中新-北京青年汇佳园商业部分产品定位报告81页ppt课件

1、青年汇佳园商业部分产品定位报告中新集团研发中心市场部目 录工程概述工程位置技术目的交通环境市场研讨区域环境市场供应目的客群Swot分析工程定位4#地商业定位市场定位产品定位2#地商业定位市场定位产品定位投资分析投入产出分析运营分析第二部分 工程定位工程定位-四号地商业定位市场定位 打造朝青路上消费新亮点，塑造区域食尚新生活中心。 朝青路未来5年内最大，囊括品牌餐饮和现代便利生活设备的青年主题社区生活中心。 以品牌餐饮的进入弥补区域商业构造的失衡，提升工程整体气质，保证长期收益。四号地商业定位-产品定位四号地商业定位-产品定位立面风格：与工程整体的设计风格相一致，时髦、现代、充溢小资的、物质生活

2、的气质。可汲取西方物质生活、享乐主义鼎盛时期商业设备的设计风格，采用较大的色差、丰富的变幻，刺激区域内主流客群中青年消费者的消费愿望。在设计初期将能够进入的品牌对门头、招牌的特殊需求思索到设计中。待选方案一 方 略待选方案一 天 大待选方案-天 大 方 案业态规划主题及面积比例：各类餐饮 50%、便利卖场 40%、便利效力设备 10%；功能店铺单铺面积设定：各类餐饮：休闲餐饮：50-350平米大型餐饮：500-2000平米中档卖场、超市：超市：5001000平米便利效力设备：便民效力：20100平米社会设备：30150平米四号地商业定位-产品定位一层：餐饮类，临街位置切割成小店；休闲餐饮、蛋糕

3、店、小吃店；设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口零售、便利效力类；邮局洗衣房、冲印、药房、美容美发；电讯、电信局营业厅；中型超市，在一层略差位置设置入口及一定运营面积；餐饮零售二层：餐饮： 休闲餐饮，部分与一层店铺衔接，保证较好的临街位置，丰富本层功能；中型超市： 作为二层的主要运营内容，占本层面积的绝大部分；餐饮零售三层：集中型美食城：作为主要餐饮场所，满足区域消费及写字楼部分需求；中大型品牌餐饮：引入中档中型餐饮，完善餐饮设备层次；四层：中大型品牌餐饮：知名中型餐饮，设置直梯，拉升整体档次；餐饮廊道功能品牌引荐：一层：餐饮：麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、D

4、Q、好利来、张一元、街客、 ；零售、便利效力：贝塔斯曼、红英、东东西西、I.T. 、柯达冲印、福奈特洗衣、金象大药房、邮局；中型超市：冠军超市、物美超市；二层：餐饮：呷哺呷哺、面爱面、真功夫、宏状元粥店、中型超市：冠军超市、物美超市；三层：休闲餐饮、美食城、中大型品牌餐饮入口：大食代；四层：1-3家中大型品牌餐饮：大鸭梨、汉拿山、老诚一锅、好伦哥、品奇批萨、小肥羊；四号地商业定位-产品定位公共空间风格及用材与青年汇整体风格一致。以内街廊道提升非临街店铺价值，利用其对不同风格品牌商铺进展分区，引导人流。在三层利用廊道贯穿室内外，构成立体交通，激活三、四层运营价值。以景观、灯光手段丰富，丰富其时髦

5、现代的商业气质。与引入品牌装修充分结合，互利互补。公共空间的装修满足正常商业设备装修规范即可。四号地商业定位-产品定位二号地商业定位市场定位 迎合朝青板块整体商务环境的提升，作为写字楼、soho部分的商务配套设备，携手知名餐饮运营企业，打造朝青路上消费新亮点，塑造区域现代商务生活中心。二号地商业定位-产品定位 囊括品牌餐饮和现代便利生活设备的商务主题生活中心。 以品牌餐饮的进入弥补区域商业构造的失衡，提升工程整体气质，为写字楼、酒店式公寓及SOHO以及未来周边规划的高档写字楼提供高质量的现代化商务配套。二号地商业定位-产品定位立面风格与青年汇工程公建部分整体风格一致。立面效果应强调其现代、高尚

6、的质量感，凸显国际都市气质，迎合主流客群的喜好。因思索大面积出租，与知名餐饮效力企业协作，应尽早确定协作品牌，协调制定外装修方案。待选方案一 方 略待选方案二 天 大天大方案业态规划主题及面积比例：品牌餐饮 65%、零售、商务、便利、效力设备 35%；功能店铺单铺面积设定：大型餐饮：500-2000平米零售、商务、便利、效力设备 ：零售门店：30100平米商务餐饮：50300平米金融设备：20100平米社会效力：30150平米二号地商业定位-产品定位商务餐饮，设置在端头，提供最正确的可视性和可达性；休闲餐饮：咖啡店、面包房、简餐；设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口零售门店；时髦服饰、

7、箱包、高档家具家饰金融设备：银行分理处、信誉卡中心；证券公司社会效力：美容美发；电讯、电信局营业厅；朝阳北路餐饮零售、金融品牌餐饮：引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮，利用朝阳北路便利的交通条件带来客流，满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。金融设备：二层部分面积设置为证券公司，二层部分面积作为银行业务部及VIP室。餐饮金融功能品牌引荐：一层：零售门店：金飞鸿电信、电信营业厅、7-11 ；金融设备：光大银行、建立银行、北京证券；商务餐饮：上岛咖啡、真功夫、面包物语；社会效力：DHL；二层：品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆金融设备：光大银行、建立银行、北京证券；三层：品牌餐饮：渝

8、信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆二号地商业定位-产品定位公共空间与青年汇共建部分相呼应。以景观、灯光手段丰富，丰富其时髦现代的商业气质。与引入品牌装修充分结合，互利互补。公共空间的装修满足中高档商务商业设备装修规范即可。二号地商业定位-产品定位第三部分 收 益 分 析收益分析-经济技术目的4#地商业一层二层三层四层车位合计建筑面积-天大29603000278015604610300交通面积279279279162999销售面积268127212501139893012#地商业建筑面积-天大3010301030101319030交通面积7123013011314销售面积229827092709 1

9、7777164#地-层面销售面积销售单价销售总价单方首付单方月供单方日供使用率折合单位日租考虑出租率后日租如出租，年租金收益区域实际租金价格如出租，年租金收益一层26812.56702.51.25137.54.6 0.77 9 442.4 9425.64 二层27211.84897.80.9993.30.75 7 369.45274.28 三层25010.92250.90.4549.51.650.72 3 1913170.17 四层13980.6838.80.3331.10.72 2 71.2 1.547.56 合计93011.58146901074 5.6917.64 2#地-层面一层229

10、82.86434.41.41545.1 0.77 10 424.7 9364.83 二层27091.84876.20.9993.3 0.75 7 367.85273.07 三层2709127090.5551.8 0.73 4 229.9 3184.32 合计77161.8214019.61022.4 6822.22 总计170171.6928709.62096 5.81739.86 收益分析-销售收益分析注：计算前提为建立期即开场销售计算思索建筑运用率为0.7； 年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.9此处以销售价钱折合之租金仅为参考数值，用以比较与实践租金之间差别，实践招商时，还需

11、思索租金优惠政策等。此计算的前提条件为开发商设立运营管理公司一致运营一致出租，以此保证运营规划的实施和租金的回收4#地层面销售面积销售单价销售总价单方首付单方月供单方日供使用率折合单位日租考虑出租率后日租如出租，年租金收益区域实际租金价格如出租，年租金收益一层268141072422207.3 0.710 15 707.78 12567.51 二层27212.87618.81.41545.1 0.77 10 574.68 7383.99 三层25011.84501.80.9993.30.75 7 382.01 4226.89 四层13981.21677.60.6662.20.73 4 142.

12、36 2.579.27 合计93012.64 24522.21806.83 7.7 1257.66 2#地层面一层22984.5103412.25247.58.3 0.712 17 682.51 12486.44 二层27093.28668.81.61765.9 0.78 12 653.88 7382.29 三层27092.25959.81.11214.0 0.76 8 505.73 4245.76 合计77163.24 24969.61842.11 8.2 1114.50 总计170172.91 49491.83648.94 7.9 2372.15 收益分析-销售收益分析注：计算前提为开工后

13、运营两年时带租约销售；计算思索建筑运用率为0.7； 年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.9此处以销售价钱折合之租金仅为参考数值，用以比较与实践租金之间差别，实践招商时，还需思索租金优惠政策等。此计算的前提条件为开发商设立运营管理公司一致运营一致出租，以此保证运营规划的实施和租金的回收收益分析-销售收益分析建立期销售，4#地可实践销售收益1.46亿元，销售均价1.58万元/平米； 2#地。1.4亿元，。1.82万元/平米； 两部分销售额总计2.87亿元，销售均价1.7万元/平米。以上为假设四层全部卖掉可得收益，如销售受阻，只卖掉4#地一二层和2#地一层，那么4#地可实践销售收益1.1

14、6亿元，销售均价2.15万元/平米； 2#地。0.64亿元，。2.8万元/平米； 两部分销售额总计1.8亿元，销售均价2.3万元/平米。收益分析-销售收益分析 开工并运营2年后带租约进展销售，4#地可实践销售收益2.45亿元，销售均价2.64万元/平米； 2#地。2.5亿元，。3.24万元/平米； 两块地商业部分销售额总计5亿元，销售均价2.9万元/平米。采取三年后带租约销售可添加盈利2.13亿。以上为假设三层全部卖掉可得收益，如因高层运营单位较大，不利于销售，只卖掉4#地一二层和2#地一层，收入其他层面租金，那么4#地可实践销售收益1.84亿元，销售均价3.4万元/平米； 2#地。1.1亿元

15、，。4.5万元/平米； 两块地商业部分销售额总计2.9亿元，销售均价3.7万元/平米。采取三年后带租约销售可添加盈利1.1亿，并年添加租金收益950万元。收益分析-运营分析四号地一层店铺经营业态推荐品牌经营面积单位日租月租收益年租收益预计租期1-5年租金收益合计5年以后租金涨幅5-10年年租金收益A-1休闲餐饮麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、街客、DQ、大三元好婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡1450.4730.46 292.40 8-10年1462.00 0.0%292.40 B-1便利服务柯达冲印、福奈特洗衣、金象药房、家政服务、贝塔斯曼、邮局、电信营业厅

16、、招商银行、建设银行310.887.46 62.66 2年、5年313.29 3.0%64.54 C-1超市冠军超市、法宝超市310.84.54.20 50.35 5年251.75 2.0%51.36 合计20726.77542.11 405.41 2027.04 408.29 二层店铺A-2休闲餐饮麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、街客、DQ、大三元好婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡735511.03 105.84 8-10年529.20 0.0%105.84 C-2超市法宝超市、家乐福冠军超市、13653.514.33 120.39 5年601.97 2.0

17、%122.80 合计21004.02525.36 226.23 1131.17 228.64 三层店铺A-3品牌餐饮麻辣诱惑、汉拿山、金山城、老诚一锅、海底捞、好伦哥、品奇批萨、小肥羊、渝信川菜1946317.51 168.13 5年840.67 1.5%170.66 四层店铺A-4品牌餐饮麻辣诱惑、汉拿山、金山城、老诚一锅、海底捞、好伦哥、品奇批萨、小肥羊、渝信川菜109226.55 62.90 5年314.50 1.5%63.84 总计721091.5862.7 4313.4 871.4注：以上为假定一致运营的前五年运营收益分析收益分析-运营分析二号地地块经营业态推荐品牌经营面积单位日租月

18、租收益年租收益预计租期1-5年租金收益合计5年以后租金涨幅5-10年年租金收益一层店铺A-1商务餐饮上岛咖啡、真功夫、面包物语737 715 130 1年650 0.0%130 B-1零售门店金飞鸿电信、电信营业厅、7-11 527 914 119 2、5年597 1.5%121 C-1金融设施光大银行、建设银行、北京证券632 713 143 5年717 2.0%146 D-1社会服务DHL、EMS211 85 42 1年212 1.0%43 合计2107 7.648 435 2177 440 二层店铺A-2商务餐饮渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆1686 420 194 5年971 1.0

19、%196 C-2金融设施光大银行、建设银行、北京证券421 56 61 5年303 1.0%61 合计2107 4.227 255 1274 257 三层店铺A-2商务餐饮渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆2107 2.5 16 152 5年759 1.0%153 总计63214.8 90 842 4210 851 注：以上为假定一致运营的前五年运营收益分析收益分析-运营战略一致招商、一致运营，保证商业规划的实施和租金的回收。开工后带租约销售，可获取最高的销售收益。可思索出卖一二层可分割小面积，获取销售收益，同时保管部分面积，保证长期租金收益。工程概略朝阳北路一期产品工程位置4#位置于朝阳北路与

20、青年路交汇处，紧邻城市交通主干道；2#地沿朝阳北路，紧邻铁路；技术目的2#地4#地总计用地性质SOHO和主题性商业街主题性社区商业配套单位-平米总建筑面积358001100046800交通环境青年路、朝阳路、朝阳北路构成板块整体的交通框架。青年路北段改造完成，我工程门前路段尚无改造迹象。朝阳路改造估计明年全部完工，成为CBD主要道路之一。朝阳北路曾经全线通车。城铁6号线规划从西八里庄经青年汇至常营，2021年开工。区域交通环境迅速改善，大力拉升区域价值。第一部分 市 场 研 究市场研讨-区域环境宏观环境影响朝青板块热度直线上升；朝青板块内近20个工程，均价超越8500元/平米-产品类型丰富；2

21、006年该区域的开发总量到达了400多万平方米；未来该区域人口密度较高；零售类商业配套，包括集中商业、特征商业街及底商等都种方式，整体商业面积至少30万平米以上；区域内现实商业，特别是餐饮类供应仍明显缺乏；区内住宅供应量宏大，商业供应量缺乏，现实功能配比不合理。市场研讨-市场供应板块内集中商业总建筑面积8.5万平米，运营面积达5万平米。代表工程：住邦2000二期商业、韩show商场和首创白云商场。底商及商业街供应总量20万平米，运营面积超越12万平米。代表工程：朝阳园.尚街、华纺易城底商、国美第一城商街、珠江罗马嘉园欧洲风情商业街、A-Z TOWN商业配套据不完全统计，朝青板块住宅工程之商业配

22、套供应量近30万平米。市场研讨-市场供应据不完全统计，朝青板块现有商业供应面积达26万平米建筑面积。集中百货类：13.5万平米超市类：3.5万平米电器卖场类：1.5万平米餐饮类：2.5万平米。休闲文娱类：4.5万平米。市场供应-零售业面积供应区内已建在建零售类近14万余平方米，面积较大，档次普通。 新入市面积待市场检验。华堂商场延续传统运营方式，满足日常消费需求，保证其商业位置。白云市场、韩SHOW及财满街以划分面积单位方式销售，均价：18000元/平米，承诺年8%报答。产权店铺式商业开发工程，在招商、运营及投资报答方面存在不确定性，面临市场考验。尚街作为独一只租不卖的商业物业，交融多种运营内

23、容，餐饮及休闲文娱面积分别占到总量的30%-35%。区域内聚集了9余家大、中、小型超市其中包括4家便利店，主要分布在朝阳路两侧 样本中5000平方米以下超市3个，三家面积合计4300平方米 .样本全部在朝阳路沿线大型超市仅有易初莲花一家，规模占总供应量66%，达8500平米，辐射整个区域消费人群。 大型超市具明显开展空间，规划中的家乐福超市及朝阳北路SHOPPING MALL入市后，超市规模将完成中型到大型的转型。市场供应-餐饮类供应餐饮运营面积1.2万平米，集中在朝阳路，中档餐饮为主，品牌及特征餐饮较少；区内餐饮品牌有：肯德基、麦当劳、必胜客、好利来、郭林家常菜、永和豆浆、大白鲨火锅自助等。

24、品牌档次明显缺乏。在建餐饮总供应约4万平方米， 多为产权式销售，品牌以休闲中小型餐饮为主；品牌晋级、环境改善将伴随新工程迅速开展；区内餐饮设备从功能、档次、面积，均无法满足正常需求。市场供应-休闲文娱类面积供应板块内新社区都设有会所，主要为内部提供效力；甘露园临街洗浴中心，运营面积近800平方米的；白云生活广场四层为小厅影院，五层健身场所，面积4000平米；尚街地下一层为2000平米休闲文娱场所；财满街休闲乐园，分布二期商业街三层位置，体量在8000平方米。朝阳北路周边目前不存在集中大型休闲文娱场所。休闲文娱业态存在明显市场空白。目前区内休闲文娱场所总供应量近4.5万平方米，约有3.3万平方米

25、针对小区开放，档次、运营内容和配套设备无法满足未来需求；市场供应-租金程度该区域零售类租金程度如下： 单位-元/平米.运营面积.日集中商业类：华堂商场：3.5元/平米，营业面积24000平米。苏宁电器：2元/平米，营业面积3000平米,一层仅入口，四层为主要运营场地。超市类：京客隆超市：3元/平米，运营面积1500平米，一层。法宝超市：1.5元/平米，运营面积2000平米，地下。临街商铺类：迪信通手机专卖：8元/平米，运营面积350平米，正对华堂商场。罗宾汉服饰专卖：10元/平米，运营面积100平米，正对华堂商场。中国挪动通讯：11元/平米，运营面积30平米。该区域餐饮类租金程度如下：品牌名称

26、所属类型规模-平米单位日租物业类型分布商圈舟都鲍翅酒楼中大型正餐18008临街商铺 住邦2000底商郭林家常菜中大型正餐10006.5临街商铺甘露园商圈底商大白鲨火锅 大型火锅20001.5大厦内部华堂商圈-昆泰大厦四层巴西烤肉特色休闲餐饮6007临街商铺华堂商圈周边麦当劳休闲餐饮3005临街商铺华堂商圈-一带二重庆鸳鸯火锅小型正餐3004临街商铺甘露园商圈底商永和豆浆便利快餐1007.5临街商铺华堂商圈临街老家肉饼便利快餐604.5临街商铺甘露园商圈底商马兰拉面 便利快餐1505临街商铺华堂商圈周边金凤成祥糕点6010临街商铺华堂商圈周边区域餐饮租金均价63705.21 该区域休闲文娱类租金

27、程度如下： 单位-元/平米.运营面积.日休闲、效力类：香榭丽舍美容美发：6.5元/平米，营业面积970平米。三星电子维修中心：6.5元/平米，营业面积400平米。文娱类：名称面积经营内容消费客群甘露园SPA水疗800洗浴周边居住及商务人群尚街20000休闲娱乐周边中高收入人群及商务人群财满街8000休闲娱乐本项目商务人群为主、周边居民韩SHOW百货三朝阳无限会所300025*10阳光游泳池，健身房、球类、棋牌室对外营业,日租1.5-2.5元/平米朝阳园会所地下7800阳光游泳池 健身房球类 棋牌室 桑拿、高尔夫练习场仅对小区内业主开放远洋天地会所30005*12游泳池，各种球类仅对小区内业主开

28、放东恒时代会所500 健身房、球类、棋牌室仅对小区内业主开放蓝T公寓会所2000游泳馆、健身房等对外开放、周边居住人群兴隆家园会所 12000健身康体、娱乐主要针对社区人群住邦2000会所3000商务专属会所、阳光泳池等本社区商务人群朝青居住版块东至东五环、西至东四环，南至朝阳路，北至姚家园路。财满街白云生活广场尚 街住邦2000韩show市场供应-分 析已建、在建常规零售类物业面积，供应量超越40万平米，新工程多为切割小产权面积销售产品。未来主要零售供应集中在产权销售店铺，同类投资产品过多。如仍延续此类方式，将面临严峻的竞争。中大型超市类产品缺乏，区域导向明显，大型超市的进驻要求苛刻，中型超

29、市更具灵敏性、收益性和便利性。餐饮文娱设备严重缺乏，运营档次较低，无大型中高档餐饮效力设备，与区域内强劲的消费力和宏大的需求构成较大反差。餐饮文娱设备未来存在较大开展空间。目前朝青板块商业设备平均租金为零售类：集中商业：2-3元/平米.天 地下一层至地上4层中型超市：1-1.5元/平米.天 地下一层临街店铺：6-10元/平米.天 地上一层餐饮类：休闲餐饮：6-11元/平米.天 地上一层中型正餐：4-5元/平米.天 二层大型餐饮：3-1.5元/平米.天 三-四层休闲效力、文娱类：休闲效力: 6.5元/平米.天 地上一层文娱类： 1.5-3元/平米.天 地下一层、地上四层市场研讨-目 标 客 群商业的主要客群来自：青年汇佳园本身居民；目前区域内居民；包括来自华纺易城、国美第一城、珠江罗马嘉园等