融矩_产品偷面积专题研究_51P

1、产品偷面积专题研究 1 ( 一 ) 低台凸窗和落地凸窗（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁（三）超大入户花园和大阳台 （四）送半地下室（五）赠送错层双层高露台或双层高入户花园（六）隐藏式衣橱（七）送夹层（八）层高做大，变成挑高（九）空中院馆 (十）其他的一些方法（十一）长沙市场某些偷面积项目分析目录2(一)低台凸窗和落地凸窗 其做法是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台

2、凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 优点：这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来，这种方法目前十分普遍。 缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。3个案主打语：全精装,双水岸,纯生活销售地址：四明中路990号销售热线：87252200 物业地址：鄞州 南部商务区陈婆渡 开发商：宁波雅戈尔置业有限公司建筑设

3、计：宁波建筑设计院 景观设计：北林院 营销代理:上海天启物业公司：建国物业 建筑类别：小高层占地面积：22000平方米 建筑面积：33000平方米 绿化率：30.8%容积率：1.5总套数/楼层:8幢小高层共 420套.一期推出1#、4#、5#、6#、7#楼共223套开盘时间：2008年9月22日成交均价：8400元/平方米销售情况：售完户型介绍：76平方米户型套内主要功能区面积63.365，套内赠送面积达到13.49 ，销售面积是76.56 楼盘介绍：都市丽湾(宁波)本项目用户型的优势规避了因位置偏僻而造成影响，并取得了优秀的销售业绩，是08年楼市下滑期间的明星楼盘。项目举例4赠全部面积宁波：

4、都市丽湾户型展示：5（二）可打掉步入式凸窗梁 开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后对如何保证墙体的隔热、保温 有较大难度。 虚线为可打掉的假梁67销售地址:中山东路316号雅戈尔滨江大厦5楼（新江厦商城对面）销售热

5、线：87742006物业地址：江东区江东区民安路以南，河清路以东。开发商：宁波雅戈尔置业有限公司 代理商：宁波华星房产咨询有限公司物业类别：普通住宅建筑类别：高层、小高层楼盘参数：总用地面积约9.47万平方米，总建筑面积28万多平方米 容积率2.96，绿化率35% 得房率：小高层：85%；多层：95%；高层：78%楼座展示：项目分为高层和小高层两种类型，共25幢，18F以上的有11幢，约有1900套左右。 开盘时间：一期，2008年11月20日 二期，09年5月22日交付时间：2010年 价格：二期均价14000元/平方米销售率：95%楼盘介绍： 雅戈尔锦绣东城 项目位于宁波市新行政中心旁，区

6、域今后巨大的发展潜力是主要卖点，同时较大面积的赠送空间对销售更是起了助推的作用，楼盘销售火爆，已经基本售罄。项目举例83室2厅1卫2厨建筑面积：92 宁波：锦绣东城3室2厅2卫1厨建筑面积：133 户型展示：赠全部面积9（三）大入户花园和大阳台 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。优点：大入户花园以及大阳台，对改善型居住客户，吸引力较大。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。 10

7、大入户花园无锡：绿地波士顿公馆 户型：114+ 赠送面积 15平方米无锡：融创天鹅湖 户型：121+ 赠送面积 14.5平方米 四房11楼盘介绍：绿地 波士顿公馆（无锡）销售地址：无锡市惠山区惠山大道惠山大桥北销售热线：8 物业地址：惠山区惠山大道惠山大桥北 开发商：上海绿地集团无锡置业有限公司物业公司：绿地科瑞建筑类别：花园洋房、小高层、多层 占地面积：506667平方米 建筑面积：780000平方米 绿化率：35% 容积率：0.99总套数/楼层：11栋4-5层多层;4栋22-24层高层;11栋11层小高层，5875套开盘时间：2008-01-22物业费：花园洋房0.8元/平方米月，联排别墅

8、1.8元/平方米月 销售情况：目前推出的是9栋洋房 和6栋小高层共478套,预计9年5月推出剩余4栋小高层，09年10月推出5栋高层房源， 09年在售体量为6万平米。户型介绍：两房85-89平米，三房101-143平米，复式146-196面积范围：88183M2成交均价：小高层4600元/M2 洋房5600 元/M2项目举例12绿地波士顿公馆 户型：86+ 赠送面积 8平方米绿地波士顿公馆 户型：114+ 赠送面积 15平方米 户型展示：无锡：绿地波士顿公馆13楼盘介绍：融创天鹅湖（无锡）销售地址：无锡市滨湖新城青祁路与高浪路交汇处 销售热线：6;85186666 物业地址：滨湖区蠡湖大道与高

9、浪路交汇处 开发商：无锡融创地产有限公司整合推广单位:筑邦机构物业公司：无锡顺驰物管建筑类别：多层, 小高层, 高层, 花园洋房 占地面积：733890平方米 建筑面积：1027200平方米 绿化率：58.00% 容积率：1.40 总套数/楼层：共7000余套，多层5层(16栋),高层11层(4栋),高层30层(3栋)、18层(1栋)、24层(3栋) 开盘时间：2008-12-14 物业管理费：0.90元/平方米月 成交均价：5400-6500元/ 销售情况：95%户型介绍：一房55-99平米，二房78-108平米，三房101-140平米，别墅140-223平米项目举例14融创天鹅湖 户型：1

10、21+ 赠送面积 14.5平方米 四房融创天鹅湖 中间套户型：86+ 赠送面积 20.38平方米 三房户型展示：无锡：融创天鹅湖15销售地址：无锡市惠山区金惠路 销售热线：7/83595666 物业地址：惠山区政和大道50号开发商：无锡融创地产有限公司代理商：G&W观弧广告物业公司：无锡融创物业管理有限公司 建筑类别：多层住，小高层住宅，花园洋房占地面积：555000平方米建筑面积： 832000平方米绿化率：49% 容积率：1.5总套数：10000套物业费：1.20元/平方米月 开盘时间：2009-6-20 成交均价：一期4100-4600元/平方米、二期4500-4700元/平方米销售情况

11、：一期98.5%，二期61.2%面积范围：一期58-210平方米、二期78115平米 主力面积：一期120平方米、二期78115平米 楼盘介绍：融创 理想城市项目举例16融创理想城市 中间套户型：106+17.5平方米赠送面积 四房赠一半赠全部融创理想城市 中间套户型：110+20平方米赠送面积 四房赠一半赠全部户型展示：大阳台17（四）送半地下室（一般是多层的一、二层） 2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。缺点：按照相关

12、规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。 通过独立的下沉庭院采光通过一楼的院子到达地下室的天井18物业地址：鄞州 薛家中路以西，藕缆桥河以东，“瑞园” 以北 开发商：宁波市鄞州维科房地产开发有限公司 施工单位为 ：宁波建工集团有限公司 歌山建设集团有限公司策划公司为： 宁波华星房产咨询有限公司景观设计为：美国柯罗景观设计公司物业管理公司：维科物业 物业类别：普通住宅 建筑类别：小高层、多层楼盘参数：占地面积：总用地面积为84169平方米，建筑面积：建筑面积18万，地上部分13.4万 。容积率1.6土地使用年限：70年 楼座展示：小区共由8栋小高

13、层和16栋多层住宅组成，另有六个地下车库（含人防）。多层间距为1：1.25，高层建筑间距为1：1，规划总户数为1271户，其中多层631户，小高层640户，地下停车位944个；地下非机动车停车位2463个；地面停车位：111个 主力户型： 90平米左右中户型为主，配以部分110160平米情景花园洋房 。开盘时间：一期 09年4月18日价格：一期：9000元/平方米 二期预计12000元/平方米以上楼盘介绍： 维科水岸枫情（宁波）项目举例19户型展示：宁波 维科水岸枫情电梯情景洋房E1户型 3室2厅2卫1厨11020（五）赠送错层双层高露台或双层高入户花园 双层高露台首先在从室内空间向外界的自然

14、延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。 双层高入户花园露台内封，避免对视，而且 内封露台改复式，又多一层面积 。21地理位置：科技园区，北靠江南路，南临新晖路开发商：宁波兴普房产承建商：澳大利亚柏涛（墨尔本）景观设计单位：澳大利亚（墨尔本）柏涛公司代理商：宁波双赢房地产代理有限公司开发商：宁波兴普房产楼盘形态：占地面积：221430平方米，二期93105平方米,建筑面积：376281平方米，二期283453平方米,容积率:1.7，二期

15、容积率:0.72绿化率:35%楼座展示：二期共有高层住宅939套，28-31层，面积为115-400平米，；酒店式公寓834户，其中16#17#共672户单层公寓，面积40平方米左右，18#复式单身公寓两层面积88平方米。物业类别：别墅 写字楼 商铺 酒店式公寓建筑类别：高层、联排别墅销售价格：均价15000元/平米楼盘介绍： 江南一品（宁波）项目举例22户型展示：宁波：江南一品23宁波：江南一品24（六）隐藏式衣橱 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却

16、可以使用。缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性可能会出现问题。 25赠送层高限度以下的空间还有一些其他名堂，如赠送阳光书吧、赠送雪茄室、赠送自由空间、等等，名目层出不穷。26（七）送夹层 夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，

17、形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。27户型展示：2829（八）层高做大，变成挑高房源 这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。30（九）空中院馆 在两

18、个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。 电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。 空中花园，一般是两层或者三层做一个。 空中庭院31电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积 空中花园有的是几层共享，有的只能一层独享32 右图是 104平方的三房户型，在售楼推广时被称作“自由空间”。其主卧北面的落地凸窗进深达1.5米，配合中间的衣柜位置，足以做成一间集书房、衣帽间两项功能的房间或空间。 赠送自由空间其他的一些方式33 多

19、设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。虽只能“偷”得12左右的面积，但多出的每一平米，对购房者而言均是实惠。 空调机安放处变生活阳台34半送房间设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法，因为这也许对开发商来说，是变相增加容积率的最直接最经济最有效的方法。下图是86平方的户型。很明显，就是少安个窗户35瑞都华庭销售地址：雨花区韶山路与香樟路交汇处 销售热线：82681517丶82681516 物业地址：雨花区韶山路与香樟路交汇处 开发商：长沙瑞都房地产开发有限公司 施工单位：湖南创业高峰建筑有限公司设计单

20、位：福建清华建筑设计院有限公司建筑类别：商住公寓 （小高层）物业公司：长沙湘凯物业占地面积：35327平方米 建筑面积：88245平方米 绿化率：40%容积率：3总套数/楼层：共767户 ，共8栋；1#25层；2#、4#、5#、6#、7#18层；3#、8#1层商业 停车位:总数：385个 比例：0:385地下车位：385个地下售价：10000（元/个）地下租价：0（元/月）停车位:地下385个车位开盘时间：2009-06-16 物业管理费：1.50元/平方米月 均价：4560元/平方米销售情况：39%户型/面积介绍：二房、三房、四房，80-130平方米 长沙偷面积楼盘介绍以未封闭空间形式赠送一

21、半面积,或通过降低层高赠送面积362室2厅1卫建筑面积：86 2室2厅1卫建筑面积：89 户型展示：372室2厅1卫建筑面积：107 2室2厅1卫建筑面积：83 383室2厅2卫建筑面积：114 3室2厅2卫建筑面积：142 393室2厅2卫建筑面积：117 3室2厅2卫建筑面积：118 40森林公园1号销售地址：长沙市韶山南长沙市韶山南路（中南林业 ）销售热线：2/85095777 物业地址：长沙市雨花区植物园北端火烧坪开发商：湖南易安置业有限公司 设计单位：珠海艺蓁销售代理：上海文略物业：长沙惠风物业管理有限公司 建筑类别：小高层占地面积：29886平方米 建筑面积：105369平米 绿化

22、率：40.00% 容积率：3.54总套数/楼层：14栋836套 停车位：地下872个 开盘时间：2008-4-19 物业管理费：1.5元/月（住宅） 均价：3500元/平方米 销售情况：63%户型/面积介绍：主力户型 三房二厅 ，面积区间在80-170左右 通过入户花园和降低层高来进行面积赠送。41三房二厅二卫建筑面积：98.48平方米三房二厅二卫建筑面积：101.13平方米42三房二厅二卫建筑面积：90.11平方米三房二厅二卫建筑面积：100.31平方米43三房二厅二卫三房二厅二卫44三房二厅二卫三房二厅二卫45 谋房博客商业建筑面积：7464.17，住宅建筑面积：47560.85。项目规划

23、采用空间半围合布局，小区内部环境与商学院校区环境紧密结合，既创造了宁静的居住环境，又与外部高校人文环境融合一体。项目由三栋高层建筑组成：创意小户型公寓+错层立体创意住宅+双层庭院平层住宅，户型面积30-120。错层立体创意住宅通过上下层的错动设计，3.81米挑高客厅，3米标准层高卧室、餐厅、卫生间等，2.19米层高厨房、衣帽间、杂物房面积免费赠送。 类型： 商住公寓,高层 项目位置： 岳麓 咸嘉村，望岳路与桐梓坡路交汇处西南角均价：4200元/开盘时间：2008-05-31入住时间：2009-08-30周围交通：913、603、118、109、348、149、301、302等建筑面积：63264.52占地面积：10064.00绿化率：26.050%容积率：5.31停车位：2