课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage

1、人口老化和反向房貸Aging and Reverse Mortgage國立中央大學財金系系主任楊曉文Email: 1Outline國外實施反向房貸之經驗與市場發展台灣發展反向房貸貸款之理由台灣推行反向房貸之潛在問題與風險台灣實施反向房貸之相關配套措施2國外實施反向房貸之經驗與市場發展3The loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold.The loan amount is based on borrowers age, home value, and current

2、 interest rates.4$Loan PeriodDieAge 62 Whats Reverse Mortgage Products?4Product FeaturesProviderGovernment or Private Bank or Insurance CompanyBorrowers AgeInterest Rate Risk Management5Product Features-ContU.S.U.KProgramHECMEquity Release SchemeRisk ManagementInsuranceNNEG (No Negative Equity Guara

3、ntee)Interest ChargeFloating ratesFix ratesIssuing Age62656Reverse Mortgage-美國由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM)由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。法規通過日：1987年。第一筆貸款：1989年核貸。2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。7R.M歷年承作數量資料來源：HUD、NRMLA2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元8H

4、ECM / USA - Numbers91989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 200810借款者的性別及婚姻狀況資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 200811Reverse Mortgage-英國房屋移轉機制(Home Reversion)早期退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年歷史。終身抵押貸款(Lifeti

5、me Mortgage)目前較盛行退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅出售後方需償付。12Reverse Mortgage-英國英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income Plan)提供現行equity release 規模尚小，僅為一般房貸市場規模約1%。隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估會再擴增。13英國equity release市場變化資料來源：SHIP equity release, “SHIP business figures since 2001” ,2010 March.14英國equity release市場變化申辦

6、人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高峰，2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上人口0.6)，每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。選擇終身型民眾，比例達90以上終身型中，選擇一次提領者下降，自2007年47.9降為2008年41.1，選擇隨時提領者增加，自2007年46.9增為2008年55。15在台灣發展反向房貸貸款之理由16在台灣發展反向房貸貸款之理由人口老化?退休金不足?社會福利不足?自有住宅比率?房屋淨值佔財富例?家庭結構改變?頂客族愈來愈多17台灣人口平均壽命18人口平均壽命比較19主要國家65歲以上人口

7、占率老年人口比率排名1234567891011121314日本 22.1德國 20.4義大利 20.1瑞典 17.8奧地利 17.2芬蘭 16.7西班牙 16.6法國 16.5英國 16.2瑞士 16.0荷蘭 15.0挪威 14.7加拿大 13.7澳洲 13.21516171819202122232425262728美國 12.8紐西蘭 12.7阿根廷 10.8台灣 10.4南韓 10.3新加坡 8.7泰國 8.5中國 8.3巴西 6.3墨西哥 6.1南非 5.3印度 5.1馬來西亞 4.5菲律賓 4.1資料來源：內政部統計處”內政國際指標”，2008年20人口結構變化21台灣推行反向房貸之潛

8、在問題,風險與配套22Key riskRisk factorsIf a borrower lives a longer time than the expected lifespan that may lead the loan balance above the sale proceed of the property.Longevity riskThe rise of interest rates increases the possibility of non-repayment when the loan eventually terminates.Property riskIf th

9、e house price grows at a lower rate than expected, the loan balance may exceed the home value. Lenders may suffer from the losses. Interest rate riskThe Risk from Lender ProspectiveIntroductionHome ValueLoanbalance$time23台灣潛在問題與風險放款者放款者可能無法了解長壽風險或性別差異(男女死亡率不同)對貸款成數之影響放款者對房價預測難度高放款者因貸款金額隨期間增加而遞增，風險難以

10、評估承作意願可能不高，日後倘若承作，恐對估價成數過度保守，造成貸款金額偏低。24台北市參數設定H03,000,000r00.02u0.03k0.05G0.02rho-0.5申請人age6570758085男LTV42.30%46.49%51.42%57.22%64.12%MIP$236,532$213,830$191,860$170,408$149,066女LTV40.64%44.70%49.65%55.62%62.81%MIP$255,025$227,889$201,970$176,914$152,398夫妻LTV34.53%38.07%42.81%49.07%57.46%MIP$169,9

11、20$153,067$138,431$125,541$114,02625台北縣參數設定H03,000,000r00.02u0.03K0.05G0.02rho-0.5申請人Age6570758085男LTV46.22%50.57%55.61%61.43%68.20%MIP$252,157$226,786$202,209$178,258$154,560女LTV44.48%48.74%53.84%59.86%66.95%MIP$272,585$242,422$213,488$185,521$158,290夫妻LTV38.11%41.90%46.87%53.28%61.64%MIP$180,675$1

12、61,972$145,540$130,941$117,82626利率風險參數設定H03,000,000r00.02u0.03K0.05g0.02rho-0.5利率Male-age6570758085固定LTV48.24%51.73%55.90%60.88%66.87%MIP$245,804$220,257$196,017$172,836$150,265隨機LTV42.30%46.49%51.42%57.22%64.12%MIP$236,532$213,830$191,860$170,408$149,06627 House Price RiskHouse price data: S&P Case

13、-Shiller 10-City Composite (CSXR)Data range: 1987-01 2009-12Source: Modeling Housing Price Dynamics28House Price Risk-Taiwan29潛在問題與風險借款人產品過於複雜台灣社會，民眾習慣將房屋遺贈給子女，反向房貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申辦?)規劃之貸款成數是否偏低?搬離住宅即須償還債務，對需至專業照顧機構看護之老人而言，恐降低承作意願或造成專業看護不足。30潛在問題與風險借款人偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳，在經營利潤考量上，可能影響放款者承作意願。對未來利率波動預測之不確定性，造成放款者對日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作？)因與一般住宅貸款有所差異，須重新設計表單、流程及人員訓練，作業收益恐不