关于养老地产未来发展(共10页)

1、关于(guny)养老地产未来发展关于中国即将面临的老龄化危机，各种文章(wnzhng)层出不穷，但是很少有外国投资者和经营者对印度的人口问题给予同样的关注。到2050年，中国(zhn u)60岁以上的老年人口将从现在的1.1亿人增加到4亿多人。而在此期间，印度60岁以上的老年人口将从现在的1亿人增加到3亿多人。按照目前的预测，到2050年，中国人口将和现有的13亿人大致持平。相比之下，到2050年，印度人口将从现有的12亿人增加到16亿人。虽然迄今为止，中国的 HYPERLINK /jiaonewsshow.aspx?n_id=463 t _blank 养老产业得到了大多数投资者和老年护理服务

2、运营商的重视，然而我们有充分的理由相信，对于印度的老年市场，投资者应该给予同等甚至更多的关注。印度的老龄化人口比中国的老龄化人口更值得关注，其中的首要原因是，印度消费者似乎比中国消费者更愿意花钱购买无形的服务。诚然，这个说法肯定颇具争议，不过这也是最重要的问题。印度经济把自身定位为服务型经济，相比之下，中国经济在更实际的制造业部门有非常出色的表现。众所周知，向中国企业和消费者销售服务极为困难，全国各地的管理咨询、金融服务和医疗保健行业都对此深感无奈。从某种程度上来说，两国之间的确在这个方面存在显著的差异。当然，这种差异可能会缩小；不过从现在来看，如果养老产业投资者和运营商比较两个国家的情况，他

3、们需要考虑的问题不仅有消费者的支付能力，还有他们为服务买单的意愿，这是个重要的区别。第二个原因与私营的营利性医疗保健机构在中国和印度的相对普及率有关。的确，两个国家都有以盈利为目的的初级医疗机构、医院和专业医疗保健运营商。但是众所周知，印度在营利性医疗保健领域的能力比中国更发达。由于中国卫生部在过去三年中推行了许多改革措施，这种情况可能会发生改变。然而，通常认为，印度消费者对私人医院和专科诊所更为信赖，而且相比中国现有的商业模式，印度形成了更多可行和可规模化的商业模式，这是另一个重要的区别。第三个原因是，从外国投资者和经营者的角度来看，在印度经营老年护理业务比在中国相对更容易。这方面最好的例子

4、就是老年人住家护理服务。虽然中国政府已经公开表示，在应对人口老龄化方面更倾向于住家养老（也就是常说的“9073”模式，也就是说90的老年人将通过住家方式得到照顾，7的老年人通过社区护理中心得到照顾，3的老年人入住养老院），然而现在无论是从监管上还是补偿方案上，都没有体现出对这套政策的支持。实际上，中国目前涉及到住家医疗保健的法规明确地划出了界限，限制这类临床干预措施，而这些措施恰恰能够在经济上和治疗上给患者和他们的家庭带来益处。从全球范围来看，住家医疗保健的适用范围始终是围绕着一个核心理念不断演进，即对象是那些病情严重到需要额外的长期护理，但是又足够稳定，可以不用住院的病人。这种情况通常需要医

5、生、护士或经过培训的护理人员到患者家中，负责管理输液，进行基本的康复锻炼，提供呼吸治疗，进行其他低级别的创伤性手术，甚至包括临终关怀。中国目前的法规明确禁止这种做法，除非住家医疗保健提供商在满足所有实际意图和目的的条件下获得许可，中国的民营医院也要遵守相同的许可标准。而印度的此类监管机制，也可以说正是因为印度缺少这类监管，意味着印度的住家护理服务提供商能够效仿发达国家的重症护理模式，而且这些模式已经被证明在临床和商业上具有可持续性。在这个领域，印度和中国有着重要的区别。印度已经有越来越多的住家医疗保健供应商在全国扩展业务，这并不奇怪。毕竟，印度和中国都面临同样类型的问题由于地理位置的分散，老人

6、不能和他们的成年子女生活在一起。PorteaMedical是印度最有潜力的住家医疗保健公司之一，这家公司上周宣布获得了高通创投（QualcommVentures）的战略投资，高通创投是高通公司的 HYPERLINK /jiaonewsshow.aspx?n_id=463 t _blank 风险投资部门。此前在2013年12月，PorteaMedical公司完成了800万美元的A轮融资，资金来自加速合伙公司（AccelPartners）和Ventureast。PorteaMedical公司有几个特点，令该公司不同于印度的其他竞争对手，同时也和中国的其他类似住家医疗保健供应商有显著的区别。首先，在

7、PorteaMedical的住家医疗保健模式中，技术是个关键组成部分。尽管这家公司对其技术平台采取保密措施，不过PorteaMedical的创始人兼首席执行官米娜加内什（MeenaGanesh）和我分享了该公司利用技术的两种方式：“一是用于改善现场医护人员调度和帮助病人改善健康状况。所有的临床医生都携带智能手机，这样我们的团队能够实时跟踪他们所处的地点，为病人匹配离他较近的临床医生。”尽管听起来这只对技术的小范围操作性运用，但是在这个行业中，患者、临床医生和护理人员都分布在一个城市的各个不同地点，在交通拥堵可能非常严重的地段，PorteaMedical公司有能力以最有效的方式快速配置资源，这正

8、是他们盈利能力的核心。米娜加内什补充道，除了这项能力外，“Portea公司正在让临床医生使用更多高科技手段。当Portea公司的临床医生看望病人的时候，他们使用有蓝牙功能的诊断工具获取病人的数据，通过智能手机把数据上传到电子病历平台。这个平台使用预测性分析来分析病人的健康趋势，如果这些趋势表明病人的健康状况正在恶化，系统就会给病人安排积极的医疗干预手段”。此外，这家公司内部的移动应用程序平台也有各种标准化的手术程序，让护理人员在必要的时候可以使用。养老(yng lo)问题关系社会的安定、和谐发展，“ HYPERLINK /jiaonewsshow.aspx?n_id=414 t _blank

9、以房养老(yng lo)”越来越变成一种新趋势(qsh)，对此，伟业我爱我家提出了自己的独到看法。随着中国老龄化社会的迫近和养老方式的变化，近日“以房养老”的话题引起了社会各界的关注，包括银行“倒按揭”等方式的创新思路也被屡屡提及，伟业我爱我家集团副总裁分析认为，实际要真正走出“以房养老”的困境，还需要考虑到中国的实际国情，进行一系列的制度改革。伟业(wiy)我爱我家集团副总裁分析认为，目前实际的“以房养老(yng lo)”大都发生在家庭内部，大致分为以下(yxi)几种形式：1、父母接受子女的养老资金支持和日常照料，作为对价，身后以遗嘱继承的方式将房产给予提供资金和照料的子女继承;2、子女出资

10、为父母购买郊区的养老公寓或缴纳养老院费用，父母将城区的房屋赠予子女居住;3、无子女的老人接受旁系晚辈的养老金馈赠和日常照料，身后以遗嘱继承的方式将房产给予提供资金和照料的旁系晚辈继承。这些发生在家庭内部的“以房养老”似乎更符合中国人的情感伦理和家庭观念。伟业我爱我家胡景晖强调，目前银行之所以开展的“以房养老”“倒按揭”业务及其有限，主要是因为这些用来做“倒按揭”的抵押房产房龄较老，70年土地使用权所剩时间不多，房屋价值难以认定所致。伟业我爱我家分析，目前各城市适合养老的楼盘也纷纷出现，以北京为例，2012年3月，万科地产在北京的首个养老地产项目万科幸福汇推出146套房源;除了定位养老地产的项目

11、之外，海淀区西山板块、昌平区小汤山板块、顺义区两河沿线以及河北燕郊固安等区域的低密度项目，都已成为养老的目标产品。另外，伟业我爱我家分析，与整体市场交易量大幅萎缩相比，类养老地产项目成交量较为稳定，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年1-4月海淀区西山板块成交303套，这其中套均面积高达214平方米，区域成交量与去年同期持平。伟业我爱我家分析，那么对于刺激刚需入市的政策，各地方政府有哪些可以采用呢?伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为：第一，在继续落实差别化住房信贷政策基调不变的同时，增大首套房贷利率优惠力度。虽然目前房价已经出现了明显回落，但是伟业我爱我家分析，贷款利率的依然高企，

12、在一定程度上抵消了房价下降给购房人带来的实惠，所以要想在目前房价已经回落，而且还将进一步回落的情况下，如何进一步减轻首次购房人群的购房成本，将是刺激刚需入市的关键。第二，伟业我爱我家分析，继续落实差别化契税征收政策。自2011年年底以来，上海、天津、重庆、武汉等城市放宽了普通住宅标准,对普通住房进行“扩面”,让针对普通住房购房人的契税优惠政策落到实处。第三，伟业我爱我家分析，提高公积金贷款额度上限，降低首付比例。公积金贷款利率相对较小，是首次置业者的首选贷款方式，伟业我爱我家市场研究院调查数据显示，2011年北京所有的成交客户中约52的购房者选择公积金贷款或者组合贷(公积金、商贷组合)。近期武

13、汉、南昌、郑州、沈阳、山东滨州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，广州住房公积金贷款政策中首套房最低两成首付，对释放刚需起到积极的作用。那么，如何让老人住的舒适与安心?伟业我爱我家市场研究院分析认为：首先，伟业我爱我家分析，需满足老人“住有所居”。因人口老龄化而催生的养老地产，然而多城市养老机构床位出现空置的现象也引人深思，一套稳定的居所对他们尤其重要，绝大多数老人只希望居住在周边环境优美、生活配套齐全、医疗服务优良的社区。其次，伟业我爱我家分析，如何实现“以房养老”。经过长时间的积累，部分老人有多余的房产或者富裕的资金，“以房养老”问题成为了人们关注的焦点。伟业我爱我家分析，“以房养老

14、”的方式多种多样，到底采取哪种方式，要根据老人的家庭财产状况和理财偏好来定。伟业我爱我家分析，当老人对“以房养老”产生的月度养老金需求不高时，最好采取出租房屋的形式，还能获得房屋长期增值的收益。伟业我爱我家分析，而当老人对于“以房养老”产生的月度养老金需求较高时，可以采取银行“倒按揭”或出售房屋后购买理财产品的形式。伟业我爱我家分析，而这两种“以房养老”的形式相比，银行“倒按揭”的方式需要缴纳银行利息，成本较高;伟业我爱我家分析，出售房屋后购买理财产品的形式需要承担更多的市场风险，这就要看老人的理财偏好了。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，这是存款准备金率首次下调之后的第二次下调，伟业我爱

15、我家分析，在经济发展增速放缓，物价明显趋于回落的大背景下，央行再次下调存款准备金率，符合市场的预期;另外，今年一季度人民币贷款仅仅增加2.46万亿元，贷款规模仍然偏低，央行需要为银行注入流动性。伟业我爱我家分析，此次央行降准将一次性释放约4000亿元资金，伟业我爱我家分析，有利于缓解资金流动性压力，增强银行信贷投放能力，符合“稳增长”的经济发展需求。胡景晖指出：虽然此次下调存款准备金率不是针对房地产宏观调控的专项政策，更谈不上救市，伟业我爱我家分析，但是市场流动性的增加，在一定程度上有利于首次购房人群获得更多的信贷支持，从而有利于购房需求的平稳释放。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，北京租

16、房需求登记量环比下跌近20，需求量的大幅萎缩使得成交量环比跌幅达31.5。租赁旺季已过，需求量开始大幅萎缩，但是伟业我爱我家分析，由于二手房价的不景气，使得不少买卖房源继续流向租赁市场，租赁市场房源供应量依旧呈现上涨态势，据伟业我爱我家分析统计，出租房源有效登记量环比上涨了9。伟业我爱我家胡景晖表示，租赁市场需求量的大幅萎缩，房源供应量的持续增加，也使得供求比由旺季时的1：5.5，降至目前的1:4.5。伟业我爱我家分析，供求关系的缓和，也使得租金价格开始稳中有降，据伟业我爱我家分析统计，北京月租金均价为3015元/套，与月租金均价相比仅上涨了5元，可以说基本持平。伟业我爱我家分析，相同的“限购

17、”、“限贷”等政策环境，成交量且出现回涨，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，首先，从供应方面来看，一手房市场在已有库存量的基础上，近期开发企业也新推出一些楼盘，加上政策基调不再松动，部分业主也放弃观望拿出房源，期间市场供应量相对充裕;其次，从需求方面来看，经历近一年多的观望之后，购房者对价格的预期不再悲观，加上期间各家银行针对首套购房的信贷政策开始松动，这都在一定程度上加速了刚性需求的释放。养老地产在国内暂时比较难行，但固有的传统的养老地产模式将必死无疑。尽管钱难赚、不好做，并不意味着不去做。对于更多的发展商来说，养老地产是未来的一块(y kui)很可观的蛋糕，谁都不愿意放弃。因此(yn

18、c)，未来必定有一条中国特色的“养老(yng lo)地产”模式，而不是简单照搬国外。既然传统的走不通，那就要换一个思路，换一种方式，而这种尝试也必将在未来成为主流。就目前而言，海南旅游 HYPERLINK /jiaonewsshow.aspx?n_id=440 t _blank 度假地产兼具养老地产功能的模式或许会成为当今养老地产摸索过程中较为靠谱的一种。先不说开发商的专业与否，至少，海南占尽了天时地利，这就为养老养生创造了最基本的可能。海南岛仿佛一个天然的大氧吧，对中老年人来说，是一个养生度假最佳之地。海南作为我国唯一的热带海滨城市，优越的自然、生态环境在全国是独一无二的，是无法再生的宝贵环

19、境资源。“老了我就去度假！”度假式健康养老，正成为中老年人时尚的颐养方式，养老地产也引起了国内众多开发商的关注。尽管，海南或成为未来养老地产模式的一个出路，但是并不代表拥有了海南的资源就占据了养老地产的先机。发展养老地产除了良好的气候环境，最重要的就是配套设施齐全。由于环境气候的特殊性，海南的房产许多是以养老度假为主的，所以医疗、生活配套设施往往是购房者首要考虑的问题，若是生活配套跟不上，对于业主来说，尤其是老人，那么生活的舒适度也会大大降低，就谈不上真正的养老养生地产了。而位于海南白沙的海南木棉湖国际养生度假区则认识到了这个问题，不仅依托海南得天独厚的自然资源，更在医疗、生活配套设施方面加强

20、了打造力度。国际会议中心、五星级度假酒店、专业专属沙滩海滨会所、热带雨林公园、温泉度假村、体育运动公园、黎族风情商业小镇、长者学院、医疗康体中心、文化娱乐中心、生态农庄、大型生活超市等一应俱全。从客观上为养生提供了可能，既能作为旅游度假，还可以养生甚至养老。而如果单纯打着养老地产的幌子恐怕海南木棉湖国际养生度假区也不会如此热销。养老地产不能成为开发商炒作的一个新概念，而是应真正有一整套养老配套设施建设的服务体系。否则，就不要打着养老地产的幌子卖房子了。所以，养老地产不只是一种概念，它更是专业水平、价值取向以及操作模式上的用心，养老地产没有固定的统一标准，更没有可照搬的开发模式，只要心中有“自己”，心系未来自己的养老处境，养老地产就能在中国开天辟地、开花结果。戴德梁行华北区董事(dngsh)总经理王盛今日做客人民网直播间，在接受记者(jzh)访谈直播时表示了，今年下半年住宅市场将依然处在调整阶段，调整或将持续至2015年。王盛透露(tul)，从戴德梁行的研究来看，任何一个住宅市场的下行时间，平均在9到12个月，长的时候会到两年。“至少在2014年下半年，国内住宅市场还是依然处在调整阶段。”在王盛看来，这一轮的调整，持续时间可能会比平均值高一些，预计在两年左右。因此，直至2015年，国内住宅市场都将存在不稳定因素。作为这