办公大楼供电设备管理维护方案文献

1、办公大楼供电设备管理维护方案一、实施依据及目的1、实施依据（1）中华人民共和国安全生产法；（2）中华人民共和国电力法；（3）国务院电力供应与使用条例；（4）河北省电力设施保护条例等相关法律法规。2、实施的目的为保障各物业管理处变压器、配电柜设备正常运行，维护电力系 统稳定、经济运行，防止事故的发生做到早发现早处理，防患于未然； 延长设备的使用寿命，改善设备的运行状况，提高设备的综合效能; 降低设备的故障率，为公共设备设施的正常用电提供保障条件，提升 物业服务品质，提高业主的满意度。二、供配电系统设备的定期维护保养方案和标准1、每日巡视保养项目每日巡视保养项目序号项目部位内容要求1电力 变压 器

2、 （干式）外壳1、查低压母线2、检查壳体低压母线不发热、无变色 外壳清洁、无染物、无放电痕 迹温度计1、检查是否完好2、观察温度指示显示正常、无损坏、温度不超 过 140声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异 常杂音变压器 室1、检查门窗、地面、四 壁2、检查通风道、通风设 施3、检查室内照明设施4、检查室内消防设施无杂物、不渗水、能防止小动 物进入，干净整洁、功能正常、 通风良好、无锈蚀、开关灯具 功能正常、消防设施功能正常2低压 开关柜柜正面1、清扫（擦拭）柜正面2、检查仪表指示及运 行参数3、检查空气开关4、检查闸门开关、操作 机构5、检查分闸、合闸指示 灯无灰尘、无污迹，仪表工作

3、正 常，电流、电压在正常范围， 工作状况符合运行要求，指示 灯指示正常柜背面1、观察母线、连接点、 引出线2、检查电度表连接良好、接点无发热变色， 电度表铝盘转动正常3容柜 电器柜正面1、清扫（擦拭）柜正常2、检查仪表指示及运 行参数3、检查自动补偿器4、检查各组电容指示 灯无灰尘、无污迹，仪表工作正 常，电流、电压在正常范围， 补偿器功能正常，指示灯完好柜内1、观察电容器壳体、套 管2、检查导线及其连接 点3、检查柜内温度电容器无膨胀、无渗漏油，连 接导线无过热变色、无热熔现 象，柜内温度不超过45c4柴油机身清扫机身及周围地面无灰尘、无杂物序号项目部位内容要求发电 机控制房1、检查信号指示

4、2、检查各控制形式、状 态机组处于正常备用状态，符合 运行规程要求蓄电池1、检查浮充电压、电流 值2、检查蓄电池液比重 及液位浮充电压26 IV,浮充电流1 2A （观察充电电流表），电池液 比重1.26-1.30 （采用吸式比重计），液位不低于极板冷却水 箱检查水位水位在正常刻度范围储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24 小时润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻 度范围内通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好5强电 井强电井 室1、检查房顶、四壁、地 面、门2、检查室内照明设施3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能 防止小动物进入，干净整洁， 开关、灯具功能正常，

5、无损伤、 无放电痕迹、无2、每周保养项目每周保养项目序号项目部位内容要求1电力 变压 器完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好2低压 开关柜完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹，仪表工作正 常,电流、柜背面1、检查闸刀开关2、检查自动开关3、检查保险丝具4、检查电缆及电缆头5、检查母线支撑固定 装置不过热变色，三相闸夹到位， 灭孤罩牢固不松动，接线桩头 无发热变色，无焦糊异味，容 量符合规定，固定可靠，无破 损，无松动地下电 缆室1、检查室内环境 2、检查电缆托盘3、检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆 排列有序整洁无杂物，固定可靠无损坏，无放

6、电痕迹3容柜 电器完成每日巡视保养项目柜正面手动（用转换开关）逐 组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表 及信号正确接地检查接地线无松动、无断股柜内检查熔断器、接触器、 热继电器及其接线接触良好、无过热、无损坏4柴油 发电 机完成每日巡视保养项目冷却水 系统.检查冷却水箱水位.检查各管路及连接部 位水位距注水口约50毫米 连接良好，无渗漏燃油系 统1、检查油箱油位2、检查各管路及连接部 位油位正常（保证24小时运转） 连接良好，无渗漏润滑系 统1、检查油尺、油位2、检查机油油质油位高度应在油尺有效刻度范 围内油质应清洁、无杂质空气流 阻指示 器检查空气流阻指示器色标应为绿色序号项目部位内容要求

7、控制系 统手动空载试运行1、按操作规程手动启 动机组2、检查发电机控制屏 上各类仪表及信号指示 灯启动迅速，开关正常，运转无 异常声响电压、频率正常，信 号灯指示正常，油压、水压正 常，油温、水温正常3、年度保养项目年度保养项目序号项目部位内容要求1电力 变压 器完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹变压器1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部 分3、测量烧组直流电阻4、测量线圈绝缘电阻5、测量相间绝缘电阻清扫、无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于 三相平均值的4%,线间差别不大 于三相平均值的2%）,采用2. 5kv 兆欧表，限值将舍有关规定电气连 接1、调压连接片2、一次电缆接头3

8、、二次母线槽接口调压连接片连接良好，电缆接头及 母线槽接口紧固、良好变压器 室1、全面清扫2、清扫、检查高压负荷 开关3、检查修理室内照明、 通风、消防设施清洁、无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固 无损坏缺失，功能正常，无故障2低压 开关 柜完成每日巡视保养项目仪表校验仪表、校验电度表柜内1、全面清扫灰尘2、整理二次线，补齐、 更换二次线接线号3、检修闸刀开关4、检修自动开关5、全面检查紧固螺栓连 接点6、补刷相位漆无灰尘、无油质、无杂物 整齐、美观、清晰三相网期到位、接触面（线）大于 2/3以上，刀片夹座接触压力合 适，触头不烧损，动作可靠灵活， 无缺损件，牢固、无松动 颜色符合规定地下电

9、 缆室全面清扫、整理无垃圾、无杂物，电缆排列整齐3电容 器柜完成每日巡视保养项目柜内1、全面清扫灰尘2、整理二次线，更换字 迹不清晰的接线号3、检修控制元器件无灰尘、无油垢、无杂物 整齐、美观、清晰 完好无缺损、动作可靠电容器1、检查电容器壳体及 瓷瓶2、测量电容器二极对壳体无凹凸，无破损绝缘电阻值不做规定，使用1000V 拭表用微法表测量或用电压流量序号项目部位内容要求外壳及二级闸绝缘电阻 3、测量电容容量，更换 失效的电容器表测量容量不超过额定值的10%4柴油 发电 机完成每日巡视保养项目.检查紧固各连接部分 螺栓.检查连接导线3、更换冷却水4、更换机油滤清器，检 查机油油质，老泥油变 黑

10、，应更换机油，清扫 或更换油水分离器，更 换或清洗柴油滤清器无松动连接完好手动试机,观察各种参数是否符合 运行规程燃油系 统1、检查油箱油位2、检查各管路及连接部 位油位正常（保证24小时运转） 连接良好，无渗漏润滑系 统3、检查油尺、油位4、检查机油油质油位高度应在油尺有效刻度范围 内油质应清洁、无杂质空气流 阻指示 器检查空气流阻指示器色标应为绿色控制系 统手动空载试运行3、按操作规程手动启 动机组4、检查发电机控制屏 上各类仪表及信号指示 灯启动迅速，开关正常;运转无异常 声响电压、频率正常，信号灯指示 正常，油压、水压正常，油温、水 温正常5配接系充 供电地多接地线检查接地线螺栓及连接

11、 情况紧固良好接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀接地电 阻用接地电阻测量仪测量 接地电阻接地系统的接地电阻小于10 Q三、变压器的检修内容及停电操作和保养程序1、变压器的检修内容（1）检查变压器接地装置应完好；（2）观察变压器引线位置应正常，支持应牢固，引线绝缘良好。（3）检查接线，紧固松动螺栓。（4）检查通风散热系统，清洁灰尘，（5）修复变压器变形的外罩和铭牌。（6）检查中性点接地系统，紧固松动螺栓。（7）紧固电压调节连接片的固定螺栓。（8）变压器清灰。（9）检查铁芯。（10）检查线圈。（11）检查绝缘子。（12）检查进出引线。（13）检查各绝缘件，检查紧固件、连接件。（14）变压器高温

12、保护测试。（15）干式变压器的预防性试验。（16）检查通风散热系统。（17）详细做好保养记录表，并归档备查。2、停电操作和保养程序（1）停电操作程序：1保养前须填写配电室停、送电操作票经项目分管领导批准后方可进行操作；停电前检查所需工具数量，避免工具遗留在现场，检查绝缘 鞋，绝缘手套是否有裂痕；根据工作内容填写配电室停、送电操作电票，倒闸操作 必须由2人进行,其中，1人为监护人，1人为操作人，监护人负责核对 操作步骤并填写配电室停、送电操作电票，操作人根据监护人唱 票步骤按顺序操作(2)配电室停电操作票填写的具体要求配电室停、送电操作电票的填写内容，必须符合安全操作规 程，配电室停、送电操作电

13、票由工程消安部统一编号，按顺序使 用。填写上要做到字迹工整、清楚、正确。如有个别错、漏字，需要 修改时，必须保持清晰并在该处盖章。执行后的工作票要妥善保管, 以备检查。四、检修工艺流程及质量标准项目检修工艺流程质量标准变压器清灰用压缩空气清洁变压器铁芯和线 圈缝隙及风机的灰尘表面无灰尘杂质检查铁芯a）检查铁芯是否平整，绝缘漆膜 是否脱落，叠片紧密程度。b）检查铁芯上下夹件、方铁、压 板的紧固程度，并用扳手逐个紧 固上下夹件、方铁、压板等各部 位紧固螺栓。c）采用2500V绝缘电阻表测量铁 芯对夹件及地的绝缘电阻。d）用专用扳手紧固上下铁芯的穿 心螺栓并用2500V绝缘电阻表测 量穿心螺杆对铁芯

14、及地绝缘电 阻。a）铁芯应平整，绝缘漆膜无脱落， 叠片紧密，边侧的硅钢片不应翘 起或成波浪状，铁芯各部表面应 无灰尘和杂质，无生绣、腐蚀痕 迹；片间应无短路、搭接现象， 接缝间隙符合要求。b）螺栓紧固，夹件上的正、反压 钉和锁紧螺帽无松动，与绝缘垫 圈接触良好，无放电烧伤痕迹。 C）铁芯对夹件及地的绝缘电阻力 5M。d）穿心螺栓紧固，穿心螺杆对铁 芯及地绝缘电阻25MQ。检查线圈a）检查线圈形变、绝缘是否完好。 b）检查高、低压线圈间风道是否 通畅。C）检查线圈引线及接头是否完 好。d）采用2500V兆欧表测量线圈绝 缘电阻，一般情况下（温度： 2030,湿度 W90%）：a）线圈无变形、倾斜

15、、位移，绝 缘无破损、变色及放电痕迹。b）高、低压线圈间风道无被杂物 堵塞现象，高、低压线圈风道畅 通，无杂物积存。c）检查引线绝缘完好，无变形、 变脆，引线无断股情况，接头表 面平整、清洁、光滑无毛刺，并 不得有其它杂质；引线及接头处 无过热现象，引线固定牢靠。d）高压一低压及地2 300M Q低压 一地N100MQ检查绝缘子检查绝缘子是否完好绝缘子固定应牢靠，表面清洁,无 爬电和碳化现象检查进出引 线检查进出引线是否完好引线相序正确，导电接触面无过 热、灼伤痕迹，薄涂一层电力复 合脂，连接紧固检查各绝缘 件、紧固件、 连接件检查各绝缘件、紧固件、连接件 是否完好表面有无爬电痕迹和炭化现象，

16、 绝缘无损坏。紧固件、连接件不 松动，螺栓齐全紧固，松动螺栓 进行紧固变压器高温 保护测试用电吹风吹温度传感器，检查温 度仪温度显示是否正常。温度超 出130c时，温控仪是否报警。温检查温度仪温度显示正常。温度 超出130时，温控仪高温报警。 温度超出150c时，变压器高压度超出150c时变压器高压侧开 关是否跳闸侧开关超温跳闸干式变压器 预防性试验1、高、低压线圈直流电阻测试；2、线圈绝缘电阻及吸收比测试；3、铁芯绝缘电阻测试。4、线圈所有分接头的电压比。5、线圈连同套管的交流耐压试 验。备注：干式变压器预防性试 验工艺流程见干式变压器预防 性试验规程1、高、低压线圈的直流电阻测试 与原始值

17、相比不超过2%,相间相 差不超过2%o2、用2500V绝缘电阻表测试:高压对低压及地2300MQ；低压 对地2 100M Q。吸收比二R60 /R15 21.33、铁芯对夹件及地的绝缘电阻2 5MQ：穿心螺杆对铁芯及地绝缘 电阻25MC。4、线圈所有分接头的电压比比值 与铭牌值不应有显著差别且符合 规律。变压器电压比允许偏差为 1%。5、大修时Imin工频耐压试验电 压为出厂试验电压的85% （变压 器高压侧绕组出厂试验电压为 35KV,低压侧绕组出厂试验电压 为3KV）,更换线圈时试验电压为 出厂电压检查通风散 热系统检查干式变压器风机检查风机无剧烈振动、无异常声 音、转动正常五、低压柜、补

18、偿柜保养内容及要求1、低压总柜保养内容及要求序号检查内容检查标准1进出母排线1、检查联结处有无严重变色情况2、紧固母线联结螺丝2断路器检查1、所有摩擦、移动部件作润滑2、断路器与母线处螺栓是否紧固、接触是否良好。3、清扫断路器本体及抽屉座绝缘件尘埃。4、检查断路器智能控制器是否显示正确。5、检查断路器合分指示是否正确可靠。3控制线路检查断路器二次回路及测量回路端子连线是否可靠4仪表检查外观检查，控制线路检查，安装是否有松动情况2、补偿柜保养方法（1）保养前断开进线开关，必须对电容逐个进行放电后，方可 进行保养。（2）对电力电容器外观进行检查，电容器是否有严重的漏油现 象，有无鼓肚，是否有开裂现

19、象。若出现应予以更换。如无备件， 不能及时更换，则应停用该组电容。（3）线路：检查接线头有无过热现象，接线头的紧固。补偿仪 控制线路的紧固。（4）开关检查：接触器、刀闸、熔断器是否过热、发黑现象, 若有予以处理。检查开关有无损坏，若有应予以更换。（5）清洁：开关、线路、电容器全部进行一次清扫，可用压缩 机进行吹扫。3、配电柜、控制柜维护保养方法(1)必须停电、验电确认断电后才能进行工作。(2)检查母线接头处有无过热、氧化或锈蚀痕迹，若有则进行 相关处理。对于潮湿场所的所有外露接线部位应采取防潮、防锈 措施，如镀锡和涂抹凡士林或其他绝缘防腐剂。(3)紧固母线联接螺栓，螺栓及垫片若有生锈应予更换，

20、确保 接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。(4)检查各主开关的触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否严 重烧到发黑和损坏，紧固各接线螺丝，试验合闸、分闸情况，检 查插槽操作机构的灵活可靠性。(5)抽屉式开关箱：从抽屉中取出，紧固箱内各接线端子，检 查箱内各电器元件、插接头接触是否良好，是否有过热和变形现 象。(6)各柜的功能标识应清晰、完整，紧固柜内所有接线，整理 柜内导线，应布线整齐，各分路标识及线号应清晰，缺少的补上。(7)检查互感器接线，检查各指示仪表的指示是否准确，仪表 有否损坏，检查各指示灯、开关、按钮有否损坏，操作是否灵活， 接线是否紧固，检查接触器、继电器工作是否正常，接

21、线有无过 热。(8)清扫柜内外地人及所有元件的灰尘。(9)清扫柜内外地人及所有元件的灰尘。(10)保养完毕后，应检查有无遗留的工具、导线、金属件等杂物，确认无物后方可送电。六、安全措施及注意事项1、设备检修前须参照有关的安全操作规程，对检修现场的安全 措施进行全面的检查。2、停电后必须对停电检修设备进行验电，确定无电方可进行检 修。3、对正在检修的设备或停电设备挂上“正在工作，禁止合闸” 标示牌。4、带电设备应切断电源并挂好接地线。5、工作现场应备有足够的消防器材）6、工作人员必须穿工作服，戴好安全帽。7、进行设备清扫工作时，应小心工作，防止树脂绝缘件、易碎件损伤。七、临时用电管理措施1、为加

22、强用电安全管理，防止触电和其他灾害事故的发生，严 格控制电气临时线路的敷设。2、电气临时线路的敷设只限于电压低于500伏的电路，使用时 间一般不得超过3个月。3、物业管理中，凡属科研生产、基本建设和生活服务等接用电 气线路，原则上都要按电气安装标准，正规安装。如因临时紧急需要 或受条件限制的情况下，可以申请接用电气临时线路。另外，入住单 位装修改造施工需要或公司进行美化环境装饰也可申请接用电气临 时线路。4、接用电气临时线路由接用部门提出申请，须经物业公司主管 部门报行政部批准，方可接用。5、接用电气临时线路，必须由专业电工进行作业，采用合格物 料，敷设的线路和临时用电设备（含配电柜箱），要指

23、定专人监护检 查。6、电气临时线路的安全技术要求：（1）采用绝缘多股橡胶电缆或护套线架空、沿墙、沿建筑物敷 设，固定在绝缘支承物上，不得用裸线绑扎，严禁捆绑在管道或树枝 上，不可随意拖拉布线。（2）电气临时线路必须从能控制的配电柜的备用开关上引出， 严禁超负荷用电，凡施工用电接用单位必须配置有明显标识的用电开 关柜箱，施工作业点用电均从开关柜箱中引出。7、临时用电设备的安全技术要求：临时用电固定设备金属外壳 应采用保护接地或接零，并定期检查且都要单独控制。手持电动工具 或移动式电器设备，都要采用橡胶套电缆，并确保接地良好或配以漏 电保安设施。8、为美化环境进行楼饰、灯饰或树饰，需要接用电气临时

24、线路 时，要执行上述有关规定并加强管理，限在每次长假期间接通使用（遇 有雷宇停供）。平时切断电源。首次启用时先行对线路进行安全检查 无误后，方准投用。八、供电突发性事故的应急措施1、停电处理流程图及说明(1)停电处理流程图(2)流程说明停电后，设备班长及运行技工尽快赶到电房。检查停电原因，若电房开关跳闸，试送电，正常即可。如不行 检查线路后再送电，还不行通知主管联系厂家维修。如属市政停电，用对讲机通知客户服务中心查询及通知供电局派员前来进行倒送电工作。停电不能在短时间（通常半个小时）内恢复，应通知住户有关 停电事宜，如停电原因、预计恢复时间等。正常供电后，进行有关事故的记录。2、事故及故障处理

25、方法（1）外线故障1）当外线故障导致服务辖区主供电源停电时值班人员要检查真 空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后, 将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。2）备用电源处于非自动位置，故主供电源不能自动合闸，检查 备供电源进线柜之电表和指示灯、真空开关应处准备合闸位置，合上 备供电源进线柜开关。3）检查变压器出线柜，是否正常。4）检查底压受电柜，并合上低压总开关，5）向供电局调度室报告并了解外线故障情况。（2）内部故障1）当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或 接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电或备用 电源的受电柜

26、停电，此时值班人员应遵守下列程序：将故障柜的真空开关退出（如引起火警，一人用手提式1211 灭火器灭火，一人向消防中心报告）。将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示将低压母联合闸，保证管理区域设施用电。向工程部主管报告故障经过和处理情况；召开事故分析会，邀请供电局，厂商及有关方面参加，分析事 故发生原因和处理措施，并书而总结报告有关部门。2）配电柜自动空气开关跳闸的处置：判断跳闸原因（短路或过载）。查清楚负载种类及分布情况。对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告班长（主管），请求 支援解决。并通知客户服务中心通知停电事宜。故障排除后立即恢复供电。3）触电处置发现有人触电时，当值电

27、工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使 触电者脱离电源，并进行抢救。拉开电源开关、拔去插头或熔断器。用干燥的木竹竿移开电线或用绝缘工具（胶钳）剪断电线。用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。防止触电者在断电后跌倒。如果触电者尚未失去知觉，则必须使其保持冷静，并立即送医, 密切观察其症状变化。如果触电者己失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰 卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋 现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送医救治。如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都己停止，此时不能认为其己 死亡，应当立即对其进行人工呼吸，并连续不断的作到触电者自行呼 吸或医生到场为止。（3

28、）变配电房发生火警、火灾变配电房发生火警、火灾按火警、火灾应急处理规程处置。（4）变配电房发生水浸时的处置视进水情况，拉下总电源开关或高压开关。堵住漏水源。如果漏水较大，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进 水。在工程维修部主管的组织下进行堵漏，漏水源堵住后，立即排 水。排干水后，应立即对湿水的设施设备进行除湿处理。如用干的 干净的抹布擦拭、热风吹干，自然通风、更换相关管线等。确认湿水己清除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无 异常情况出现则可以投入正常运行。（5）市电全停1）当主供、备用两路市电全停，启动发电机。2）退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电， 并没隔岸观火

29、5分钟检查一次发电机运行情况，如燃油量、水温等。3）监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。4）做好记录，及时向上级领导报告，5）市电失压，发电机正常情况下将在15秒钟自动启动，如有异 常改用手动启动，（6）通知用户1）供电系统紧急故障发生后应马上由工程部主管预计修复时间。2）4小时内可修复的故障，应由物业指挥中心通知受影响用户。3） 4小时以上才可修复的故障应由管理处或客户单位通知受影 响用户。（7）自备发电机发电措施1）将发电机打在“手动”档上；2）在有“市电供电”和“发电供电”的双回路供电中，断开“市 电供电”回路，并挂牌。3）断开主变的低压

30、进线开关，并退出母联，使开关与母线有明 显的断开点4）在退出母线后的低压进线开关上挂牌，5）启动发电机，并多巡视，确保发电机的正常运行和可靠的供电质量。九、公共能耗管理在满足物业服务质量的基础上，如何控制公共能耗，最大限度地 减少能源浪费，降低各产权业主或使用人的能耗支出，一直是我司不 懈努力和探索的，而且在我们所管辖的楼宇也取得了丰硕的成果，赢 得了业主的赞誉，达到了客户与物业管理公司双赢的效果。楼宇能耗 的控制和管理，在政府大力提倡构建节约型社会的今天，可以说就是 反映物业管理水平的一个标尺之一，我司深切地体会到这一点，必竭 尽所力，在管理辖区推行全面的节能降耗管理。1、建立有效的节能降耗

31、管理小组节能降耗管理小组其人员组成只要由服务中心各部门负责人如: 清洁、工程等组成。其职责如下：（1）负责管理辖区全面的能耗管理工作；（2）拟定能耗管理的相关制度；（3）组织并检查监督各项制度的实施；（4）审核节能措施或方案并组织实施；（5）推广节能降耗新技术及节能运行指导；（6）总结并分析节能降耗管理绩效。2、节能降耗管理的前期准备工作节能降耗管理的前期准备主要工作包括：节能降耗项目数据普查 和节能降耗方案设计。节能降耗项目数据普查主要有：（1）各实施设备系统的运行能耗实际统计；（2）物业各功能区域工作人员流动量调查；（3）主要设施设备的运行效能调查；（4）物业使用人的需求调查；（5）物业各管理服务环节中的节能降耗项目调研等。3、节能降耗管理的内部基础节能降耗的管理，是一项长期的管理性工作。由于它的实施和完 成必须全体员工参与，而且始终贯穿于我们整个的物业管理服务之中, 为此一刻不能松懈，在员工的教育和培训上须