两江项目汇报0319汇报稿(再新)ppt

1、中航重庆两江项目定位(dngwi)报告及运营思路2012-03-19共一百零五页项目地块(d kui)介绍土地(td)价值解读宏观市场分析分产品线机会发掘案例分析意见领袖访谈项目定位及开发思路启动计划及整体运营计划近期工作推进情况汇报结构：共一百零五页区位(q wi)共一百零五页地块整体指标占地面积1139955 平方米可售面积(不含幼儿园、物管服务处等配套)1055559 平方米规划容积率1.00 总建筑面积1352541 平方米总建造面积1494147 平方米总户数预计6529 户规划计容面积1139588 平方米地块(d kui)规划指标共一百零五页项目地块(d kui)介绍土地(td)

2、价值解读宏观市场分析分产品线机会发掘案例分析意见领袖访谈项目定位及开发思路启动计划及整体运营计划近期工作推进情况汇报结构：共一百零五页城市(chngsh)进入高速发展期；十二五规划通过提振经济和内外交通，促使城市发展扩容，将于“二环”区域建设10大新城和21大聚居区作为内陆唯一的国家级开发新区，两江新区的成立奠定了重庆未来发展的基石，也成为企业西部投资(tu z)的热点区域；所具有的政策优势势必推动两江新区成为下一个“上海浦东”龙兴片区，是重庆二环10大新城之一，地处两江新区先进制造业核心未来产业支撑优势明显，区域价值高本项目具备区域首发优势，开发价值将依托重庆城市化快速发展而增长。土地价值“

3、3+1”两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页两江新区板块布局都市功能板块先进制造业板块现代服务业板块江北嘴中央商务区2001年随着重庆政府“城市向北”发展战略的提出，北部片区就被看做是城市未来发展的主要方向。2010年5月7日中国第三新区两江新区正式(zhngsh)获批。2010年6月18日重庆两江新区正式挂牌成立。 两江新区位于重庆(zhn qn)主城北部，位于长江以北，嘉陵江以东。在行政区划上包括三个行政区：江北区、渝北区和北碚区；一个开发区：北部新区。区域内分为10大板块，本项目位于龙兴组团，属东部制造业核心区。渝中区沙坪坝区九龙坡区南岸区继上海浦东、天津滨海之后，重庆两江新区成

4、为第三个国家级新区，发展机遇巨大。本项目作为两江新区的首批复合型大盘，具备较高区域发展利好两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页龙兴未来(wili)规划为综合性城市副中心，为周边现代制造和研发创新产业园服务，也是新聚居区大型购物中心之一，将以“文化复兴”和“体育休闲”作为特色区域定位：主城东部槽谷的综合性城市副中心，为周边现代制造、研发创新(chungxn)产业园区服务的大型聚居区。公租房：居住5.2万人。 规划理念：“活力滨河、中心公园、文化复兴”。“活力滨河”结合御临河两岸滨河绿地，分段布局系列公共服务设施项目，提升滨河活力。“中心公园”结合生态廊道，在规划区中部规划60公顷的中心公

5、园，提升规划区环境和服务品质。“文化复兴”结合龙兴古镇与生态廊道，布局文化设施与项目。区域内规划16所小学、6所中学、2所医院，博物馆等公共配套设施。两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页重庆地处长江上游，是连接中国11个省市区，跨越东、中、西三大经济区，辐射近四亿人的交汇点，对长江经济带和西部经济区具有双重(shungchng)聚散功能，其承东启西的区位优势，是中国五大中心城市之一。重庆是中西部地区中心，国家五大中心城市之一，是长江(chn jin)中上游的经济中心、金融中心、物流中心。重庆是中国西部地区和长江上游的政治、经济、金融、文化、航运中心。成都和重庆密切合作，将使成渝地区成为

6、能与长三角、珠三角、京津唐相媲美的中国第四大城市集群两江新区城市扩容产业驱动重庆 上海 广州 北京 天津 北方、环渤海地区中心珠三角地区中心中西部地区中心东部中心自然优势共一百零五页2002-2010年，重庆GDP每年均保持(boch)每年13%的高速增长；重庆市2002-2010年GDP增长情况总体经济：重庆市GDP连续多年保持高速增长，占据中西部的经济中心地位。 2011年重庆GDP实现(shxin)10011亿元，与天津以16.4%的增速并列第一，首次进入“万亿俱乐部” 。两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页同中西部主要(zhyo)城市和五大中心城市对比来看，重庆市固定投资额和增

7、长速度均处前列。已成为西部经济发展的重要动力；从房地产开发投资来看，较为适中，在五大中心城市中处于中间水平，在中西部城市中领先其他城市。02-10年固定资产(gdngzchn)、房地产投资走势固定资产投资：重庆固定资产投资以每年15-30%的高速增长，其中房地产开发投资占比达到约29%，处于全国领先地位两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页城市人口：重庆正处在城市化高速发展阶段(jidun)，预计2020年重庆城市化率将达到70%，未来有大量的城市人口增加，为房地产市场发展提供机会纳什姆曲线：根据城市发展的一般规律(gul)，当城市人口占比位于30%-70%之间时，城市化进程加快，处于聚

8、集阶段。2010年重庆城市化率53.0%数据来源：重庆统计局城市化加速重庆市自2002年进入了城市化加速阶段，预计在到2020年前后，重庆市将达到70%左右的城市化率。主城人口快速增加2010年主城区常住人口2884.62万人，较上一年增加25.62万人。预计未来十年内，重庆市主城区每年将增加30到40万人。流动人口增加重庆市流动人口总量已近1000万人，与重庆户籍人口总量的比例达到了31。其中，重庆从农村地区流向城镇和从市内流向市外的人口达800余万人；从市外入重庆的人口有近200万人。 两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页二环时代：国家对重庆经济发展的政策支持力度较大(jio d)

9、助推了经济持续高速发展，2011年二环发展规划确立，重庆进入“二环时代”重庆成为(chngwi)中国第四个直辖市北部新区建设正式启动胡锦涛总书记发表为重庆未来发展定向的“314” 讲话。重庆获批为全国统筹城乡综合配套改革试验区。重庆成为国家五大中心之一。国务院批准重庆设立保税区。”两江新区“获批。成渝经济区启动。两路寸滩保税港1期正式封关运行三峡大移民正式开始两路寸滩保税港获批1997年1998年2000年2007年2008年2010年2011年成渝经济圈成立二环发展规划确立，将发展十大新城21大型聚居区规划完成两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页区域目前主要对外交通：G319国道横贯

10、石船镇全境，重庆绕城高速公路过境龙兴，统景至复盛县道纵贯龙石两镇，规划区至江北机场、鱼嘴长江果园港、渝万铁路统景站、洛碛长江货运(huyn)港口及铁路客、货站,直线距离均不过20公里。区域未来交通规划：区域内在建和规划一横六纵线及轨道交通4、8、15、16号线。交通快速改善(gishn)，大大提升项目对外交通通达性。至机场至火车站至保税港至鱼嘴两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页现有(xin yu)绕城高速已修建并通车(tng ch)至此处的两江大道龙兴镇预计2012年底建成的盛唐路第三标段已完成土地平场，预计年底通车的规划路龙兴收费站现阶段进入工地两条路线 规划的六纵线，尚没有通车时

11、间表两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页两江新区的发展，将推动产业升级，高质素(zh s)人口持续导入，由此将驱动房地产，特别是具有国际化特色的宜居住宅需求上升轨道交通电力装备新能源汽车国防军工电子信息五大战略性产业高新技术产业聚集高端精英人士聚集两江商圈成熟，地段稀缺房地产市场价值凸显基础设施建设北部新区制造业江北区商务配套全国唯一内陆保税港区金融、保险、证券、会展、酒店等现代服务业两江(LingJing)新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页项目选址龙兴古镇本项目所在龙兴组团，规划有10-20平方公里工业园，区域(qy)内大型先进产业围绕，预计未来人口发展为30-40万人口，有利

12、于该区域人气的聚集和项目发展。2010年7月龙石工业园奠基开工；重点布局战略性新兴产业，布局国家级重大电力装备基地、船舶制造、国家级国防(gufng)军工基地、国家级轨道交通装备制造和国家级新能源汽车制造基地。到2020年，力争区域工业总产值将达2500亿元以上，区域内人口达到30-40万人。两江新区城市扩容产业驱动自然优势共一百零五页温泉资源(zyun)：距离项目2km的铜锣峡背斜是重庆市主城区境内主要的热储构造之一，分布有统景、铜锣峡两处天然温泉，在山脉两侧有多口地热水钻井，均取得了较好的地热水资源，水温大多数在4052，水量一般在1500m3/d。两江(LingJing)新区城市扩容产业

13、驱动自然优势共一百零五页城市进入(jnr)高速发展期城市进入二环时代内陆唯一的国家级开发新区；具有得天独厚的政策优势(yush)，成为下一个“上海浦东”龙兴组团，10大新城之一，先进制造业核心未来产业支撑优势明显，高质素客群及高消费需求可期本项目具备区域首发优势，开发价值将依托重庆城市化快速发展而增长。土地价值-小结两江新区城市扩容产业驱动自然优势温泉资源林地资源共一百零五页项目(xingm)地块介绍土地价值(jizh)解读宏观市场分析分产品线机会发掘案例分析意见领袖访谈项目定位及开发思路启动计划及整体运营计划近期工作推进情况汇报结构：共一百零五页宏观(hnggun)市场两句话温家宝总理：房价

14、远未回到合理价位(ji wi)，坚持房地产调控政策不放松重庆：坚决拥护中央决定共一百零五页重庆房地产市场(shchng)处于发展高峰期，供求价呈总体上涨态势重庆市场影响较大的主要是房产税和限贷政策三北一南区域占据市场主要份额，北区仍然是市场供求的主力区域。住宅市场目前重点集中分布在都市功能板块和江北嘴中央商务区。2010年至今，两江新区供应量及成交量均达到(d do)全市总供应量及成交量的40%以上。北部新区、江北区及渝北区成交价格处于全市领先位置，仅次于渝中区住宅市场价格。空港、西永、茶园为现有10大新城当中较为成熟的区域，是二环区域房地产项目集中地；二环区域以经济型别墅为主的低密度物业和刚

15、需型高层小户型产品供应充足龙兴新城发展刚刚起步，随着二环的规划确立将迎来新的发展契机整体市场环境向好，“城市向北”。本项目伴随两江及城市二环时代的发展，迎来发展契机。但需从项目定位和产品打造上与二环区域内竞品形成差异、互补。整体市场两江新区10大板块共一百零五页重庆商品房市场供求价随着经济情况出现(chxin)波动，但总体健康。近几年重庆房地产市场飞速发展，市场供应量持续保持较高位运行，成交量在2008年出现明显下降，主要受经济危机影响，09年开始市场迅速反弹，成交再次回暖；2011是调控年，市场供求均出现不同幅度下调，其中成交量较2010年下滑超过3成，但从年度趋势来看，全年均价仍保持了小幅

16、的上涨。今年春节后两个月以来，交易量明显回升。据市国土房管局公开(gngki)数据显示，重庆主城区成交近200套房屋，同比去年春节上涨10%。产品以小户型刚需为主。整体市场两江新区10大板块金九银十惨淡收场房产税出台共一百零五页2011年高层(o cn)项目各面积段成交占比2011年洋房(yn fn)项目各面积段成交占比2011年别墅项目各面积段成交占比整体市场两江新区10大板块共一百零五页三大功能板块先进制造业板块、现代服务业板块及都市功能板块。两江新区(xnq)目前住宅市场重点集中分布在都市功能板块和现代服务业板块中的江北嘴中央商务区。都市功能板块主要由北部新区、渝北空港新城和北碚蔡家区域

17、组成。两江新区共规划十大功能区，组成三大功能板块，其中住宅市场目前重点集中(jzhng)分布在都市功能板块和江北嘴中央商务区两江新区板块布局都市功能板块先进制造业板块现代服务业板块江北嘴中央商务区整体市场两江新区10大板块共一百零五页区域宗数占地面积可建筑面积出让价格每亩地价平均楼板价北部新区302610876 6211478 1825328 466.11 2939渝北区191331138 2692567 582212 291.60 2162江北区212695572 6855191 2273276 562.25 3316北碚区333245081 5438760 628039 129.03 11

18、55区域宗数占地面积可建筑面积出让价格每亩地价平均楼板价北部新区241946680 4684171 1531351 524.46 3269 渝北区9676384 1408196 301849 297.53 2144 江北区212665022 5579749 1602736 400.95 2872 北碚区272899981 4646873 735395 169.07 1583 2010年-2011年住宅用地供应(gngyng)情况2010年-2011年住宅用地成交(chng jio)情况两江新区四大区域中，北部新区及北碚区在土地供应和成交中表现活跃。北部新区在2010年-2011年共成交24宗，

19、平均楼板价3269元/平方米。成交数量及金额均领跑其他区域。北碚区处于郊区，在区域发展和价格优势的推动下，其供应成交数量居于首位。土地供求：北部新区供应成交数量及价格均领跑其他区域；相对而言，本项目75万/亩的价格低，具有明显优势整体市场两江新区10大板块共一百零五页2011年各区域(qy)住宅市场供应对比2011年各区域住宅(zhzhi)市场成交对比从市场供求来看，2010年至今，两江新区供应量及成交量均达到全市总供应量及成交量的40%以上。其中北部新区、江北区和渝北区平分秋色，北碚区供求量最低。整体市场两江新区10大板块共一百零五页成交价格(jig)方面，北部新区、江北区及渝北区成交价格处

20、于全市领先位置，仅次于渝中区住宅市场价格。北碚区属于郊区，成交价格相对较低各区域住宅市场价格对比整体(zhngt)市场两江新区10大板块共一百零五页10大新城：重庆主城开始全面进入(jnr)二环区域将建10大新城，将积聚人口900万以上，人口城镇化率达到100%，工业总产值达到2.5万亿十大新城远景规划产业特点空港像解放碑成百亿级商圈汽摩、物流等悦来会展业发展造就悦来新城会展蔡家打造千亿级光电工业园区光电等西永将建成我市高新产业高地IT等两福双福建7所院校提升城市功能云计算、物流等西彭铝产业园升级为“千亿级”铝加工鱼嘴依托果园港 建内陆最大港城物流茶园10年建成100万人口生态新城物联网龙兴打

21、通铜锣山 10分钟到机场航天、汽车界石三个“组团”撑起一座新城数码、电子等整体(zhngt)市场两江新区10大板块共一百零五页空港(kn n)、西永、茶园为现有10大新城当中较为成熟的区域，是二环区域房地产项目集中地；项目所在的龙兴新城发展刚刚起步，暂未大规模房地产开发整体(zhngt)市场两江新区10大板块共一百零五页项目于名称在售产品类型主力户型面积区间总价区间销售均价金易伯爵世家高层、公寓一、三房公寓：36-58高层：118-12935-50万70-90万公寓：8700元/高层：7500元/御城华府高层、洋房二、三房高层：69-89洋房：119-152高层：50-60万洋房：85-110

22、万高层：7000元/洋房：8000元/爱家欧郡高层、洋房二、三房高层：42-93洋房：105-135高层：35-50万洋房：75-105万高层：6600元/洋房：8000元/华港翡翠城洋房三房93-12570-100万800元/唐庄高层二房66-8945-60万7800元/旭辉朗香郡高层二、三房89-11555-65万6400元/聚义香城故事高层二、三房67-8850-68万7800元/泽科港城国际高层二房61-6745-55万6700元/润丰水尚高层二房63-8345-55万6700元/富悦麓山别院洋房三房105-12170-100万8000元/ 2010年空港新城建设正式启动，区域内房地产

23、市场极度活跃，空港片区无论是供应还是成交均高于重庆主城其他(qt)版块，目前区域内在售产品主要以两房、三房的高层为主，折后均价65 00元/左右 空港新城以打造像解放碑一样的百亿商圈，规划面积约46平方公里，以江北机场为中心，由“核心区”和“辅助区”两部分组成，未来产业发展以物流、汽摩等为主，使其成为重庆未来城市窗口及名片高层和洋房(yn fn)为主力供应产品共一百零五页项目名称在售产品类型主力户型面积区间总价区间销售均价银翔翡翠谷洋房、高层二房高层：53-65洋房：150-190高层：35-45万洋房：100-130万高层：5700洋房：7500同景国际城洋房、别墅、高层联排、一、二房高层：

24、30-51联排：157-178高层：30-45万别墅：200-230万高层：7800别墅：13000金科世界城高层二房51-6735-50万7500潜山云景洋房二房61-7435-45万6300鲁能领秀城联排联排169-235160-200万8800（地下室计入产权）坡岭顿小镇独栋独栋266-358400-600万15000备注：2012年即将入市项目融创伊顿庄园、中国总部基地以及琥珀居项目居以低密度物业(w y)产品为主低密度物业(w y)产品为区域供应主力 茶园新城作为重庆主城副中心之一，目前区域内在售产品主要以洋房及别墅产品为主，其中洋房均价集中在7500元/左右，别墅产品售价则集中在1

25、3000-15000元/ 茶园新城计划10年建成100万人口生态新城，是重庆市重点发展的江南城市中心，而茶园新城与北部新区、西永一起，将成为重庆都市经济圈的三驾马车共一百零五页项目于名称在售产品类型主力户型面积区间总价区间销售均价富力城公园别墅联排联排159-170160-200万11000元/中渝.春华秋实联排联排238-248140-160万6000元/（地下室计入产权）协信城立方高层二房52-6540-50万7400元/（精装）北麓国际城洋房、高层高层：二房洋房：三房高层：38-62洋房：101高层：25-35万洋房：65万高层：5500洋房：6500龙湖U城洋房三房113-11765-

26、757787金科廊桥水乡洋房、高层高层：二房洋房：三房高层：55-98洋房：110-270高层：30-50万洋房：50-100万高层：5260洋房：5127旭阳.台北城高层、小高层二、三房81-10450-60万6200元/曦城蓝湾高层一房34-3921-30万6300康田漫城高层二房46-7135-40万5529东方剑桥高层二房58-6335-45万6000经济型别墅(bish)刚需类高层 西永新城未来发展潜力被看好，目前区域内全国知名房企聚集，如金科、龙湖、富力等；受区域内大学城、西永微电园功能板块对人才的吸附影响，目前房地产开发项目(xingm)以普通住宅为主，别墅类产品目前供应相对较少

27、； 2020年西部片区人口将达158万，而仅西永新城片区人口即在100万左右，而西永新城主要分为西永微电子产业园区、大学城、西部现代物流园三大主导功能板块，以打造高端人才宜居之地和国际化的现代新城中心共一百零五页同景国际城 所属区域：二环/茶园新城占地面积：199.8万平米(pn m) 容积率：1.0 建筑面积：200万在售房源： 联排别墅150-164平米均价： 1-1.35万/平米 总价： 140-190万城市新区超级大盘， 以公园景观为卖点，产品线丰富别墅、洋房、高层同时在售约克郡 所属区域：内环/北部新区(xnq)占地面积：94万平米 容积率：0.9 建筑面积：88万在售房源： 联排别

28、墅297-352平米，独栋（合拼）1000平米均价： 1.5 万/平米 总价： 360-780万 ，独栋2000万照母山公园、金开大道城市富人区，山湖景观优美，城市别墅龙湖 至德路9号所属区域：二环/西永新城占地面积：13.2万平米 容积率：0.87 建筑面积：11.5万在售房源： 联排别墅310-400平米, 独栋（合拼）900平米均价： 0.9-1 万/平米 总价： 270-400万 ，独栋1100万处于大学城核心为位置，教育、科技、商务产业成熟，是龙湖深耕的核心区域共一百零五页重庆房地产市场(shchng)处于发展高峰期，供求价呈总体上涨态势重庆市场影响较大的主要是房产税和限贷政策三北一

29、南区域占据市场主要份额，北区仍然是市场供求的主力区域。住宅市场目前重点集中分布在都市功能板块和江北嘴中央商务区。2010年至今，两江新区供应量及成交量均达到全市总供应量及成交量的40%以上。北部新区、江北区及渝北区成交价格(jig)处于全市领先位置，仅次于渝中区住宅市场价格。空港、西永、茶园为现有10大新城当中较为成熟的区域，是二环区域房地产项目集中地；二环区域以经济型别墅为主的低密度物业和刚需型高层小户型产品供应充足龙兴新城发展刚刚起步，随着二环的规划确立将迎来新的发展契机整体市场环境向好，“城市向北”。本项目伴随两江及城市二环时代的发展，迎来发展契机。但需从项目定位和产品打造上与二环区域内

30、竞品形成差异、互补。整体市场两江新区10大板块宏观市场-小结共一百零五页项目(xingm)地块介绍土地价值(jizh)解读宏观市场分析分产品线机会发掘案例分析意见领袖访谈项目定位及开发思路启动计划及整体运营计划近期工作推进情况汇报结构：共一百零五页分产品线成交量高位回落，但仍是市场主力产品；价格趋稳，整体趋势保持缓慢上行，建面均价在7000元/平方米左右调整前行市场成交较好的典型项目，月均去化量0.70.9万，80-100套。一房以50以下为主力面积、二房以60-80的紧凑及舒适两房为主，三房以80-110为主，四房以上产品一般在130以上；根据近几年主力产品线成交发现，一房占比开始(kish

31、)出现下滑，二房、三房产品成市场绝对主力，对二套房及以上的限贷，使得更多置业者倾向于置业一步到位；附加值较高（宽视野、可变空间等）的产品更受青睐。市场(shchng)小高层供应体量有限，约为40-50万 /年，市场供需平衡2008-2011年，小高层价格成增长趋势, 均价达到7098元/ 典型小高层项目平均每月去化套数约60-80套/月，去化面积约0.5-1万/月，从各次项目开盘当天热销产品来看，面积段主要集中在60-100。高层小高层共一百零五页分产品线重庆别墅市场呈散点式组团分布，北部区域为领涨区，但产品及自然资源处于劣势，独栋产品供应较少2007年-2011年别墅市场整体供求比为1.35

32、，市场供过于求；别墅价格增长明显(mngxin)，保持年均11.4%增长，2011年受调控影响，增幅放缓为8.1%。均价为13188元/ 市场供应和需求的主力为联排别墅产品，占据约79%市场份额；典型联排别墅平均每月去化套数约23-27套/月，去化面积约0.5-0.6万/月；典型叠拼别墅平均每月去化套数约24套/月，去化面积约0.4万/月；典型独栋别墅平均每月去化套数约17套/月，去化面积约0.6-0.7万/月集中于二环区域，市场接受度高，整体成交均价在7000-7500元/洋房月均成交7-8万方，500-600套房源。90-130三房为市场成交绝对(judu)主力，占整体成交的45.8%；其

33、次为130-150的四房产品，成交占比为10.3%，200以上或70以下洋房市场成交占比少，市场份额不足整体的10%别墅洋房共一百零五页重庆别墅市场呈散点式组团分布，北部区域为领涨区，但产品(chnpn)及自然资源处于劣势，独栋产品(chnpn)供应较少九龙园区白市驿大学城北碚蔡家两路茶园南山礼嘉金开沿线大竹林西城渝南大道北区西区南区北区别墅特征：叠拼面积130-200；联排面积160-400，独栋300-400；叠拼总价位于100-180万间；联排总价位于200-450万间；别墅项目多以区位和产品力取胜(qshng)，自然资源不是很丰富。南区别墅特征：独栋2-2.5万/，主力价格2.2万/联

34、排0.9-1.5万/，主力价格1.2万/别墅项目多以自然资源取胜。西区别墅特征：大学城别墅面积位于130-330之间；总价位于100-600万间；别墅项目多以人文环境和区域规划为依托，大多属于经济型别墅。共一百零五页时间供求比2007年1.112008年2.192009年1.172010年1.372011前11月1.35合计1.352007年-2011月别墅市场整体供求比为1.35，市场供过于求；从价格来看，2007-2011.11月，别墅价格增长明显，保持(boch)年均11.4%增，2011年受调控影响，增幅放缓，为8.1%。数据来源：CRIC咨询(zxn)系统，价格为套内价格。别墅市场整

35、体供求价共一百零五页叠加别墅(bish)供求比1.14独栋别墅(bish)供求比1.04联排别墅供求比1.44市场供应和需求的主力为联排别墅产品，占据约79%市场份额；从产品纬度来说，叠加别墅和独立（类独栋）别墅市场供求相对保持平衡，供略小于求数据来源：CRIC咨询系统。各类别墅物业产品供求共一百零五页从2009-2011年市场公开多次推盘的别墅项目分析得出，典型联排别墅平均每月去化套数(tosh)约23-27套/月，去化面积约0.5-0.6万/月典型叠拼别墅平均每月去化套数约24套/月，去化面积约0.4万/月典型独栋别墅平均每月去化套数约17套/月，去化面积约0.6-0.7万/月备注：去化面

36、积为套内面积一定周期内，个别项目单次或少量推盘，对计算该类产品(chnpn)月均去化量的数据意义不大，因此以上项目是从2009-2011年间多次公开推盘的项目筛选得出。典型别墅项目市场去化共一百零五页房型 市场套数需求比例 130-150150-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上 联排别墅 71.70%16.50%33.50%19.40%1.60%0.70%叠加别墅 13.70%3.14%8.40%2.16%独栋别墅 14.60%9.58%2.92%2.10%联排别墅(bish)以200-250为主要需求。叠拼别墅以150-200为主要(zhyo

37、)需求。独栋别墅以300-400为主要需求。通过典型别墅项目梳理，联排别墅200-250、叠加别墅150-200、独栋别墅300-400产品是主力需求面积段。共一百零五页独栋供应量稳定，联排和叠加供应在2012-2014年迎来一个(y )下滑期；北部别墅供应占主流地位，但别墅供应量将会有一定的萎缩。由于北区别墅市场基数大，市场竞争仍较为激烈。2012-2015年重庆各类别墅供应量走势图万方2012-2014年重庆各区域别墅供应量走势图别墅(bish)市场未来供应量共一百零五页项目(xingm)地块介绍土地(td)价值解读宏观市场分析分产品线机会发掘案例分析意见领袖访谈项目定位及开发思路启动计划

38、及整体运营计划近期工作推进情况汇报结构：共一百零五页案例(n l)分析上邦、麓山、悦府上邦国际(guj)成都麓山万科悦府共一百零五页案例分析(fnx)总结分析项目 优点不足上邦高尔夫高尔夫、酒店等高端配套先行，提升土地价值，吸引人气独栋产品首期入市，树立形象；紧接小面积经济型别墅，控制总价，寻求走量别墅产品长期低价销售， 高端的配套与住宅并未实现良好互动以产生溢价；成都麓山国际顶级高尔夫球场作为入市引擎、奠定项目豪宅定位；高端定位，配套设施作为项目发展主轴；每阶段产品推出，比推出相应核心配套；通过配套来坚定业主信心整体规划、分步开发，逐渐提升项目档次球场会籍与物业销售完全分离，高尔夫对物业价值

39、的支撑较少万科悦府差异化的产品风格 和 高性价比 ，打破客户原有价值体系，得以实现区域高价缺乏丰富的高端配套支撑借鉴(jijin)规避共一百零五页项目(xingm)地块介绍土地价值(jizh)解读宏观市场分析分产品线机会发掘案例分析意见领袖访谈项目定位及开发思路启动计划及整体运营计划近期工作推进情况汇报结构：共一百零五页采访(cifng)名录受访人职务洪刚观澜湖地产集团营销总监汪宏重庆万科地产营销部经理王伟明和黄地产(深圳)总经理周德北京司马克斯高尔夫设计策划有限公司 首席设计师周伟深圳市禾立广告有限公司创意总监董博淳中欧商学院高球协会会长顾京深圳市世纪海翔投资集团有限公司董事总经理共一百零五

40、页意见领袖(ln xi)综述重庆“休闲”文化浓厚，市民多喜欢郊游、打麻将、摆龙门阵重庆私密性好的高端娱乐休闲场所需求大天气闷热多雨，不适宜长时间在户外运动，应在设计环节改善规避，增加室内的娱乐项目重庆没有优质(yuzh)高尔夫球场，所以顶级球场存在较大市场机会高尔夫球场可改变土地属性，提升土地价值，但对住宅销售的直接推动作用有限；项目的盈利主体仍为住宅产品规模至少2-3个18洞球场，邀请国际顶级大师设计，有不同难度等级的球场，能持续保持球员对球场“吸引力、新鲜感、挑战性”球场营销主要靠比赛，高级别的赛事才会带来高端客户。同时，注重软性服务的打造高尔夫都以成功人士为主，大多属于事业上升期，想认识

41、更多生意上的朋友。另有部分高尔夫发烧友，很少有人带家人来打高尔夫高尔夫球场运营15-20年后需要大规模修复，主要是管道设备，可能会对住宅构成影响，需要提前考虑风险。重庆高尔夫共一百零五页结合高尔夫，建立多种高端配套集群，打造(dzo)重庆旅游目的地以“家庭消费”模式：男人打球，买会籍入会；女人做美容SPA；小孩接受素质教育，满足 “全家周末度假休闲娱乐” 。酒店、会所，应打造“小而精、奢华”的设计型酒店，与国际知名酒店管理机构合作政商接待对餐饮要求较高，务必有特色国际会议中心是必须的，满足商务会议的功能重庆项目的第一期入市产品，以“150平米左右的小独栋、联排”的别墅为主，总价控制在300万以

42、内前期项目只建设总体规模的10%，把概念性做强，拢住一部分高端客户，营造出“高端圈层”的效应。项目刚起步，采取“买房送会籍”的形式能吸引客户关注。高尔夫住宅的价值，概括讲“居高临下、临水观景”，另外(ln wi)要考虑风向问题，主要是防止把球打进住宅区。尽量占据制高点，或规划高层，最大限度享有景观面。住宅与球场间最好有水系区隔，第一为了安全，第二为了私密性。配套产品意见领袖综述共一百零五页启发(qf)原则一：高端配套先行，提升土地价值项目整体规划，以公建配套作为主轴，分步实施项目开发：高尔夫球场（公共）、云会所（老房子）、高尔夫练习场提前投入、先行启动，满足区域整体的需求，并带动项目发展结合精

43、品酒店、高尔夫球场（顶级）、商业中心、国际学校、CEO健康管理中心等项目高端配套，每阶段(jidun)推出不同的配套和相应住宅产品共一百零五页原则二：高尔夫球场充当入市引擎，标榜项目高端属性依托国际顶级高尔夫球场，先期入市充当引擎，以奠定项目的高端属性。整体运营开发重视豪宅(ho zhi)与高尔夫协同发展，共同提升项目价值，但是豪宅(ho zhi)才是赢利主体豪宅营销推广借助高尔夫的话题和传播效应，高尔夫依靠举办国赛事来推广项目规划充分考虑高尔夫球场景观。居高临下、临水观景启发(qf)共一百零五页原则三：产品创新实现差异化占位，丰富产品组合追求产品风格及其他要素创新，实现市场差异化占位丰富产品

44、组合，并高低搭配推售，兼具收益和现金流：以别墅为主，结合不同开发阶段和客户需求发展洋房、小高层、公寓等产品根据市场情况锁定主力户型，并设定安全(nqun)边界前期产品主打“度假休闲”，采用“类酒店化”产品配合和经营思路启发(qf)共一百零五页项目起步期（2012-2013年）区域发展：交通先行，但周边中高端配套较为匮乏；客群演变：客群以高端客户为主，对配套匮乏的抗性相对低；项目发展期区域起步期区域发展期区域成熟期项目成熟期（2014-2016年）区域发展：交通完善，中高端配套逐渐丰富和成熟；客群演变：吸引更广泛的客群，区域内产业人口成为主力、主城客群逐渐被吸引，项目快速发展时期；（2017-2

45、019年）区域发展：区域发展成熟，成为高新产业高端和高尚人居区域；客群演变：交通、配套瓶颈完全打破，区域间距离越来越小，项目突破区域限制，面对整个重庆；原则四：最大化兑现区域发展价值(jizh)龙兴片区由起步到成熟约需8-10年时间，本项目应承接区域的发展节奏，以最大化兑现区域发展带来的价值提升，故开发周期最好控制在8年左右启发(qf)共一百零五页项目地块(d kui)介绍土地(td)价值解读宏观市场分析分产品线机会发掘案例分析意见领袖访谈项目定位及开发思路启动计划及整体运营计划近期工作推进情况汇报结构：共一百零五页项目(xingm)定位华侨城不是(b shi)一天建成的万科在造一座城共一百零

46、五页从新都市的发展角度:秉承新都市主义理念，中航于两江新区铸造新都市中心, 打造进驻重庆的首部“复合型大盘”从复合地产生长(shngzhng)角度:整合高端住宅、商务休闲、健康管理和国际教育等多元功能，通过在项目内部打造若干特色配套，将两江新区项目建成复合地产的标杆，创造复合型的价值体系赢得市场从RMP角度：基于R（资源）和M（市场）的成长变化，P（产品）也有相应的改变。在本项目8年的开发过程中，应该顺应资源的升级和市场的成熟，适当调整产品档次和供应结构随着项目生长，定位也不断升级(shng j)复合效应：1+1+.+1 N复合大盘的生长共一百零五页长江上游首席城市(chngsh)养生谷城市高

47、端人士(rnsh)（家庭）旅游目的地项目定位世界的重庆中国的两江央企的筑造高尔夫运动、路虎探险、温泉SPA、CEO健康养生、精品酒店、私人会所遥相呼应南昆山：南中国城市带养生谷共一百零五页项目定位(dngwi)的成长升级周期时间项目定位入市产品和配套驱动力起步期2012两江高端政商接待中心路虎体验中心、云会所、高尔夫练习场度假养生休闲地，交通拉动发展期2013-2015高尔夫主题度假别墅区别墅、度假公寓、南高尔夫球场（公众）、SPA精品酒店、CEO健康管理中心、五星级酒店、镇中心商业街成熟期2016-2017两江高端复合宜居大盘顶级大宅、别墅、洋房、高层国际学校、北高尔夫球场（顶级）产业成熟，

48、人口导入稳定期2018-2019两江顶级宜居新市镇顶级别墅、改善型第一居所城市花房树立(shl)中航复合地产典范，打造重庆顶级产品口碑共一百零五页2012年云会所练习场地块价值：两江片区新兴旅游目的地吸引客群：政商高端人士,城市高端客户入市(r sh)产品：无0.6容积率住宅组团0.8容积率住宅组团1.05容积率住宅组团1.8容积率住宅组团云会所,国际学校,商业街精品酒店,健康中心,城市花房五星级酒店,路虎体验中心复合(fh)大盘的生长路虎体验中心共一百零五页重庆顶级商务(shngw)会所；两江新区首选商务(shngw)接待场所以高端品质的文化、艺术为基调，打造重庆高端商务圈层交际平台功能定位

49、：高端商务、艺展、名厨餐饮于一体，主要包括2座古宅私密院落和珍藏红酒窖云会所共一百零五页会所高尔夫练习场为私属会员高尔夫练习场，占地约6万平方米，拥有48个普通打位，24个真草打位。先进的综合教学区（室内教学+室外真草教学+模拟教学三位一体(sn wi y t)）规划有锦标赛级的真草练习果岭、真草打位设有4间VIP包厢高尔夫练习场共一百零五页3公里(n l)环形越野障碍赛道筹划(chuhu)与“路虎体验”合作，建立“路虎授权体验中心”和”路虎体验俱乐部”策划、组织路虎会员 参与“跨国界、跨区域” 活动，自然形成重庆高端的圈层活动，树立地标性影响。路虎体验中心共一百零五页2013年18洞南球场温

50、泉SPA住宅1.1和1.2标段精品酒店地块价值：高尔夫主题，高端度假项目(xingm)吸引客群：政商高端人士、私营业主、周边富豪入市产品：独栋、双拼、联排、叠拼别墅0.6容积率住宅组团0.8容积率住宅组团1.05容积率住宅组团1.8容积率住宅组团云会所,国际学校,商业街精品酒店,健康中心,城市花房五星级酒店,路虎体验中心云会所练习场路虎体验(tyn)中心公务员小区注：预计公务员小区开始兴建复合大盘的生长共一百零五页参照重庆柏联温泉度假酒店、 Six Sense， 结合(jih)项目的温泉资源 、山间林地，引进全球顶级SPA疗法，将酒店打造为：重庆顶级的温泉SPA体验中心。精品酒店（结合(jih

51、)温泉SPA）共一百零五页高尔夫球场（南）依照项目南部山地地貌，建设18洞的公众球场，作为体育公园（培训基地）的核心模块筹划(chuhu)引进梁文冲高球学院共一百零五页公务员小区商业街2014年CEO健康管理中心住宅1.3标段住宅2.1标段地块价值：高尔夫主题(zht)，顶级度假别墅项目吸引客群：重庆高端商务人士、富豪入市产品：独栋、双拼0.6容积率住宅组团0.8容积率住宅组团1.05容积率住宅组团1.8容积率住宅组团云会所,国际学校,商业街精品酒店,健康中心,城市花房五星级酒店,路虎体验中心云会所练习场路虎体验(tyn)中心18洞南球场温泉SPA精品酒店镇中心公务员小区复合大盘的生长共一百零

52、五页健康(jinkng)体检运用全数字化设备，进行全方位的体检。疗养 根据先进仪器检测结果，以预防、保健为目的，提前以饮食、生活习惯、运动习惯等生活化治疗的方式予以防治。年轻工程药物恢复年轻态。服务模式：五星级酒店套餐式服务提前预约全方位检查针对性治疗方案短期疗养CEO健康(jinkng)管理中心共一百零五页镇中心(zhngxn)商业街业态丰富,满足(mnz)周边地区需求,成为片区重点商业配套.标志性建筑,小镇入口重要空间节点 开放式活动空间，人性化尺度的街道以及小镇广场共一百零五页公务员小区公务员小区2015年商业街国际学校住宅2.2标段住宅组团六地块价值：重庆旅游度假目的地吸引客群：重庆高

53、端商务人士、度假需求富豪、中产阶级入市产品(chnpn)：独栋大宅、洋房、高层0.6容积率住宅组团0.8容积率住宅组团1.05容积率住宅组团1.8容积率住宅组团云会所,国际学校,商业街精品酒店,健康中心,城市花房五星级酒店,路虎体验中心云会所练习场路虎体验(tyn)中心五星级酒店18洞南球场温泉SPA精品酒店复合大盘的生长共一百零五页五星级商务酒店结合管理(gunl)公司要求,邀请国际大师担纲设计面积3.3万平米,五星级客房约300间承担片区内商务洽谈、大型会议等商务功能共一百零五页拟邀请妹岛和世操刀设计配合项目定位,打造(dzo)高端国际贵族学校,吸引周边外企高端国际人群,营造国际化社区教育

54、配套,为片区进一步发展奠定基础.占地约3.8万平米,面积约2.3万平米,九年制72班规模国际(guj)学校共一百零五页公务员小区2016年18洞北球场地块价值：重庆顶级复合型大盘、旅游度假目的地吸引客群：重庆乃至西南顶级自住需求富豪、中产阶级入市产品：联排别墅(bish)、洋房、小高层0.6容积率住宅组团0.8容积率住宅组团1.05容积率住宅组团1.8容积率住宅组团云会所,国际学校,商业街精品酒店,健康中心,城市花房五星级酒店,路虎体验中心云会所练习场路虎体验(tyn)中心五星级酒店18洞南球场温泉SPACEO健康管理中心精品酒店商业街国际学校住宅组团五公务员小区复合大盘的生长共一百零五页打造

55、高品位的18洞高尔夫球场，邀请国际大师设计配套一个顶级会所，使之成为可承办(chngbn)国际顶级高尔夫赛事的球会高尔夫球场（北）共一百零五页公务员小区2017年住宅组团四城市花房地块价值：重庆(zhn qn)顶级复合型大盘、旅游度假目的地吸引客群：重庆乃至西南顶级自住需求富豪、中产阶级入市产品：双拼、联排别墅0.6容积率住宅组团0.8容积率住宅组团1.05容积率住宅组团1.8容积率住宅组团云会所,国际学校,商业街精品酒店,健康中心,城市花房五星级酒店,路虎体验中心云会所练习场路虎体验(tyn)中心五星级酒店18洞南球场温泉SPACEO健康管理中心精品酒店商业街国际学校公务员小区复合大盘的生长

56、共一百零五页利用地形, 建造室内的植物生态系统(shn ti x tn)_城市花房满足家庭妇女老年小孩的家庭娱乐功能和景观功能城市(chngsh)花房共一百零五页公务员小区2018年地块价值：重庆顶级复合型大盘、旅游度假目的地吸引客群：重庆乃至(nizh)西南顶级自住需求富豪入市产品：顶级独栋、双拼别墅0.6容积率住宅组团0.8容积率住宅组团1.05容积率住宅组团1.8容积率住宅组团云会所,国际学校,商业街精品酒店,健康中心,城市花房五星级酒店,路虎体验中心住宅组团三云会所练习场路虎体验(tyn)中心五星级酒店18洞南球场温泉SPACEO健康管理中心精品酒店商业街国际学校城市花房公务员小区复合

57、大盘的生长共一百零五页公务员小区2019年0.6容积率住宅组团0.8容积率住宅组团1.05容积率住宅组团1.8容积率住宅组团云会所,国际学校,商业街精品酒店,健康中心,城市花房五星级酒店,路虎体验中心云会所练习场路虎体验(tyn)中心五星级酒店(ji din)18洞南球场温泉SPACEO健康管理中心精品酒店国际学校商业街城市花房所有配套建设完毕所有组团开发入市项目成型、成熟、完善全线产品高低搭配销售公务员小区复合大盘的生长共一百零五页南部（山城）：地形高差起伏较大。建筑物依山势分布,视野开阔,享有低谷处景观资源。建筑以天然(tinrn)石材为主,风格粗旷,装饰性强。复合大盘(d pn)的生长共

58、一百零五页水城（北部）：地势较为平缓。根据自然地形规划流动水系,建筑与水系紧密结合,多数户型(h xn)可临水或享有水景资源。建筑风格具有亲水性,细腻,有较强的度假休闲风情感。复合(fh)大盘的生长共一百零五页居住(jzh)组团地产(dchn)九大主题配套复合体育公园(高尔夫)云会所CEO健康管理中心SPA精品酒店五星级商务酒店水城国际学校风情商业街路虎体验中心山城城市花房复合大盘的生长共一百零五页项目(xingm)地块介绍土地(td)价值解读宏观市场分析分产品线机会发掘案例分析意见领袖访谈项目定位及开发思路启动计划及整体运营计划近期工作推进情况汇报结构：共一百零五页中安长岛金科太阳海岸上邦高

59、尔夫庆隆南山高尔夫选取重庆二环区域典型的竞品项目(xingm)做对比分析1. 典型竞品项目(xingm)启动模式研究龙湖至德路9号远洋高尔夫约克郡共一百零五页从4大典型项目价格走势情况来看，整体价格上涨趋势明显。典型项目在项目启动期均以独栋产品入市，树立市场(shchng)高端形象，但单价较低，控制总价。发展期穿插部分档次相对较低的产品，利用启动期高端形象提升产品价格。启动期以低总价高端产品面市，后期丰富产品线，并逐步(zhb)提升价格4大典型项目价格走势开发时间轴启动期发展期成熟期独栋独栋、联排、叠拼穿插独栋、联排、叠拼、普通住宅1. 典型竞品项目启动模式研究共一百零五页高端产品启动，高端形

60、象入市，奠定项目总基调低总价高性价比的创新(chungxn)产品吸引客户，确保启动成功以景观、配套设施提升品质，预热区域，提高人气优质、次级产品穿插推出，提升项目价格1. 典型竞品项目启动(qdng)模式小结共一百零五页2. 本项目启动(qdng)计划18洞南球场温泉SPA住宅1.1和1.2标段精品酒店云会所练习场路虎体验中心公务员小区示范区首批住宅产品(chnpn)将于2013年8月入市项目以云会所、高尔夫练习场为中心建立示范区；届时南高尔夫球场、精品酒店即将完工，会有较好的展示面综合考虑交通的利性、地块价值，规划条件等因素，选择如图所示地块作为项目一期的1.1和1.2标段1.1标段1.2标