某公司改扩建冷藏物流中心可研报告

1、*市*厂改扩建*冷藏物流中心项目可行性研究报告 单位名称：*有限公司二零*年一月 项目名称：*市*厂改扩建*冷藏物流中心项目项目实施地点：*市*项目实施单位：*市*厂项目单位法人代表： 可研报告编制单位：资质证书：报告编制负责人：编制人员：* 高级工程师* 高级经济师* 工程师审核：审定：目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc222547792 第一章 *论 PAGEREF _Toc222547792 h 9 HYPERLINK l _Toc222547793 一、项目背景 PAGEREF _Toc222547793 h 9 HYPERLINK l _Toc2

2、22547794 1、项目名称 PAGEREF _Toc222547794 h 9 HYPERLINK l _Toc222547795 2、项目建设性质 PAGEREF _Toc222547795 h 9 HYPERLINK l _Toc222547796 3、承建单位 PAGEREF _Toc222547796 h 9 HYPERLINK l _Toc222547797 4、主管单位 PAGEREF _Toc222547797 h 9 HYPERLINK l _Toc222547798 5、项目法人代表 PAGEREF _Toc222547798 h 9 HYPERLINK l _Toc22

3、2547799 6、可行性研究报告编制依据 PAGEREF _Toc222547799 h 9 HYPERLINK l _Toc222547800 7、项目提出的理由和过程 PAGEREF _Toc222547800 h 9 HYPERLINK l _Toc222547801 二、项目概况 PAGEREF _Toc222547801 h 14 HYPERLINK l _Toc222547802 1、建设地址 PAGEREF _Toc222547802 h 14 HYPERLINK l _Toc222547803 2、建设规模内容及目标 PAGEREF _Toc222547803 h 14 HY

4、PERLINK l _Toc222547804 3、建设年限 PAGEREF _Toc222547804 h 14 HYPERLINK l _Toc222547805 4、主要建设条件 PAGEREF _Toc222547805 h 14 HYPERLINK l _Toc222547806 5、资金筹措 PAGEREF _Toc222547806 h 16 HYPERLINK l _Toc222547807 6、项目的经济效益 PAGEREF _Toc222547807 h 16 HYPERLINK l _Toc222547808 第二章 市场交易能力分析 PAGEREF _Toc222547

5、808 h 18 HYPERLINK l _Toc222547809 一、市场分析 PAGEREF _Toc222547809 h 18 HYPERLINK l _Toc222547810 1、宏观需求分析 PAGEREF _Toc222547810 h 18 HYPERLINK l _Toc222547811 2、微观需求分析 PAGEREF _Toc222547811 h 19 HYPERLINK l _Toc222547812 二、市场竞争力分析 PAGEREF _Toc222547812 h 23 HYPERLINK l _Toc222547813 三、营销策略 PAGEREF _To

6、c222547813 h 23 HYPERLINK l _Toc222547814 第三章 建设规模与功能 PAGEREF _Toc222547814 h 24 HYPERLINK l _Toc222547815 一、建设规模 PAGEREF _Toc222547815 h 24 HYPERLINK l _Toc222547816 二、主要功能 PAGEREF _Toc222547816 h 24 HYPERLINK l _Toc222547817 第四章 场址的选择 PAGEREF _Toc222547817 h 25 HYPERLINK l _Toc222547818 一、场址所在位置现状

7、 PAGEREF _Toc222547818 h 25 HYPERLINK l _Toc222547819 1、建设地址 PAGEREF _Toc222547819 h 25 HYPERLINK l _Toc222547820 2、地理位置、土地权属及占地面积 PAGEREF _Toc222547820 h 25 HYPERLINK l _Toc222547821 3、土地利用现状 PAGEREF _Toc222547821 h 25 HYPERLINK l _Toc222547822 二、场址建设条件 PAGEREF _Toc222547822 h 25 HYPERLINK l _Toc22

8、2547823 1、自然条件地貌 PAGEREF _Toc222547823 h 25 HYPERLINK l _Toc222547824 2、基础设施条件 PAGEREF _Toc222547824 h 26 HYPERLINK l _Toc222547825 3、交通运输条件 PAGEREF _Toc222547825 h 26 HYPERLINK l _Toc222547826 4、城镇规划及社会条件 PAGEREF _Toc222547826 h 27 HYPERLINK l _Toc222547827 5、环境保护条件 PAGEREF _Toc222547827 h 27 HYPER

9、LINK l _Toc222547828 6、征地、拆迁移民安置条件 PAGEREF _Toc222547828 h 27 HYPERLINK l _Toc222547829 7、施工条件 PAGEREF _Toc222547829 h 27 HYPERLINK l _Toc222547830 第五章 技术方案、设备方案和工程方案 PAGEREF _Toc222547830 h 28 HYPERLINK l _Toc222547831 一、技术方案 PAGEREF _Toc222547831 h 28 HYPERLINK l _Toc222547832 二、制冷系统 PAGEREF _Toc2

10、22547832 h 28 HYPERLINK l _Toc222547833 三、控制与保护 PAGEREF _Toc222547833 h 28 HYPERLINK l _Toc222547834 四、主要设备选择 PAGEREF _Toc222547834 h 28 HYPERLINK l _Toc222547835 五、工程方案 PAGEREF _Toc222547835 h 29 HYPERLINK l _Toc222547836 1、建筑设计原则 PAGEREF _Toc222547836 h 29 HYPERLINK l _Toc222547837 2、设计要求 PAGEREF

11、_Toc222547837 h 29 HYPERLINK l _Toc222547838 3、主要建筑物的建筑特征 PAGEREF _Toc222547838 h 29 HYPERLINK l _Toc222547839 4、结构设计方案的选择 PAGEREF _Toc222547839 h 29 HYPERLINK l _Toc222547840 5、土建设计中采用的主要标准规范 PAGEREF _Toc222547840 h 30 HYPERLINK l _Toc222547841 6、新建（构）筑物一览表 PAGEREF _Toc222547841 h 31 HYPERLINK l _T

12、oc222547842 第六章 信息网络建设 PAGEREF _Toc222547842 h 31 HYPERLINK l _Toc222547843 一、技术方案（信息网络方案） PAGEREF _Toc222547843 h 31 HYPERLINK l _Toc222547844 1、信息基础平台建设 PAGEREF _Toc222547844 h 31 HYPERLINK l _Toc222547845 2、信息网络系统设计原则 PAGEREF _Toc222547845 h 33 HYPERLINK l _Toc222547846 3、信息网络电子结算系统主要具体功能 PAGEREF

13、 _Toc222547846 h 34 HYPERLINK l _Toc222547847 4、网站设计方案 PAGEREF _Toc222547847 h 38 HYPERLINK l _Toc222547848 二、设备选型（信息网络设备选型） PAGEREF _Toc222547848 h 40 HYPERLINK l _Toc222547849 第七章 原料、燃料及动力供应 PAGEREF _Toc222547849 h 41 HYPERLINK l _Toc222547850 一、原料 PAGEREF _Toc222547850 h 41 HYPERLINK l _Toc222547

14、851 二、动力供应 PAGEREF _Toc222547851 h 41 HYPERLINK l _Toc222547852 第八章 *图运输与公用辅助工程 PAGEREF _Toc222547852 h 41 HYPERLINK l _Toc222547853 一、*图布置 PAGEREF _Toc222547853 h 41 HYPERLINK l _Toc222547854 1、平面布置 PAGEREF _Toc222547854 h 41 HYPERLINK l _Toc222547855 2、竖向布置 PAGEREF _Toc222547855 h 42 HYPERLINK l _

15、Toc222547856 3、绿化 PAGEREF _Toc222547856 h 42 HYPERLINK l _Toc222547857 4、*平面布置图 PAGEREF _Toc222547857 h 42 HYPERLINK l _Toc222547858 二、运输 PAGEREF _Toc222547858 h 42 HYPERLINK l _Toc222547859 1、运输方式 PAGEREF _Toc222547859 h 42 HYPERLINK l _Toc222547860 2、运输方案 PAGEREF _Toc222547860 h 43 HYPERLINK l _To

16、c222547861 三、公用辅助工程 PAGEREF _Toc222547861 h 43 HYPERLINK l _Toc222547862 1、给排水工程 PAGEREF _Toc222547862 h 43 HYPERLINK l _Toc222547863 2、供电工程 PAGEREF _Toc222547863 h 44 HYPERLINK l _Toc222547864 3、电信 PAGEREF _Toc222547864 h 46 HYPERLINK l _Toc222547865 4、采暖通风及空调 PAGEREF _Toc222547865 h 46 HYPERLINK l

17、 _Toc222547866 5、维修设备 PAGEREF _Toc222547866 h 48 HYPERLINK l _Toc222547867 第九章 节能与节水 PAGEREF _Toc222547867 h 49 HYPERLINK l _Toc222547868 一、企业耗能种类及环节 PAGEREF _Toc222547868 h 49 HYPERLINK l _Toc222547869 1、电力 PAGEREF _Toc222547869 h 49 HYPERLINK l _Toc222547870 2、水 PAGEREF _Toc222547870 h 49 HYPERLIN

18、K l _Toc222547871 二、节能原则 PAGEREF _Toc222547871 h 49 HYPERLINK l _Toc222547872 三、节水措施 PAGEREF _Toc222547872 h 49 HYPERLINK l _Toc222547873 第十章 环境影响、劳动安全及消防 PAGEREF _Toc222547873 h 50 HYPERLINK l _Toc222547874 一、环境影响 PAGEREF _Toc222547874 h 50 HYPERLINK l _Toc222547875 1、场址环境条件 PAGEREF _Toc222547875 h

19、 50 HYPERLINK l _Toc222547876 2、项目建设产生的污染物对环境的影响 PAGEREF _Toc222547876 h 50 HYPERLINK l _Toc222547877 3、环境保护的主要措施 PAGEREF _Toc222547877 h 50 HYPERLINK l _Toc222547878 4、环境影响评价 PAGEREF _Toc222547878 h 50 HYPERLINK l _Toc222547879 二、劳动安全卫生 PAGEREF _Toc222547879 h 51 HYPERLINK l _Toc222547880 1、主要危害因素分

20、析 PAGEREF _Toc222547880 h 51 HYPERLINK l _Toc222547881 2、安全防范措施 PAGEREF _Toc222547881 h 51 HYPERLINK l _Toc222547882 三、消防措施 PAGEREF _Toc222547882 h 51 HYPERLINK l _Toc222547883 第十一章 组织与管理 PAGEREF _Toc222547883 h 52 HYPERLINK l _Toc222547884 一、项目建设的组织管理 PAGEREF _Toc222547884 h 52 HYPERLINK l _Toc2225

21、47885 二、组织管理机构 PAGEREF _Toc222547885 h 52 HYPERLINK l _Toc222547886 三、劳动定员 PAGEREF _Toc222547886 h 53 HYPERLINK l _Toc222547887 第十二章 项目实施进度 PAGEREF _Toc222547887 h 54 HYPERLINK l _Toc222547888 第十三章 投资估算 PAGEREF _Toc222547888 h 54 HYPERLINK l _Toc222547889 一、建设投资估算 PAGEREF _Toc222547889 h 54 HYPERLIN

22、K l _Toc222547890 1、估算范围 PAGEREF _Toc222547890 h 54 HYPERLINK l _Toc222547891 2、估算依据 PAGEREF _Toc222547891 h 54 HYPERLINK l _Toc222547892 3、估算值 PAGEREF _Toc222547892 h 55 HYPERLINK l _Toc222547893 二、建设期利息估算 PAGEREF _Toc222547893 h 55 HYPERLINK l _Toc222547894 三、流动资金估算 PAGEREF _Toc222547894 h 55 HYPE

23、RLINK l _Toc222547895 四、*投资额 PAGEREF _Toc222547895 h 55 HYPERLINK l _Toc222547896 第十四章 资金筹措与使用计划 PAGEREF _Toc222547896 h 56 HYPERLINK l _Toc222547897 一、资金筹措 PAGEREF _Toc222547897 h 56 HYPERLINK l _Toc222547898 1、资本金筹措 PAGEREF _Toc222547898 h 56 HYPERLINK l _Toc222547899 2、债务资金 PAGEREF _Toc222547899

24、h 57 HYPERLINK l _Toc222547900 二、资金使用计划 PAGEREF _Toc222547900 h 57 HYPERLINK l _Toc222547901 三、筹措方案分析 PAGEREF _Toc222547901 h 57 HYPERLINK l _Toc222547902 第十五章 财务评价 PAGEREF _Toc222547902 h 58 HYPERLINK l _Toc222547903 一、财务评价依据 PAGEREF _Toc222547903 h 58 HYPERLINK l _Toc222547904 二、财务评价范围 PAGEREF _To

25、c222547904 h 58 HYPERLINK l _Toc222547905 三、财务评价基础数据与参数选择 PAGEREF _Toc222547905 h 58 HYPERLINK l _Toc222547906 1、选择原则 PAGEREF _Toc222547906 h 58 HYPERLINK l _Toc222547907 2、财务基础数据与参数 PAGEREF _Toc222547907 h 58 HYPERLINK l _Toc222547908 四、*成本费用估算（按生产要素法） PAGEREF _Toc222547908 h 59 HYPERLINK l _Toc222

26、547909 1、外购材料消耗费 PAGEREF _Toc222547909 h 59 HYPERLINK l _Toc222547910 2、燃料动力消耗费 PAGEREF _Toc222547910 h 59 HYPERLINK l _Toc222547911 3、工资及福利费 PAGEREF _Toc222547911 h 59 HYPERLINK l _Toc222547912 4、折旧费 PAGEREF _Toc222547912 h 59 HYPERLINK l _Toc222547913 5、摊销费 PAGEREF _Toc222547913 h 59 HYPERLINK l _

27、Toc222547914 6、财务费用 PAGEREF _Toc222547914 h 60 HYPERLINK l _Toc222547915 7、管理费用 PAGEREF _Toc222547915 h 60 HYPERLINK l _Toc222547916 8、其他经营费 PAGEREF _Toc222547916 h 60 HYPERLINK l _Toc222547917 9、设备维修费 PAGEREF _Toc222547917 h 60 HYPERLINK l _Toc222547918 10、*成本费用 PAGEREF _Toc222547918 h 60 HYPERLINK

28、 l _Toc222547919 五、营业收入和税金 PAGEREF _Toc222547919 h 60 HYPERLINK l _Toc222547920 1、营业收入估算 PAGEREF _Toc222547920 h 60 HYPERLINK l _Toc222547921 2、销售税金及附加 PAGEREF _Toc222547921 h 60 HYPERLINK l _Toc222547922 3、所得税 PAGEREF _Toc222547922 h 60 HYPERLINK l _Toc222547923 六、利润与利润分配 PAGEREF _Toc222547923 h 61

29、 HYPERLINK l _Toc222547924 七、财务报表 PAGEREF _Toc222547924 h 61 HYPERLINK l _Toc222547925 八、财务评价分析 PAGEREF _Toc222547925 h 61 HYPERLINK l _Toc222547926 1、盈利能力分析 PAGEREF _Toc222547926 h 61 HYPERLINK l _Toc222547927 2、偿债能力分析 PAGEREF _Toc222547927 h 62 HYPERLINK l _Toc222547928 3、财务生存能力分析 PAGEREF _Toc2225

30、47928 h 62 HYPERLINK l _Toc222547929 九、不确定因素分析 PAGEREF _Toc222547929 h 62 HYPERLINK l _Toc222547930 1、盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc222547930 h 62 HYPERLINK l _Toc222547931 2、敏感性分析 PAGEREF _Toc222547931 h 63 HYPERLINK l _Toc222547932 十、财务的评价结论 PAGEREF _Toc222547932 h 64 HYPERLINK l _Toc222547933 第十六章 社会效益评价 PA

31、GEREF _Toc222547933 h 65 HYPERLINK l _Toc222547934 第十七章 风险分析 PAGEREF _Toc222547934 h 66 HYPERLINK l _Toc222547935 一、主要风险因素识别 PAGEREF _Toc222547935 h 66 HYPERLINK l _Toc222547936 二、风险因素分析 PAGEREF _Toc222547936 h 66 HYPERLINK l _Toc222547937 1、市场方面风险 PAGEREF _Toc222547937 h 66 HYPERLINK l _Toc22254793

32、8 2、工程技术风险 PAGEREF _Toc222547938 h 66 HYPERLINK l _Toc222547939 3、投融资方面风险 PAGEREF _Toc222547939 h 66 HYPERLINK l _Toc222547940 4、建设条件风险 PAGEREF _Toc222547940 h 67 HYPERLINK l _Toc222547941 5、外部环境风险 PAGEREF _Toc222547941 h 67 HYPERLINK l _Toc222547942 三、防范与降低风险对策 PAGEREF _Toc222547942 h 67 HYPERLINK

33、l _Toc222547943 第十八章 结论与建议 PAGEREF _Toc222547943 h 68 HYPERLINK l _Toc222547944 一、可行性研究结论 PAGEREF _Toc222547944 h 68 HYPERLINK l _Toc222547945 二、建议 PAGEREF _Toc222547945 h 68附表目录附表：1建设投资估算表（不含建设期利息）70附表：2项目*投资使用计划与资金筹措表71附表：3-1“有项目”*成本及费用估算表72附表：3-2“无项目”*成本及费用估算表73附表：3-3 固定资产折旧估算表74附表：3-4其它（递延）资产摊销估

34、算表75附表：4损益与利润分配表（“有项目”即全厂）76附表：5增量利润*额估算表76附表：6项目增量现金流量表77附表：7资本金增量现金流量表78附表：8“有项目”现金流量表79附表：9借款偿还计划表80附表：10“有项目”资金来源与运用表81附图目录*平面图82冷库效果图83交易市场效果图84附件目录绿色市场认证证书85企业、个人获奖证书、荣誉证书86第一章 *论一、项目背景1、项目名称*市*厂改扩建*冷藏物流中心项目2、项目建设性质本项目为*市*厂改扩建项目，是*省*市肉、禽、速冻*类产业化发展规划的主要组成部分。3、承建单位本项目由*市*厂投资建设4、主管单位*有限公司5、项目法人代表

35、*6、可行性研究报告编制依据（1）国家发改委、商业部等九部委关于促进我国现代物流业发展的意见（2）*市人民政府（市发200786号）*市人民政府关于*市加快现代物流业发展的意见（3）*市发展和改革委员会（市发改财发2007638号）关于*厂改扩建*冷藏物流中心项目备案的通知（4）*市环保局环评审批意见（5）*市公安局“建筑工程消防设计审核意见”（6）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（7）项目建设单位提供的原始设计资料和其他基础材料7、项目提出的理由和过程（1）项目提出的背景随着人们生活水平不断提高，人们花在厨房里的时间越来越少，对冷冻冷藏*的认知度越来越高，进而迅速拉动了冷冻冷藏*的消费。

36、冷藏冷冻*以每年10的速度快速增长，其中市场份额最大、发展最迅速的是预制*，预制*销售额占冷冻*销售*额的半壁江山，冷冻肉制品和鱼类的销售额也呈强劲增长态势。在我国收入较高的发达城市，冷冻肉已占到人均年消费肉量的1015。冷藏蔬菜的发展也很快，尽管目前冷藏蔬菜的消费*量仍较小，但是随着保鲜技术水平和产品质量的提高，会有越来越多的消费者接受这种产品。由于上述*均属于易腐*，大都需要冷冻冷藏，因此随着产销量的快速增长，我国的冷冻冷藏业必将进入快速增长时期。目前我国冷冻冷藏业发展过程中主要还存在以下几方面问题：没有形成完整独立的*冷链物流体系。就整体冷链体系而言，中国的*冷链体系无论是从中国经济发展

37、的消费内需来看，还是与发达国家相比，差距都十分明显。目前大约80%肉类、70%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销。虽然冷链物流市场的需求巨大，但我国冷库资源和冷藏运输资源相对紧缺，国内冷藏保温车数量有限，冷藏运输率仅为15%-20%，冷链物流的供给小于需求。我国*冷链的硬件设施远远落后于国外。从某种程度上说：冷链发展的滞后在相当程度上影响了*产业的发展。*冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。中国易腐*除了外贸出口部分以外，在国内流通的物流配送业务，多数都是由生产商和经销商自身完成的，*冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，大大影响了*物流的在途

38、质量、准确性和及时性，同时*冷链的成本和商品损耗很高*冷链缺乏上下游的整体规划和整合。局部发展中还存在严重的失衡和缺乏配套的现象，直接影响了*冷链的资源整合以及行业的发展。标准缺失。冷链物流企业在运营过程中缺乏共同遵循的标准，以常温替代冷链运输的断链现象极为严重，不仅损坏了*的质量，带来*安全隐患，而且严重影响了专业冷链物流公司业务的发展。*市各类副*批发市场较多，但以冷冻*为主的冷冻副*批发市场仅有该公司独一家开办。按照*市“十一五”计划，*市城镇人口将达到1000万人，按照我国城镇人口发展速度及人民的消费水平的不断提高，专家预计*市低温冷库的需求容量应在10万吨以上。*市人民政府关于*市加

39、速发展服务业实施方案中指出：现代物流产业是*市政府扶持的重要产业之一。同时，*年在*省商务厅和财政厅的关心支持下，*冷冻副*批发市场被列入“双百市场”工程。*地区的市场交易范围涵盖整个西北五省和豫西、晋南地区,并与沿海及内陆20个省份保持着稳定的商品交易往来,年交易额达15亿元以上。在全国大市场,大流通体制下,*地区冷藏副*批发市场年交易额以15%的速度递增。企业现有的低温冷藏设施和交易市场容量已远远不能满足市场发展的需要。项目的建设将为推动西北地区经济的发展、沟通内陆与沿海经济联系，丰富市场覆盖区域居民生活，并在繁荣当地市场，带动农业产业结构调整，提高农牧产品商业化率，增加农民收入等方面发挥

40、重要的作用。（2）项目建设的必要性符合国家产业政策和地区规划a、我国“十一五”计划纲要提出，全面建设小康社会的重要内容之一，是农业人口的城镇化转移。2005年底，我国的城镇化率达到43，城镇人口数量增加到562亿，按照*年我国城镇人口应达50的水平，近十年内应有l亿农民要向城镇中转移。我国肉类*行业也提出了“十一五”发展规划，在这些发展规划中，冷冻、冷藏业都占有重要地位。b、符合国家发改委，商务部等九部委关于促进我国现代物流业发展的意见；符合市政发【2007】86号文件*市人民政府关于*市加快现代物流发展的意见；符合市发【2006】9号文件*市加快发展服务业实施方案；符合国家近期需要发展的重点

41、工程项目即农产品批发市场升级改造、农产品冷链物流等的要求。*市*厂的基础条件较好，即有仓储条件，又有现成的大量经销商在此经营，经过改扩建后，就可成为西部地区具有核心竞争力的大型冷藏物流企业。市场容量大，有较大的社会经济效益从发达国家情况看，冷藏*的销售量占*销售*量的50，并呈继续增长的趋势。近年来速冻*行业正以年均30%以上的速度快速扩张，高于*行业平均增速，是当之无愧的朝阳产业。例如日本随着经济的增长，速冻*的人均消费量始终保持不断增长的趋势，在*人均消费量基本稳定的条件下具有一定代表性，符合社会发展的趋势(见图1)。 图1美国的人口是我国人口的六分之一，冷藏容量却是我国的三倍半；日本的人

42、口是我国人口的十分之一，冷藏容量也有我国的两倍。而速冻*行业在我国的发展时间还较短，随着我国人民收入水平提高、生活节奏加快、消费习惯转变，速冻*消费需求量必将快速爆发；同时随着企业技术投入的增加、机器设备的更新换代以及配方的调整，进而使得冷藏*的品种不断增加、质量大大提高，冷藏*的市场满意度必将大幅度提升；同时新市场的开拓增加了市场对速冻*的消费需求。2007年，新的行业标准颁布实施，对产品的品质提出了明确的要求，规范了市场，加大了行业集中度。由下图（图2）我们可以看到，我国的速冻*制造业正处在迅速发展时期，因此一定会为冷藏业带来巨大的发展空间。图2*市2007年全年实现社会消费品零售*额92

43、1.58亿元，比上年增长187，批发零售贸易815.68亿元，增长18.9；城市消费品的零售额832.38亿元，增长18.8，县及县以下零售额89.2亿元，增长17.7“十五”期间，全市累计实施社会消费品零售*额2633.20亿元，是“九五期间的1.7倍，年均增长2.2。工程建成后，年可实现销售收入5775万元，上缴税收1142.64万元，不但增加了企业经济效益，国家财政收和地方经济发展，而且可促进*及周边地区农村产业结构调整，提高农牧产品的商化率，增加农民收入。同时，项目的建设增加了较多的就业岗位，为社会和谐做出了贡献，具有较好的社会效益。企业自身发展的需要企业目前的经营场所及冷库容量远远不

44、能满足市场的需求，而且存在交通拥堵，市场不规范，设备老化等问题，危及到冷库的正常使用和安全，且诸因素严重制约了冷库和其冷冻副*批发市场的稳定和发展。因此只有将冷库区进行规划整合，在冷冻副*批发市场的基础上改扩建成冷藏物流中心，增加库容增效益，建设室内交易场所提升企业形象，以适应现代冷藏仓储和物流经营的发展要求，满足市场发展的迫切需求。使企业成为具有较强核心竞争力的现代物流企业，跻身全国冷藏物流的先进行列。二、项目概况1、建设地址“*冷藏物流中心” 扩建项目地址在*九号*市*厂内。东临西二环、南邻*（城市快速干道）、西邻*开关厂四分厂、北邻东张村，占地面积118亩。2、建设规模内容及目标（1）建

45、设内容“*市*厂改扩建*冷藏物流中心”一次规划，分三期实施，建设规模为三座8000吨（*容积24000吨）低温冷藏库和可容纳1400个摊位的交易批发市场三座。（2）建设目标*冷藏物流中心扩建项目集冷藏、低温冷冻、配送交易、物流运输、信息、结算、汇兑为一体，成为肉类、禽类、水产等多功能、全方位开放型的西北地区集冷藏交易的集散中心，信息中心、价格调节中心，成为国内大型肉类、禽蛋、水产冷藏交易市场。3、建设年限项目*体建设年限4.5年一期：*年底至*年5月二期：*年6月至2012年三期：2013年至2014年6月4、主要建设条件（1）项目属于政策优先发展的产业国家出台了关于促进我国现代物流产业发展的

46、意见，为项目建设提供了客观条件。项目符合国家支持物流产业发展的方针政策，在*省商务厅和财政厅的关心支持下，项目被列入*省“双百市场”工程,省级大型农产品批发市场项目，并被*省和*市发改委列为“十一五”重点建设项目。（2）依托*是西北铁路、公路、航空交通运输的枢纽中心*是全国铁路、公路、航空交通运输的枢纽，是欧亚大陆（中国段）最大的铁路枢纽，另外，*不仅高速公路是“米”字型的，铁路也是“米”字型的。加上咸阳国际机场，交通条件非常好，是内陆最大的陆路交易枢纽，为全国各地肉类、禽类、水产等产品流通创造了便利条件。（3）*市现代物流业的发展为本项目提供了良好的发展平台*自古以来就是西北、西南地区物资的

47、集散中心，周边交通网络健全，物流辐射能力强，目前已拥有相当数量的物流企业。根据*市现代物流发展目标进行建设，这些物流园区、物流中心和配送中心的建设，将大大提高*物流网络化、集中化水平，形成一个布局合理配套齐全的物流网络体系，这个物流网络体系将为本项目顺利运作提供了完善的配套，对本项目的建设起到支撑作用。（4）人才基础好，后备支持强*市高校云集，科研机构众多，有较强的物流教育与科研实力，长安大学、*交通大学、西北大学等高校都设有物流专业和科研机构。具备培养物流学科博士、硕士、本科及专科各个层次人才的资质和能力，为*物流企业的可持续发展提供充足、良好的智力支持。*电信发展一直走在西部地区前列，其电

48、信网络已实现模拟网向数字网、人工交换向程控交换重大转变，基础传输网在全国处于网络枢纽地位，技术上达到国内先进水平，先进的信息技术，对项目实现物流现代化、信息化起到带动作用。（5）项目开发主体，具有较强实力项目开发主体，*有限公司是1998年3月由原*市*公司和*市*厂经过资产重组，*年企业改制形成的大型现代化*加工企业。下辖*市*厂、*市冷冻厂、*市肉联肉制品厂、*市清真畜禽加工厂、*老童家清真*有限责任公司、*酒店用品城、*如春酒店、*炭市街副*市场、*养殖基地和心连欣连锁销售公司等二十一户企业，*资产近3亿多元，拥有西北地区规模最大、设备最先进、检疫检验设施最完善的生猪养殖屠宰加工“一条龙

49、”生产线和库容量达3万多吨的大型冷库6座及铁路专用线。在*董事长、*经理的带领下，*公司倾力打造的*商圈已被*市政府和莲湖区政府列为重点建设项目，商圈内有年交易额近30亿元、税利2000多万元的*冷冻品批发市场、*干货副*市场、*水产海产品批发市场、*生鲜肉批发市场、*酒店用品城和*海珍大厦六大市场，主要产品有生鲜肉、海产品、水产品、冷冻品、肉制品、干货副*等系列*，商品齐全、物美价廉、交通便捷，具有一站式购齐等八大优势，繁荣和推动了莲湖区大兴路地区及*市的经济快速发展。自改革开放以来，公司探索出一条以冷库为依托，开辟冷冻副*专业批发市场之路，形成了“以库养市”，“以市兴库”的特色经营模式。不

50、仅有利于客户与批发商直接接洽商谈，而且大大提高了交易量及库房周转率，从而促进了冷藏主业的发展，丰富成熟的动作经验，为项目顺利实施提供了保障。5、资金筹措该项目是一次规划、分三期实施，*投资19550万元。（1）企业自筹资金15550万元，约占投资79.54%；其中：企业自有资金9550万元；摊位招商引资4000万元；申请政府扶持资金2000万元。（2）银行贷款4000万元，约占投资20.46%6、项目的经济效益项目建成后，新增营业收入5775万元，可向国家交纳税金1142.64万元（其中：所得税825万元），年实现净利润约为2475万元，增量财务内部收益率19%，投资回收期约为3.28年。主要

51、技术经济指标序号指标单位数量备注1*投资万元1955011建设投资万元1945012物流资金万元1002经营规模21冷冻库吨2400022批发交易广场（摊位）户140023新建构筑物占地面积14075.524新增人员人9025新增动力消耗3水万吨23.2131电万度60032燃油90（柴油）吨5033财务指标4年销售收入万元577541年*成本万元215742年*利润万元330043所得税万元82544税后利润万元247545增量财务内部收益率%1946资本金财务内部收益率%2147“有项目”投资利润率%20.5748“资本金”投资利润率%19.449借款偿还期年5.21410“有项目”投资回

52、收期年6.42第二章 市场交易能力分析一、市场分析1、宏观需求分析 （1）“十一五”发展规划与冷冻冷藏业 我国“十一五”计划纲要提出，全面建设小康社会的重要内容之一，是农业人口的城镇化转移。2005年底，我国的城镇化率达到43，城镇人口数量增加到5.62亿。按照*年我国城镇人口应达50的水平，近十年内应有1亿农民要向城镇中转移。我国肉类*行业也提出了“十一五”发展规划，在这些发展规划中，冷冻、冷藏业都占有重要地位。 （2）冷冻冷藏行业与国内相关行业的关系及加工情况。冷冻冷藏业服务于*工业，而*工业又是农业的下游产业。冷冻冷藏业加工的产品是在经过三个不同过程才完成终端消费，即原料生产过程加工(工

53、业制作)过程流通(市场)过程。现代市场经济条件下，原料生产加工流通(消费)是三个相连的产业链，各阶段有其鲜明的重点及要求。三个相连的产业链之间又相互关联，冷冻冷藏业始终贯穿在产业链之中，并成为*流通领域的支柱产业之一，为*工业而服务。国内主要易腐*的生产加工据资料，2005年全国实现肉类*产量7650万吨，同比增长5。6%，与此不相称的是，肉制品产量仅占肉类*产量的4左右。发达国家肉制品产量在肉类*产量所占的比例都在50以上，有的国家甚至高达70。2005年我国水产品*产量达4900万吨，并以4%的速度增长，但加工和综合利用方面与世界水平相比差距还十分明显，加工比例仅为32左右。美欧等发达国家

54、水产品加工比例达到7080。 （3）冷冻、冷藏业速冻*的发展潜力。 从发达国家的情况看，冷藏*的销售量(的价值论)占*销售*量的50，并呈继续增长的趋势。 美国的人口是我国人口的六分之一，冷藏容量却是我国的三倍半：日本的人口是我国人口的十分之一，冷藏容量也有我国的两倍。世界人均年消费冷冻速冻*为10公斤，美国人均年消费量60公斤以上，日本人均年消费量近20公斤。而我国速冻*人均年消费量仅有9公斤左右。随着我国人民的生活水平的提高，对冷冻冷藏*的需求比重必定越来越高。因此我国的冷藏业还有很大的发展空间和潜力。（4）*市是西北五省的中心城市，它的地理位置以及经济环境为*冷链物流产业的发展提供了良好

55、的政策环境及区位优势。首先，*具有雄厚的物质基础、人力资源、科技优势以及对对周边地区具有较强的辐射功能；其次，*作为西部地区的重要组成部分，其龙头地位是周边其他任何城市和地区都无法替代的，必将在区域间的物流交流中起到举足轻重的作用。2、微观需求分析（1）随着*冷冻副*批发市场知名度的日益提高，它己成为我国东部沿海水产品及速冻方便*西销和西部肉禽、干货等土特产东去的主要集散地，前来联系要求摊位及经营场所的客户络绎不绝，由于低温库欠缺，无法为客户提供库房，满足不了巨大的需求。（2）随着世界经济的一体化来，国外的禽、鱼类、冷冻方便*的生产经销商纷纷涌入中国这个拥有13亿人口的大消费市场。*在西部的桥

56、头堡地位，为本项目实施提供了良好的发展机遇。各路客商欲西行开拓，必抢先占领*市场，以*作为纽带和桥梁。例如国内上市公司伊利集团、草原兴发就多次与该公司协商，希望能提供更多的服务，但该公司仅能限量提供库房为其存放商品，远远不能满足他们的需求量。（3）出于内地与沿海地区及南方省、市经济发展水平的差异，内陆地区经济发展水平较低，人力资源成本相对较低，消费水平相对较低，形成了冷库行业的收费水平较低，有一定的竞争优势；*地区冷藏收费标准是2.8元吨日，而东南沿海及南方省区的冷藏收费标准是3.5-4.5元吨日，大量的客户为了降低经营成本，特别愿意将生产出来的速冻*及水产品、禽类产品存放在*地区冷冻库内，以

57、利于在*及周边冷冻副*批发市场进行销售，这也是造成低温库需求增长的一个重要因素。（4）*的都市化及人口集中程度，带动了*冷链物流产业的快速发展。截至2007年末，全市常住人口830.54 万人，比上年末增加7.54万人。其中，年末全市户籍*人口764.25万人，比上年增长1.5%。；外来人口66.29万人，占常住人口的比重为8%，全市常住人口密度为822人/平方公里。*市经济持续高速增长，带动着冷冻冷藏*产业的快速发展，促进冷链物流市场的迅速扩展。2007年全年实现生产*值（GDP）1737.10亿元，比上年（下同）增长14.6%，增速创11年来新高，按常住人口计算，全市人均生产*值21017

58、元（折合3033美元）。2007年城镇居民可支配收入达7802元，同比增长18.1%，增幅同比提高2.7个百分点，农民人均现金收入2874元，同比增长23.1%，增幅同比提高9个百分点。随着人民生活水平的提高，生活节奏的加快，饮食习惯的改变，冷冻*需求呈现增长的趋势，尤其是速冻*的增长更快。冷冻冷藏*进入家庭餐桌的载体是零售企业，按国际通用标准当人均GDP达到3000美元时，每3000-4000人就应拥有1个店，按照*市2007年常住人口测算，*的零售企业数量还没有达到国际标准，超市和便利店还有巨大的发展空间。超市、便利店的发展必将带动冷链物流市场的需求扩大，必将刺激冷链物流企业的快速发展。（

59、5）项目产品主要用来冷藏加工*，包括速冻*；禽、肉、水产；冷饮和奶制品；快餐原料。仅以禽类（鸡鸭），肉类（猪肉、牛羊肉），水产类和速冻*为例，可以看出*市市场巨大的市场需求。A、*市城镇居民的市场容量*市城镇居民家庭年人均购买禽类、肉类、水产类的商品数量（见图3）： 资料来源*统计年鉴 图3从以上的数据可以看出多数商品的年购买量都在逐年上升，现取2007年的数据，常住人口按830万人进行预测，*市冷冻*储藏量：种类年购买量（吨）冷冻所占比例需冷冻储藏量（吨）禽类3403030%10209海鲜类8305045%37372.5牛、羊肉2241020%4482猪肉10624015%15936合计67

60、999.5速冻*需求量速冻*以其便捷和卫生性，不断取代传统*的市场。中国人均速冻*消费量不到发达国家的一半（见图4），虽然我国居民对速冻*的消费需求已经体现，但目前的基数较低。根据统计数据，美国人均年消费量60公斤，欧盟30公斤，而我国的人均消费量仅为9公斤。随着超市业快速取代农贸市场和人口高峰开始进入劳动力市场，未来中国速冻*行业将会保持快速增长态势，未来的需求潜力巨大（见图5）。而其中各类速冻制成*将会成为主流。图4图5以*市为例，按人均需求9公斤速冻*计算，年需求量约为74700吨。综合上述两项仅*市居民的冷藏*需求量为（按年周转5次计算）28540吨。B、*省及周边地区的需求*是*省的