 提升溢价空间独 花高容积率：0.3 0.6

19、1.5 41234类独栋别墅联排大院类联排洋房高town 0.5 0.8 2.0500W200W100W1800W50W独联花高.二、货值最大化1、不平衡运用容积率，是提高货值的有效方法，做总图之前要进展业态组合比例模型推演。分析两个案例2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价钱，提升溢价空间。(产品类型表示案例3、资源利用最大化 ,尽能够多的扩展优质资源户型比例 ，扩展溢价范围案例分析4、尽能够开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积.二、货值最大化1、不平衡运用容积率，是提高货值的有效方法，做总图之前要进展业态组合比例模型推演。分析两个案例2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价钱，提升溢价空间。(产品类型表示案例3、资源利用最大化 ,尽能够多的扩展优质资源户型比例 ，扩展溢价范围4、尽能够开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积案例.“削减龙套-配套用房最小化严厉控制物管用房、会所、渣滓站、居委