青年酒店公寓项目策划书ppt课件

1、2021 MARKETING STRATEGY REPORT OF PROJECT青年公寓工程谋划.CONTENTS2 _工程谋划1 _市场分析3 _财务分析4 _案例自创.青年公寓_MARKET RESEARCH PORTION市场篇.本次报告的市场研讨任务，我们围绕以下三大中心问题展开：1、在目前的市场下，工程能否符合现阶段国家、地方法律、政策有关规定？法律层面2、怎样的定位及包装可以实现该目的？定位操作层面3、工程客群是哪些？他们的关注点又是什么？客户层面Q1Q2Q3.STEP1：工程本体分析工程根本情况概览本体分析.市场根本情况1. 人群需求：北京、上海、广州、深圳已成为全世界生活指数

2、最昂贵的三十个城市之一，买房本钱、租房本钱水涨船高，工薪阶层因生活压力大，住房条件不理想，限购、禁群组政策影响，刚需得不到满足。2.企业需求：人才流失本钱变为企业最繁重的负担之一。能提供经济实惠环境良好的员工居舍的企业对吸引和稳定人才起 重要作用。 市场需求.工程根本情况青年公寓是一种提供酒店式管理效力的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用和“投资两大效果，但其本质依然是公寓。青年公寓既吸收了星级酒店的效力功能和管理方式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效力。购买者拥有运用权，既可以自住、出租，是一种既提供酒店专业效力又拥有私人

3、公寓性和生活风格的综合物业。简介.工程环境 近年来，随着政府对“小产权房的打击，又出现了以公租房、保证房、农业构造调整、旧村改造、新乡村建立、旅游产业、文化园区、种植园棚承包、养老休闲等方式为名建立的变相“小产权房。合法的商品房应具备“五证：.工程环境种类特征商品房合作建房集资房经济适用房小产权房土地取得方式国土出让国土出让政府划拨政府划拨农民集体土地开发方式房地产开发企业出资开发建筑一群有民事行为、有购房能力的中国公民集合开发政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造开发社会保障性质的商品住宅，属于政策性开发住房乡政府独立开发或联合房地产开发企业开发产权证具有完全产权具有完全产权按出

4、资比例确定产权比例拥有有限产权不具有产权销售对象不限参加该项合作建房的公民单位员工只供给城镇中低收入家庭不限交易规定自由进入二级市场流通交易自由流通居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金不能进入二级市场流通.城市环境2021年以来，受“新国五条影响，北京商品房销售面积大幅回落。上半年北京商品房销售面积为821.8万平方米，同比增长32.4%，较上年同期上升20.5个百分点，但较1-5月回落11.6个百分点。 严峻的调控政策让北京疯涨的房价得到初步遏制，消费者对房价预期加强，张望心情浓重。但政策只是暂时拉住了房价过快上涨的缰绳，房价仍在高位运

5、转。买不起房.国家政策 2021年以来，全球经济缓慢复苏，欧美密集降息，大规模量化宽松的货币政策继续蔓延，中国M2余额突破百万亿元，货币超发严重，通胀压力加大的同时，国际与国内仍坚持富余的流动性环境，相对于股市、黄金等疲软的投资渠道，即使调控不断，房地产在过去10年间仍旧处于高速上涨通道，成为最为平安可靠的资产配置渠道。同时城市中心住宅用地的叫停使得现有产品渐成绝唱，导致了北京公寓的抗跌保值价值不断在继续走强，长期前景被广泛看好。 ，其中有一点就是制止群租。根据第六次全国人口普查的数据显示，2021年，北京常住人口6681万户。在被调查的样本家庭中，经过市场行为租房占总户数的327，按此比例，

6、相当于在总家庭数中，有2178万户需求经过市场行为租房。而这只是2021年的数据，置信在2021年，这一数据只会更大。根据我爱我家的统计显示，2021年至2021年，新增租赁房源同比涨幅分别是44、57、47、36，而同期新增租赁客户的同比涨幅那么高达237、233、64、34。供应的增长，远不及需求的增长。租不到房.工程物业目的符合国家相关法律政策的合法产权物业产权15年以上承租期租期.工程产品定位满足都市白领安居的高质量公寓产品.风险分析只获取商业用地物业运用权和运营权，没有产权，租户在长期租赁时心思存在较高风险认识。由于没有物业的产权，假设国家规划撤除，我们与小业主不会得到拆迁安顿补偿，

7、能够会得到租金赔偿。普通商业物业必需经过建筑构造改造才干到达公寓规范，工程质量控制具有一定风险。普通商业物业不经过改造很难到达公寓所需的超市、会议等配套设备。由于缺乏产权，未来在遗产承继时也会遇到许多费事。银行的金融机构不会给租赁房产贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大租房人的资金压力，添加租房风险。 风险三：质量难保证风险四：配套不完善风险五：遗赠也费事风险六：无法办贷款风险一：没有房产证风险二：拆迁难补偿.工程环境总价低、投资灵敏酒店式公寓普通以小户型为主，面积普通在50左右，总价较低，空间分割灵敏。由于很多酒店式公寓工程在产品设计时就思索以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具

8、有更大的灵敏性。因此市场出现了分割自若、大小随意的工程，小到20-30大到一层楼。因此，这类工程不仅适宜小公司，也适宜一些中型公司。良好的生活和商务环境酒店式公寓都提出诸如“拎了皮箱就入住、“全方位家庭保姆式物业管理等口号。酒店式公寓不仅有商务中心等配套，很多工程还为商务办公区内员工提供打字、复印、票务定购和酒店咨询、办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。优势.工程环境经济性低：大分割量添加了小户型的造价本钱；户型不规那么，呵斥运用率较低。温馨性低：暗房出现，影响居住生活的温馨度。适用性低：每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。欣赏性低：由于窗户的添加占据更多外墙

9、面，破坏了本来很规那么的建筑立面。平安性低：规范层户数的增多，呵斥居住人群参差不齐。效力性低：由于容积率的制约，效力配套很难跟上。优势.STEP2：包装定位基于市场的思索定位思索.本案打造的是“小众的奢华带有主题感的 公寓或效力式公寓1. 酒店运营公司或物管公司2.小众但彰显身份的另类主题为到达以上效果需满足2点要求工程定位思索.STEP3：工程客户研判思绪客户研判.客户预判刚需人群：受“限购和“限群租政策影响在北京任务的人群；运营公司：510人的办公地点可扩展；投资人群：看中租金高投资报答的要素，选择投资置业；小资人群：强调生活品味。. 公寓_COMMUNICATION STRATEGY P

10、ORTION企划篇.竞品解读酒店式公寓、五星级概念泛滥，独特化定位愈来愈难。找到与众不同的市场概念切入点，才干让客户迅速记住本人。.STEP 1：客户组成分析青年公寓购买客户是怎样的？客户解码.客户解码购 买 客 户 受害于总价低、交通便利、配套完善本工程将会吸引上述人的目光。1北京本地白领，任务人员2外地来京任务人员3投资客4小企业运营主小老板.STEP 2：客户需求分析青年公寓购买客户最关怀的是什么？客户解码.关怀问题1：地段能否具有极强的开展前景？能否能享用区域完好的配套效力？能否有明显的地段升值空间？这些都切身关系到客户对于酒店式公寓好坏的直接判别。需求解码地段永远是客户最为关怀的问题

11、.关怀问题2：交通在日益拥堵的城市交通网络中通达性愈发显得重要客户关怀能否快速到达城市的各个位置并且有多种选择，关怀能否便利地到达车站、高速公路、重要商业节点，关怀能否与协作同伴构成良好的联通而无堵塞之忧，总之，通畅无阻塞的交通网络是客户真正看重的。需求解码.需求解码关怀问题3：建筑建筑代表笼统，笼统表达实力在高楼林立并不断推陈出新的北京，愉快的建筑才干反映购买者的实力，以及居住者的品味，并且给接触者坚强的自信心保证。.配置级别的高低也是影响客户购买的一大要素对于酒店式公寓而言，室内装修的档次、智能化级别是多少、电梯是什么品牌、网络有多宽等等都是影响客户日后运用能否顺畅便利的重要规范，自然也是

12、决议酒店式公寓本身档次的重要要素。客户解码关怀问题4：配置.关怀问题5：配套配套是看得见的质量，也是打动客户的细节酒店式公寓不仅要有光鲜的外表，更要以丰富的配套来支撑内涵。客户关怀更多能为他带来方便的细节。例如电梯数量，休闲场所数量，有没有公共会议室以及商务会所等等。客户解码.关怀问题6：公共空间公共部位也是留给客户的第一印象越来越多的客户除了关怀套内空间好坏的同时，也开场关注公共部位的好坏。一个富涵个性且气派的大堂，一个宽阔温馨的公共走廊，不但能提升工程的笼统，也能为居住者提供轻松愉悦的气氛。客户解码.关怀问题7：停车位富余的停车位是公寓式酒店能否高级的的主要目的之一当前随着客户拥有自驾车越

13、来越多，对于停车位的需求也越来越大，特别写字楼客户完全超越了1：1的配置要求。多数客户在置业时最多提到的也是停车位问题。客户解码.关怀问题8：物业管理决议公寓档次的最有效途径当一个酒店式公寓在硬件上到达客户需求是，它的软件就成为在竞争中取胜的主要要素。客户更关怀在入驻后能享遭到什么样的效力，以及什么样的管理。客户解码.关怀问题9：投资报答率客户一直以及最注重的依然是报答率客户解码以最合理的价钱买到高质量产品，并且在未来最短的时间获得最大的资金报答是客户永远的追求，他们对产品的性价比不断都很看重。.产品定位STEP 3：产品定位如何令工程在区域内一枝独秀.产品定位何种定位才干准确包容工程的复杂性

14、并同时具有独一无二的个性何种定位才干引起客群最剧烈的共鸣，并且产生购买愿望？定_位_前_的_思_考.价值产品利益产品定位从五个关键词出发，发掘归纳和建立工程独一无二的个性地标产品笼统身份产品利益体验附 加 值个性感性利益都市生活享用市心快速升值通道复合/智能/财富聚合体令多数人俯视盼望的中心定位小资人群聚所新标签.产品定位 对比因素 项目名称地理位置价格建筑形式配套标准物业标准停车位交通低端公寓无无无青年公寓 酒店式公寓 产品类比分析产品基调确立.产品定位供应市场结论：户型：公寓产品未来市场供应构造仍以零居为主，扩展一居比例，添加温馨性兼顾大户型产品推出装修：以精装修产品为主要供应，精装修规范

15、1000元/平米左右需求市场：户型：青年公寓产品户型需求以30-60平米零居为主一居面积30平米左右两居面积以紧凑的60平米为主装修：精装修产品销售速度快于毛坯产品.STEP 4 ：笼统定位令本案最具感染力和震撼力的对外笼统笼统定位.笼统定位聚焦繁华热地精英生活特区五个大洲四种血型三种肤色两种性别一个激动人心的新触点.STEP 5 ：包装定位如何令本案展现最独特的个性和风格包装定位.包装定位/案名/slogan小资人群聚所新标签热地精英生活特区国际质量礼遇稀缺身份意味工程. 公寓_COMMUNICATION STRATEGY PORTION财务篇.青年公寓商业方式分析依托公寓租赁获取租金，实现

16、融资，进展资本再投资获取收益。存在风险：不具有租赁的物业产权，存在物业变卦风险。国家政策的变化，呵斥行业起伏。再投资收益率不稳定，直接影响整个公司财务情况。.青年公寓租赁方式分析租赁年限租金水平客户特征承租租金折扣率（月租金2000元）户型面积（100间房）5年11万都市白领和企业办公为主小于2 元/平米90%30平米10年18万投资客为主小于2元/平米75%30平米20年29万投资客为主小于2元/平米60%30平米租赁期限分为5年5年根本不做、10年、20年三档，我们每年缴付租金必需控制在我们一次性获取租金10%范围以内。.青年公寓盈利方式分析公寓盈利模式盈利方式模式特征成本公寓出租租金收入

17、再投资获取收益1.主要收入渠道。2.获取现金流，融资主要渠道。1.物业租金2.物业装修改造费用3.销售费用物业管理物业管理费用1.物业费用。2.长期经营管理。1.物管人员费用2.国家市政费用商业配套商业配套销售1.公寓的商业配套，收入的次要渠道 。2.消化公寓租赁面积。1.物管人员费用2.物业租金. 公寓_COMMUNICATION STRATEGY PORTION案例自创.效力管理创新案例济南路8号工程根本情况：济南路8号由两座高31层的双子塔组成，公寓面积由83至148平方米的一房或两房组成，工程将于2021年开工，共提供308套精装全配套房，平均价钱为8000美圆每平方米，每套公寓售价从

18、58万美圆到1000万美圆不等。 开发商情况：印尼三林集团下属的上海公寓毛里求斯，位于雅加达的“四季豪庭- 亚洲首个由五星级精品酒店管理的公寓工程也是这个团队的精品之作之一。 效力创新产品创新.提供效力：提供的效力和设备将包括家政、客房效力、24小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护任务等。 管理公司：五星级精品酒店运营商帕默斯顿酒店及度假村公司为济南路八号提供超高规范的效力和管理。效力管理创新案例济南路8号效力创新产品创新.工程根本情况： 华润西子中心位于杭州武林CBD内，为国际精品酒店效力式公寓，总建面积29000。地下室6000余，地下车位1

19、00个。1-2层为商业用房，设大堂、咖啡吧、健身室、商务中心等。4-14层为酒店，15至24层为公寓，由世贸饭店管理一致管理。2006年开盘，主力户型为45平方米与96平方米，均价18000元/平方米。 效力创新产品创新效力创新案例华润西子中心.效力创新案例华润西子中心效力创新产品创新常规效力：全天24小时热水、大堂效力、家居清洁、送餐、洗烫衣服、改换被单、清洗卫生间等常规工程。商务效力：享用秘书、信息、翻译等多样性商务效力。增值效力：华润西子中心推出的主力户型面积为45平方米和96平方米。其中，314层为投资型房源，这些房源被打呵斥为世贸旗下的一个酒店，浙江世贸饭店管理将为投资型业主提供继续8年的高额租金，同时业主将成为世贸旗下一切酒店的VIP客户，并享有每年免费入住华润西子中心的尊荣。.深圳协纵青年汇效力创新产品创新协纵简介 协纵国际企业港由著名地产基金管理人，与地产领域的投资银行及资产管理效力的盛富资本国际所全资拥有，是领先的商业地产增值投资、运营及管理处理方案提供商。 主要业务领域 ： 员工居舍外