金色领域产品建议V8ppt课件

1、1金色领域产品建议成都万科营销谋划部2021年04月. 土地属性 市场分析及推导 财务测算 附件：竞品部分项 目 区 位金色领域工程位于成都西三环外约2000米，光华大道南侧，属于内外光华板块交圈地带。内光华外光华金沙苏坡外双楠三环路土 地 状 况建筑目的占地：75亩限高：71米地价：970万/亩容积率：4.5-6体量：22万4.5楼面地价：3250元/平米4.52909元/平米5商业比例：20%土 地 状 况地块内部已做根底开挖，目前茅草丛生、积水严重。土 地 状 况地块东侧为全国重点中学树德中学，其操场和体育馆紧邻地块。地块北侧紧邻光华大道，其间有5-8米景观绿化带间隔。5-8米景观绿化带

2、地块北侧紧邻光华大道处公交站台：58、309、334、518、904。地块东北角光华大道十字路口，日间交通流量较大，红灯等待时间约为90秒，双向排行车辆约50-100辆，其中公交、大型货运车辆约占1/5。绿灯集中通行时噪音影响较大。土 地 状 况地块西侧规划南北向4车道景观大道，目前曾经进入景观打造阶段仅做了接近工程一侧，未预留工程进出位置，估计年内可通车，链接苏坡与武侯板块。道路西侧为已拆迁空地。地块南侧市政道路，路面根底工程曾经终了，道路南侧为已拆迁空地。正在吊装景观小品基架工程西南侧为万家湾公交总站景观绿化带呈现效果参考光华大道两侧土 地 属 性土地属性土地属性因 子属性描述配套设施文脉

3、属性西部新城 中高档居住区教育配套成都幼师铸信境界实验幼儿园，培风小学,树德中学、成都市37中,四川舞蹈学院，西南财经大学等，教育体系完善商业配套光华商圈（5km）：人人乐、乐宾百货、仁和春天、家乐福金沙商圈（5km）：西单商场、金沙国际商城、百安居、麦德龙温江：成都西部新城涉外经济区（规划待建）伊藤、新光三越百货、大润发超市、家乐福温江店 文体娱配套生活娱乐15分钟车程范围内覆盖：区文化艺术中心、区文化活动中心，青羊绿舟公园，天鹅湖公园，金沙遗址，杜甫草堂、浣花溪，文化宫医疗配套青羊区第6、第9医院、成都满地可医院、金沙医院等，距离省医院、中医医院也相对不远交通条件公共交通周边公交线路，可方

4、便到达成都市区及温江，地铁4号线、成温快铁，待建。58：万家湾-光华村-清江路-蜀都大道-五桂桥309：百花中心站-送仙桥-光华村-光华大道-温江334：万家湾-双星大道-武侯大道-双楠-南大街-东御街406：万家湾-双星大道-草金路-武侯大道-红牌楼-紫荆-火车南站518：永宁-芙蓉古城-光华大道-苏坡-金沙车站904：国色天香-光华大道-青羊大道-红牌楼-高升桥-磨子桥-新南门道路交通光华大道、三环路、双星大道，东西南北相对便利交通拥堵光华大道三环外路段通行能力良好，三环内瑞联路、光华村路段上下班高峰期间比较拥堵交通噪音紧邻光华大道，并处十字路口，且夜间施工车辆较多，存在一定影响环境景观可

5、视景观周边无优秀的自然可视景观，目前也暂无建筑存在较大的遮挡影响城市角色爱她恨她，都在光华大道自立项到通车，自8000元房价波峰到2000多的房价谷底，波诡云谲的光华大道浓缩着五年来成都乃至全国房地产发展的一切问题，没有一条路像光华大道一般，通车四年，一直被赋予了改变居住格局的沉重使命；也没有一个区域楼市，如同光华大道沿线那样，全长仅9.5公里，却目睹了成都楼市的起落沉浮，命运多舛。 土地属性因子分析土 地 属 性S WO T地理位置优越，处于成都的西面，历来被以为是上风上水的区域，趋向于贵的区域属性，区域认知的心思层次将越来越高交通便利，大区域配套成熟紧邻名校树德中学地块方正，周边不利要素影

6、响相对较少光华大道三环外侧，暂时未构成居住气氛，觉得较为荒凉对购房者的购房心思有一定的影响板块内未构成有影响力的工程，在城西区域内与金沙、双楠等板块竞争，吸附力稍弱配套依赖内光华或温江板块，近间隔内无自然资源支撑由南出三环需经苏坡立交或进入内光华绕行；长度1.4KM的跨线桥无车出行相对受限土地规划条件受限、地价相对较高地块北侧紧邻光华大道、西侧和东侧邻市政道路和南面邻学校操场和体育馆，噪音影响较大。光华大道二、三环之间区域曾经根本无可开发资源，而本工程位于进入三环外光华大道第一站。即将启动的成温城市轻轨以及未来地铁4号线都将穿越该片区，可以大大加强与温江方面的方便交通，吸引温江、邛崃方向的人流

7、。大区域多条横向景观大道即将贯穿，链接苏坡、羊西及外双楠武侯板块。三环路外绕城内，光华大道和成温邛高速公路之间的西部新城工程启动：打造田园城市规划、拥有涉外经济区成都市商业副中心。非遗公园迁移至距工程5KM的绿舟公园。随着中心城区交通和本钱压力加大以及该地域交通条件改善，伴随五大花园等“城中村旧城大量拆迁改造，人口向外迁移，光华大道逐渐复苏，该地域极能够成为城西地域居住密集地域。中心城区商务写字楼也有向外迁移趋势，区域吸附力逐渐加强。周边地块启动，竞争加剧；工程周边、光华大道沿线、西南2.5环沿线土地继续放量温江板块复苏，改善类客户分流来自本区域及周边区域的同档次楼盘的品牌竞争及低端档次楼盘的

8、低价竞争 市场受宏观影响走低土地属性SWOT分析土 地 属 性土地属性解读交通教育商业医疗景观发展前景结论本项目要点便利交通，位于规划的地铁四号线和成温轻轨贯穿区域，且处于主干道光华大道沿线及城西三环路网覆盖；项目地块旁有规划南北向道路与成温及武侯主东西干道相接，交通较便利，但噪声有一定影响。紧邻全国重点树德中学、靠近西南财经大学等院校，教育体系完整。光华商圈、金沙商圈、西部新城商业中心（规划待建），商业配套逐渐趋于完善。青羊区第6、第9医院、成都满地可医院、金沙医院等，距离省医院、中医医院也相对不远。无稀缺自然资源，无优秀景观资源光华大道逐渐复苏，西部新城项目启动，规划的地铁4号线、成温轻轨

9、，整体区域配套日趋成熟。G3土地属性，虽居住价值一般，但周边公共交通密集站点在步行距离内且周边有完善的生活配套。对首置三环外，现有交通不够方便，有利小有利小近距离商业不够繁华，有利小有利有利对首改有利中有利中有利中有利有利 对再改有利中有利高有利高有利相当不利有利土地资源分析对应客群价值排序根据工程土地资源，适宜的客户群排序为：首改、首置、再改。规 划 条 件规划解读9070容积率覆盖率限高结论本项目要点受90/70限制4.525%限高71米规划条件对首置有利。高容积率和90/70限制，对首改、再改不利。对首置有利有利有利有利对首改不利不利对再改不利不利不利根据工程规划条件，适宜的客户群排序为

10、：首置、首改、再改。项 目 定 位从土地和规划角度对主力目的客户群初排从土地和规划角度，工程主力目的客户群定位为：首置、首改土地属性：工程位于城西三环外侧的外光华住宅区；东西纵向交通依托光华大道，公共交通方便根本出行需求，工程周边南北向道路目前已平整待修通。该区域属于即将成熟的西部新城中高档居住区，商业配套、交通便利程度、教育医疗配套满足根本的生活需求，未来开展潜力较大，无稀缺自然资源，属于G3的土地属性，适宜首改和首置的客户群。规划条件解读：工程受90/70限制，容积率为最高为6，限高71米，适宜首置和首改的客户群。 土地属性 市场分析及推导 财务测算 附件：竞品部分14根据工程辐射范围与客

11、户分布，工程竞争区域共分为3大板块光华金沙双楠.15竞争区域被3环路分割构成的6板块市场有较大区别：214653序号板块环线20092010年1-3月1光华2环-3环6258 7344 23环-外环5180 6069 3金沙2环-3环5504 5923 43环-外环4284 5151 5外双楠2环-3环6679 7925 63环-外环4681 4082 序号板块环线20092010年1-3月1光华2环-3环5457 287 23环-外环2749 597 3金沙2环-3环6505 181 43环-外环2253 42 5外双楠2环-3环11480 1183 63环-外环2846 250 板块成交

12、均价板块成交 套数.0工程竞争片区成交以首置产品为主，占比有添加趋势；主要竞争压力产生于2-3环。101季2,540361094季12,9312,172093季5,357830092季7,8471,413091季5,1551,002再改首改首置100%12%101季2,54012,93117%094季093季5,35715%092季7,84718%091季5,15519%从成交量与成交构造可以看出，正常市场形状下区域季度容量应该稳定在5000套左右，其中90平米以下产品占比65%左右；区域74%的成交量分布在2-3环，26%分布在3环-外环；成交前十名为：中华名园、中华锦绣、鹭岛国际社区、中铁

13、西子香荷、东立光华杏林、锦绣光华、博瑞优品道、朗基龙堂、中铁瑞城新界、双楠忆景.4区域供应以首置为主，占比在70%附近动摇，主要供应分布在2-3环之间，直接竞品凯德风尚供应在区域前10名当中7,332984092季5,133547091季3,193715101季3,543502094季6,244746093季首置再改首改100%101季3,54314%092季5,13311%091季3,19322%094季6,24412%093季7,33213%工程竞争片区供应量在3000-7000套左右，72%属于2-3环间供应；区域供应前十名楼盘09年至今供应量均值1443套，第一名锦绣光华2930套，前

14、10名中6个楼盘属于2-3环间；供应前十名为：锦绣光华、兴元华府、鹭岛国际社区、中华名园、金沙鹭岛、金阳易城国际、中华锦绣、凯德风尚、中铁西子香荷、朗基龙堂. 区域成交均价动摇幅度较小，受主力成交楼盘价钱差别影响，区域首置产品目前均价高于首改成交均价091季再改首改首置101季094季093季092季5,6665,481首置产品主要受鹭岛国际社区、金林俊景等主力成交工程影响，拉高成交均价，鹭岛均价8197元/平米，1119套，金林俊景均价7003元/平米，556套；首改产品主要成交工程均价低于首置主力工程，中铁西子香荷均价6276元/平米，695套，朗基龙堂6919元/平米，233套；区域再改

15、成交主力工程为中海龙湾半岛8838元/平米，522套；鹭岛国际社区8218元/平米，384套。.再区域库存构造比较稳定，由于3环内外去化速度差别较大，导致3环外存销比较高；同时首置、首改产品存销比约为2-3个季度7,3940911月0912月101月102月103月100%0910月13,24324%099月13,27124%098月10,89125%097月10,25327%096月11,97725%22%11,34024%6,58521%7,53322%6,84025%工程竞争片区库存7394套，首置产品库存占比在60%左右，相对于成交占比依然较低；其中2-3环之间库存4164套，占整个区

16、域库存的56%；3环-外环库存3179套，占比44%；按照1季度去化速度计算，2-3环存销比约2个季度，3环-外环存销比约5个季度；区域首置存销比2.4季度，首改存销比2.9季度，再改存销比6个季度。首置再改首改. 区域分总价段成交构造：区域首置产品成交主力总价段40-60万，其次为60-70万；首改产品成交主力总价段60-80万，其次为80-90万；再改产品成交主力总价段90-110万，其次为110-120万；17%1,53766%28%6%2,51065%23%12%2,108100%40-50万44%16%5,41945%29%25%1,273093季092季094季101季50-60万

17、60-70万091季82%40%60-70万50-60万101季23330%45%12%094季1,43525%34%30%100%70-80万093季58810%33%49%092季7078%32%55%091季3949%41%48%14%80-90万091季49921%40%18%20%90-100万80-90万101季15614%40%35%11%094季99913%22%15%34%31%093季32717%29%45%092季66018%15%51%100%110-120万100-110万首置产品成交构造首改产品成交构造再改产品成交构造. 21关于成交构造与未来趋势成交构造：首置产品

18、成交占比73%，并且有添加趋势；首 改产品占比15%，再改产品占比12%；存销比：首置与首改产品存销比压力较低，在2-3个季度；再改产品存销约为6个季度。成交产品总价构造首置产品成交主力总价段40-60万，其次为60-70万；首改产品成交主力总价段60-80万，其次为80-90万；再改产品成交主力总价段90-110万，其次为110-120万。区域市场分析初步结论：. 22单套面积50-60万60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130总计50-60平米15 19 14 6 10 64 60-70249 30 6 1 286 70-80616 157

19、 45 17 13 13 9 4 874 80-903268 1419 501 232 11 3 15 7 4 5460 90-100679 508 213 54 1 5 7 9 7 1483 100-110334 288 194 24 1 1 3 10 855 110-120318 372 179 194 35 2 1 7 1108 120412 628 865 909 688 642 402 252 541 5339 总计5891 3421 2017 1437 759 666 434 275 569 15469 工程产品定位与产品选择：总价区间与面积分布工程产品定位：首置与首改产品为主；思

20、索到目前市场情况下，首置、首改客户购房受总价支付才干制约要素较大，产品与总价选择原那么为：在主力总价区间内赋予产品更多的功能实现，满足客户功能改善需求，同时经过控制户型面积控制总价。溢价突破区间.2340-50万首置市场成交前10名09年至今首置成交主力工程项目名称成交套数成交均价套均面积中华名园671 5220 88 中华锦绣510 4971 86 锦绣光华442 5032 87 金阳易诚国际381 5693 77 武侯国际花园369 5509 82 中铁西子香荷258 5353 85 九峰国际258 5336 84 兴元华府255 5452 84 泰基南棠247 5931 77 金沙西园2

21、43 5334 88 总计3634 5321 84 .2450-60万首置市场成交前10名09年至今首置成交主力工程项目名称成交套数成交均价套均面积中华名园515 6285 88 公元西403 6697 82 中大君悦金沙334 6532 85 中铁西子香荷290 6228 87 朗基龙堂258 6808 81 金林俊景244 6825 82 博瑞优品道206 6734 84 置信丽都花园城186 6261 87 凯德风尚185 6307 86 泰基南棠173 6035 87 总计2794 6474 85 .2560-70万首置市场成交前10名09年至今项目名称成交套数成交均价套均面积金沙鹭岛

22、255 7266 89 博瑞优品道219 7333 88 金林俊景207 7228 87 鹭岛国际社区153 8182 79 海珀香庭135 7797 84 中华名园124 7094 88 中铁西子香荷74 7456 83 月光诚品71 7631 84 双楠忆景70 7281 86 凯德风尚69 7289 87 总计1377 7430 86 首置成交主力工程.60-80万首改市场成交前10名09年至今项目名称成交套数成交均价套均面积中铁西子香荷320 7018 97 朗基龙堂189 6871 99 世纪金沙125 5565 114 公元西116 6625 109 鹭岛国际社区116 7234

23、94 中华名园108 5584 116 中铁瑞城新界93 7631 98 金阳易诚国际81 6118 106 泰基南棠63 5968 107 成都花园58 6880 103 总计1269 6604 103 首改成交主力工程.80-100万再改市场成交前10名09年至今项目名称成交套数成交均价套均面积中大君悦金沙143 6902 129 中铁瑞城新界138 7582 118 成都花园133 6515 132 凯德风尚108 7030 129 中铁西子香荷103 6590 133 双楠忆景77 7152 123 鹭岛国际社区73 7824 116 金林俊景72 7050 127 鑫盛白兰地56 7

24、369 119 泊景湾49 7207 124 总计952 7055 126 再改成交主力工程.2820主力产品线初步选择工程产品线内初步选取市场趋势添加总价段产品首置1：40-50万90平以下首置2：50-60万90平以下首改1：60-80万80-105平首改2：80-100万90-140平.20建议面积及产品配比产品线面积（建面）建议比例当前均价精装总价首置75（2.5房）23%8000(500)60万首改189（3房1卫）47%8000(650)71万首改2105 （3房2卫）15%8000(800)84万首改3115 （3.5房2卫）15%8000(800)92万. 设计调整后产品配比与

25、销售去化容积率4.69市场总价(清水)本项目总价（含精装）万元本项目产品面积段市场乐观去化套数/月本项目供应套数本项目月去化套数本项目去化月数40-50 （90平以下）51（500）653017644450-60（90平以下）62（500）7827489124160-80（80-105平）71（650）8921866184880-100（90-140平）93（800）1159465951199644工程整体去化周期约4年.31 土地属性 市场分析及推导 财务测算 附件：竞品部分.3220财务测算结果4.69.金色领域商业规划概念建议商业组 2021年4月商业形状定位商业位置建议商业产品建议工程

26、所属片区根本属住宅用地，估计总供应量在200万平内，常住人口5 - 6万人左右。目前工程西北侧已规划大型集中商业，因此，本案商业消化应主要以底商为主。商业地块本案 工程以北为光华大道快速通道，且沿街密布绿化带，无法适宜商业生存。因此，本案底商应主要沿工程以西、以南临街建筑。商业建筑位置快速通道商业形状定位商业位置建议商业产品建议 底商建议沿工程以西以南一字排开，二层规划，在满足住宅规划的要求下，尽量减少产品的开间与进深比。底层层高要求4.5米，二层层高4米，二层需有独立楼梯进入。商业建筑位置快速通道商业形状定位商业位置建议商业产品建议37 土地属性 市场分析及推导 财务测算 附件：竞品部分.3

27、8序号宗地位置净用地面积（亩）规划设计条件竞得人成交单价（万元/亩）容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率用地使用性质1青羊区苏坡乡龙嘴村2、3、4组、金牛区营门口乡黄忠5组71.913.022%85米（绝对海拔高程599米）30%二类住宅用地中海兴业(成都)发展有限公司9502武侯区龙井村2、4、8、9组及七里村4组183.89总2.8总30%3号41.7米、6号42.1米（航空限高绝对海拔高程为542米）30%二类住宅用地（可兼容商业10%）中海兴业(成都)发展有限公司4503武侯区顺江村6组68.83总2.8总30%38.7米（航空限高绝对海拔高程为542米）30%二类住宅用地（可兼容商业10%）保利（成都）实业有限公司6604武侯区顺江村4、5、6组，铁佛村2组97.85总2.8总30%39.6米（航空限高绝对海拔高程为542米）30%二类住宅用地（可兼容商业10%）保利（成都）实业有限公司5805武侯区顺江村4组、铁佛村5组51总2.8总30%38.2米（绝对海拔高程542米）30%二类住宅用地（可兼容商业10%）保利（成都）实业有限公司6506武侯区顺