房地产企业涉及的税种类型和详细讲解

1、房地产企业涉及的税种类型和详细讲解 增值税消费税城建税 企业所得税土地增值税房产税 城镇土地使用税 车船税 和车辆购置费印花税个人所得税教育费附加 （及地方）耕地占用税资源税矿产资源补偿费契税 涉及 税费的明细税种国家税务局地方税务局增值税、消费税增值税、消费税（进口环节增值税、消费税委托海关代征）、营改增后四大行业的增值税二手房交易环节、其他个人出租不动产的增值税城建税、教育费附加铁道、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的城市维护建设税和教育费附加其余车辆购置税车辆购置税资源税海洋石油企业资源税其他资源税印花税对股票交易征收的印花税其余印花税个人所得税地方税务局其他房产税、城镇土地使用税、耕地

2、占用税、契税、土地增值税、车船税、烟叶税、文化事业建设费； 税收征收范围的划分方式适用范围1.查账征收账务健全的纳税人2.查定征收对账务不全，但能控制其材料、产量或进销货物的，税务机关依据正常条件下生产能力对其生产的应税产品查定产量、销售额并据以征收税款的征收方式3.查验征收税务机关对纳税人的应税商品、产品，通过查验数量，按市场一般销售单价计算其销售收入，并据以计算应纳税款的征收方式4.定期定额征收对小型个体工商户采取的一种征收方式5.代扣代缴在向纳税人支付款项时依法扣缴税款6.委托代征对零星、分散、异地缴纳的税收。税务机关委托交通运输部门、海事管理机构代为征收船舶车船税 税款征收的方式201

3、7-7-12财会201622号财政部增值税会计处理规定解读及例题 财会2016 22号文件对四大行业产生影响 增值税变革给房地产开发企业的影响巨大；2016年5月1号之前房地产开发企业采用营业税核算流转税，营业税属于价内税，核算简单；政策出台：国务院规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面营业税改征增值税,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,由缴纳营业税改为缴纳增值税。为规范增值税会计处理，国家于2016年12月3日颁布了财会2016 22号文，对增值税会计处理进行了规范： 增值税： 对商品和应税服务在流转过程中（多环节流转）产生的增值额为计税依据而征收，属于价外税；

4、有增值额征收，没有增值不征收；最终由消费者承担；应税行为：销售服务、无形资产、不动产；应交税费应交增值税未交增值税增值税检查调整待抵扣进行税额带认证进行税额预交增值税待转销项税额简易计税代扣代缴增值税转让金融商品应交增值税应交增值税销项税额进项税额进行税额转出减免税金已交税金转出未交增值税转出多交增值税销项税额抵减出口退税出口抵减内销产品应纳税额 应交税费-应交增值税进项税额销项税额抵减已交税金出口抵减内销商品增值税转出未交增值税销项税额进项税额转出出口退税转出多交增值税减免税金 应交税费-应交增值税 借方科目内容（6个）： 1、应交税金-应交增值税（进项税金） 反映购进货物服务支付的进项税额

5、，可以从当前销项税额中抵扣；进项税额只能反映在借方；发生进项税额用蓝字登记，退回用红字登记 ；原某企业购进的不含税价为3000元、增值税额为510元的原材料借：原材料3000应交税费应交增值税（进项税额） 510贷：银行存款35102、应交税费-应交增值税（已交税金）反映本月交纳本月的税金；退回多交的增值税用红字或者负数；该科目只核算交纳本月的增值税；如果交纳上月的增值税用 应交税费-未交增值税 进行核算； 某企业纳税期限为15天，12月15日缴纳12月110日应该缴纳的增值税10万元，企业应该如何进行账务处理？借：应交税费应交增值税（已交税金）100000 贷：银行存款100000 3、 应

6、交税费-应交增值税（减免税）反映可以减免的增值税税额；某企业为增值税一般纳税人，2017年5月份取得先征后返的增值税30000元，会计分录如下：借：应交税费应交增值税（减免税款）30000 贷：营业外收入30000 4、 应交税金-应交增值税（销项税额抵减）（借方）记录一般纳税人按规定因扣减销售额而减少的销项税额。发生成本费用时：借：主营业务成本、存货、工程施工等贷：应付账款、银行存款等待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）应交税费简易计税应交税费应交增值税（小规模纳税人）贷：主营业务成本、存货、工程施工等 房地产开发企业会计处理如下

7、：甲房地产开发企业，2016年5月8日开工建设某住宅小区，至2017年7月31日全部竣工决算。甲公司按一般计税方法计算缴纳增值税。开发成本中“地价款”为12000万元，土地面积为12000平方米，可供销售的建筑面积为37500平方米。8月甲公司销售收入为29000万元，销售建筑面积为15000平方米当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款=（1500037500）12000=4800（万元）应抵减的销项税额=4800（1+11%）（万元）借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本475.68 5、应交税费-应交增值税（转出未交增

8、值税）核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业“应交税费应交增值税”明细账出现贷方余额时，根据余额借记：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 贷记：应交税费未交增值税”科目。某企业增值税账户贷方的销项税额为30000元，借方的进项税额为17000元，月末的账务处理借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）13000贷：应交税费未交增值税13000 6、出口抵减内销产品应纳税额反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额；会计分录如下：借：应交税费应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 贷：应交税费应交增值税（出口退税） 应交税费-应交增值税 贷方科目 4个

9、1、应交税费-应交增值税（销项税额） 记录一般纳税人销售货物、加工修理 修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额。某家电生产企业将其生产的空气加湿器作为福利发放给职工，成本2万元，市场不含税价5万元，下列会计处理借：应付职工薪酬非货币性福利58 500贷：主营业务收入50 000应交税费应交增值税（销项税额） 8 500 2、 应交税费-应交增值税（进项税额转出）记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税；2017年1月购入原材料一批，增值税专用发票注明价款80万元，增值税万元，当月已经认证抵扣

10、。3月在盘点过程中发现该批原材料因管理不善毁损其中的50%，针对上述情况企业的会计处理。借：待处理财产损溢贷：原材料40应交税费应交增值税（进项税额转出） 3、 应交税费-应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额；：借：应交税费应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 贷：应交税费应交增值税（出口退税） 4、应交税金-应交增值税（减免税）记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额。借记：应交税金-应交增值税（减免税） 贷记“其他收益”、营业外收入减免税款某企业为增值税一般纳税人，2017年5月份取得先征后返的增

11、值税30000元；借：应交税费应交增值税（减免税款）30000贷：营业外收入30000 对应交税费-应交增值税 科目总结如下： 应交税金-应交增值税（下面10个3级核算科目） 为结算科目，月末余额反应如下：1.应交税费应交增值税”借方余额代表留抵税额。2.应交税费应交增值税”结转后没有贷方余额。（1）如果应交税费-应交增值税：在月末为借方且全部为购进留底税额，这种情况下不用结转，下月进行抵扣既可以；其他情况下将借方余额转入 应交税费-多交增值税；（2）本科目期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的税费，月末转入应交税费-未交增值税； 应交税费-二级科目核算 一、应交税费-应交增值税二、应交税费-未交增

12、值税三、应交税费-增值税检查调整四、应交税费-待抵扣增值税五、应交税费-待认证增值税六、应交税费-预交增值税七、应交税费-简易计税、八、应交税费-待转销项税额九、应交税费-代扣代缴增值税十、应交税费-转让金融商品应交增值税 二、 应交税费-未交增值税一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”科目转入当月应交未交、多交或预交的增值税，以及当月交纳以前期间未交的增值税，月末会计分录：1、月份终了，当月应交未交增值税从“应交税费应交增值税”科目转入“未交增值税”科目。 借：应交税费应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费未交增值税2、月份终了，当月多交的增值税自“应交税费应交增值税”科目转

13、入“未交增值税”科目 借：应交税费未交增值税 贷：应交税费应交增值税（转出多交增值税）3、月份终了，当月预交的增值税自“应交税费预交增值税”科目转入“未交增值税”科目（房开企业有特殊的规定，只有完工确认收入才可以结转；） 借：应交税费未交增值税 贷：应交税费预交增值税4、当月交纳以前期间未交的增值税额 借：应交税费未交增值税 贷：银行存款 三、 应交税费-增值税检查调整专门账户（1）一般纳税人在税务机关对其增值税纳税检查后，凡涉及增值税涉税账务调整的，应设立“应交税费增值税检查调整”专门账户。（2）在调账过程中与增值税有关的账户用“应交税费增值税检查调整”代替。（3）检查调整事项结束后，结出“

14、应交税费增值税检查调整”的余额，并将该余额转至“应交税费未交增值税”中。处理之后，本账户无余额。 公司2017年3月经国税局检查，发现上月购进的甲产品用于单位职工福利，企业仅以账面金额20000元（不含税价格）结转至“应付职工薪酬”科目核算。另有5000元的乙材料购入业务取得的增值税专用发票不符合规定，相应税金850元已于上月抵扣。税务机关要求运达公司在本月调账并于3月31日前补交税款会计处理如下：借：应付职工薪酬3400贷：应交税费增值税检查调整3400借：原材料850贷：应交税费增值税检查调整850借：应交税费增值税检查调整4250贷：应交税费未交增值税4250借：应交税费未交增值税425

15、0贷：银行存款4250 四、应交税费-待抵扣增值税核算内容：1.实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的增值税额包括尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书；年5月1日后，按固定资产核算的不动产、不动产在建工程进项税额分2年抵扣取得扣税凭证当月抵扣60%；第13个抵扣40%待抵扣进项税额。（购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣） 3、取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以

16、及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。4、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。例题如下：某企业为新修建厂房，购进一批工程物资，取得增值税专用发票上注明的价款100万元，增值税税款17万。1、购进时：借：在建工程 100应交税费应交增值税（进项税额）10.2(17*0.6)应交税费待抵扣进项税额 6.8(17*0.4)贷：银行存款 1172、第13个月时：借：应交税费应交增值税（进项税额）6.8 贷：应交税费待抵扣进项税额例题如下：甲公司2017年6月1日购入一幢办公楼，取得增值税专用发票注明的价款1200

17、万元，增值税税额为60万元。支付契税48万元，甲公司将其作为固定资产核算。借：固定资产 1 248应交税费应交增值税（进项税额）36待抵扣进项税额24贷：银行存款 1 308第13个月：借：应交税费-应交增值税（进项税） 24贷：应交税费待抵扣进项税额24 五、应交税费-待认证增值税 核算内容：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；（已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额）。 1、购入未经认证不得抵扣进项税金： 借：应交税费待认证进项税额贷：银行存款2、经认证准予抵扣：借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费待认证进项税

18、额3、经认证不得抵扣：借：原材料等相应科目贷：应交税费待认证进项税额 六 、 应交税费-预交增值税 核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。财税2016 36号文件规定需预交增值税的几种特殊情形，考虑了建筑房、地产等开发周期长，预交税款与实际纳税义务时间跨度大的情况；当月预交税金时：借：应交税费应交增值税（预交税金）贷：银行存款对应交税费-预交增值税 七、应交税费-待转销项税额核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，会计已确认相关收入，但尚未发生增值税纳税义

19、务，需于以后期间确认为销项税额的增值税额。 例如：建筑服务完成后被扣留的质押金、保证金借：银行存款（房开预售款）贷：应交税费待转销项税额贷：主营业务收入（建安质保金结算等） 应交税费待转销项税额1、某房地产企业2017年6月销售预售新项目收款1110万；销项收入=1110/1.11=1000万销售增值税销项税=1000*0.11=110万预交增值税税率3%；（1）收款时会计科目如下：借：银行存款 1110万贷：预收账款-预收购房款-X项目1000万 应交税费-待转销项税额 110万（2）预交3%增值税时 借：应交税费-预交增值税 30万 贷：银行存款 30万备注：在确认预收账款，要求按照新老项

20、目进行价税分离;2、本期购入办公用品等可抵扣进项税额10万，本期因为管理不善造成其他易耗品损失其进项税额5万，并于上月抵扣，需要进行进项税额转出5万。 会计核算：1、购进办公产品时： 借：应交税费-应交增值税（进项税额）10万 贷：银行存款 102、低值易耗品损失进项税额转出时： 借：营业外支出 5 贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）53、假设本期项目完工，确认收入1000万元并开具发票，本期销售占占总项目比例80%。该项目支付土地款500万。 可抵扣土地款 500*80%=400万元土地进项税抵减销项税 万借：应交税费-应交增值税-（销项税额抵减 ）39.64贷：主营业务成本 万本期新

21、项目应纳税额=（1110-400）万元。期应补交增值税（预交税金）万4、会计科目分录如下（1）确认收入： 借：预收账款-预收购房款-新项目 1000万 贷：主营业务收入 1000万（2）计算应纳增值税：待转销项税额*0.11=110万；销项税额抵减万借：应交税费-待转销项税额110万贷：应交税费-应交增值税（销项税）110万 月末结转分录：（1）借： 应交税费-应交增值税（进项转出）5 应交税费-应交增值税（销项税）110万 贷： 应交税费-应交增值税-（销项税额抵减 ）39.64 应交税费-应交增值税（进项税额）10 本期应纳增值税=（110+5）-（39.64+10）=65.36 本期预交

22、增值税30万 （应交税费-预交增值税 30 ）（2）借：应交税费-未交增值税 30 贷：应交税费-预交增值税30 本期应补增值税万； （1） 假设本期不交下期交纳时： 借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）万 贷：应交税费-未交增值税 万 下月交纳时： 借：应交税费-未交增值税 35.36 贷：银行存款（2）假设本期交纳本期增值税时： 借：应交税费-应交增值税（已交税金）35.36 贷：银行存款 例题：跨年出租房产的业务，如果合同约定承租方在最后一年的期末支付全部租金100万，出租方收到租金后开具增值税发票，出租方在第一年的期初会计处理为：借：应收账款 100贷：应交税费待转销税额万 主营

23、业务收入万年末收到款项时：借：应交税费-待转销项税额万贷：应交税费-应交增值税（销项税）万房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：（土地价款增值税进项税可以结转条件）参考条件如下：1.房屋竣工并验收合格2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。房地产开发企业所得税收入确认条件：房地产开发经营业务企业所得税处理办法第六条，正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确

24、认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 八、 应交税费-简易计税 “营改增”一般纳税人选择简易计税方法核算增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。与采用一般计税办法发生的当期计提、扣减、缴纳业务分离； 一般纳税人采用简易纳税计

25、算增值税：通过 应交税费-未交增值税结算； 小规模纳税人 通过 应交税费-应交增值税 结算；（一）应税服务（二）建筑服务（三）销售不动产（四）不动产经营租赁服务（五）其他应税行为及规定一般纳税人简易方法汇总：（一）应税服务1.公共交通运输服务。公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫服务，以及在境内转让动漫版权； 3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体青服务。 4.以纳入“营改增”试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。 5.在纳入“营改增”试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产

26、租赁合同。（二）建筑服务纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。1. 一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分由工程发包方自行采购的建筑工程 3. 一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：(1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程；(2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程

27、。 4. 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。 （三）销售不动产1. 一般纳税人销售其2016 年4 月30 日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去购置原价或者取得作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。2. 一般纳税人销售其2016 年4 月30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，

28、可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （四）不动产经营租赁服务1. 一般纳税人出租其2016 年4 月30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016 年4 月30目前的高速公路。 3. 一般纳税人出租其2016 年5 月1 日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%

29、的预征率在不动产所在地预缴税款。（五）其他应税行为及规定1.一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依3%征收率计算缴纳增值税。(1）县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。(2）建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。(3）以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含蒙古土实心砖、瓦）。(4）自来水。(5）商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。2. 一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3% 征收率计算缴纳增值税。(1）寄售商店代销寄售物品（

30、包括居民个人寄售的物品在内）(2）典当业销售死当物品；(3）经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品3.对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3% 征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36 个月内不得变更。4. 自2016年2月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。5.自2016年4月1日起，属于增值税一般纳税人的兽用药品经营企业销售兽用生物制品，可以选择简易办

31、法按照兽用生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。6.关于药品经营企业销售生物制品有关增值税问题。自2012年7月1日起，属于增值税一般纳税人的药品经营企业销售生物制品，可选择简易办法按照生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更计税方法。 九、应交税费-转让金融商品应交增值税 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）规定，金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍

32、出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。 金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权，包括股票转让、债券转让、外汇转让、其他金融商品转让。金融机构与非金融机构转让金融商品均需缴纳增值税。属于新增的二级明细科目，值得注意的是，在增值税税制下，金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入应当按照贷款服务缴纳增值税，这部分税金不在此科目核算。（财会【2016】22号），对于转让金融商品应交增值税的会计处理给出了规定：金融商品转让按规定以盈亏相抵后的余额作为销售额，金融商品实际转让月末，如产生转让收益，则按应纳税额借记“投资收益”等科目，贷记“应交税费转让金融商品应交增值税”科目；如产生转让损失，则按可结转下月抵扣税额，借记“