7月房地产行业融资情况概述：千磨万击还坚劲

1、房地产融资概述17月房地产开发企业到位资金99,800亿元，同比+7.0pct,增速较上半年0.2pct,到位资金增速小幅下滑。 7月到位资金14,834亿元，同比+5.8pct,单月增速与6月基本持平。其中，1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+9.5pct、+2.8pct、+9.6pct、+11.3pc3增 速较上半年分别+2.9pct、-1.9pct +0.6pct、+0.2pcto 7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分 别同比+16.8pct、-7.4pct、+12.8pct、+12.2pct,增速较 6 月分别-6.0pct、-13.8pct

2、 +11.6pct、-0.1 pct,销售回款支 撑房地产开发到位资金提升。从资金来源结构上看，1-7月国内贷款累计占比不断下滑，由1-2月的20.3%降至15.4%,定金及预收款和 个人按揭贷款累计占比稳步提升，分别由1-2月的30.1%和14.1%升至34.0%和15.2%,合计占比49.3%, 1-7 月自筹资金占比31.1%,较上半年-0.4pct。7月房企资金端整体延续放缓态势，一方面融资渠道全面收紧，监管升级，自筹资金端同比下滑明显，但 销售增速反弹超预期，定金及预收款增速大幅上升，仍存在一定支撑。房地产开发资金来源累计值累计同比（%）图表1 :房地产开发企业到位资金统计图表2 ：

3、房地产开发企业资金来源结构国内贷款 利用外资 自筹资金 口定金及预收款 个人按揭贷款1800001416000014000012000010000080000600004000020000O8 6 4 2 01210100%90%80%70%60OLobL 80COL90COL寸 0OOLCM0COLOJEL 0E 804 904 寸0 504996L 寸。OL70,6 L CMLCOL90,6 L 寸96L70,6 L CMLCOL 0LOOL 80COL 90COL 寸98L eocoL eE OTZL904 寸。* Q9ZL资料来源：统计局，图表3 ：房地产开发企业到位资金中国内贷款统计

4、资料来源：统计局，图表3 ：房地产开发企业到位资金中国内贷款统计资料来源：统计局，图表4 ：房地产开发企业到位资金中自筹资金统计国内贷款一累计同比国内贷款一累计同比30000250002000015000100005000寸 ocdL CMO OJLKL 0E 8。*80C6L90OOLOLCOL796LeLcoL90,6 L寸。，6L2520151050-5一自筹资金一累计同比o90,6 L 寸96L1 eooLCMLOOL OLCOL1 80OOL 90COL 寸 OOOL eoooL eE OLL 80,ZL 90、L 寸04 o o资料来源：统计局,资料来源：统计局,资料来源：统计局,

5、图表28 ：上市房企定向工具发行数量及发行规模行业动态研究报告图表29 :非上市房企定向工具发行数量及发行规模40上市公司发行金额（亿元）-上市公司发行数量（只）卜Ue 996L 36 L 寸96L 36 L eo,6 L L96L ZLOOL 二O0L 0LCOL 60OOL 80COL Z0COL 998L InocoL 寸。0OL CO0OOL eocoL SCOL一 非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）资料来源：Wind,资料来源：Wind,货料来源：Wind,资产支持证券2019年1-7月，房企资产支持证券发行规模为617亿元，其中包括ABS542亿元和ABN75亿元，

6、同比增长 20%o其中，上市房企发行规模为198亿元，同比增长5%；非上市房企发行规模为419亿元，同比增长28%o 7月，房企共发行22只资产支持证券，募资规模为100亿元，同比增长12%,环比翻倍增长。今年以来，ABS 发行遇冷，1月底2月初多个房地产类ABS被中止审核，窗口期仅出现在4月。下半年，局部房企的ABS融资 渠道被暂停，发行规模将下滑。1-7月，资产支持证券发行期限为9.98年，发行利率为5.88%,去年同期为5.45%,同比上升43bp。7月， 资产支持证券发行期限为7.2年，发行利率为5.52%,环比降低24bpo从基础资产类型来看，2019年1-7月，以不动产投资信托RE

7、ITS、企业债权、商业地产抵押贷款、委托贷 款、信托收益权和应收账款为基础资产的ABS发行规模为67亿元、134亿元、99亿元、5亿元、129亿元和 108亿元，占比分别为12%、25%、18%、1%、24%、20%,企业债权占比最高，信托收益权和应收账款其次； 以票据收益、信托受益权债权、应收债权为底层资产的ABN发行规模为8亿元、10亿元、57亿元，占比分别 为10%、13%、77%,应收债权占比近八成。图表30 ：资产支持证券发行数量及规模图表31 ：资产支持证券平均发行期限及平均票面利率ABN发行规模（亿元）ABS发行规模（亿元）T-总发行数量（只）ABN发行规模（亿元）ABS发行规模

8、（亿元）T-总发行数量（只）平均利率（%）.平均期限（年）资料来源：Wind,资料来源：Wind,资料来源：Wind,图表32 ：上市房企资产支持证券发行数量及发行规模行业动态研究报告图表33 :非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元）T上市公司发行数量（只）60非上市公司发行金额（亿元）T-非上市公司发行数量（只）资料来源：Wind,图表34 ： ABN基础资产类型结构资料来源：Wind,图表35 ： ABN基础资产类型结构100% .90% .80% .70% .60% .50% .40% .30% .20% .10% .票据收益委托贷款债权信托受益债权 应收债权R

9、EITs企业债权-商业房地产抵押贷款信托受益权应收赚款租赁租金100% -90%80%.工.卜Ue 996L 90,6 L 寸96L CO96L 796L L96L cmlcol 二COL 0LCOL 60COL 80COL ZOCOL 90COL gocoL 寸 OCOL co。 70COL aooLLOobLeo,8LcooobL寸 0C6L90COLzoobL80O6L60COLOLobL二，8LeLobLL06LCXJ96LCO96L寸96LgooL货料来源：Wind,货料来源：Wind,货料来源：Windf海外债2019年1-7月，房企海外债发行规模为434亿元，接近2018年全年水

10、平，同比增长35%,创同期历史新高。 7月12日发改委出台境外发债新规，局部房企境外发债渠道被切断，未来发行规模将有所放缓。2019年以来，海外债发行利率波动剧烈，5月飙升至10.85%,主要由于5月海外债发行量较低，且发债主 体海外融资本钱较高，拉高整体发行本钱所致。7月发行利率为8.18%,环比上升52bp,随着8月人民币贬值， 美元兑人民币汇率破7,房企借新还旧本钱将继续上行，依赖境外债融资的房企财务负担加重。在海外发债本钱居高不下的同时，房企融资本钱分化也在加剧。高评级的大型央企发债利率较低，在4%左 右，融创、恒大等大型民企发债本钱那么相对较高，在7%10%左右，中小型房企那么高达1

11、0%以上，不断抬高整 个房地产行业的境外融资本钱。7月海外债发行规模为60亿美元，环比提升75%,从5月的回落中逐渐回暖，发行期限大幅提升至4.6年。 尽管境外融资本钱较高，但在境内融资渠道不断收紧，偿债高峰来临的当下，下半年局部房企不得不转向海外 发债融资，以高息债置换到期债务。行业动态研究报告图表36 ：海外债发行数量及发行规模图表37：海外债发行期限及发行利率发行金额（亿元）发行数量（只）平均利率（%）T-平均期限（年）资料来源：Wind,资料来源：Wind,负料来源：Wind,房地产信托融资根据用益信托网数据，2019年1-7月房地产信托成立3819款产品，募资规模为5895亿元，同比

12、增长13%, 占所有产品总额的40.3%,与去年同期基本持平，平均收益率为8.32%,较去年同期上升0.5个百分点，平均期 限1.54年，房地产信托的高收益使得上半年信托业务高位运行。5月以来政策调控持续加码，7月监管升级影 响显现，房地产信托降温显著，7月成立数量462个，募集资金762亿元，环比下滑30%,占所有产品发行总 额的39%,较6月下降9个百分点。信托融资规模缩减，房企前端拿地将受到一定影响，预计对以非标融资为 主的小型、民营、低评级房企冲击更大。从资金运用方式来看，1-7月房地产信托中贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资募资规模分 别为2566亿元、979亿元、215

13、4亿元、196亿元，占比分别为44%、17%、37%、3%,贷款类和权益类合计超 八成；平均收益率分别为8.38%、8.64%、8.06%、8.58%,平均期限分别为1.56年、1.82年、1.37年、1.92年。今后银保监会会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，房地产信托政策收紧会在下半年数据 上得到更加明显的表达，预计未来增速会持续下滑。图表38 ：房地产信托成立数量及规模图表39 ：房地产信托资金运用方式结构0000卜Ue 996L 36 L 寸96L 80,6 L C96L L96L CLOOL LLCOL 0LOOL 60OOL 80COL Z0COL 90OOL 38L

14、寸 0COL CO0COL eoooL OOOL资料来源：Wind,资料来源：Wind,资料来源：Wind,图表41 ：房地产信托平均收益率图表40 ：房地产信托平均年限一 整体 贷款类 股权投资类 权益投资类 其他类9.5%整体 贷款类 股权投资类 权益投资类 一其他类3.55O.Z.U&L 90,6 L 90,6 L 3.0- 86- CM96L 0,61. CLCOL 二OOL 0LCOL 60COL 80COL 68 L 90COL gocoL 寸 0COL 80,8 L eoa L0COL卜u，w 996L 90,6 L 寸96L CO96L OJ96L L96L 7LC0L 二巨

15、0LCOL 60COL 80COL Z0OOL 90COL S0COL 寸 0COL OO98L eoooL OCOL OS资料来源：Wind,资料来源：Wind,资料来源：Wind,主流房企融资本钱虽然2018年“1031”和力213”会议对房地产和去杠杆问题的态度有所缓和，房企融资出现回暖，但融资本钱 普遍回升，主流房企融资本钱可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。图表42 ：主流房企融资本钱序号公司简称2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1碧桂园8.16%6.20%5.66%5.22%6.11%2中国恒大9.74%9.59%8.27%8.0

16、9%8.18%3万科A-4.47%3.74%4.50%4.60%4融创中国9.12%7.60%5.98%6.24%6.81%5保利地产6.50%5.20%4.69%4.82%5.03%6中国海外开展4.30%4.20%4.76%4.27%4.30%7绿地控股-5.98%5.45%5.19%5.40%8招商蛇口-4.93%4.50%4.80%4.85%9金地集团6.31%5.32%4.52%4.56%4.83%10新城控股7.70%7.20%5.70%5.30%6.47%11华夏幸福9.64%7.92%6.97%5.98%6.42%12龙湖集团6.40%5.74%4.92%4.50%4.55%1

17、3华润置地4.47%4.63%4.23%4.13%4.47%14旭辉集团8.30%7.20%5.50%5.20%5.80%15绿城中国7.60%6.60%5.90%5.40%5.40%16雅居乐-6.10%6.20%6.49%17阳光城10.90%9.41%7.35%7.08%7.94%18泰禾集团-14.24%7.62%8.10%8.52%19蓝光开展-10.27%9.06%7.19%7.54%20远洋集团一6.25%5.38%5.20%5.38%序号公司简称2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年21迪马股份-8.33%6.61%6.85%7.65%22滨江集团-4.5

18、6%5.00%5.80%23首开股份7.79%7.53%6.43%5.15%5.36%24华发股份9.55%9.17%6.85%5.75%5.87%资料来源：公司公告、图表5 ：房地产开发企业到位资金中定金及预收款统计图表6 ：房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款统计600005000025400002030000152000010100005定金及预收款一累计同比（%）30o90,6 L 寸。，6L e96L eLooL 0LCOL 80OOL 998L 寸 OOOL eocoL OJLKL OTZL 80* 90、L 寸9ZL 1 eo&L o3000025 个人按揭贷款 累计同比（%）9

19、96L I寸96L ICM96LeLooL I0LOOL I80COL I90COL I寸 0COL IeocoL dIOLML I80、L I904 I寸 O,ZL IeoL o资料来源：统计局,资料来源：统计局,资料来源：统计局,房地产股权融资2016年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口逐渐关闭，再融 资规模明显回落。2017年股权融资规模降至347亿，2018年大幅降至110亿，持续低迷。2019年1-7月，大悦 城和上海临港成功实施定增，分别募集资金144.5亿元和161.1亿元。7月以来，在发债和信托融资渠道收紧的 情况下，为缓解资金压力

20、，房企转让房地产工程股权更加密集，预计后续房企将更多地通过出售工程股权来回 笼资金。图表7 ：房地产企业增发股数图表8 ：房地产企业股权再融资规模400实际增发股数（亿股）30实际募集资金（亿元）3 3 2资料来源：Wind,资料来源：Wind,图表9： 2019年17月房地产企业股权再融资明细序号公司简称增发进度增发价格（元）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）1上海临港实施20.567.8337161.06152大悦城实施6.8421.1214144.47033新华联证监会核准-4.9288-4合肥城建股东大会通过7.141.8014-5ST新梅股东大会通过3.8813.8351-6绿地控

21、股股东大会通过一一一序号公司简称增发进度增发价格（元）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）7万泽股份股东大会通过-1.45-8京汉股份股东大会通过-1.5668-9天地源股东大会通过-3.7961-10泰禾集团股东大会通过-5.814-11荣盛开展股东大会通过-7.6205-12中洲控股发审委通过-2.5205-13新城控股发审委通过-5.638-14泛海控股发审委通过-13.3558-15数源科技董事会预案7.890.633716中航善达董事会预案7.6-17黑牡丹董事会预案7.2750.2008-18哈高科董事会预案4.8-资料来源：Windy房地产债权融资总体概况2019年以来房企融资先

22、松后紧，一季度信贷边际宽松，融资渠道通畅，出现融资高峰。伴随企业拿地加速，全 国土地市场显著升温，地王频出，引发房价上涨预期，与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期” 调控目标相违背，二季度监管发力，政策开始收紧，形势急转直下。5月17日，银保监会出台23号文，强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，整 治融资乱象，释放房地产信托业务降温信号。5月31日，市场消息称央行与证监会将暂停局部房企的债券及ABS产品融资；6月融资收紧范围逐渐扩大，交 易商协会通过窗口指导，暂缓局部地产商银行间市场的发债融资计划，公开发债渠道全面受限。6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上

23、强调，必须正视一些地方房地产金融化的问题，房地产业 过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，预示着未来房地产调控将继续从 紧。6月房地产信托规模不降反增，超过1000亿元。7月4日，银保监会开始对局部信托公司进行窗口指导；7 月6日，约谈警示局部房地产信托增长过快、增量过大的信托公司，要求控制房地产信托业务增量和增速。7 月11日，市场传言光大信托和国投泰康信托暂停所有房地产类工程募集。境内融资不断收紧，海外发债也将受限。7月12日，国家发改委发布778号文，规定房企发行外债只能用 于置换未来一年内到期的中长期境外债务限制融资用途7月29日，央行在2019年下半年工

24、作电视会议上强调房住不炒，合理控制房地产贷款投放，加强对流入 房地产的资金管理和对高杠杆经营的大型房企融资行为的监管。7月30日，中央政治局会议重申“房住不炒”，要求落实长效管理机制，首提不将房地产作为短期刺激经济 的手段，明确了下半年房地产行业“房住不炒”的主基调。行业动态研究报告8月初，银保监会发布关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知，决定在32个城市开展银 行房地产业务专项检查工作，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，进 一步落实23号文。日前，银保监会下发信托64号文，坚决遏制信托规模无序扩张，严厉打击信托市场违法违规行为，下半年信 托窗口

25、指导及相应监管处置将成常态。二季度以来，从23号文出台，房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融资调控升级 加码，至此，银行信贷、信托、境内外融资渠道全面受阻，下半年土地市场或将降温，带动房地产投资增速下 行。房企面临偿债高峰，资金压力进一步加大，行业格局也将持续分化。从发行总额来看，2019年1-7月，房企融资总额为7272亿元，同比增长43%,其中，境内发债4336亿元， 同比增长42%,占比60%；境外发债2936亿元，同比增长35%,占比由2018年下半年的27%大幅攀升至40%。 监管部门密集调控收紧房企融资后，7月房企融资总额1159亿元，同比增加96%,环比大幅

26、提升91%,主要由 于房企迎偿债潮，借新还旧需求增加，目前发债尚且顺畅。从发债利率来看，2019年1-7月，境内公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行利率分别为5.70%、 5.33%. 4.10%. 5.61%. 5.88%； 2018年下半年以来,房企海外发债本钱水涨船高，2019年1-7月海外债发行利 率为8.48%,融资本钱远高于境内发债且与境内融资本钱差距不断扩大，从境内发债品种来看，2019年1-7月，公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行规模占比分别 为48%、17%、12%、8%、15%,公司债发行量近五成，成为房企债券融资主要渠道，中票其次，其余品种发 行占比

27、相近。八图表io ：债权融资产品发行地域结构图表11 ：债权融资产品发行利率 人 / / 7 ,境内 海外境内占比海外占比160090%1400120010008006004002000- - 9-9-6L S.6L 一 S-6L S.6L一 S.6L O.6LO%66L 90,6 L 86- 06 L 二O0L 60COL Z98L 90COL CO98L L0COL 二 4 6。4 Z04 90* 804 048% 6%4% 资料来源：Wind,资料来源：Wind,资料来源：Wind,行业动态研究报告图表12 ：境内债权融资产品发行规模图表13 ：境内债权融资产品发行品种结构公司债短融中票

28、定向工具资产支持证券公司债短融中票定向工具资产支持证券f+. I100%90%80%70%60%1200% % % % % % o o o o o o5 4 3 2 1CO96L LOOL 二COL 698L ZOCOL gocoL CO98L LOCOL 二，ZL 60、L 904 CO04 OZL1000800我料来源：Wind,资料来源：Wind,公司债2019年1-7月，房企公司债发行规模为2004亿元，较去年同期翻倍。其中，上市房企发行规模为811亿元， 同比增长43%；非上市房企发行规模为1173亿元，同比增长154%。7月，房企共发行32只公司债，募资规模 为321亿元，同比增长

29、147%,环比提升74%,主要由于非上市公司发行量环比大幅增加171%。月，公司债发行期限为4.2年，发行利率为5.70%,去年同期为6.47%,同比降低77bp,发行本钱下行。 7月，公司债发行期限为4.3年，发行利率为5.65%,与6月基本持平。图表14 ：公司债发行数量及发行规模图表15 ：公司债发行期限及发行利率发行金额（亿元）发行数量（只）平均利率（%）-平均期限（年）3 3 20 5 0 5 0资料来源：Wind,资料来源：Wind,行业动态研究报告图表17：非上市房企公司债发行数量及发行规模图表17：非上市房企公司债发行数量及发行规模图表16 ：上市房企公司债发行数量及发行规模一

30、 非上市公司发行金额（亿元）-非上市公司发行数量（只）一 非上市公司发行金额（亿元）-非上市公司发行数量（只）上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）25253501425030025020020151050寸96L CO96L Z96L L96L CLO0L 二COL 0LOOL 60COL 80OOL Z0COL 90OOL gocoL 寸。COL CO0OOL eoooL L98L1210864 2 050oz.u，bL 996L gooL 寸96L CO96L Q96L L96L eLcoL 二COL OLOOL 60OOL 80OOL ZOCOL 90OOL go,8L 寸 OOOL COOCOL eocoL SCOL200150资料来源：Wind,资料来源：Wind,中票2019年1-7月，房企中票发行规模为434亿元，同比减少35%O其中，上市房企发行规模为206亿元，同 比减少58%非上市房企发行规模为281亿元，同比增长7%。7月，房企共发行7只中票，募资规模为53亿元， 环比回升20%,但仍维持低位。1-7月，中票发行期限为3.8年，发行利率为5.33%,去年同期为5.81%,同比减少48bp。7月，中票发行 期限为3.2年，发行利率为4.97%,环比小幅提升，但发行本钱依旧处于较低水平。图表18