9月房地产行业融资情况概述：精感石没羽岂云惮险艰

1、房地产融资概述1-9月房地产开发企业到位资金130571亿元，同比+7.13pct,增速环比-0.62pct,到位资金增速小幅下 滑。9月到位资金16,848亿元，同比+10.8pct,增速比上月略有上行。其中，1-9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+9.13pct、+3.52pct、+8.99pct、 +13.57pct,增速环比分别-0.62pct、+0.44pct、+0.72pct、+1.75pcto 9月国内贷款、自筹资金、定金及预收 款、个人按揭贷款分别同比+4.81 pct、+6.25pct、+14.3pct、+27.85pct,增速较8月分别-7.09pc

2、t、+1.39pct + 15.14pct、+12.41pct,销售回款支撑房地产开发到位资金提升。从资金来源结构上看，1-9月国内贷款累计占比不断下滑，由1-2月的20.3%降至15%,定金及预收款 和个人按揭贷款累计占比稳步提升，分别由1-2月的30.1%和14.1%升至33.6%和15.2%,合计占比48.8%, 1-9月自筹资金占比32.2%,环比+0.5pct。图表1 :房地产开发企业到位资金统计图表2 :房地产开发企业资金来源结构18000016000014000012000010000080000600004000020000018000016000014000012000010

3、000080000600004000020000014121086房地产开发资金来源累计值 累计同比（%）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%国内贷款-利用外资 自筹费金 定金及很收歙个人按福贷款O T-b 9 O O0000O CMCO co00 O3Zb 980dzyt 980dzp*98 1Kzz ZX8888886666资料来源：统计局,资料来源：统计局,资料来源：统计局,图表3 ：房地产开发企业到位资金中国内贷款统计图表3 ：房地产开发企业到位资金中国内贷款统计图表4 ：房地产开发企业到位资金中自筹资金统计国内货款 一累计同比一自潺资金 一累计同牝300

4、002500020000150001000050000资料来源：统计局,资料来源：统计局,海外债2019年1-9月，房企海外债发行规模为483亿元，超出2018年全年水平，同比增长26.98%,再创同 期历史新高。2019年以来，海外债发行利率波动剧烈，5月飙升至10.85%,主要由于5月海外债发行量较低，且发 债主体海外融资本钱较高，拉高整体发行本钱所致。9月发行利率为7.89%,环比上升149bp,在境内融资 受限的大环境下，企业海外融资的本钱也水涨船高。9月海外债发行规模为21.52亿美元，环比上升53.71%,发行期限3.9年，发债企业数量较上月明显 增多。企业间融资本钱分化明显，利率

5、最高的为阳光城，票面利率高达12.5%,最低为绿地，利率为5.75%O图表30 :海外债发行数量及发行规模图表31 :海外债发行期限及发行利率一 发行金额（亿元） 一发行效量（仪）120 2512%S9Z0060 boJr-e 8bs 9ZOO000000000000co 0066666666平均利窣（%）平均期限（年）S 920060T-C*1bze0bs 9Z0O6 RHRRRrrrRRRRRHRR 0000000000 00co 006666666666.05.04.03.02.01 .07.00.0资料来源：Wind.资料来源：Wind,房地产信托融资根据用益信托网数据，2019年1-

6、9月房地产信托成立4586款产品，募资规模为7189.92亿元，同比增 长2.72%,占所有产品总额的38.47%,同比下降4.85%,平均收益率为8.1%,较去年同期上升0.18个百 分点，平均期限1.52年，房地产信托的高收益使得上半年信托业务高位运行。5月以来政策调控持续加码， 下半年监管升级影响显现，房地产信托降温显著，9月成立数量350个，募集资金608.25亿元，环比下滑 11.4%,占所有产品发行总额的30.86%,较8月下降约4个百分点。信托融资规模缩减，房企前端拿地将 受到一定影响，预计对以非标融资为主的小型、民营、低评级房企冲击更大。从资金运用方式来看，1-9月房地产信托中

7、贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资募资规 模分别为3160亿元、1107亿元、2684亿元、238亿元，占比分别为44%、15%、37%、3%,贷款类和权 益类合计超八成；平均收益率分别为8.33%、8.63%、8.03%、8.57%,平均期限分别为1.55年、1.81年、 1.39 年、1.94 年。今后银保监会会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，房地产信托政策收紧会在下半年 数据上得到更加明显的表达，预计未来增速会持续下滑。图表32 ：房地产信托成立数量及规模图表33 ：房地产信托资金运用方式结构规模（亿元）一数里（个）资料来源：Wind,资料来源：Wind,图表3

8、4 ：房地产信托平均年限图表35 :房地产信托平均收益率一整体一贷款类一股权投资类一权益投遂其他类3.5一整体一麒类一股权投资类一权益投资类其他类9.5%0.59.0%8.5%8.0%7.5%0.0r-ZCOb 991860v-CNlCNC9bg 9K86 OOOOOOOOOv-t-t-OOOOOOOOO o3o3o3o3o3c3o3o3o3o3o3o3&6i&S5&c56.5%6.0%LZEP9gi86OLZLZEyrggK86OOOOOOOOOt-t-OOOOOOOOO q= 三= 三 qj 三 三 三 三 q 三 三 q 三888888888888666666666资料来源：Wind,资

9、料来源：Wind,主流房企融资本钱虽然2018年“1031”和“1213”会议对房地产和去杠杆问题的态度有所缓和，房企融资出现回暖， 但融资本钱普遍回升，主流房企融资本钱可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然行业动态研究报告显著。图表36 ：主流房企融资本钱序号公司简称2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019H11碧桂园8.16%6.20%5.66%5.22%6.11%6.13%2中国恒大9.74%9.59%8.27%8.09%8.18%8.62%3万科A-4.47%3.74%4.50%4.60%-4融创中国9.12%7.60%5.98%6.24%

10、6.81%-5保利地产6.50%5.20%4.69%4.82%5.03%4.99%6中国海外开展4.30%4.20%4.76%4.27%4.30%4.28%7绿地控股-5.98%5.45%5.19%5.40%-8招商蛇口-4.93%4.50%4.80%4.85%4.91%9金地集团6.31%5.32%4.52%4.56%4.83%4.87%10新城控股7.70%7.20%5.70%5.30%6.47%6.48%11华夏幸福9.64%7.92%6.97%5.98%6.42%7.23%12龙湖集团6.40%5.74%4.92%4.50%4.55%4.56%13华润置地4.47%4.63%4.23%

11、4.13%4.47%4.45%14旭辉集团8.30%7.20%5.50%5.20%5.80%5.90%15绿城中国7.60%6.60%5.90%5.40%5.40%5.40%16雅居乐-6.10%6.20%6.49%7.06%17阳光城10.90%9.41%7.35%7.08%7.94%7.72%18泰禾集团-14.24%7.62%8.10%8.52%9.30%19蓝光开展-10.27%9.06%7.19%7.54%-20远洋集团-6.25%5.38%5.20%5.38%5.43%21迪马股份-8.33%6.61%6.85%7.65%-22滨江集团-4.56%5.00%5.80%5.60%23

12、首开股份7.79%7.53%6.43%5.15%5.36%5.38%24华发股份9.55%9.17%6.85%5.75%5.87%6.37%资料来源:公司公告、行业动态研究报告分析师介绍研究助理研究服务分析师介绍研究助理研究服务江宇辉：中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，2015年加入中信建 投房地产研究团队，曾获2015年第十三届新财富房地产最正确分析师第二名,2016年第十 四届新财富房地产最正确分析师第五名,2017年第十五届新财富房地产最正确分析师第三 名。黄啸天- HYPERLINK mailto:huangxiaotiancsc .cn huangxiaotiancs

13、c .cn保险组张 博HYPERLINK mailto:zhangbocsc .cn zhangbocsc .cn郭 洁-85130212 HYPERLINK mailto:guojiecsc .cn guojiecsc .cn郭 畅HYPERLINK mailto:guochangcsc .cn guochangcsc .cn张 勇 HYPERLINK mailtohangyongzgscsc .cnhangyongzgscsc .cn高思雨（）10-8513 HYPERLINK

14、mailto:gaosiyucsc .cn gaosiyucsc .cn张 宇HYPERLINK mailto:zhangyuyfcsc .cn zhangyuyfcsc .cn北京公募组朱燕 85156403- HYPERLINK mailto:zhuyancsc .cn zhuyancsc .cn任师蕙HYPERLINK mailto:renshihuicsc .cn renshihuicsc .cn黄 杉HYPERLINK mailto:huangshancsc .cn huangshancsc .cn杨

15、济谦HYPERLINK mailto:yangjiqiancsc .cn yangjiqiancsc .cn杨洁 HYPERLINK mailtoangjiezgscsc .cnangjiezgscsc .cn董 姐 -85156405 HYPERLINK mailto:dongjuancsc .cn dongjuancsc .cn社保组吴 桑 HYPERLINK mailtousangcsc .cnusangcsc .cn创新业务组高 雪 010-864

16、51347 HYPERLINK mailto:gaoxuecsc .cn gaoxuecsc .cn杨 曦-85130968 HYPERLINK mailto:yangxicsc .cn yangxicsc .cn李 静 01 （）-85130595 HYPERLINK mailto:lijingcsc .cn lijingcsc .cn廖成涛 22663051 HYPERLINK mailto:liaochengtaocsc .cn liaochengtaocsc .cn黄 谦HYPERLINK mailto:huangqiancsc .cn huangqianc

17、sc .cn王 罡11 HYPERLINK mailto:wanggangbjcsc .cn wanggangbjcsc .cn诺 敏HYPERLINK mailto:nuomincsc .cn nuomincsc .cn上海销售组李祉瑶HYPERLINK mailto:lizhiyaocsc .cn lizhiyaocsc .cn黄方禅HYPERLINK mailto:huangfangchancsc .cn huangfangchancsc .cn戴悦放/p>

18、 HYPERLINK mailto:daiyuefangcsc .cn daiyuefangcsc .cn沈晓瑜 HYPERLINK mailto:shenxiaoyucsc .cn shenxiaoyucsc .cn翁起帆 021 -68821600 HYPERLINK mailto:wengqifancsc .cn wengqifancsc .cn 李星星HYPERLINK mailto:lixingxingcsc .cn lixingxingcsc .cn 范亚楠（）21-68821600-857 HYPERLINK mailto:fanyanancsc .c

19、n fanyanancsc .cn 李绮绮HYPERLINK mailto:liqiqicsc .cn liqiqicsc .cn薛 姣HYPERLINK mailto:xuejiaocsc .cn xuejiaocsc .cn王定润HYPERLINK mailto:wangdingruncsc .cn wangdingruncsc .cn深广销售组曹 莹 82521369 HYPERLINK mailto:caoyingzgscsc .cn caoyingzgscsc .cn 张苗苗/p>

20、 HYPERLINK mailto:zhangmiaomiaocsc .cn zhangmiaomiaocsc .cn XUSHUFENG 23953843 HYPERLINK mailto:xushufengcsc .cn xushufengcsc .cn程一天 82521369 HYPERLINK mailto:chengyitiancsc .cn chengyitiancsc .cn 陈培楷HYPERLINK mailto:chenpeikaicsc .cn chenpeikaicsc .cn图表5：房地产开发企业到位资金中定金及预收款统计图表6：房地产开发企

21、业到位资金中个人按揭贷款统计资料来源：统计局，资料来源：统计局,房地产股权融资2016年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口逐渐 关闭，再融资规模明显回落。2017年股权融资规模降至347亿，2018年大幅降至110亿，持续低迷。2019 年1-9月，大悦城、上海临港和ST新梅成功实施定增，分别募集资金144.5亿元、16L1亿元和53.68亿 元。9月以来，在发债和信托融资渠道收紧的情况下，为缓解资金压力，房企转让房地产工程股权或将迎 来密集期，预计后续房企将更多地通过出售工程股权来回笼资金。图表7 :房地产企业增发股数图表8:房地产企业股权再融资

22、规模资料来源：Wind,资料来源：Wind,图表9 ： 2019年1-9月房地产企业股权再融资明细序号公司简称增发进度增发价格（元）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）1上海临港实施20. 567. 8337161. 06152ST新梅实施3. 8813. 835153. 683大悦城实施6. 8421. 1214144.47034新华联证监会核准4. 92885中航善达股东大会通过7.63. 93386万泽股份股东大会通过1.457京汉股份股东大会通过1.56688泰禾集团股东大会通过5.8149荣盛开展股东大会通过7. 620510绿地控股股东大会通过11天地源股东大会通过3. 79611

23、2中洲控股发审委通过2. 520513泛海控股发审委通过13. 355814合肥城建发审委通过7. 141.801415新城控股发审委通过5. 63816哈高科董事会预案4.817黑牡丹董事会预案7.27518同达创业董事会预案13. 163. 8374资料来源：Wind房地产债权融资总体概况2019年以来房企融资先松后紧，一季度信贷边际宽松，融资渠道通畅，出现融资高峰。伴随企业拿地加 速，全国土地市场显著升温，地王频出，引发房价上涨预期，与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期” 调控目标相违背，二季度监管发力，政策开始收紧，形势急转直下。5月17日，银保监会出台23号文，强调商业银行、

24、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资， 整治融资乱象，释放房地产信托业务降温信号。5月31日，市场消息称央行与证监会将暂停局部房企的债券 及ABS产品融资；6月融资收紧范围逐渐扩大，交易商协会通过窗口指导，暂缓局部地产商银行间市场的 发债融资计划，公开发债渠道全面受限。7月4日，银保监会开始对局部信托公司进行窗口指导；7月6日，约谈警示局部房地产信托增长过 快、增量过大的信托公司，要求控制房地产信托业务增量和增速。7月12日，国家发改委发布778号文， 规定房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务限制融资用途。7月30日，中央政治局会 议重申“房住不炒”，要求落实长效管理机

25、制，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，明确了下半年房地 产行业“房住不炒”的主基调。8月初，银保监会发布关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知，决定在32个城市开 展银行房地产业务专项检查工作，进一步落实23号文。随着银保监会信托64号文的下发，相关部门坚决遏 制信托规模无序扩张，严厉打击信托市场违法违规行为，下半年信托窗口指导及相应监管处置将成常态。日前，央媒发布评论表示，降准带来的资金面宽松和银行资金本钱下降，不能与刺激房地产挂钩，监管 部门将继续严控资金违规进入楼市“房住不炒”定位依旧。二季度以来，从23号文出台，房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融

26、资 调控升级加码，下半年土地市场或将降温，带动房地产投资增速下行，资金压力进一步加大，行业格局也将 持续分化。从发行总额来看，2019年1-9月，房企融资总额为8700亿元，同比增长27.1%,其中，境内发债5507 亿元，同比增长20.3%,占比76%；境外发债3193亿元，同比增长30%,占比24%。监管部门密集调控 收紧房企融资后，9月房企融资总额673亿元，同比减少10.7%,环比减少30.2%。从发债利率来看，2019年1-9月，境内公司债、中票、短融、定向工具发行利率分别为5.68%、5.14%、 4.07%. 5.38%； 2018年下半年以来，房企海外发债本钱水涨船高，2019

27、年1-9月海外债发行利率为8.39%, 融资本钱远高于境内发债且与境内融资本钱差距不断扩大。从境内发债品种来看，2019年1-9月，公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行规模占比分 别为55.97%、16.49%、2.39% 4.99% 20.17%,公司债发行量占五成以上，仍是房企债券融资主要渠道， 资产支持证券占比提升，中票紧随其后，另外几种比例较少且接近。图表10 :债权融资产品发行地域结构图表11:债权融资产品发行利率16001400120010008006004002000境内 海外境内占比海外占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%9Pg 91

28、86888888888888666666666公司债定向工具12%短融资产支持证券中票海外俵资料来源：Wind,图表12 :境内债权融资产品发行规模4%2%0%10%8%6%资料来源：Wind,图表13 :境内债权融资产品发行品种结构100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%公司俵 短1包 中票 定向工具资产支持证券海夕Ml，二E 63,二, 53o3oSgc3二 Eo3 出，二,65i工,&资料来源：Wind,资料来源：Wind,资料来源：Wind,公司债2019年1-9月，房企公司债发行规模为2720亿元，较去年同期增长54.65%。其中，上市房企发行规 模为966

29、亿元，同比增加9.79%；非上市房企发行规模为1734亿元，同比增长97.34%。9月，房企共发 行23只公司债，募资规模为258亿元，同比减少22.01%,环比下降43.88%,主要由于上市公司发行量同 比大幅下降60.7%o1-9月，公司债发行期限为4.2年，发行利率为5.63%,去年同期为6.53%,同比降低90bp,发行本钱 下行。9月，公司债发行期限为3.9年，发行利率为5.86%,与8月相比利率略有上行。图表14 :公司债发行数量及发行规模图表15 :公司债发行期限及发行利率发行金额（亿元） 一发行数里（只）5045403530252C151C5OOOOOOOOOt-t-OOOOO

30、OOOO888888888888666666666平均利率（%） 平均耶艮（年）资料来源：Wind,资料来源：Wind,图表16 :上市房企公司债发行数量及发行规模 图表17 :非上市房企公司债发行数量及发行规模非上市公司发行金额（亿元）t-非上市公司发行数量（只）LZCObS 9Mo060 048寸691006 OOOOOOOOO-v-t-OOOOOOOOO o3o3o3o3o3o3o3o3o3o3o3o3o?o5aJoio5a5o5oio5一上市公司发行金额（亿元）一上市公司发行赞量（只）290 U20019010033 0资料来源：Wind,资料来源：Wind,中票2019年1-9月，房企中票发行规模为621亿元，同比减少34.77%o其中，上市房企发行规模为241 亿元，同比减少56.63%,非上市房企发行规模为380亿元，同比减少4.19%o 9月，房企共发行9只中票， 募资规模为76亿元，环比增长3103%,总量适中。1-9月，中票发行期限为3.7年，发行利率为5.14%,去年同期为5.79%,同比减少65bpo 9月，中票 发行期限为3.4