东宸府(东宸府7#、8#楼)商品房预售方案

1、东宸府（东宸府7#、8#楼）商品房预售方案XX公司2018年12月5日目录一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、项目基本情况建设进度安排预售房屋套数面积预测及分摊情况公共部位和公共设施的具体范围每套预售价格及变动幅度销售计划与销售方式预售资金监管落实情况住房质量承担主体和承担方式住房节能措施销售部张贴的资料目录售房部的规章制度附件一附件二附件三附件四业主临时管理规约前期物业管理服务协议房屋面积测绘报告商品房预售资金监管协议项目工程建设投资费用支出表项目工程建设投资费用总计划表附件五住宅质量保证书、产品说明书十八、附件六商品房买卖合同备案文本十九、附件

2、七物管用房联系确认单二十、附件八监理公司进度证明二十一、附件九营业执照、开发资质证书、建设工程规划许可证、平面图、土地证、土地出让合同、土地抵押权证、同意销售证明、土地出让金单据、施工许可证、现场勘察情况表等一、项目基本情况1.项目名称：东宸府2.项目坐落：东迹大道以北，梅林路路以东，大桥路以南3.土地用途：商住用地4.项目总规模（概况）占地面积31668；总建筑面积74305.74；建筑密度20.32%；容积率1.7；绿地率30%；整个小区为一期建设，由11层小高层7幢，13层小高层1幢，共8幢房屋组成，整个小区共建设住房484套，商铺23间。前期物业服务企业：该小区的物业办公用房，坐落在本

3、小区4#楼内，面积约165.68平方米；物业经营用房，坐落在本小区1#楼内，面积约217.44平方米，由XX公司担任项目前期物业管理服务，并制定了东宸府临时管理规约（附件一）东宸府前期物业服务协议（附件二）。二、建设进度安排我公司开发的东宸府7#、8#楼，具体计划安排如下：项目2018年9月21日开工，到2020年1月20日竣工。附：施工进度表（详见附件东宸府工程横道图）三、预售房屋套数本次办理东宸府7#、8#楼预售证,住宅户型面积约90.00115.99；本次预售总面积为10127.03,计104套，其中住宅面积为9909.08，计100套，商业面积为217.95，计4套。四、面积预测及分摊

4、情况目前需办理的东宸府7#、8#楼预售证，预售面积由XX公司提供，详见附件三。五、公共部位和公共设施的具体范围本小区内全体业主共有的公共部位和公共设施包括：绿化景观，室外道路；机动车及非机动车临时停车位；有架空空间的附公共空间平面布置图。根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共有设施的共有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、维修通道等。2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备、包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施、化粪池、垃圾房（箱

5、）、智能化系统设备等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。六、预售房屋价格及变动幅度1、住宅价格表7号楼价格表房号7-1-2017-1-3017-1-4017-1-5017-1-6017-1-7017-1-8017-1-9017-1-10017-1-11017-1-2027-1-3027-1-4027-1-5027-1-602建筑面积90909090909090909090115.99115.99115.99115.99115.99套内面积70.9670.9670.9670.9670.9670.9670.9

6、670.9670.9670.9691.4591.4591.4591.4591.45公摊面积19.0419.0419.0419.0419.0419.0419.0419.0419.0419.0424.5424.5424.5424.5424.54单价12986.2313206.2313206.2313646.2313866.2313976.2314086.2314086.2314086.2312766.2312256.6312476.6312476.6312916.6313136.63合价*备注住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅7-1-7027-1-8027-1-9027-

7、1-10027-1-11027-2-2017-2-3017-2-4017-2-5017-2-6017-2-7017-2-8017-2-9017-2-10017-2-11017-2-2027-2-3027-2-4027-2-5027-2-6027-2-7027-2-8027-2-9027-2-1002115.99115.99115.99115.99115.99115.99115.99115.99115.99115.99115.99115.99115.99115.99115.9990909090909090909091.4591.4591.4591.4591.4591.4591.4591.4591

8、.4591.4591.4591.4591.4591.4591.4570.9670.9670.9670.9670.9670.9670.9670.9670.9624.5424.5424.5424.5424.5424.5424.5424.5424.5424.5424.5424.5424.5424.5424.5419.0419.0419.0419.0419.0419.0419.0419.0419.0413246.6313356.6313356.6313356.6312036.6312256.6312476.6312476.6312916.6313136.6313246.6313356.6313356.

9、6313356.6312036.6312546.2312766.2312766.2313206.2313426.2313536.2313646.2313646.2313646.23*住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅7-2-11029070.9619.0412326.23*住宅8号楼价格表房号8-1-2018-1-3018-1-4018-1-5018-1-6018-1-7018-1-8018-1-9018-1-10018-1-11018-1-2028-1-3028-1-4028-1-5028-1-6028-1-7028-1-8028

10、-1-9028-1-10028-1-11028-2-2018-2-3018-2-4018-2-5018-2-6018-2-7018-2-801建筑面积95.7195.7195.7195.7195.7195.7195.7195.7195.7195.1597979797979797979796.0597979797979797套内面积72.3372.3372.3372.3372.3372.3372.3372.3372.3371.973.373.373.373.373.373.373.373.373.372.5873.373.373.373.373.373.373.3公摊面积23.3823.3823

11、.3823.3823.3823.3823.3823.3823.3823.2523.723.723.723.723.723.723.723.723.723.4723.723.723.723.723.723.723.7单价12545.9212765.9212765.9213205.9213425.9213535.9213645.9213645.9213645.9212320.8511347.3812447.3812447.3812887.3813107.3813217.3813327.3813327.3813327.3811998.9712227.3812447.3812447.3812887.3

12、813107.3813217.3813327.38合价*备注住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅8-2-9018-2-10018-2-11018-2-2028-2-3028-2-4028-2-5028-2-6028-2-7028-2-8028-2-9028-2-10028-2-11028-3-2018-3-3018-3-4018-3-5018-3-6018-3-7018-3-8018-3-9018-3-10018-3-11018-3-2028-3-3028-3-4028-3-5028-3-6028-3-7028-3-802

13、8-3-9028-3-1002979796.0597979797979797979796.0597979797979797979796.0595.7195.7195.7195.7195.7195.7195.7195.7195.7173.373.372.5873.373.373.373.373.373.373.373.373.372.5873.373.373.373.373.373.373.373.373.372.5872.3372.3372.3372.3372.3372.3372.3372.3372.3323.723.723.4723.723.723.723.723.723.723.723.7

14、23.723.4723.723.723.723.723.723.723.723.723.723.4723.3823.3823.3823.3823.3823.3823.3823.3823.3813327.3813327.3811998.9712227.3812447.3812447.3812887.3813107.3813217.3813327.3813327.3813327.3811998.9712227.3812447.3812447.3812887.3813107.3813217.3813327.3813327.3813327.3811998.9712655.9212875.9212875

15、.9213315.9213535.9213645.9213755.9213755.9213755.92*住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅8-3-110295.1571.923.2512430.85*住宅东宸商铺价格房号7-01号7-02号7-04号7-05号建筑面积53.7750.9156.4256.85套内面积45.2942.8847.5247.88公摊面积8.488.038.98.97单价30000.0030000.0030000.0030000.00合价*备注商业商业商业商业套数100面积99

16、09.08住宅统计均价（元/平方米）13000总价（元）*2、价格变动幅度东宸府7#、8#楼预售房源价格基本按照上述价格表预售，预售申报价格一年内不调整，且商品住宅实际销售价格不高于、或低于预售申报备案价格的10%。七、销售计划与销售方式开盘时间：暂定2018年12月15日开盘地点：东宸府售楼部1、销售计划申请预售的东宸府7#、8#楼预售,住宅户型面积约90.00115.99，共住宅100户，商业4户，本次住宅预售面积9909.08，商业面积217.95。本次预售房源由我公司自行销售，我公司在商品房预售许可证取得后，正式销售时间暂定为2018年12月15日，销售住宅均价暂定13000元/。营业

17、执照、资质证书、土地证、规划许可证、施工许可证等资料证件齐全。（一）客户预约登记（1）销售道具楼盘模型、效果图、宣传册、图文、电视、音响、多媒体等销售辅助。（2）宣传推广单张、折页等宣传资料发放，报纸、电视广告等。（3）确定开盘销售时间。（4）做好预约登记工作，注意和客户建立良好的沟通，收集客户的详细资料，如客户对房子的需求等。（5）做好客户回访，保持和客户的联系，将工程进度、预计开盘时间信息等透露给客户。（二）销售前的准备工作（1）拟定销售培训计划，对销售人员进行培训工作。（2）与销售有关的相关法律文件齐全，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书。（3）编制销售

18、管理制度、具体内容包括：销售价格、销售程序、销售形式、销售审批制度、统一销售说辞等。（4）制定认购协议书、商品房买卖合同等相关合约样本，经审批后执行。（5）正式销售前会同财务部落实房款收缴、银行按揭等事项，正式销售时由财务部委派财务人员到现场监督。（6）确定正式销售时的人员分配，培训上岗并做好工作时间安排。（7）销售工具的准备：个人名片、图纸、各类政策文件、客户登记表、认购协议书或合同文本等。（8）正式销售前把预约客户的资料进行整理，话或短信通知。（三）开盘销售时间的工作注意点（1）指定人员保管事先准备的相关销售文件，按时间先后和意向程度进行口头、电如：预售许可证、货款流程与说明等，存放于固定

19、文件夹内以便于查找，各类文件应准备充分、齐备。（2）销售资料：折页、单页、价格表、付款方式计算单等需提前准备、整齐排放在销售总台，防止出现供应不足及人为损坏。（3）指定人员将各类正式文件、资料以及各项销售统计资料专门负责分类存档保管，防止遗失或缺损，以便查有实据。（4）销售部现场布置、公共用品（如：饮水机、空调、洽谈桌椅等）要及时维护与清洁，为客户提供服务。（四）销售流程及工作注意点接听电话迎接客户介绍产品引导客户入座洽谈带看现场填写客户资料表成交收定签订认购协议书签订合同（1）接听电话要求：态度和蔼、语言亲切；耐心回答客户的各种问题；接完电话，将来电客户的信息记录在客户来电登记表上。（2）迎

20、接客户要求：主动招呼，热情接待；帮助客户收拾雨具、放置衣帽等，没有客户时，应注意现场整洁和仪表，维护自身形象。（3）介绍产品要求：递交名片，相互介绍，了解客户个人信息情况。配合现场销售道具，正确介绍项目产品，了解客户的真正需求，有针对实事求是的介绍。（4）引导客户入座洽谈要求：热情大方，引导客户入座，根据客户要求，疑惑点进行解释，帮助客户做好置业参谋。带客户现场参观要求：结合现场状况及周边环境，事先规划好路线，嘱咐客户戴好安全帽，注意安全；结合实际，让客户切实感受自己所选的户型和小区的优越感。（6）填写客户资料表要求：不论成交与否，都应填写客户资料表，以便以客户提供后续回访与服务。客户资料应越

21、详细越好，妥善保管。（7）成交收定要求：直接交足定金情况下：核对销控，确认可以销售填写认购协议书核对房号、面积、销售、总价财务部门出示收据给客户三联式认购协议书给客户一份，上报财务一份，最后交由销售部备案一份告知客户下次交首付款和签合同时间连同认购协议书一起带回。（8）签订合同要求：A、签订前两天电话联系客户，确认正确时间并提醒客户携带身份证和首付金额前来办理手续。B、按照约定时间与客户签订购房合同。领取合同填写合同中空白内容，粘贴附件（身份证复印件、户型图纸等）准备档案袋在档案袋封面填妥基本资料后存档保管好。C、签合同步骤：让客户先看合同，对合同有异议部分进行解答客户如要增加补充条款的，在平

22、等情况下双方增加补充条款填写好合同后，经客户确认无异议交由客户在合同上签字，按手印带领至财务室交首付款由财务室出首付款发票给客户交易完毕，合同给客户一份，财务一份，其余暂由开发商销售负责人代为保管，以备日后登记备案和办理银行按揭时用。D、签约过程中要收回原认购协议书。（五）客户认购程序（1）入场查看销控表、图纸销控区选房确定房号、辅房号签约区填写认购协议书到审核区（财务处审核认购协议书并收取认购定金）财务处开收据、盖章出场（2）销售员服务程序陪客户选择房号报现场销控填写认购协议书交财务处审核客户交认购金财务开收据盖章引导客户出场。（六）人员安排及职责（1）销售经理：2名职责：开盘日销售现场整体

23、控制，人员调度及处理突发事件（2）现场销售：销售部20人职责：协助客户选房，客户选好房后发给客户房号。（3）销售签单组：6人职责：签订认购协议书（4）销控组：4名职责：现场销售控制，确保与实际销售情况同步。（5）财务组：公司财务部职责：核对认购金缴款金额，认购协议书内容，收款及开据收款收据，认购协议书盖章。（6）保安组：保安若干名职责：现场维护秩序。（7）后勤组：公司行政部职责：指引客户按程序购房，控制现场人数，现场资料准备、传递及后勤工作。八、预售资金监管落实情况我公司开发的东宸府项目已与华夏银行衢州分行签定浙江省商品房预售资金监管协议书。详见附件四。九、住房质量承担主体和承担方式按有关法律

24、法规的规定，住宅质量保证书和住宅使用说明书也作为合同的附件。买受人应按住宅使用说明书正确使用住房，建设单位应按住宅质量保证书提供房屋质量保证和保修承诺。详见附件五。住房质量承担主体：XX公司承担方式：公司以全部资产对公司的债务承担责任，股东仅以其出资额为限对公司承担责任。十、住房节能措施符合节能设计规范的设计报告，设计图纸已通过图审机构审查（详见审查合格书）。十一、销售部张贴的资料目录遵循公开、公平销售的原则，在东宸府盘销售时按规定张贴以下资料，即营业执照、资质证书、土地证、规划许可证、施工许可证、预售证、销控表、销售管理办法、销售程序、节能等资料以及上级行政主管部门要求公开张贴的内容，让客户

25、明明白白买房。十二、销售部规章制度（一）销售人员总则1、信任并尊重每一个人2、永不满足的挑战精神3、共同发展分享成功4、创造奇迹的团队精神（二）、仪容、仪表1、员工上班一律着工作服、统一形象；保持衣冠、头发整洁；2、员工淡妆上岗，打扮适度；3、注意个人卫生，上岗前不得饮酒；4、态度和蔼，不得面带倦意；5、客户面前不得修指甲、剔牙、挖鼻子、挖耳朵、打饱嗝、伸懒腰、哼歌、化妆、抽烟。（三）礼节礼貌1、对待客户态度要自然、大方、热情、稳重、有礼，做到笑脸相迎，用好敬语。2、常用礼貌用语，“您好”“请”“谢谢”“对不起”“不客气”。3、与常人相遇时，要主动让路；与客人同行时，礼让客人先行。4、对待客人

26、时面带微笑，与客人谈话时应讲究礼貌，用心聆听，不抢话插话，争辩；批评时不辩解，冷静对待，及时上报；5、不得以生硬、冷淡的态度待客；6、电话铃响三声内电话，接电话时用礼貌用语。（四）上下班管理规定1、员工必须按时上下班；不许迟到早退；不许旷工；2、工作时间必须佩带胸卡；3、工作时间坚守岗位，不得做与工作无关的事；4、不许在销售大厅内化妆；工作时间内，不许在岗位上吃东西；5、不许在销售大厅内聊天、看书、看报、睡觉；6、不许故意损坏公物；不许乱放或丢失销售手册；7、不许违反公司部门规定的工作程序或规章制度；8、工作时间同内，不许长时间打私人电话（3分钟）；9、未经经理批准，不许私自脱岗，私自外出，不

27、许私自换班；10、工作桌面不许乱堆乱放私人物品或公司文件、资料；11、未经经理批准，不许到其他部门串岗，干扰其他同事工作；12、未经经理批准，不许私自向客户或他人提供公司文件及资料；13、未经经理批准，不许私自收取客户保留金、定金等；14、应自觉严格按工作程序处理业务，自觉遵守公司各项规章制度；15、应尊重客户、领导、同事，自觉维护公司利益，严守公司秘密；16、爱护、正确使用销售手册，工作时随身携带；17、接待完客户，自觉清理水杯等杂物，以保持工作区清洁卫生；18、服从指挥，遵守纪律，按时上下班，按公司规定着装，佩带名牌；19、每天早签到人员应自觉清理工作区卫生；20、严格执行电话、接待登记制

28、度和日报制度。（五）、销售人员对客户退房的处理首付款已付清，合同交易完毕情况下的退房已签订合同的客户原则上不予退房，但因特殊原因退房的需经主管部门同意方可退房。经主管部门同意领取退房申请单填写退房申请单，由客户写明退房原因和签名，收回原定单主管部门和公司领导签字后报财务室处理（认购协议书上注明的退房客户需付违约金条款，按产生法律效力的规定条款执行）报销售部取消销控。（六）、销售人员对客户换房的处理合同签订后换房合同签订后的客户原则上不予换房，但因特殊原因换房的需经主管部门同意方可换房。特殊情况下需要换房的客户，按照相关换房程序执行，同时需要将第一套房先注销登记，再重新签订合同，重新交易。如果涉

29、及相关费用，由客户自行负责。（七）销售纠纷及突发事件的处理1、在房屋销售过程中，如果客户提出无理要求，销售人员按照相关规定不能满足客户的情况下，客户继续取闹的，销售人员应当报请主管领导并说明情况，由主管领导出面与客户进行沟通，双方仍然不能达成协议的，遵循公开、公平的原则，按照相关法律法规解决双方分歧。2、在开盘销售时，如遇客户人数较多的情况，销售部应当报请公司领导，安排保安协助维持现场秩序，保证销售工作的顺利进行。销售人员应当做好服务工作，如客户饮用水准备，休息座椅准备等，在夏季、冬季开启空调调节室内温度，为客户营造舒适的购房环境。3、在开盘销售时，如果客户人数比较多，在安排保安维持秩序的同时

30、，销售员要温馨提示客户注意销售部桌椅、模型等尖锐硬物，小心地滑等到，注意防范发生客户晕厥、摔伤、碰伤或发病等情况，特别是年纪较大的客户，销售部应当予以照顾。安排专人专车待命。在发生上述不测情况时，公司能够快速对应。4、项目销售中心所在正对城市交通干道，客户开车来看房认购时，公司安排人员为客户服务，指挥客户停车，特别是在看房车辆较多的时候，更要保证城市道路的通畅，消除安全隐患。东宸府临时管理规约东宸府（临时）管理规约第一章总则第一条为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、浙江省物业管理条例、衢州市物业管理条例

31、等法律法规，制订本（临时）管理规约。第二条本临时管理规约由建设单位制定并连同前期物业服务合同报物业所在地的物业主管部门备案，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与临时管理规约一致。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二章业主的共有权第三条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：东宸府坐落位置：衢州市衢江区东迹大道物业类型：高层住宅总建筑面积：79320.6平方米物业管理区域四至：东至：规划道路；南至：东迹大道；西至：梅林路；北至：大桥路。第四条根据

32、有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：（一）单幢建筑物全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；（二）单幢建筑物全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水等变管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房、小区绿地、花园、文化体育设施、安全防范智能系统等。根据住房城乡建设部物业承接查验办法有关规定，全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业

33、共用部位、共用设施设备。第三章物业的装饰装修第五条业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应按装饰装修管理协议的约定从事装饰装修行为，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为、注意事项和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人。物业服务企业可按价格主管部门核定的标准向业主或物业使用人收取装修垃圾清运处置费。第六条业主、物业使用人装饰装修房屋时，应自觉遵守浙江省物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、衢州市城市房屋使用安全管理条例有关法律、法规的规定。第七条在装饰装修中禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设

34、计方案，动建筑主体和承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物（包括但不限于在阳台、露台安装雨蓬、阳光房、花房等任何设施设备）；（三）未经物业服务企业确认的违章装修材料进入物业管理区域内；（四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（五）违法改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（六）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（八）违法拆改燃气管道和设施；（九）毁损或改变消防设施设备原有设计功能，或占用消防通道的；（十）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第八条业主、

35、物业使用人对住宅房屋装饰装修需进行下列行为之一的，应当在装饰装修前向物业所在地区（县、市）房屋使用安全管理部门进行备案：（一）拆改、变动非承重结构；（二）增砌墙体、增加房屋使用荷载；（三）开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规等有关规定向物业所在地区（县、市）建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。第九条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的合理位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理。第十条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。第十一条业

36、主装饰装修应按指定时间进行，具体时间规定如下：（一）静音作业时间：8:0018:00；噪音作业时间：工作日：8:3011:30双休日：9:0011:3013:3017:30；14:0017:00。原则上不允许在节假日进行室内装修。因特殊情况需要装修，应事先取得相邻业主的同意，报物业服务企业备案，并尽可能缩短装饰装修时间。在噪音作业时间内，如因机械施工影响业主及周边居民工作或生活而引起投诉的，业主或装修施工单位应配合立即停止机械作业。在此期间施工可以使用电动工具，动火需提前向消防有关部门办理“动火许可证”，动火时间以“动火许可证”为准。业主或使用人在装修作业时应爱护共用部位、共用设施设备，若业主

37、和使用人在装修作业时对共用部位、共用设施设备造成损坏的，则应承担相应的修复费用；同时在装修作业时应当采取措施，避免干扰其他业主或使用人的正常工作。第十二条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主、物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第四章物业的使用第十三条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第十四条业主、物业使用人应遵守法律、法规的规定和本规约的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境

38、卫生、环境保护、秩序维护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第十五条业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，并告知业主委员会和物业服务企业。第十六条业主、物业使用人在物业使用中，应遵守法律、法规的规定，并在本物业管理区域内遵守下列约定：（一）防盗窗、网安装：不得在窗户（包括落地窗）外侧安装；（二）晒衣架安装：在原设计位置（阳台内侧）安装，不得超出阳台、外立面；（三）卫星电视接收器安装：未经相关行政主管部门批准，不得擅自安装。经有关部门批准的，不得在屋面、超出阳台及外立面等公共部位进行安装；（四

39、）不得在非指定位置安装采暖制冷设备、热水供应装置等；（五）不得违反原设计在阳台、露台、屋顶安装太阳能热水器等任何设施设备；（六）不得封闭阳台；（七）不在户内玻璃窗、玻璃门上张贴广告类的标识、企业铭牌等任何宣传性标识；（八）未经相关行政主管部门批准，不得在物业管理区域内开挖沟渠、绿地硬质化以及搭建建筑物、构筑物等；（九）不得占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；（十）未经允许不得在公共场所、道路两侧乱设摊点；（十一）不得在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物，高空抛物；（十二）不得擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；（十三）不得损坏公共部位摆放的家具

40、、装饰品等可移动物品；（十四）不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十五）不得发生聚众喧闹、噪声扰民等危害公共环境或其他不道德的行为；（十六）不得将住宅直接或进行分割后出租给两个以上的承租人或允许承租人将房屋转租给一个以上的次承租人；（十七）不得擅自改变私家花园原有风格，不得在私家花园内私搭乱建、开挖沟渠、破坏植被及种植蔬菜；（十八）未经相关行政主管部门批准，不得私挖或自建地下室；（十九）不得有损园区整体风格和整体环境的其他行为；（二十）法律法规和管理规约禁止的其他行为。第十七条业主、物业使用人应按照有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不得擅自拆改管线。第十八条业主、物

41、业使用人在使用电梯、扶梯时，应遵守本物业管理区域电梯、扶梯的使用管理规定。第十九条业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：（一）2.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车、大型工程车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入本物业管理区域；（二）机动车辆在小区内行驶，时速不得超过15公里，禁止鸣笛、练车等行为；（三）机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带等场地停放；（四）实施车辆停放收费的，按价格主管部门核定的标准执行；（五）禁止在公共停车位上擅自安装地锁等装置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，以防发出噪音影响他人生活和休息；（六）非机

42、动车辆应按规定停放在指定的区域；第二十条房屋出租应当遵守相关法律、法规、政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。房屋出租应当以原设计的房间为最小出租单位。业主转让或者出租物业时，须将本（临时）管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件，并由受让人或承租人作出书面承诺。业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。对违反本（临时）管理规约出租或者转租的，当书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。第二十一条业主、物业使用人饲养

43、宠物的，遵守以下约定：物业服务企业或业主委员会应应遵守政府相关管理规定，并（一）及时清理宠物粪便；（二）进入公共场所做好安全防范措施，以防伤及他人。造成人身伤害的，宠物主人为第一责任人；（三）携带宠物乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；（四）不得饲养藏獒等大型凶猛、攻击性较强的动物；第二十二条业主、物业使用人燃放烟花爆竹的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下约定；（一）可燃放烟花爆竹的地点由物业服务企业在物业管理区域内公示“物业指定区域”，可燃放的时间根据当地政府规定执行；（二）燃放人应事先告知物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹事先未经物业服务企业同意，造成建筑材料

44、、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务；第五章物业的维修养护第二十三条业主应当按照国家有关规定交存和使用专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金使用须经专有部分占相关建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3上业主同意。业主分户账户专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交方案由业主大会决定。第二十四条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十五条因维修养护物业确需进入相关业主的物业

45、专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。第二十六条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地社区居委会或派出所或业委会或业主委托人）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。第二十七条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共

46、用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。第二十八条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十九条因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。第六章业主的共同利益第三十条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：（一）根据物业管理法律法规和本（临时）管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度；（二）依据国家相关法律法规的规定与建设单位在物业项目

47、交付使用前完成物业项目的承接查验工作，具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设施设备的现场查验，确定现场查验结果，承接查验问题的复验工作；（三）以告知、规劝、公示、制止等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律法规、物业服务合同、管理制度和本（临时）管理规约的行为；（四）除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，物业服务企业在物业管理区域内显著位置上张贴通告连续15日后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。第三十一条本物业管理区域，物业服务收费采取包干制方式。物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后

48、，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。第三十二条业主出租物业时，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。第三十三条业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以采用以下措施进行催交：（一）欠费12个月以上或长期拒交物业服务费用的，物业服务企业可在物业管理区域内显著位置进行公示或通过司法途径对业主进行费用催交；第三十四条涉及建筑物及其附属设施的费用分摊，按照以下第（一）种方式约定：（一）按

49、照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；（二）按户数确定；第三十五条在前期物业服务阶段中，开发商负责监督本管理规约的实施；业主委员会成立后，由业主委员会负责监督本管理规约的实施。开发商（前期物业服务阶段中）、业主大会和业主委员会对违反本管理规约和物业服务合同约定的行为，有权依照法律、法规和本管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第三十六条利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益，主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。第三十七条因物业服务企业突然撤离等原因，建设单位或业主大会无法及时另聘新的物业服务

50、企业，在另聘新的物业服务企业之前，建设单位或业主委员会可以书面向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、区（县、市）物业主管部门提出申请，由上述部门指定物业服务企业临时代管，建设单位或业主委员会与临时代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付相关物业服务费用。第七章违约责任第三十八条业主、物业使用人应自觉遵守本（临时）管理规约，违反（临时）管理规约，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本（临时）管理规约向人民法院提起诉讼。业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，

51、可以限制其行使以下第（一）项共同管理权：（一）不得担任业主委员会委员或候补委员；（二）业主大会会议表决权；（三）共有部分经营收益分配权；第三十九条业主拒付物业服务费，不按规定缴存专项维修资金，物业服务企业、专项维修资金管理机构可加收违约金或滞纳金。第四十条违反本（临时）管理规约或者有关法律、法规造成其他业主人身伤害、财产损失的，相关业主应负赔偿责任。第四十一条物业使用人违反本（临时）管理规约的，业主承担连带责任。第八章附则第四十二条企业各留存一份。第四十三条本（临时）管理规约每位业主各执一份，建设单位、物业服务建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理制度以及根据本（临时）

52、管理规约应告知全体业主的通知及布告。第四十四条本（临时）管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。第四十五条本规约如与现行法律法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。承诺书本人（单位）为幢单元号（以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人（单位）声明如下：一、确认已详细阅读XX公司制定的“东宸府临时管理规约”（以下称“本临时管理规约”）；二、同意遵守本临时管理规约。三、本人（单位）同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时取得物业继受

53、人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。承诺人（签名/盖章）：年月日附件二物业服务协议东宸府前期物业服务协议XX公司二一八年十月；号号东宸府前期物业服务协议本协议当事人甲方：XX公司乙方：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。本物业名称：东宸府乙方所购房屋基本情况：类型：住宅/商铺/地下车库建筑面积：坐落位置：幢单元室地下车位/（库）：号；附房号：商铺编号：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议

54、：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和业主手册（在乙方领房时提供）并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反物业管理条例、浙江省物业管理条例有关物业管理制度及临时管理规约本物业的物业管理办法的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体责任转让给第三方；6、根据本协议以及甲方与开发商签订的前期物业服务合同的相关规定，向乙方收取物业管理服务费用；7、编制物业管理服务工

55、作计划，物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划；8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并在乙方装修前与之订立装饰装修管理服务协议；9、在进行房屋装修前，提示乙方与装修施工单位对房屋质量进行复验，以明确责任；10、不得占用本物业的公共部位、共用设备或改变其使用功能；11、依法向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并合理收取费用；12、如未被业主、业主大会续聘，自业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同之日起15日内，与业主大会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，移交手续须业主委员会确认；13、按前期物业服务合同，实施小区具体管理。二、

56、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，依法享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度、业主手册、临时管理规约等相关约定；4、依据本协议以及甲方与开发商签订前期物业服务合同的相关约定，向甲方缴纳物业管理服务费用；5、装饰装修房屋前，与甲方签订住宅装饰装修管理协议，并在装修时遵守有关装饰装修的法规、规章和政策的规定。6、不得占用、损坏本物业的公共部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿

57、；7、转让房屋时，应事先通知甲方，结清相关费用，与受让方一起与甲方办理本协议变更手续，否则本协议仍视作有效；8、出租房屋时，应及时告知甲方，并至客户服务中心办理有关备案手续；乙方应与承租人、使用人约定物业费交纳方式，乙方负连带交纳责任。9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理与物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；10、因甲方维护、修缮共用部位、共用设施设备需要通过或临时占用乙方自用部位、自用设施设备的，乙方应予以配合；11、根据本物业原设计方案及商品房买卖合同中规定的用途所购房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途，否则甲方有权制止；12、乙方停

58、车时须按停车管理规定，配合甲方管理，不得占用消防通道及公共绿地，否则甲方有权采取相应措施。第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理本物业管理区域内的共用部位，是指属全体业主、使用人共同使用的电梯、配电房、电表间、电话分线间和其他共用部位等。二、房屋共用设施设备运行的维护和管理本物业管理区域内的共用设施设备是指属全体业主、使用人共同使用的给水设备、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明灯具、安全监控设施、避雷装置、消防器具、单元门、娱乐设施和其他共用设施设备。三、物业管理区域内供水、供电、通信、有线电视等设施的维修和养护，由相关企事业单位负责。四、环境卫生1、房屋共用部位的清洁卫生；2、

59、园区公共场所清扫、道路保洁；3、公共设备、设施保洁；4、生活垃圾收集清运。五、房屋装饰装修管理甲方根据国家建设部住宅室内装饰装修管理方法，对乙方的房屋装饰装修行为实施管理。乙方在装修前，应与甲方另行签订住宅装饰装修管理服务协议。六、消防管理1、内容（1）公共区域消防器材和易燃物的管理；（2）消防监控设施运行做好记录；2、责任（1）消防器材定期检查，对损坏部分及时维修；（2）消防通道畅通（3）发生火情及时报警，并积极组织人员配合消防部门处理。七、公共绿化1、内容（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护；（2）清理公共绿地；（3）不定期除虫和必要的补种。2、责任（1）及时养护，保持花草树木的正常生长；（2

60、）保持公共绿地整洁。八、秩序维护1、内容（1）大门24小时执勤。（2）协助公安部门维护小区内公共秩序。（3）组织小区秩序维护员不定期巡逻。2、责任（1）协助公安机关维护小区内生活和工作秩序的稳定。（2）发生安全问题，向有关部门报告并做好协助工作。第三条物业管理服务质量一、房屋外观1、保持外立面统一；2、维护小区建筑设计上统一美观的风格。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、设施设备运行正常；2、定期维护保养；3、专人维护保养。三、环境卫生1、环境整洁、发现污染及时清除；2、生活垃圾日产日清。四、公共绿化1、养护得当，定期修剪；2、绿化管理及养护措施落实，发现破坏践踏及随意占用现象制止，制止